一家工業(yè)企業(yè)在一宗地上經(jīng)批準建設5幢房屋，現(xiàn)5幢房屋分別申請首次登記，在不動產(chǎn)權證書上如何記載土地信息？如果在每幢房屋的不動產(chǎn)權證書面積欄記載共有宗地面積和該幢房屋建筑面積，在附記欄記載宗地為5幢房屋共有，轉(zhuǎn)讓時宗地上房屋應與宗地整體轉(zhuǎn)讓（經(jīng)批準分割轉(zhuǎn)讓除外），不知是否可行？

國土部有次培訓說可以全部編一個不動產(chǎn)單元號，具體怎么做沒有細說。

國土部不管規(guī)劃，解決不了，本來土地和房屋用途就不要強制一致。

按道理應該一致，因為規(guī)劃應當根據(jù)土地用途批準建設。

規(guī)劃是龍頭，土地是根本，登記是結(jié)果。各部門依據(jù)規(guī)則不同，土地用途是根據(jù)規(guī)劃來的，別把因果搞錯了。

已經(jīng)建完的項目（含多棟），不區(qū)分所有權的，可以一宗一號一單元。

部分地方現(xiàn)在一個登記單元一本證，房屋以樓棟為最大登記單元，延續(xù)以前房產(chǎn)登記的做法。

現(xiàn)在很多企業(yè)要求一幢辦一本證，說是方便在不同銀行融資。

實際上是幾個單元的問題。一個單元可以單一證書，N個單元可以集成證書，這個問題就是N個單元一本證書的問題。

企業(yè)用地一般依規(guī)劃，功能上不能物理分割。矛盾在，房屋單元也要統(tǒng)一，不然抵押查封房屋會有分與不分的矛盾。新建其他房屋登記時，并未按區(qū)分所有權考量。

若宗地中間一建筑物因抵押被執(zhí)行過戶，協(xié)助登記時會出現(xiàn)難以操作問題。

為什么不可以操作？如果被執(zhí)行過戶，就對宗地進行分割，可以看法發(fā)〔2004〕5號文件。

宗地中只有一幢房屋抵押，其他幢不抵押時，我們可以辦理，但要求抵押人承諾實現(xiàn)抵押權時宗地上所有房屋應一并處置。有些宗地客觀上存在無法分割，即分割后無法獨立使用。

問題是這個要求承諾合法嗎？“有些宗地客觀上存在無法分割，即分割后無法獨立使用”，分割后無法獨立使用是指什么情形？

這個承諾屬交易管理范疇。無法獨立使用涉及通行，水電等配套。

通行的問題，《物權法》相鄰權已有明確規(guī)定，最基本的通行權，是法定的，相鄰人必須提供的。

涉及宗地分割轉(zhuǎn)讓，國土部門是嚴格控制，一般按共用宗方式解決，而不是分為多個獨用宗。

由于登記了多個單元，所以登記客體——基本單元可能要重新思考了！企業(yè)中，宿舍只能為企業(yè)生產(chǎn)服務，應當定位生產(chǎn)資料。如分割，一是企業(yè)功能不完整，二是變住宅為開發(fā)了。好像很多地方就是這樣在做。

不能分割就整體轉(zhuǎn)，的確，有些分割了，就失去廠房的作用了。

工業(yè)用地上的只能整體抵押和轉(zhuǎn)讓，濟南現(xiàn)在出了個政策，工業(yè)綜合用地，可以自持30%后轉(zhuǎn)讓。目前兩個觀點，一是一個出讓合同的地為一宗地，只能整體轉(zhuǎn)；另一個觀點是，以土地出讓記載為主，一個土地證一宗地，可以轉(zhuǎn)。

廠房建議按整宗拍賣轉(zhuǎn)讓。如果必須按建筑物單元轉(zhuǎn)讓，土地登記仍為共用宗。

不賣可不可以為一個單元？

要區(qū)分宗地的單元和房屋單元吧。宗地為一個登記簿，本來就可以對應多個房屋的單元。特殊情況可以走程序進行分宗，也不是說嚴格不能。

在土地和房產(chǎn)分開登記時代，土地分攤是國土部門防止土地信息嚴重滯后而采取的措施。很多地方的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度繼承了這一做法，在不動產(chǎn)登記簿中要求記載土地分攤面積。常見的有分攤樓基座占地面積、分攤建筑物正投影面積、分攤整宗地的土地面積等三種方法，但三種方法在使用中都未能完美地解決問題。

題目中的5幢房屋要分開登記，采用共用宗的方式最為合理。不動產(chǎn)登記應當以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記，要考慮獨立利用并且功能完備?？紤]工業(yè)廠房的特殊性，分開登記有可能造成使用功能的不完善，建議最好不要分幢進行登記，直接以宗地為登記單元，5幢一并登記。