易居

2016年12月，調(diào)控政策集中出臺(tái)三個(gè)月之后，市場(chǎng)逐漸自我修復(fù)至正常運(yùn)行軌跡，新增供應(yīng)量開(kāi)始回升，近6成城市成交量環(huán)比回升，雖然絕對(duì)量仍在相對(duì)低位，政策影響力仍在持續(xù)發(fā)酵。多數(shù)城市市場(chǎng)供不應(yīng)求格局短期難改，整體庫(kù)存仍在下降，但成交持續(xù)走低也導(dǎo)致消化周期普遍小幅上升。

一、供應(yīng)：年末供應(yīng)量低位回升，27城環(huán)比漲11%

12月，CRIC監(jiān)測(cè)的27城供應(yīng)量結(jié)束了此前連續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，環(huán)比上漲11%，一方面是連續(xù)下滑后導(dǎo)致基數(shù)較低所致，另一方面，預(yù)售證審批等行政干預(yù)手段風(fēng)頭已，部分企業(yè)在年底加推回籠資金。具體而言，一線城市同、環(huán)比分別下跌42%和5%。其中上海因11月基數(shù)較低導(dǎo)致供應(yīng)量上漲超2倍，供應(yīng)絕對(duì)量也與今年月平均持平，回升到正常水平。二、三線城市整體供應(yīng)1771萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲13%，多數(shù)城市供應(yīng)量在低位迎來(lái)回升，典型的如福州、濟(jì)南、青島、重慶、無(wú)錫等城市，在11月供應(yīng)量偏低的情況下，年末放量，環(huán)比漲幅較大。值得注意的是，昆明、長(zhǎng)春、蘇州等城市供應(yīng)量仍在銳減，其中蘇州12月供應(yīng)量為年內(nèi)第三低點(diǎn)，與前三季度市場(chǎng)供給充足相比冰火兩重天。

二、成交：止跌回升環(huán)比漲6%，一線城市漲15%領(lǐng)先

供應(yīng)放量之后，年末商品住宅市場(chǎng)成交止跌回升。12月，28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交總量環(huán)比上漲6%，六成城市成交量較上月上升，但成交絕對(duì)量仍處低位，多數(shù)城市12月成交低于2016年月平均值。

一線城市成交量環(huán)比上漲15%，同比下跌39%，僅深圳環(huán)比下跌10%，其余三城皆上漲。廣州單月成交量再回升至170萬(wàn)平方米的高點(diǎn)，環(huán)比上漲25%。就全年而言，廣州市場(chǎng)持續(xù)保持供需兩旺，在一線城市中表現(xiàn)最亮眼。

二、三線城市整體漲多跌少，環(huán)比微漲5%，同比則下跌12%，過(guò)半數(shù)城市成交量環(huán)比上漲。多數(shù)調(diào)控城市成交同、環(huán)比齊降，典型如蘇州、武漢、鄭州、成都、東莞等城市。除武漢成交量在11月走高之后環(huán)比回落，其余城市四季度成交呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)，蘇州、鄭州表現(xiàn)更為明顯，兩者12月成交量較今年最高點(diǎn)分別下滑80%和62%。非調(diào)控城市分化嚴(yán)重，其中寧波、青島、重慶市場(chǎng)依舊“高歌猛進(jìn)”，成交量同、環(huán)比皆上漲，12月三個(gè)城市成交量幾乎都創(chuàng)下年內(nèi)的第二高點(diǎn)。高庫(kù)存城市如沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等成交略有企穩(wěn)。長(zhǎng)沙、常州等城市12月成交慘淡，長(zhǎng)沙同、環(huán)比跌幅均在30%以上。

三、庫(kù)存：多數(shù)城市庫(kù)存仍在下降，但消化周期開(kāi)始有所回升

12月大部分城市市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求，僅有7個(gè)城市供求比大于1，存量波動(dòng)較為平穩(wěn)，變動(dòng)幅度大部分在一成以內(nèi)，上升幅度最大的為東莞，環(huán)比上漲6%，重慶跌幅11%?？傮w來(lái)看，庫(kù)存仍呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。同比來(lái)看，僅深圳、貴陽(yáng)、蘇州、成都四城庫(kù)存上漲，其余城市庫(kù)存同比都有較大跌幅。

隨著供應(yīng)量的增加、銷售量普遍低位，本月過(guò)半城市消化周期環(huán)比上漲，且上漲幅度較大，如深圳已升至18個(gè)月，無(wú)錫、蘇州消化周期已大于10個(gè)月。

四、成交結(jié)構(gòu)：小戶型產(chǎn)品成交占比攀升，滬深高檔產(chǎn)品成交占比顯著回落

從價(jià)格段成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，本月中低檔產(chǎn)品成交占比均小幅增加，北京中檔產(chǎn)品成交占比顯著回落。具體來(lái)看，上海低檔產(chǎn)品成交占比大幅攀升11個(gè)百分點(diǎn)至18%，高檔產(chǎn)品占比回落8個(gè)百分點(diǎn)至23%；北京中檔產(chǎn)品成交占比回落至17%，中高檔、高檔、中低檔產(chǎn)品成交占比均有不同幅度提升；深圳中高檔產(chǎn)品成交占比攀升4個(gè)百分點(diǎn)至29%，高檔產(chǎn)品成交占比下跌8個(gè)百分點(diǎn)至49%。

從面積段成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，小戶型產(chǎn)品成交占比攀升。本月上海120平方米以下產(chǎn)品成交占比大幅上升16個(gè)百分點(diǎn)至54%；北京90平方米以下產(chǎn)品成交占比為39%，較上月增加了5個(gè)百分點(diǎn)；深圳144-200平方米面積段產(chǎn)品成交占比出現(xiàn)回落，較上月減少5個(gè)百分點(diǎn)。