慕早

一、案情簡(jiǎn)介

2013年8月1日，甲乙兩人達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合意，前往W市房屋交易管理中心辦理了存量房買(mǎi)賣(mài)合同存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約備案手續(xù)。后因甲臨時(shí)要求漲價(jià)，交易失敗。2016年1月8日，甲又與丙達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合意，前往W市房屋交易管理中心辦理存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約備案時(shí)，被工作人員告知：再次辦理存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約備案需先注銷(xiāo)甲與乙辦理的存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約備案。根據(jù)規(guī)定，這需要甲乙雙方共同到場(chǎng)辦理，或甲持有解除存量房買(mǎi)賣(mài)合同的生效裁判文書(shū)或仲裁文書(shū)單方辦理。甲認(rèn)為兩種方式都難以行得通，遂向人民法院提起行政訴訟，訴稱(chēng)W市房屋交易管理中心辦理的甲與乙之間的存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約備案行為違法，侵害了原告的合法權(quán)益，請(qǐng)求依法予以撤銷(xiāo)。

庭審中，原告認(rèn)為其本人2013年8月1日并未到場(chǎng)申請(qǐng)辦理存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約備案手續(xù)，且打印出來(lái)的紙質(zhì)備案合同上也沒(méi)有本人簽名，被告未按規(guī)定履行審查義務(wù)，擅自辦理了存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約備案手續(xù)，故被告做出的具體行政行為是違法行為，侵害了原告的合法權(quán)益。W市房屋交易管理中心辯稱(chēng)存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約備案行為不是具體行政行為，不具有可訴性，且本案已超過(guò)法定訴訟期限，故請(qǐng)求法院依法駁回原告訴訟請(qǐng)求。后因案外因素，原告撤回訴訟。案件雖未有法院判決，但本案中兩個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)引起了司法部門(mén)和房屋交易管理部門(mén)的廣泛討論。一是存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約備案行為是否為具體行政行為，是否具有可訴性？二是房屋交易管理部門(mén)在存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約備案中應(yīng)盡什么樣的審查責(zé)任？

二、存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約備案的概念、特征及可訴性分析

筆者認(rèn)為，存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約備案是指：已經(jīng)具備存量房上市交易條件，持有房地產(chǎn)權(quán)屬證明的賣(mài)房人，在與購(gòu)房人達(dá)成買(mǎi)賣(mài)意向，簽訂存量房買(mǎi)賣(mài)合同后，通過(guò)平臺(tái)系統(tǒng)將存量房買(mǎi)賣(mài)合同中的房屋權(quán)利狀況等數(shù)據(jù)即時(shí)記載備案的行為，包含網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上備案兩個(gè)步驟，由于電子數(shù)據(jù)的共享、便捷等特點(diǎn)，兩個(gè)步驟是相連貫且先后完成的。

存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約是指交易雙方依據(jù)真實(shí)意思表示簽訂的存量房交易合同。存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上備案是指房屋交易管理部門(mén)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。二者的區(qū)別在于：一是性質(zhì)不同。網(wǎng)上簽約為民事合同行為，依據(jù)當(dāng)事人之間意思表示一致，以要約-承諾為主要行為方式；網(wǎng)上備案為行政管理行為，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》及國(guó)務(wù)院規(guī)范性文件的要求。二是功能不同，網(wǎng)上簽約只是一種合同行為，以書(shū)面形式確定房產(chǎn)交易的意思表示；而網(wǎng)上備案不僅具有保護(hù)買(mǎi)受方的功能，還有助于房產(chǎn)交易管理部門(mén)加強(qiáng)對(duì)存量房市場(chǎng)的監(jiān)督管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度，防止一房二賣(mài)，套取交易資金，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的功能。三是二者在有無(wú)強(qiáng)制性上不同。網(wǎng)上簽約不具有強(qiáng)制性，雙方約定后進(jìn)行網(wǎng)上簽約即可；網(wǎng)上備案則是針對(duì)交易當(dāng)事人的一種強(qiáng)制性措施，只要合同網(wǎng)簽完成，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)就必須依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，將交易房產(chǎn)提前鎖定，同時(shí)核對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人、買(mǎi)受人身份信息，審查房屋所有權(quán)及存量房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容真實(shí)性、合法性，以避免該房產(chǎn)一房二賣(mài)、出售后再抵押等行為的發(fā)生。

