蔡曉波

成都同新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)項(xiàng)目無效成本的分析及控制措施

蔡曉波

成都同新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

目前，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)性轉(zhuǎn)變，即由賣方市場進(jìn)入買方市場階段，今后，項(xiàng)目如何操盤？公司如何運(yùn)作？將是地產(chǎn)人面臨的艱難選擇和挑戰(zhàn)。要想在激烈的市場競爭中占有一席之地，必須努力降低項(xiàng)目開發(fā)的總成本，提升項(xiàng)目成本管理水平及盈利能力。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本性質(zhì)可以將總成本分為有效成本和無效成本，本文闡述了無效成本提出的目的與意義，通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段產(chǎn)生無效成本的分類總結(jié)，提出房地產(chǎn)項(xiàng)目無效成本的控制措施，以期能為以后的實(shí)際工作起到一定的借鑒作用。

房地產(chǎn)；無效成本；分類；措施

1 無效成本的概念及意義

無效成本的概念是針對有效成本而言，它們最大的區(qū)別是有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補(bǔ)償，而無效成本則完全無法獲得補(bǔ)償。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)目前無效成本占總建造成本的2%左右，按照平均建造成本2000元/m2計(jì)，達(dá)到40元/m2。無效成本投入收益為零，對總成本的控制影響重大，而換個(gè)角度講，無效成本控制好的話，對總成本的控制也意義重大。因此有必要專門針對無效成本的控制與管理，進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)地分析與論證，提出具體的控制方法與措施，以降低項(xiàng)目開發(fā)的總成本，增加收益。

無效成本具有零收益的特殊性，因此控制無效成本是降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本最直接﹑最有效的方法。將無效成本概念從總成本概念中剝離出來，單獨(dú)提出有助于培養(yǎng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)各部門的成本意識，而以數(shù)據(jù)語言展現(xiàn)建造成本浪費(fèi)情況也能夠提高各部門對成本浪費(fèi)的警惕性。無效成本覆蓋各類合同，涉及設(shè)計(jì)﹑工程﹑營銷﹑財(cái)務(wù)﹑成本等各個(gè)業(yè)務(wù)口，屬于對成本各階段的動(dòng)態(tài)主動(dòng)控制。主要目的是分析項(xiàng)目成本，找出成本構(gòu)成的有效和無效部分，形成合理目標(biāo)成本，實(shí)施無效成本管理與控制。尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據(jù)，對最終降低項(xiàng)目成本費(fèi)用提供參考。

2 無效成本的統(tǒng)計(jì)方法

1)單個(gè)合同的無效成本分析；2)月度無效成本分析；3)項(xiàng)目無效成本分析。成本管理部門按以上三種分析方法對項(xiàng)目發(fā)生的成本進(jìn)行分析，提煉無效成本數(shù)據(jù)，建立無效成本檔案。同時(shí)要求成本部做到對發(fā)生的每一單內(nèi)容進(jìn)行計(jì)算與判斷，對無效成本產(chǎn)生的金額﹑原因，定期向公司高層和相關(guān)部門﹑人員通報(bào)。成本管理部還應(yīng)在日常工作中督促﹑提醒，并采取主動(dòng)行為避免和減少無效成本，對無效成本的動(dòng)態(tài)信息作出比較。同時(shí)成本管理部門根據(jù)對無效成本產(chǎn)生原因的分析，提出工作改進(jìn)建議，各責(zé)任部門針對相關(guān)的無效成本及時(shí)進(jìn)行總結(jié)，以避免重復(fù)發(fā)生。該分析方法可促進(jìn)成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，為新項(xiàng)目目標(biāo)成本的準(zhǔn)確編制提供參考。

3 無效成本的分類總結(jié)

3.1 設(shè)計(jì)階段

產(chǎn)品定位不明，建筑標(biāo)準(zhǔn)與樓盤定位不符，不能有效把握購房客戶對產(chǎn)品的敏感度，從而導(dǎo)致成本投入而不能產(chǎn)生產(chǎn)品溢價(jià)；對設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn)確﹑裝飾設(shè)計(jì)未結(jié)合建筑現(xiàn)狀導(dǎo)致資金浪費(fèi)；設(shè)計(jì)變更下達(dá)不及時(shí)導(dǎo)致工程拆除重建；材料﹑施工工藝選擇不當(dāng)導(dǎo)致后期增加與補(bǔ)償；設(shè)計(jì)保守導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性不合理。

