江瑋賓，陳小蓉

(慈溪市土地勘測規(guī)劃設計院有限公司，浙江 慈溪 315300)

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房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制分析

江瑋賓，陳小蓉

(慈溪市土地勘測規(guī)劃設計院有限公司，浙江 慈溪 315300)

測繪房屋面積是房產(chǎn)測繪中的一個重要組成部分，為避免矛盾和糾紛的產(chǎn)生，房屋測繪必須要保證質(zhì)量。要想提高房屋面積測繪的質(zhì)量，相關部門要認識到當前房屋測繪中出現(xiàn)的問題，并采取有效措施提高房屋測繪質(zhì)量。通過分析房屋面積測繪中存在的問題，提出提高測繪面積質(zhì)量的措施。

房產(chǎn)測繪；測繪面積；質(zhì)量控制

1 房屋面積測繪的重要性

近些年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較迅猛，相關產(chǎn)業(yè)也得到了發(fā)展。其中，房屋面積的測繪是重要的組成部分。房屋測繪不僅關系著開發(fā)商的利益，還關系著房屋預售許可證的批準，同時也與消費者的權益掛鉤。對于房屋的面積測繪，國家也有相關法律法規(guī)和約束措施，以保證測繪過程的公平、精確。測繪數(shù)據(jù)是受法律保護的，是產(chǎn)權者申請房產(chǎn)證的重要憑據(jù)，也是處理房產(chǎn)問題的重要證據(jù)。建筑房屋的面積關系著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也是我國測量工作的一個重要組成部分。在房屋低價衡量、房屋轉(zhuǎn)讓、房屋面積核實及城市建設中，房屋的面積測繪都是重要的數(shù)據(jù)之一。在現(xiàn)實生活中，各種類型的房屋層出不窮，某些開發(fā)商會利用這一點欺騙消費者，導致消費者的權益受損。測繪房屋面積可以保證消費者的權益，避免消費者和開發(fā)商的糾紛，同時也保障了房地產(chǎn)行業(yè)的交易秩序。

2 房屋面積測繪中出現(xiàn)的問題

盡管現(xiàn)在的房屋測繪過程已經(jīng)很完善，且有相關的依據(jù)標準和國家法律法規(guī)保護，但是由于社會因素等原因，還是會出現(xiàn)問題，這些問題嚴重影響了房屋面積測繪的質(zhì)量，也會造成很大的損失。在房屋面積測繪過程中，需要很高的技術和專業(yè)水平，計算的標準也要完整，但是在現(xiàn)實生活中，某些地方的測繪標準不完整，很多地方的測量都很籠統(tǒng)，不詳細，對于房屋個別地方的測量也沒有詳細的說明。隨著時代的發(fā)展，測繪要求也在變化著，很多實際測繪過程不能滿足社會的要求，測繪中出現(xiàn)問題，也沒有對應的解決辦法，只能依靠技術人員的經(jīng)驗判斷，難免會出現(xiàn)失誤。測繪過程比較復雜，計算數(shù)據(jù)也很多，有些需要精確到小數(shù)點后十幾位，這給面積測繪工作帶來了一定的難度。

3 控制房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量的措施

3.1 做好早期建筑施工圖紙的質(zhì)量檢查

為了保證房屋測繪的質(zhì)量，要對早期的圖紙進行質(zhì)量檢查，在建筑施工早期做好質(zhì)量控制。在施工早期，應對房屋的建設進行規(guī)劃和面積測算，在規(guī)劃面積的測算過程中，有關部門要做好圖紙的審核工作，指定專業(yè)的技術人員對圖紙的有效性及合理性做出評估，同時也作為審批的標準之一。在實際的房屋面積測算中，開發(fā)商要把前期已經(jīng)通過審核的建筑設計圖紙作為輔助材料交給相關部門，如果在實際建筑過程中某些地方出現(xiàn)了改動，與施工圖紙不一致，就需要開發(fā)商和施工單位提供相應的建筑變更說明，并在建筑施工圖紙上標出改動的地方，相應的變更材料須經(jīng)規(guī)劃部門確認，這樣才能保證建筑設計圖紙的完整性和有效性。同樣地，為了保證測繪過程的完整，開發(fā)商和有關施工單位還要提供建筑設計模型的平面效果圖紙、剖面效果圖紙、立體效果圖紙、樓梯設計圖紙及陽臺設計圖紙。對于建筑施工中比較特殊的結(jié)構(gòu)，需要提供相應的施工圖紙。例如，在對陽臺進行面積測繪時，如果沒有詳細標明陽臺各個地方的具體數(shù)據(jù)，就很容易忽略陽臺外部的護欄寬度。有些地方可能在建筑設計圖紙的平面效果圖上看不出來，這時就需要剖面效果圖做輔助。在提供的早期材料中，還應提供相關的證明材料，例如規(guī)劃許可證及房屋里的設施安排。對于某些特殊用途的房屋，還需要標注其實際的功能作用及相關的建設資料。

