王術亮

榮成市綠景園林有限責任公司

關于房產交易法律問題的探討

王術亮

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房產交易是一項錯綜復雜的過程，涉及到多個方面，在房產交易過程中，要多方面考察產權情況，否責糾紛不斷?；诖?，本文概述了房產交易，對房產交易存在的法律問題及其注意事項進行了探討分析，并論述了房產交易標的物存在的法律風險及其措施。

房產交易；法律問題；注意事項；風險；措施

1.房產交易的概述

房屋交易一般是由動產和不動產兩部分組成，不動產一般是指房屋本身，動產是指二手房交易中的房屋附屬品，如房屋裝修、家具、電器、家用設備等，產權轉移手續(xù)在房產交易過程中具有決定性作用。另外房款交付是房產交易中最重要的環(huán)節(jié)之一，如果買方不能提供有效證據來證明有絕對支付房款能力或使房款按合同約定時間順利到位或在買方還沒有付清房款前就辦理產權轉移手續(xù)，買方就擁有了該房屋的合法性，在以后交易中容易出現糾紛現象。

2.房產交易存在的法律問題及其注意事項

2.1 房產交易存在的法律問題分析。主要表現為：

2.1.1 非法交易問題。在辦理房產交易的過程中，當事人身份證、產權證甚至是結婚證，或買賣雙方的購房合同在辦理房屋產權轉移過程中是不可或缺的，還有委托書、公證文書在特定場合和特殊情況下也必須提供。除與當事人關系非同一般以外，獲取真的身份證、產權證實屬不易，所以不法人員常用制假手段，往往能逃過受理人員的眼睛蒙混過關。

2.1.2 房屋產權關系不明確的問題。標的物的權屬法律關系是確定交易合法性的重要環(huán)節(jié)。權屬法律關系必須清晰，交易雙方應提供證據來證明所簽訂的交易合同具有法律效力。簽訂合同者應具備相應的權利。如是否是產權所有者，是否還有共有人，共有人是否同意并委托代其行使權利。不是產權所有者是否具有產權人及共有人經過公證部門公證的委托公證書，在委托事項中權限內容是什么？例如，委托簽訂合同、確定交易價格、收取房款、辦理產權變更手續(xù)、房屋交割等。在簽訂房屋交易合同時，如果由于委托事項不明確，價格不透明，就會給交易雙方造成不必要的糾紛和損失。

2.2 房產交易法律方面的注意事項。不動產所有權的移轉必須符合法定的形式要件，例如向政府機關登記等，但不動產的交付仍然是所有權移轉所必不可少的步驟；而商品房現售最常出現問題的就是在“交付”上。根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。所以商品房現售交付的關鍵是在于“竣工驗收”，房屋在建成后，不一定都能滿足竣工的要求，但在法律上對何謂竣工并未作明確的規(guī)范，建設部僅對竣工的定義作了一些要求而已。而根據國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，“驗收”是指房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30天內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。住宅小區(qū)驗收的內容除了上述要求外還有城市規(guī)劃設計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況，驗收結果應報房地產開發(fā)主管部門備案。商品房在沒有經過驗收的情況下，不能夠交付使用，否則將承擔民事責任，行政責任甚至刑事責任。如果商品房交付前質量不合格，由此產生的一切后果由出賣人承擔；而如果商品房交付使用后購房者發(fā)現商品房質量不合格，則可根據《合同法》第一百一十一條“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。

3.房產交易標的物存在的法律風險及其措施

3.1 房產交易標的物存在的法律風險。主要表現為：

3.1.1 非法建筑用于交易的。非法建筑：是指沒有法律根據的建筑；非法建筑人對非法建筑自始不能談及享有所有權和使用權，因為本身建筑物的權利是不合法的，不能得到法律的支持。也就是賣方不告知該出售的房屋的具體權利情況時，由此產生的經濟損失要賣方承擔。

3.1.2 已被列入拆遷范圍的房屋.《中華人民共和國憲法》第13條規(guī)定：“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權”，其中就規(guī)定了公民住宅不受侵犯。但是在現實中有些不法分子在房屋已被列人拆遷范圍后，隱瞞第三人進行房屋交易。

3.1.3 交易房屋存在嚴重的質量問題.指因房屋質量問題比如墻皮裂縫、衛(wèi)生間漏水等等，嚴重影響正常居住適用，作為該商品房的出賣人負有對出賣房屋的質量問題擔保義務。

3.2 房產交易標的物的法律風險預防措施。具體體現在：

3.2.1 出賣人未盡告知義務需承擔違約責任。依據誠信原則，出賣人應當將與其交付的房屋上的權利有關的事項告知買受人。出賣人未盡告知義務造成買受人的損失的，應當承擔相應的民事責任。如果買受人在和出賣人簽訂買賣合同時已經知道或者應當知道第三人對買賣的房屋享有權利的，出賣人就不承擔擔保義務。

3.2.2 出賣人保證房屋上的權利不存在瑕疵。首先，出賣人負有保證出賣的房屋是合法的、國家承認和保護的房屋；其次，出賣人應當保證對該房屋的權利，其他任何第三人不能主張權利，如果交付的房屋以及該房屋占用范圍的土地上存在著約定擔保物權或法定擔保物權、該房屋權屬狀態(tài)存在有爭議的事項以及任何第三人向該房屋可以主張權利的相關情況均可以視為房屋的權利有瑕疵。

3.2.3 房產交易后應當及時辦理權屬登記。簽訂合同后，在辦理登記過程中可能會出現許多不可預料的情形，例如有的房產開發(fā)企業(yè)為了融資，將商品房出賣，在還未轉移房屋所有權給購房者之前，又將此房屋抵押給第三人，獲取新的建設資金。在房地產開發(fā)企業(yè)不能按時還抵押貸款的情況下，購房者就會無法按時取得房屋、簽署的合同也就失效。

結束語

綜上所述，房產交易注意存在的法律問題及控制法律風險是確保房產交易安全，維持房地產行業(yè)健康發(fā)展的重要因素，在實際的房產交易中，需要對涉及到的法律進行全方位了解，從而保障房產交易的順利進行。

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[2]林路藝等.對房產交易標的物法律風險的思考[J].法制博覽，2014(07)

[3]謝登峰.淺析房產交易中法律風險與防范[J].低碳世界，2016(12)