陳科良 北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素與合理應(yīng)對(duì)方式分析

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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著主導(dǎo)的地位與作用，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大的波動(dòng)問(wèn)題的時(shí)候，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)收益產(chǎn)生直接的影響，本文主要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景影響之下產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析，并基于此基礎(chǔ)，對(duì)控制相關(guān)影響因素的方式與手段進(jìn)行了分析探究。

房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)波動(dòng) 影響因素 合理應(yīng)對(duì)方式

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱，其自身的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)足發(fā)展起著至關(guān)重要的影響作用。我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行評(píng)價(jià)的過(guò)程中，應(yīng)避免只單純的看到其中某一方面的情況，而應(yīng)基于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體穩(wěn)定狀態(tài)以及市場(chǎng)金融的承受等相關(guān)方面對(duì)其進(jìn)行綜合分析?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還存在一定的問(wèn)題，在實(shí)際環(huán)境中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很容易受到各種因素的影響。因此在實(shí)際中必須要通過(guò)合理的方式與手段，不斷的完善、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而達(dá)到充分的推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展的目的。

一、房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性

基于投資的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在一定程度上推動(dòng)了國(guó)家GDP的增長(zhǎng)，這對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著積極的推動(dòng)作用。而政府部門也會(huì)每年在房地產(chǎn)行業(yè)中投入大量的資金。在實(shí)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，綜合其他相關(guān)行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展在實(shí)際中有效的推動(dòng)了其他各個(gè)行業(yè)的發(fā)展，并帶動(dòng)了周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在實(shí)際中也會(huì)有效的推動(dòng)各種消費(fèi)，這在根本也起到了推動(dòng)了國(guó)家GDP的增長(zhǎng)與發(fā)展的作用。

在我國(guó)現(xiàn)階段的發(fā)展中，如果房地產(chǎn)行業(yè)投入一定的資金，往往會(huì)使得人們通過(guò)買房的方式實(shí)現(xiàn)自身資產(chǎn)的增值，這也在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中與其他行業(yè)有著較為密切的關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)可以從根本上起到推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的作用，并且在一定程度上可以推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資的平穩(wěn)性。當(dāng)前看來(lái)，這種發(fā)展?fàn)顩r對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)起著一定的積極推動(dòng)作用。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

（一）市場(chǎng)發(fā)展的因素

我國(guó)作為一個(gè)人口數(shù)量較多的國(guó)家，這就決定了我國(guó)房地產(chǎn)數(shù)量需求更為龐大?；谑袌?chǎng)角度來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有著較為巨大的發(fā)展?jié)摿σ约翱臻g。在城市化發(fā)展不斷增強(qiáng)的過(guò)程中，市場(chǎng)因素的影響起到了直接推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的作用。從商品經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，房地產(chǎn)作為一種商品，其必定會(huì)受到供求關(guān)系的影響，因此在實(shí)際中應(yīng)提升對(duì)市場(chǎng)發(fā)展因素對(duì)其帶來(lái)的影響的重視。

（二）經(jīng)濟(jì)方面的因素

經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著較為直接的影響，在常規(guī)狀況之下，經(jīng)濟(jì)因素主要就是涵蓋了利率因素、物價(jià)因素以及居民收入等相關(guān)內(nèi)容，在多數(shù)狀況之下，利率都會(huì)通過(guò)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買行為以及趨向的方式表述出來(lái)；而基于成本的角度來(lái)說(shuō)，其中貸款利率的提升以及降低都會(huì)在一定程度上直接影響房地產(chǎn)開發(fā)者的投資效益，這樣就會(huì)直接給房地產(chǎn)的建設(shè)成本以及盈利空間帶來(lái)一定的影響。

基于對(duì)購(gòu)買者的影響角度來(lái)說(shuō)，如果其購(gòu)買者的主要購(gòu)房方式是貸款方式，這也就意味著貸款利率的高低直接影響購(gòu)買者的成本，在利率較低的情況下往往會(huì)激發(fā)人們的購(gòu)買欲望，而較高的利率則會(huì)起有一定的抑制作用。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)作為一種較為復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目，其在實(shí)際中涉及的因素相對(duì)較多，如若房地產(chǎn)建筑材料的價(jià)格產(chǎn)生了波動(dòng)以及變動(dòng)、人工費(fèi)用以及其建筑周期出現(xiàn)了一定的變化，這些都會(huì)直接影響房地產(chǎn)的建設(shè)成本，而這種變化往往就會(huì)在房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中直接或間接的體現(xiàn)出來(lái)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與一般的物價(jià)之間的關(guān)系也相對(duì)較為密切。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在一定程度上會(huì)直接是受到居民收入水平的直接影響，如果居民收入水平相對(duì)較高，其有著較為強(qiáng)烈的投資理財(cái)意識(shí)，房地產(chǎn)作為一種相對(duì)較為特殊的商品就會(huì)加強(qiáng)對(duì)居民的吸引，這就會(huì)使得一些居民在高收入的狀況之下把會(huì)把房地產(chǎn)作為其投資目標(biāo)，這也就會(huì)直接推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。反之，居民收入相對(duì)較低，其投資能力就會(huì)相對(duì)不足，整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就會(huì)呈現(xiàn)較為疲軟。

