席華潔+祖融

【摘要】近年來，雖然我國房地產(chǎn)政策在不斷調(diào)整，且主要以去庫存在為主，但隨著人民生活水平的提高，人均收入的增加，買房的需求也在不斷提升。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè)-物業(yè)管理業(yè)也與人民生活日漸親密。本文通過對我物業(yè)管理的現(xiàn)狀、存在的問題進行分析研究，提出了合理的適合我國物業(yè)管理現(xiàn)狀的建議。

【關鍵詞】物業(yè)管理 現(xiàn)狀 問題 建議

近年來，雖然我國房地產(chǎn)政策在不斷調(diào)整，且主要以去庫存在為主，但隨著人民生活水平的提高，人均收入的增加，買房的需求也在不斷提升。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè)-物業(yè)管理業(yè)也與人民生活日漸親密。物業(yè)管理公司是經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務的企業(yè)，是受業(yè)主委托，對業(yè)主的物業(yè)進行管理的一個法人經(jīng)濟實體，屬于服務行業(yè)。但是近年來，業(yè)主與物業(yè)管理公司的糾紛事件時有發(fā)生，物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理也成為日常生活中大家所關心的問題之一。

一、我國物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

1981年，我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立，發(fā)展至今，物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量，推進城市化進程中都起到了積極的作用。目前，隨著房地產(chǎn)業(yè)地不斷發(fā)展，我國物業(yè)管理業(yè)發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型大約有11大類，涉及多個領域，其中包括住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府辦公用房、醫(yī)院、學校、碼頭、商場等。但與物業(yè)管理發(fā)達國家相比，由于受物業(yè)管理的認識、市場經(jīng)濟發(fā)展程度、經(jīng)濟發(fā)展水平以及人民收入水平等多方面因素的影響，我國物業(yè)管理來存在覆蓋率低、地區(qū)差距較等問題。

從物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，我國南方、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市、大中城市物業(yè)管理開展早、發(fā)展速度快，我國南北方地區(qū)、經(jīng)濟發(fā)達與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理業(yè)發(fā)展程度差距明顯。

二、我國物業(yè)管理存在的問題

一是體制還有待完善。2007年，我國首次公布了《物業(yè)管理條例實施細則》，先后經(jīng)過幾次修訂后，2016年修訂后的《物業(yè)管理條例實施細則》共七章七十條。雖有該條例實施細則做法律依據(jù)，但實際的實施情況不容樂觀。例如，業(yè)主委員會是一個物業(yè)區(qū)選舉某些人，做為業(yè)主的代言人對物業(yè)管理公司的行為進行監(jiān)督，但沒有任何法規(guī)規(guī)定是否成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會在行使法律賦予的權力時，無法可依。

二是監(jiān)管部門不確定。我國的《物業(yè)管理條例實施細則》只是對物業(yè)管理公司的職責進行了規(guī)定，但是具體的監(jiān)管部門沒有規(guī)定，因此，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生矛盾時，業(yè)主會感到訴求無門，無法確定該向哪個部門進行投訴維權。例如，物業(yè)費是由價格主管部門規(guī)定的由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主所收取的費用，雖有標準，但是物業(yè)管理公司有根據(jù)實際情況進行調(diào)整的權利，如果業(yè)主認為收費不合理，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間就會產(chǎn)生矛盾糾紛，但因沒有確定的監(jiān)管部門，最終因業(yè)主無處投訴而只能不了了之。

三是市場化程度不高。我國物業(yè)管理雖然是適應房地產(chǎn)管理體制改革而產(chǎn)生的，但它仍然沒有擺脫傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制的干擾，仍然在進行著一些非市場化的運作。作為市場主體的業(yè)主對物業(yè)管理缺乏足夠認識，業(yè)主委員會組建難度大，自治能力弱，作用未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商、房管單位之間仍在或多或少的經(jīng)濟依賴關系，地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清等局面仍然存在。

三、完善物業(yè)管理的相關建議

一是完善法規(guī)制度。不斷健全管理的相關法律法規(guī)，通過相關立法機關，在其職能范圍內(nèi)，利用相關立法權力，發(fā)揮立法機關的監(jiān)督職能，規(guī)范、優(yōu)化物業(yè)管理行業(yè)行為，推動行業(yè)向健康、專業(yè)的方向發(fā)展，提高物業(yè)管理的服務質(zhì)量，維護物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的合法權益。

二是加強宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。加強物業(yè)管理相關知識的宣傳，積極促進物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通交流，建立良好的、和諧的物業(yè)關系。及時公開物業(yè)管理業(yè)務相關信息內(nèi)容，避免業(yè)主因信息的不對稱，造成雙方在物業(yè)管理上的誤解。通過公告欄、宣傳欄等形式對業(yè)主進行宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的認識，從根本上改變業(yè)主的主觀物業(yè)管理觀念。

三是增強服務意識，提高企業(yè)素質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)要從根本上提高“顧客就是上帝”的服務意識，通過引入專業(yè)的人才或通過人力資源管理規(guī)劃，以培訓的形式，增強物業(yè)管理員工的服務意識。同時，引入專業(yè)、先進的管理人才，有利于提高物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象，建立和諧、專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)服務企業(yè)鏈條，提高企業(yè)整體素質(zhì)。

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