汪中秀++周慧

摘要：房地產(chǎn)投資是一個(gè)復(fù)雜的決策過(guò)程，具有風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)、投入成本高等特點(diǎn)，使其不同于一般的投資。因此，本文在現(xiàn)有房地產(chǎn)投資和投資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)理論知識(shí)和研究文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，使在投資決策過(guò)程中，應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)投資特點(diǎn)帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)，以利于投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，做好防范措施，提高投資決策的成功率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；投資特點(diǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）030-000-01

一、引言

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定上升的趨勢(shì)，根據(jù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資開始有回升的趨勢(shì)。2016年1月到3月份，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資為17677億元，比名義增長(zhǎng)了6.2%（去掉價(jià)格因素之后，實(shí)際增長(zhǎng)了9.1個(gè)百分點(diǎn)），增長(zhǎng)的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的主要力量之一，將在促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)、改善百姓生活條件等方面發(fā)揮了巨大作用。

二、房地產(chǎn)投資特點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系

由于房地產(chǎn)投資具有其獨(dú)特的特點(diǎn)，使其與其他一般的投資不同，以至房地產(chǎn)業(yè)是高不確定性及風(fēng)險(xiǎn)高的一種行業(yè)，房地投資過(guò)程中需要謹(jǐn)慎決策，防范投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資成敗的影響，因此，根據(jù)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)與投資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)研究文獻(xiàn)，分析房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系如下：

1.房地產(chǎn)投資的不可移動(dòng)性與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的固定不可移動(dòng)的特點(diǎn)，將對(duì)其所在的地理位置與環(huán)境等存在一定程度上的影響，并影響其價(jià)值的高低，給投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資地段和區(qū)域時(shí)，會(huì)受到地理位置的限制，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的地理位置、環(huán)境及社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況的好壞將影響其商品的價(jià)格，進(jìn)而影響其利潤(rùn)，且上述條件的復(fù)雜變化，帶來(lái)眾多的不確定性因素。

2.房地產(chǎn)投資周期的長(zhǎng)久性與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的壽命周期（包括自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命）較長(zhǎng)，從投入至銷售需要較長(zhǎng)的時(shí)間，具有耐久性，且周期的長(zhǎng)短也將影響投資風(fēng)險(xiǎn)的大小。所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，要綜合考慮建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用土地的使用年限（見表1），而房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性也將取決于其耐久性，由于人民生活水平的不斷改善與提高，使其對(duì)房地產(chǎn)商品有較高程度的要求。

3.房地產(chǎn)投資活動(dòng)的相關(guān)性與風(fēng)險(xiǎn)

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮與發(fā)展，人民對(duì)房地產(chǎn)商品的需要也越來(lái)越大，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過(guò)將未建完的商品進(jìn)行提前銷售的方式，來(lái)減少投入資金，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)；然而，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)撤出其資金的投入，在建的項(xiàng)目在停止建設(shè)，交易也將停止，增加其投資的風(fēng)險(xiǎn)，最終，也將會(huì)影響企業(yè)投資成功的概率。

4.房地產(chǎn)投資的資金需求性與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的整個(gè)過(guò)程均需投入大量的資金，從前期獲得土地、可行性研究、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷宣傳、銷售、簽訂買賣合同等各個(gè)環(huán)節(jié)都需要較大資金的投入，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大，資金投入量越大，且需要承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)也越大，融資成本高的風(fēng)險(xiǎn)也較大。

5.房地產(chǎn)投資的政策影響性與風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)投資的固定不可移動(dòng)性，使得房地產(chǎn)投資易受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，尤其是在房地產(chǎn)投資決策后，實(shí)施決策過(guò)程中，如果政府出臺(tái)新的有關(guān)政策時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也需要進(jìn)行相應(yīng)的變更與調(diào)整，同時(shí)房地產(chǎn)投資也需要符合國(guó)家或地區(qū)的土地規(guī)劃與城市規(guī)劃等的要求，進(jìn)而影響投資效果和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，給房地產(chǎn)投資帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

6.房地產(chǎn)市場(chǎng)的不充分性與風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的不是那么充分與完善，相對(duì)完善的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備充分的信息與商品同質(zhì)等基本條件，被稱為準(zhǔn)市場(chǎng)、次市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣市場(chǎng)環(huán)境下進(jìn)行投資，需承擔(dān)一定程度的風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)論

通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系進(jìn)行分析，可知房地產(chǎn)投資的固定不可移動(dòng)性、生命周期長(zhǎng)、投資活動(dòng)相關(guān)性、投資資金需求量大、受國(guó)家政策影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)不充分等特點(diǎn)，在一定程度上均會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)或多或少的風(fēng)險(xiǎn)，影響投資決策的成功，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益。

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