（三）社會(huì)中的影響因素

社會(huì)因素作為一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響較為重要的因素，在常規(guī)狀況之下，如果社會(huì)政治以及經(jīng)濟(jì)相對(duì)較為穩(wěn)定，人們的投資與置業(yè)需求也就相對(duì)較為高昂，那么整體的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)則會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。如果政治狀況不穩(wěn)定，就會(huì)導(dǎo)致較為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也就會(huì)受到直接的影響，其整體的波動(dòng)性則會(huì)更為猛烈。社會(huì)的穩(wěn)定方面涵蓋了政治因素以及社會(huì)秩序的穩(wěn)定發(fā)展，如果社會(huì)中各種暴力、違法行為頻繁出現(xiàn)，人們的生活無(wú)法得到有效的保障，這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生直接的影響，從而導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)下滑的影響。

同時(shí)，城市化的進(jìn)程也會(huì)直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)足發(fā)展。城市化進(jìn)程是社會(huì)發(fā)展的重要過(guò)程以及階段，此時(shí)人們的生活逐漸的呈現(xiàn)城市化趨勢(shì)，在一定程度上，也會(huì)達(dá)到拓展房地產(chǎn)的實(shí)際需求的作用，從而在根本上推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（四）國(guó)際環(huán)境方面的因素

國(guó)家的國(guó)際交往也會(huì)直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)際環(huán)境就是國(guó)際經(jīng)濟(jì)、軍事以及政治等相關(guān)因素，因?yàn)槿蚧?jīng)濟(jì)的深入發(fā)展過(guò)程中，各個(gè)國(guó)家之間的影響逐漸加深，也就是說(shuō)如果在全球范圍內(nèi)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為良好，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就會(huì)得到充分的發(fā)展；雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是一種商品形式，但是其與正常的商品有著本質(zhì)的區(qū)別，也就是說(shuō)多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)均在國(guó)內(nèi)開展，但是其資金來(lái)源可能會(huì)具有一定的外資形式，對(duì)此如果國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)較為嚴(yán)重，勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)直接的影響。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展合理應(yīng)對(duì)方式分析

（一）經(jīng)常性的政策手段的應(yīng)用

在一些常規(guī)的政策發(fā)展中，其重點(diǎn)往往在于鼓勵(lì)民眾的實(shí)際需求。對(duì)此在實(shí)際中可以通過(guò)各種鮮明的態(tài)度以及措施手段的開展，達(dá)到擴(kuò)大消費(fèi)，轉(zhuǎn)變我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要戰(zhàn)略手段的目的。從房地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，其主要反映在鼓勵(lì)群眾住房自住的實(shí)際需求之上。在長(zhǎng)期的發(fā)展中，這項(xiàng)工作并沒(méi)有得到持續(xù)發(fā)展，其主要表現(xiàn)就是在低落時(shí)期加強(qiáng)鼓勵(lì)，而在樓市好轉(zhuǎn)的時(shí)候就放棄的問(wèn)題?；诋?dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，在實(shí)際中必須要加強(qiáng)對(duì)住房自住需求的重視，并始終貫穿此種方式，避免單純的在經(jīng)濟(jì)的角度對(duì)其進(jìn)行分析，應(yīng)做到綜合全面的分析。只有這樣才可以有效的推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)足發(fā)展。