判斷一個(gè)行為是否為具體行政行為，主要看其是否符合四個(gè)成立要件，即： 1.行為主體是擁有行政職權(quán)或有一定行政職責(zé)的國(guó)家行政機(jī)關(guān)。2.行為主體有憑借國(guó)家行政權(quán)力產(chǎn)生、變更或消滅某種行政法律關(guān)系的意圖，并有追求這一效果的意思表示。3.行為主體在客觀上有行使行政職權(quán)或履行行政職責(zé)的行為。4.行為主體實(shí)施的行為能直接或間接導(dǎo)致行政法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅?！逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！段餀?quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同自成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。因此，存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約備案行為不符合成立要件中第4點(diǎn)的要求，即該行為不具有讓相對(duì)人或其他人或其利害關(guān)系人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)際影響，其不是一個(gè)具體行政行為。目前也并無(wú)法律、行政法規(guī)規(guī)定存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約備案是存量房買(mǎi)賣(mài)合同生效的要件。房屋交易管理部門(mén)擔(dān)當(dāng)?shù)闹皇菍⒑贤畔⑼ㄟ^(guò)電腦系統(tǒng)輸入備案的角色，房屋交易管理部門(mén)不對(duì)當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)進(jìn)行審查，也不對(duì)合同簽訂、合同履行與否及履行過(guò)程進(jìn)行行政干預(yù)，整個(gè)合同從簽訂到履行完畢及權(quán)利救濟(jì)均完全由當(dāng)事人意思自治。存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約備案行為與存量房合同效力相分離，備案登記行為并不影響行政相對(duì)人的權(quán)利義務(wù)，從這個(gè)角度看，其也不具備可訴性。

本案中，由于甲提供相關(guān)證明材料比較困難，而不愿配合房屋交易管理部門(mén)，無(wú)法辦理存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約備案注銷(xiāo)手續(xù)，從而無(wú)法將房屋賣(mài)給丙。從訴訟角度出發(fā)，甲應(yīng)起訴乙解除合同，在拿到法院的裁決文書(shū)后，交易管理部門(mén)據(jù)此撤銷(xiāo)網(wǎng)簽備案電子信息。而不應(yīng)直接起訴交易管理部門(mén)，因?yàn)樽鳛榫W(wǎng)簽備案登記前提的存量房交易合同沒(méi)有解除而管理部門(mén)無(wú)權(quán)直接撤銷(xiāo)網(wǎng)簽備案電子信息，否則將會(huì)對(duì)合同當(dāng)事人的權(quán)益因保護(hù)不周形成損害。

三、房屋交易管理部門(mén)應(yīng)對(duì)建議

1.完善法律制度

一是明確存量房交易管理部門(mén)和實(shí)施機(jī)構(gòu)等管理主體的法律地位。二是明確實(shí)行統(tǒng)一的存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約備案管理是房地產(chǎn)交易管理的一項(xiàng)基本制度，凡是進(jìn)行存量房買(mǎi)賣(mài)行為的，交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)去交易管理部門(mén)申請(qǐng)辦理存量房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約備案手續(xù)。三是明確與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)信息的實(shí)時(shí)互通共享。通過(guò)交易與登記信息、狀態(tài)的共享，提高工作效率和服務(wù)水平。

2.建立系統(tǒng)平臺(tái)

利用“互聯(lián)網(wǎng)+”思維，以規(guī)范交易行為、提高服務(wù)水平為核心，利用技術(shù)、數(shù)據(jù)等手段，建立一個(gè)集主體管理、房源管理、合同管理、資金監(jiān)管于一體的存量房交易管理平臺(tái)。

3.制定操作規(guī)則

在存量房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中，中介扮演著重要角色，在工作流程中應(yīng)當(dāng)考慮嵌入規(guī)范中介行為管理，建議對(duì)經(jīng)中介提供服務(wù)進(jìn)行交易行為的，設(shè)置規(guī)范操作流程。

陳品祿/責(zé)任編輯