2016年行業(yè)“先揚(yáng)后抑”，前三季“繁榮火熱”，四季度“調(diào)控回落”，開發(fā)投資、銷售、新開工等指標(biāo)“虎頭蛇尾”，增速?zèng)_高回落。總體而言，2016年行業(yè)既有“驚喜”也不乏“隱憂”，“喜”的是商品房銷售面積、金額雙創(chuàng)歷史新高，待售面積持續(xù)下滑；“憂”的是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積增速持續(xù)低位，結(jié)構(gòu)調(diào)整緩慢、商辦庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)有增無(wú)減。隨著“抑制資產(chǎn)泡沫”和“防范金融風(fēng)險(xiǎn)”的政策基調(diào)確立以及相應(yīng)實(shí)施措施陸續(xù)出臺(tái)，行業(yè)持續(xù)調(diào)整在所難免，2017年房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)仍將繼續(xù)探底或回落。

一、商品房銷售面積、金額再造行業(yè)“高峰”，

破15億平方米、12萬(wàn)億元無(wú)懸念

商品房銷售面積、金額增速年初高開高走后，4月份達(dá)到最高點(diǎn)，隨著基數(shù)效應(yīng)不斷抬升，此后增速逐步回落。四季度，多城密集出臺(tái)調(diào)控政策、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，10月、11月商品房銷售面積、金額增速?zèng)_高回落，前11個(gè)月增速雙雙創(chuàng)下今年新低。1-11月份，商品房銷售面積135829萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.3%，較最高點(diǎn)下降12.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額102503億元，增長(zhǎng)37.5%，較4月份55.9%的增速峰值下滑18.4個(gè)百分點(diǎn)。

整體看，政策收緊導(dǎo)致增速放緩卻難掩全年行業(yè)銷售規(guī)模再創(chuàng)歷史新高之“喜”。其中商品房銷售金額早在前10月便突破2015年創(chuàng)下的最高點(diǎn)，到11月，商品房銷售面積也達(dá)到135829萬(wàn)平方米，比2013年成交面積頂峰（130551萬(wàn)平方米）高出5278萬(wàn)平方米，再創(chuàng)面積新高。按12月成交面積維持1.5億平方米保守估算，2016年全年銷售面積將破15億平方米。

二、土地購(gòu)置“量跌價(jià)漲”印證結(jié)構(gòu)變化，

成交金額同比增21.4%

憑借一線和熱點(diǎn)二線城市的一、二手房市場(chǎng)成交火熱、量?jī)r(jià)齊升，土地市場(chǎng)尤其是熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的“高熱難擋”，部分城市逢土拍必出“三高地王”，全國(guó)土地購(gòu)置面積累計(jì)同比降幅不斷收窄，前11月從-20%提升到-4.3%，相較2015年的-31.7%更是回升了27.4個(gè)百分點(diǎn)。與之相對(duì)的是，土地成交價(jià)款同比增速持續(xù)正增長(zhǎng)，且三季度加速上揚(yáng)，到11月末，土地成交價(jià)款累計(jì)達(dá)到7777.48億元，已超過(guò)2015年全年金額，累計(jì)同比增速高達(dá)21.4%，創(chuàng)下自2014年以來(lái)新高。

值得注意的是，年內(nèi)土地購(gòu)置面積增速與成交價(jià)款增速之間的“剪刀差”不斷加大，恰恰說(shuō)明了今年土地成交的結(jié)構(gòu)變化，主要是地價(jià)較高的一線和熱點(diǎn)二線城市土地成交為主，地價(jià)相對(duì)較低的三四線城市2016年土地成交普遍縮量，也就造成了“量跌價(jià)漲”顯著格局。

三、商品房待售面積連降9個(gè)月，住宅庫(kù)存

較年初高點(diǎn)去化13%

2016年全國(guó)銷售面積破新高，意味著“去庫(kù)存”也一定會(huì)取得初步成效。到11月末，全國(guó)商品房待售面積約6.91億平方米，較去年末減少2488萬(wàn)平方米，且從年初的最高點(diǎn)連續(xù)9個(gè)月下降，整體減少3.8%。其中，住宅待售面積約4.05億平方米，較年初最高點(diǎn)減少6178萬(wàn)平方米，下降13.2%。但商業(yè)和辦公物業(yè)的庫(kù)存量大幅增加又讓行業(yè)前景蒙上陰影，去庫(kù)存依然是行業(yè)2017年的主基調(diào)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速艱難回升至6.5%，

維持相對(duì)低位波動(dòng)

自2013年7月以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一路滑坡，2015年降至最低1%，2016年在基數(shù)效應(yīng)以及新開工面積增速加快、土地購(gòu)置回暖帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資額艱難筑底回升，2016年4月增速達(dá)到7.2%，為最高。下半年，政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，投資增速上升動(dòng)能不足，又開始波動(dòng)下滑，截至到11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比名義增長(zhǎng)6.5%。

作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)有目共睹，至少在實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)集體滑坡背景下沒有拖后腿。就其增速而言，持續(xù)的相對(duì)低位波動(dòng)，尤其是在商品房銷售面積和金額雙雙創(chuàng)下歷史新高的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資額并未同步大幅回升，銷售-投資傳導(dǎo)機(jī)制依然失效，由此來(lái)看，行業(yè)整體存量過(guò)高仍是不爭(zhēng)事實(shí)。

五、新開工增速?zèng)_高僅“曇花一現(xiàn)”，

短期必面臨供應(yīng)不足壓力

受此前基數(shù)較低影響，2016年新開工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，一季度累計(jì)同比增速攀升至21.4%的最高點(diǎn)，絕對(duì)量也在6月份創(chuàng)下年內(nèi)高點(diǎn)，在短暫的高位盤整后隨即逐月下滑。四季度以來(lái)，增速始終保持在10%以下，新開工面積增速?zèng)_高僅“曇花一現(xiàn)”。

從行業(yè)發(fā)展來(lái)看，新開工面積指標(biāo)并未真正好轉(zhuǎn)，增速?zèng)_高回落至10%甚至全年5%左右也都不無(wú)可能，未來(lái)市場(chǎng)面臨可售貨值不足，尤其是一線和熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面不能有顯著緩解，房?jī)r(jià)、地價(jià)上升的壓力將維持較長(zhǎng)時(shí)間。

本文由易居（中國(guó)）克而瑞研究中心供稿