3.2 確定具體房屋測算面積的對象

房屋測繪前，不僅需要審核建筑施工圖紙，還需要對測算面積的部位進行準確認定。在測算時，要確定哪一部分是全面測算面積，哪一部分是半面測算面積，還有不作為房屋測算的面積部分。如果沒做好這個工作，就會產(chǎn)生計算誤差，造成經(jīng)濟損失，因此，在確定測算面積時，要依據(jù)相應的房屋面積認定標準，對房屋的每個部分進行面積測算的認定。開發(fā)商為了獲取利益，在建筑設計圖上標明的地方往往與實際測量的不一樣。例如，很多建筑設計圖紙上都會標明陽臺及觀景窗的部分，而在實際房屋面積測算時，卻沒有計入這些部分，這就容易產(chǎn)生糾紛。如果在建筑中有公用的地方，而這些地方又是封閉的，在進行面積認定時，就需要計算它的全面積。如果公共部分的面積不是封閉的，則需要根據(jù)具體情況進行具體認定。如果某些地方是屬于房屋的內(nèi)部構(gòu)造，那就屬于內(nèi)部的面積，需要計算相應的全面積。而如果這部分面積是在建筑房屋之外的部分，則認定是無柱的外走廊，計算這部分面積時，要按照它的半面積來認定。在現(xiàn)實測算過程中，特殊的部分很多，經(jīng)常需要進行測算的認定，為了保證工作的順利進行，相關部門可以要求開發(fā)商和施工單位提供詳細的房屋構(gòu)造說明，保證測算出的房屋面積是準確有效的，避免誤差的產(chǎn)生。

3.3 合理分攤公用部分的面積

在房屋測繪工作中，公用面積的分攤是工作的重點和難點。在測算過程中，要保證房屋的基本戶型及計算的合理精確性，在這個基礎上進行公用面積的測算，要由相關技術人員對公用面積進行合理地認定和測算。房屋的面積不僅涉及開發(fā)商的利益，也涉及住戶的利益，所以在進行房屋測算時，要公正公開，在進行公用面積的分攤測算時，更需要精確測繪，合理分攤。由于當前某些房屋測繪軟件不完整、不先進，一些房屋測算技術人員專業(yè)知識不過關、經(jīng)驗不足，在進行每個住戶房屋面積測算時，往往會出現(xiàn)細小的誤差，而這些誤差也會給公用面積的分攤測算帶來難度。為了保證公用面積分攤的精確性，相關測算人員要依照相關的測算標準，以及地方上的房屋測算規(guī)定進行測算，如果某些公用部分的面積分攤不好認定，則需要相關組織進行房屋公用面積的測繪，在對建筑設計圖紙進行分析測算后，商定公用面積的分攤方式。一般公用面積的分攤工作都是在房屋每層面積測算和總面積測算工作之后進行的，等到公用面積的分攤工作完成后，還需要進行檢驗，把分攤之前公用部分的面積和分攤之后的各個面積進行比較分析，保證公用面積的分攤測算是準確的。

3.4 提升測繪人員的整體素質(zhì)水平

房產(chǎn)測繪工作要求專業(yè)人員具有較高的技能和素質(zhì)水平，測繪人員自身素質(zhì)水平的局限是制約房產(chǎn)測繪行業(yè)發(fā)展的主要原因之一，因此，提升測繪人員的專業(yè)素養(yǎng)對提升房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量具有重要意義。要想從根本上解決這一問題，必須要嚴格執(zhí)行相關法律、法規(guī)，大力開展房產(chǎn)測繪人員的職業(yè)道德教育工作，不斷給測繪人員灌輸新知識、新技能，加大對違規(guī)行為的處罰力度。

3.5 完善房地產(chǎn)測繪市場質(zhì)量控制機制

現(xiàn)階段，我國房產(chǎn)測繪的相關規(guī)范還不夠健全，一些不符合規(guī)范的房產(chǎn)單位大打擦邊球，嚴重影響了房產(chǎn)測繪工作法制化的進程。隨著房產(chǎn)市場的不斷開放，市場機制及市場規(guī)則中的問題越來越突出。市場競爭、交易規(guī)則并不健全，而市場的仲裁機制、風險防范機制、信用機制等也尚未形成，在此情況下，要想充分發(fā)揮市場供給與市場競爭作用，對測繪產(chǎn)品與服務質(zhì)量進行控制，就必須有相應的法律法規(guī)介入，逐步完善房產(chǎn)市場的面積測繪制度。

[1] 陳剛.房地產(chǎn)測繪中關于面積量算的問題思考[J].測繪與空間地理信息，2016，(20)：120-121.

[2] 龐毅.房屋共用建筑面積分攤方法探討[J].河北能源職業(yè)技術學院學報，2015，(19):119-120.

[3] 李晨.對房地產(chǎn)測繪和房屋面積測量計算工作的思考[J].科技創(chuàng)業(yè)家，2016，(12):133-134.

Quality control analysis of surveying area in real estate surveying and mapping

JIANG Wei-bin, CHEN Xiao-rong

(Cixi Land Survey Planning and Design Institute Co., Ltd., Cixi 315300, China)

Surveying and mapping of housing area is an important part of real estate surveying and mapping. In order to avoid contradictions and disputes, house mapping must ensure quality. To improve the quality of housing surveying and mapping, the relevant departments should recognize the current problems and take effective measures to improve its quality. By analyzing the problems in the survey of housing area, the measures to improve the quality of surveying and mapping area are put forward.

Real estate surveying and mapping; Surveying area; Quality control

2016-10-27

江瑋賓(1987-)，男，測繪助理工程師； 陳小蓉(1987-)，女，測繪助理工程師。

TU198

A

1674-8646(2017)02-0116-02