李煒

一、不動產登記機構與法院有關的業(yè)務類型

隨著不動產在人們生活中占據(jù)的地位不斷提高，甚至占據(jù)到人民群眾擁有財產比重的第一位，故而其糾紛的發(fā)生也同樣呈上升趨勢，因此也自然將不動產登記機構與人民法院緊密聯(lián)系起來了。具體來說，兩者之間的業(yè)務來往可以分成以下三類。

1.查詢類

（1）《民訴法》第六十七條規(guī)定：“人民法院有權向有關單位和個人調查取證，有關單位和個人不得拒絕?！?/p>

（2）《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》（法釋〔1998〕15號）第二十八條規(guī)定：“人民法院在執(zhí)行中有權向被執(zhí)行人、有關機關、社會團體、企業(yè)事業(yè)單位或公民個人，調查了解被執(zhí)行人的財產狀況，對調查所需的材料可以進行復制、抄錄或拍照，但應當依法保密。”

（3）最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二條規(guī)定：“人民法院對土地使用權、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬。”

根據(jù)以上法律規(guī)定，配合協(xié)助法院查詢和核實不動產的權屬信息，是不動產登記機構與法院之間重要的一項工作。

2.查封類

（1）《民訴法》第一百零三條規(guī)定：“財產保全采取查封、扣押、凍結或者法律規(guī)定的其他方法。人民法院保全財產后，應當立即通知被保全財產的人。”

（2）《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》（法釋〔1998〕15號）第四十一條規(guī)定：“對有產權證照的動產或不動產的查封，應當向有關管理機關發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理查封財產的轉移過戶手續(xù)，同時可以責令被執(zhí)行人將有關財產權證照交人民法院保管。必要時也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封?！?/p>

（3）《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號）第九條規(guī)定：“查封、扣押、凍結已登記的不動產、特定動產及其他財產權，應當通知有關登記機關辦理登記手續(xù)。未辦理登記手續(xù)的，不得對抗其他已經(jīng)辦理了登記手續(xù)的查封、扣押、凍結行為?！?/p>

（4）最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）第二條規(guī)定：“人民法院執(zhí)行人員到國土資源、房地產管理部門辦理土地使用權或者房屋查封、預查封登記手續(xù)時，應當出示本人工作證和執(zhí)行公務證，并出具查封、預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。”

由以上法規(guī)可以看出，不動產查封作為一種重要的財產保全措施，也是不動產登記機構協(xié)助人民法院辦理的一項重要工作。

3.協(xié)助轉移類

（1）《民訴法》第二百五十一條規(guī)定：“在執(zhí)行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續(xù)的，人民法院可以向有關單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關單位必須辦理?！?/p>

（2）《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號）第二十五條規(guī)定：“查封、扣押、凍結協(xié)助執(zhí)行通知書在送達登記機關時，登記機關已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉讓不動產、特定動產及其他財產的過戶登記申請，尚未核準登記的，應當協(xié)助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對登記機關已經(jīng)核準登記的被執(zhí)行人已轉讓的財產實施查封、扣押、凍結措施。

查封、扣押、凍結協(xié)助執(zhí)行通知書在送達登記機關時，其他人民法院已向該登記機關送達了過戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書的，應當優(yōu)先辦理過戶登記?！?/p>

（3）最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）第一條規(guī)定：“人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項?！?/p>

人民法院相關法律文書生效以后，往往要通過不動產登記機構協(xié)助人民法院將其確定的不動產權利轉移到新的權利人名下，因而這項工作也是不動產登記機構配合人民法院最終實現(xiàn)司法功能的一項重要工作。

二、法院處罰的法律依據(jù)

不動產登記機構等相關個人和單位，如果在民事訴訟過程中拒絕配合人民法院依法進行的調查和執(zhí)行行為，則構成了妨礙民事訴訟的違法行為，可能因此而受到相應處罰。具體的法律依據(jù)如下：

1. 《民訴法》第一百一十四條規(guī)定：“有義務協(xié)助調查、執(zhí)行的單位有下列行為之一的，人民法院除責令其履行協(xié)助義務外，并可以予以罰款：