3.2 招標(biāo)階段

招標(biāo)范圍劃分不明確，施工過程造成交叉﹑重復(fù)作業(yè)，增加成本；招標(biāo)合約規(guī)劃工期不合理，在施工階段為搶關(guān)鍵線路工期而增加成本；擬投標(biāo)單位選定未經(jīng)考察，投標(biāo)競爭力不強(qiáng)，未達(dá)到降低成本目的；招標(biāo)文件編制階段，合同條款有誤，經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制出現(xiàn)失誤，多承擔(dān)費(fèi)用；評標(biāo)定標(biāo)階段，評標(biāo)分析失誤，中標(biāo)價(jià)格偏高。

3.3 施工階段

施工前期，修建使用周期短的高標(biāo)準(zhǔn)臨設(shè)，拆除重建費(fèi)用高，施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃不合理，延誤工期，增加成本；施工過程中，施工安排失誤，賠償與維修費(fèi)用增加，工程質(zhì)量管理不善，考慮不周，費(fèi)用增大，非關(guān)鍵線路搶工，費(fèi)效比不高，拆分合同工作內(nèi)容未及時(shí)簽訂補(bǔ)充合同，總成本增加，卻無法從相應(yīng)單位扣回；施工后期，維修工作程序不到位，維修時(shí)未及時(shí)通知責(zé)任單位，維修費(fèi)用無法落實(shí)。

3.4 預(yù)結(jié)算階段

預(yù)結(jié)算準(zhǔn)備工作不足，工程范圍不明確，施工設(shè)計(jì)圖紙與竣工圖紙未區(qū)別開來，對工程成本的準(zhǔn)確性造成影響；工程量計(jì)量重視程度不夠，預(yù)算工程量不準(zhǔn)確，結(jié)算未將施工單位虛報(bào)的工程量從有效工程量中扣減出來；定額套用失誤，未明確工作內(nèi)容與項(xiàng)目特征，定額換算的內(nèi)容不準(zhǔn)確，換算方式不合理，對市場未進(jìn)行充分了解掌握，材料﹑設(shè)備價(jià)格偏高，確定各項(xiàng)費(fèi)用的費(fèi)率，未嚴(yán)格執(zhí)行工程造價(jià)部門的定額文件﹑參考標(biāo)書及文件合同，取費(fèi)費(fèi)率偏大，都會(huì)增加無效成本的產(chǎn)生。

3.5 銷售階段

銷售人員做出超出交樓標(biāo)準(zhǔn)的承諾，為承諾付出大量成本；展示資料有誤，業(yè)主投訴引發(fā)索賠。

4 無效成本的控制措施

1)明確產(chǎn)品定位，制定與產(chǎn)品定位相符合的建筑標(biāo)準(zhǔn)。通過市場調(diào)研，準(zhǔn)確把握購房客戶對產(chǎn)品的敏感度，讓每筆投入都花在刀刃上；推行限額設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)合同及設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確限額指標(biāo)，各部門可提前介入設(shè)計(jì)工作，多角度提出設(shè)計(jì)建議，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，加強(qiáng)施工圖事前審核，做好圖紙會(huì)審工作，減少設(shè)計(jì)變更。2)加強(qiáng)招標(biāo)環(huán)節(jié)的控制，加強(qiáng)合格供應(yīng)商的選擇與評估，加大集中采購力度，加強(qiáng)清單招標(biāo)的使用。3)確定合理的施工技術(shù)方案(降低廢品率)，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場簽證制度，工程量的確認(rèn)必須各方參與，報(bào)批規(guī)范，審核嚴(yán)格。4)提高技術(shù)人員專業(yè)能力，提高各部門無效成本控制的意識，確保各崗位人員能夠有效地控制無效成本的發(fā)生。5)加強(qiáng)部門間信息溝通，促進(jìn)各部門協(xié)同工作，降低無效成本產(chǎn)生的概率。6)通過對每單結(jié)算(包括合同和簽證變更)及非合同性成本進(jìn)行分析，提煉無效成本數(shù)據(jù)，建立無效成本檔案。7)定期(每月或每季度)向公司管理層和各部門通報(bào)無效成本動(dòng)態(tài)信息﹑做出比較，并根據(jù)對無效成本產(chǎn)生原因的分析，提出工作改進(jìn)建議。8)制定目標(biāo)成本時(shí)，根據(jù)對前期無效成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，考慮通過努力導(dǎo)致無效成本減少的情況，以形成合理的目標(biāo)成本。

總而言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中無效成本的控制更是控制的重點(diǎn)，無效成本無法獲得客戶的認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于浪費(fèi)的成本，嚴(yán)重影響投資收益，因此控制好項(xiàng)目的無效成本具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，這就要求我們在以后的實(shí)際工作中必須對其實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步研究探討。

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