（二）重視市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)，凸顯其作用效能

在實(shí)際中必須要充分的凸顯市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)的內(nèi)在作用，在市場(chǎng)發(fā)展中充分的凸顯其實(shí)際的趨勢(shì)以及自動(dòng)調(diào)整的效能。必須要基于國(guó)家的相關(guān)政策法律，全面推廣各種政策方針，進(jìn)而起到充分的凸顯市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用的目的。而在實(shí)際中存在的主要問(wèn)題，就是人們無(wú)法正確把握市場(chǎng)需求關(guān)系。其中較為普遍性的問(wèn)題就是在預(yù)期目標(biāo)完成既定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的時(shí)候，政府就會(huì)通過(guò)調(diào)整各種房地產(chǎn)政策與措施，通過(guò)人為的干預(yù)使其與既定的目標(biāo)相吻合，但是在整個(gè)過(guò)程中其忽略了市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用。房地產(chǎn)自身確實(shí)要進(jìn)行自動(dòng)調(diào)節(jié)，可以說(shuō)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)是供求平衡的重要措施與手段，如果為了追求其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在實(shí)際中過(guò)早的對(duì)市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)進(jìn)行干預(yù)，勢(shì)必會(huì)直接影響市場(chǎng)今后的法發(fā)展趨勢(shì)，其主要表現(xiàn)具體如下：就是如果其出臺(tái)的政策恰好與實(shí)際的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求相吻合，就可以達(dá)成既定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，但是其并沒(méi)有在根本上解決樓市存在的內(nèi)部問(wèn)題，甚至?xí)谝欢ǔ潭壬现苯釉黾恿藰鞘泻笃诎l(fā)展的問(wèn)題，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了較為嚴(yán)重的制約以及影響，對(duì)此在實(shí)際中在樓市沒(méi)有出現(xiàn)急速趨冷以及房?jī)r(jià)大跌的狀況之下，就要避免過(guò)早的通過(guò)各種人為干預(yù)的方式對(duì)其進(jìn)行逆向的調(diào)控與處理。

（三）持續(xù)優(yōu)化住宅供求結(jié)構(gòu)，提升對(duì)保障性住房的建設(shè)力度

在現(xiàn)階段的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)的主要目標(biāo)就是保障人們可以有高質(zhì)量的住房。對(duì)此在實(shí)際中必須要通過(guò)正確的宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)機(jī)制等相關(guān)手段，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。對(duì)此在實(shí)際中要基于普通住宅居民為重點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等相關(guān)領(lǐng)域的重視，加強(qiáng)開發(fā)，保障人們有能力購(gòu)買房子，同時(shí)要限制一些豪華、大套型住宅建設(shè)的土地供用，要嚴(yán)格審查，進(jìn)而在根本上保障中低價(jià)位、中小套型商品房以及一些經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)用地。在實(shí)際中通過(guò)各種稅收、信貸以及土地控制等方式，對(duì)住宅的整體供求數(shù)量、結(jié)構(gòu)質(zhì)量以及建設(shè)速度進(jìn)行宏觀調(diào)控，進(jìn)而不斷的加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的控制與管理。

（四）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法律系統(tǒng)，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)范化發(fā)展

相關(guān)部門在實(shí)際中要制定較為完善的房地產(chǎn)法律，對(duì)于相關(guān)房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通以及消費(fèi)等相關(guān)環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)化規(guī)范，嚴(yán)格規(guī)范相關(guān)法律，進(jìn)而在根本上提升房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作的規(guī)范性以及透明度。在實(shí)際中要通過(guò)法律責(zé)任制度的構(gòu)建，嚴(yán)格依法處理一些惡意擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、惡意囤積房源等相關(guān)違法行為，從而達(dá)到從法律法規(guī)層面保障房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展的目的。

同時(shí)，應(yīng)逐漸的完善相關(guān)稅收法律規(guī)范、通過(guò)各種稅收政策的頒布以及實(shí)施，加強(qiáng)對(duì)一些較為特殊狀況的房地產(chǎn)市場(chǎng)的科學(xué)調(diào)控，進(jìn)而在根本上保障房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。及時(shí)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)商品房買賣合同，對(duì)于買賣雙方的法律責(zé)任以及義務(wù)進(jìn)行明確規(guī)定，也可以在一定程度上起到有效的推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展的目的。

四、結(jié)束語(yǔ)

基于現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較大，發(fā)展前景不樂(lè)觀的問(wèn)題以及狀況，相關(guān)管理部門在實(shí)際中應(yīng)進(jìn)一步提升其整體的管理水平以及質(zhì)量。應(yīng)基于現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)制度對(duì)其不斷的優(yōu)化完善，綜合各個(gè)方面的影響因素，在當(dāng)下實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行框架中有效的推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。并通過(guò)宏觀調(diào)控，從根本上推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的改革與發(fā)展。同時(shí)，通過(guò)采取各種措施與手段，加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的合理控制，進(jìn)而從根本上保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

[1]李艷明.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素分析及應(yīng)對(duì)策略[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2015,(21):207.

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陳科良（1989.6-），男，漢族，海南海口人，中國(guó)人民大學(xué)，在職研究生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。