（一）有關單位拒絕或者妨礙人民法院調查取證的；

（二）有關單位接到人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書后，拒不協(xié)助查詢、扣押、凍結、劃撥、變價財產的；

（三）有關單位接到人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書后，拒不協(xié)助扣留被執(zhí)行人的收入、辦理有關財產權證照轉移手續(xù)、轉交有關票證、證照或者其他財產的；

（四）其他拒絕協(xié)助執(zhí)行的。

人民法院對有前款規(guī)定行為之一的單位，可以對其主要負責人或者直接責任人員予以罰款；對仍不履行協(xié)助義務的，可以予以拘留；并可以向監(jiān)察機關或者有關機關提出予以紀律處分的司法建議。”

2. 《民訴法》第一百一十五條規(guī)定：“對個人的罰款金額，為人民幣十萬元以下。對單位的罰款金額，為人民幣五萬元以上一百萬元以下。

拘留的期限，為十五日以下。

被拘留的人，由人民法院交公安機關看管。在拘留期間，被拘留人承認并改正錯誤的，人民法院可以決定提前解除拘留。”

3. 《民訴法司法解釋》第一百九十二條規(guī)定：“有關單位接到人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書后，有下列行為之一的，人民法院可以適用民事訴訟法第一百一十四條規(guī)定處理：

……

（三）拒不停止辦理有關財產權證照轉移手續(xù)、權屬變更登記、規(guī)劃審批等手續(xù)的；

（四）以需要內部請示、內部審批，有內部規(guī)定等為由拖延辦理的?！?/p>

三、不動產登記機構被處罰的典型案例

1.衡陽市中級人民法院（2015）衡中法執(zhí)復字第29號

法院認為，2013年12月16日，衡陽市珠暉區(qū)人民法院要求常寧市房管局查封被執(zhí)行人李朝發(fā)所有的位于常寧市培元辦事處群英西路興發(fā)農貿市場單幢09房產時，查封裁定及執(zhí)行通知雖有瑕疵，常寧市房管局在收到查封裁定后，仍對查封裁定及執(zhí)行通知上載明房產證項下的房產予以查封。但常寧市房管局在常寧市人民法院再次查封李朝發(fā)同一地段房產且對珠暉區(qū)人民法院先行查封的房產產生不同認識時，常寧市房管局在常寧市人民法院的要求下擅自更改了查封范圍，未主動告知珠暉區(qū)人民法院查封范圍的變更；且將珠暉區(qū)人民法院的查封日期從2013年12月16日變更為2014年6月23日。執(zhí)行法院認定常寧市房管局變更查封范圍和查封日期違反協(xié)助執(zhí)行義務屬實，但處罰力度過大，應酌情減輕處罰。最終改判處罰五萬元。

筆者點評：本案中，不動產登記機構在收到珠暉區(qū)人民法院的查封文書時，沒有對其瑕疵及時提出審查建議就辦理了查封登記，而后在常寧市法院來查封的時候又沒有征求原查封法院的意見就徑行變更了查封范圍和查封日期，因此導致了受處罰的結果。

2.龍江大慶市中級法院（2016）黑06慶執(zhí)復1號

高新法院于2015年12月18日作出（2015）慶高新執(zhí)字第616-2號罰款裁定，對安達市國土資源局罰款100萬元，限在2015年12月25日前繳納。

法院認為，復議人安達市國土資源局作為案涉土地的主管部門，其應當自覺按照生效法律文書的規(guī)定履行相應的協(xié)助義務，而不是以“內部審批”等借口拖延執(zhí)行，推諉執(zhí)行，甚至是拒絕執(zhí)行。法院有權依據(jù)《民訴法》第一百一十四條的規(guī)定進行處罰，而在處罰后仍不履行協(xié)助義務的，高新法院可以向監(jiān)察機關或者有關機關提出予以紀律處分的司法建議。

筆者點評：根據(jù)相關法律規(guī)定，不動產登記機構是不能對法院的生效法律文書的內容進行實體審查的，應當及時、無條件地履行，不能以“內部審批”等理由來拖延推諉。即使是認為該協(xié)助要求有問題，也應該先受理該文書，而后再給人民法院寫審查建議。

