我們這有一個(gè)小區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，開發(fā)商在房產(chǎn)管理部門辦理了初始登記，登記簿記載了，但沒給開發(fā)商發(fā)大證。開發(fā)商對外銷售后，購房人也辦理了房產(chǎn)證。現(xiàn)購房人起訴要求撤銷房屋轉(zhuǎn)移登記，理由為房產(chǎn)管理部門沒給開發(fā)商發(fā)大證有責(zé)任。請問，房產(chǎn)管理部門是否有責(zé)任？

沒什么責(zé)任，但有不作為。因?yàn)榇笞C該發(fā)未發(fā)。

法院認(rèn)為我們違反了《房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓。

商品房預(yù)售本身就是特例，這個(gè)開發(fā)商不發(fā)證，不影響后面的處置問題，你們做法很胡鬧，法院也亂來，登簿就產(chǎn)生效力。未發(fā)證是瑕疵，不影響根本。

我們想以《物權(quán)法》第九條為自己辯解可以嗎？登記簿有登記，開發(fā)商初始登記是有效的。只是沒發(fā)證，我們能找到哪個(gè)法條不讓法院判撤證？

登記簿記載就生效了。程序合法，登記完成。沒發(fā)證不是問題。

按照《房屋登記辦法》規(guī)定，轉(zhuǎn)移必須提供房產(chǎn)證，法院沒說你們轉(zhuǎn)移登記有問題？

說了，讓我們提供一個(gè)開發(fā)商沒有大證的情況下，為老百姓辦證合法的依據(jù)。我們決定以《物權(quán)法》第九條、第十四條為自己辯解。

按照《行政訴訟法》，瑕疵不影響行政結(jié)果的合法性，不會撤銷。只要個(gè)人和開發(fā)商雙方合法申請就是真實(shí)的意思表示，完成登記不能撤銷。

現(xiàn)在是當(dāng)事人要行政訴訟？業(yè)主提起行政訴訟？還是業(yè)主自己要求撤銷房產(chǎn)證？

是業(yè)主要撤證，退房，不買了，但開發(fā)商不同意退房。

本是一個(gè)民事糾紛，當(dāng)作行政訴訟案件起訴。莫非撤銷發(fā)證就能不要房了？這種“高招”誰出的，放心吧，法院不會撤銷的。

瑕疵和程序違法不一樣，如果撤銷，太機(jī)械適法了。

按照當(dāng)時(shí)的《房屋登記辦法》，轉(zhuǎn)移登記房產(chǎn)證是必收件，我們在開發(fā)商沒大證的情況下為老百姓辦了房產(chǎn)證。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿是權(quán)屬證明，房產(chǎn)證是證明文件（而且可以推翻），法條雖要求開發(fā)商在取得房產(chǎn)證后才能銷售房屋，相關(guān)規(guī)章也有相關(guān)規(guī)定，但本案被告在第三人辦理不動(dòng)產(chǎn)初始登記后，權(quán)屬已經(jīng)不再具有爭議，轉(zhuǎn)移登記給原告，并沒有對原告的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響。因此，轉(zhuǎn)移登記手續(xù)雖有瑕疵，但不足以導(dǎo)致本院撤銷轉(zhuǎn)移登記。且原告提起本案訴訟系民事爭議產(chǎn)生，應(yīng)循民事訴訟途徑解決。

懂《行政訴訟法》該案就不怕了。

這種轉(zhuǎn)移登記對原告權(quán)利不產(chǎn)生影響，《行政訴訟法》第七十四條規(guī)定，行政行為有下列情形之一的，人民法院判決確認(rèn)違法，但不撤銷行政行為：（一）行政行為依法應(yīng)當(dāng)撤銷，但撤銷會給國家利益、社會公共利益造成重大損害的；（二）行政行為程序輕微違法，但對原告權(quán)利不產(chǎn)生實(shí)際影響的。

這種案子似不應(yīng)作為行政案件受理。最好是讓法院駁回起訴。次之是駁回訴訟請求。再次之是確認(rèn)違法而不撤銷。

《行政訴訟法》第三條規(guī)定，有下列情形之一，已經(jīng)立案的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴：……（八）行政行為對其合法權(quán)益明顯不產(chǎn)生實(shí)際影響的；人民法院經(jīng)過閱卷、調(diào)查和詢問當(dāng)事人，認(rèn)為不需要開庭審理的，可以逕行裁定駁回起訴。

以行政行為對其合法權(quán)益明顯不產(chǎn)生實(shí)際影響為由，駁回起訴。試問，你們發(fā)證給原告又造成了什么利益影響？沒有！

點(diǎn)評

買受人有行政訴訟原告主體資格。與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。房產(chǎn)管理部門的登記行為與當(dāng)事人的物權(quán)具有法律上的利害關(guān)系，故買受人有權(quán)就此提起行政訴訟。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)注重行政程序的合法性。初始登記的目的不是取得行政機(jī)關(guān)對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)，而是取得物權(quán)的公示力和公信力，也是轉(zhuǎn)移登記的前置條件。本案涉及兩次登記，初始登記在先，轉(zhuǎn)移登記在后，符合連續(xù)登記的原則。但因?yàn)榉慨a(chǎn)管理部門沒有按照登記簿的記載向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)房屋權(quán)屬證書、并由此導(dǎo)致辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)無法收取轉(zhuǎn)讓方的權(quán)屬證書，其行為應(yīng)糾正。

買受人的實(shí)際訴求應(yīng)通過其他方式尋求解決。房產(chǎn)管理部門的房屋登記行為確有瑕疵，但無論該行為被確認(rèn)違法（不撤銷）或被撤銷，并不能達(dá)到原告退房的根本目的，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可根據(jù)申請人的申請（可以是原申請）重新作出具體行政行為。