當然，屬于無辦理權屬登記的情況下要求協(xié)助的除外，如要求將無合法來源的土地使用權、違法建設的房屋協(xié)助過戶的。

四、不動產登記機構的實務應對

根據(jù)以上典型案例中被處罰的具體情形，基本上可以分成協(xié)助錯誤、拒絕協(xié)助、以內部程序為由拖延執(zhí)行，等等。對此，不動產登記機構應當區(qū)分情況來予以應對。

1.對于有登記信息且相關協(xié)助手續(xù)齊全的必須及時辦理，不應拖延或者以內部程序來對抗協(xié)助義務。需要特別注意的是，對于人民法院來說，不動產登記機構只要簽收了協(xié)助文書，協(xié)助義務就生效了。因此，對于人民法院合法的協(xié)助查封要求必須立即予以處理。

2.對于沒有相關權屬登記的不動產的查封可以不予受理。《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號）第十條規(guī)定：“查封尚未進行權屬登記的建筑物時，人民法院應當通知其管理人或者該建筑物的實際占有人，并在顯著位置張貼公告?！?/p>

《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）第十五條規(guī)定：“下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：

（一）作為被執(zhí)行人的房地產開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；

（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權屬初始登記的房屋；

（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋。”

因此，除了法律特別規(guī)定可以預查封的情況以外，對于未登記的不動產，法院應該以貼公告的形式予以查封，而不動產登記機構則因為沒有相關信息而無協(xié)助的義務。

3.法院要求協(xié)助執(zhí)行的不動產與登記內容不符的，如權利人不同、坐落、房號與登記簿記載不一致等。發(fā)現(xiàn)以上情況的應該書面告知法院工作人員，如法院仍然要求執(zhí)行的，可以讓其重新出具正確的協(xié)助執(zhí)行文件。

4.不動產登記機構認為法院要求協(xié)助的內容與法律沖突的，如認為被執(zhí)行不動產不宜分割執(zhí)行的、執(zhí)行時變更許可用途的、對集體土地上房屋執(zhí)行不符合法定條件的，等等。根據(jù)《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）第三條規(guī)定：“國土資源、房地產管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項?！币虼?，不動產登記機構應當先行受理協(xié)助執(zhí)行的文書，而后在給法院出具書面的審查建議書，法院是否接受，最終應當以法院的意見為準。

5.對于有不動產上查封與輪候查封并存時的處理方法。根據(jù)《關于建立和完善執(zhí)行聯(lián)動機制若干問題的意見》（法發(fā)〔2010〕15號）第十二條規(guī)定：“輪候查封的人民法院違法要求協(xié)助辦理房屋登記手續(xù)的，依法不予辦理。”

根據(jù)《最高人民法院關于首先查封法院與優(yōu)先債權執(zhí)行法院處分查封財產有關問題的批復》（法釋〔2016〕6號）第二條規(guī)定：“優(yōu)先債權執(zhí)行法院要求首先查封法院將查封財產移送執(zhí)行的，應當出具商請移送執(zhí)行函，并附確認優(yōu)先債權的生效法律文書及案件情況說明。

首先查封法院應當在收到優(yōu)先債權執(zhí)行法院商請移送執(zhí)行函之日起15日內出具移送執(zhí)行函，將查封財產移送優(yōu)先債權執(zhí)行法院執(zhí)行，并告知當事人。

移送執(zhí)行函應當載明將查封財產移送執(zhí)行及首先查封債權的相關情況等內容?！?/p>

因此，對于不動產上存在查封和輪后查封的情況時，應當注意判斷協(xié)助執(zhí)行的案件是否是查封法院出具的協(xié)助執(zhí)行文書，如果是輪候法院出具的還需其提供查封法院同意其處置的移送執(zhí)行函方可受理。

綜上所述，在協(xié)助人民法院辦理相關業(yè)務時，不動產登記機構應當在充分了解相關法律、法規(guī)規(guī)定的基礎上，既要合理合法地積極配合，完成協(xié)助義務，又要對于無法協(xié)助的事項予以明確的拒絕，并對不合法的協(xié)助要求提出自己的審查意見。以達到既尊重人民法院的權威性又避免人民法院執(zhí)行過程中因為對行政業(yè)務不熟悉可能導致的執(zhí)行錯誤的問題。

陳品祿/責任編輯