○ 文／張 蓉

常德石油 地里生財

○ 文／張 蓉

三個自主、三化布局、三個利用，中國石化湖南常德石油加油站用地實現(xiàn)價值最大化。

近年來，為應對加油站用地成本居高不下影響加油站經(jīng)營創(chuàng)效的情況，中國石化湖南常德石油在加油站建設用地中，著力“三個堅持”推進加油站建設用地的規(guī)范化、精細化、合理化，提升了加油站土地效能。

“湖南常德石油單站土地使用權(quán)平均期限明顯高于系統(tǒng)外油企同期所建單站的使用權(quán)3—5年。所有新建站、重建站、改建站站均新增建非油設施1個以上。70%的在營加油站用地創(chuàng)效項目增至2個以上。”中國石化湖南常德石油分公司經(jīng)理兼黨委書記王明勝交出了近兩年常德石油加油站建設用地的效能成績單。

●新開業(yè)的桃花源路加油站將員工宿舍、食堂等建筑與加油站營業(yè)廳一體化疊建，節(jié)省用地約100平方米。

供圖/常德分公司

“三個自主”保障主權(quán)用地

由于加油站建設競爭不斷加劇，湖南省常德區(qū)內(nèi)加油站建設征地難問題一直十分突出。一些土地投資公司或個人為牟取土地暴利，借機以“聯(lián)建返租”（投資公司出租性供地，油企出資建站。由油企在議定期內(nèi)承租經(jīng)營，期滿油站歸投資公司）、“建站捆綁出售”（土地所有人在其土地上建站后一并轉(zhuǎn)售）等方式變相或直接高價出租或“搭售”加油站用地。再加上一些油企為快捷解決征地難問題，不顧高成本用地后患，仍冒險“接招”合作。

作為從事加油站網(wǎng)點建設工作數(shù)十年的老兵，湖南常德石油分公司副經(jīng)理卜德安深知在加油站網(wǎng)絡發(fā)展中堅持“三個自主”建設用地的重要性：“對于中國石化湖南常德石油而言，建站壓力越來越大，盡管如此，公司始終堅持‘三個自主’解決用地需求，這樣才能確保企業(yè)對所用土地享有充足的權(quán)益?！?/p>

“三個自主”就是在新建、重建、遷建加油站中，對所需用地由企業(yè)完全自主的采用規(guī)范形式解決，以保證用地價格適宜、用地規(guī)模合理、用地置換公平。包括自主征購、自主標量、自主置換。

常德石油對新建加油站所需用地，一律自主參拍征購。公司領(lǐng)導利用公司屬駐地最早經(jīng)營成品油企業(yè)與政府關(guān)系較熟的條件，動用各種人脈協(xié)調(diào)好與規(guī)劃、國土等涉地單位關(guān)系，負責人員緊盯勤跑及時攻關(guān)，外有助力和內(nèi)有推力的爭取抓住每一個征地機遇。三年來，常德石油成功自主征購新建站用地4宗，占擬征地計劃的95%以上。

針對一些由于擴路或者城改需拆除重建的“黃金站”所面臨的既有土地容量不足等用地問題，常德石油采用“原址重建”標準和保原（面積）容量巧設計辦法，防止黃金地塊流失或補征土地增漲成本。金霞加油站因城建擴路被要求“消戶拆除”。基于該站地段好和車流大，公司多次與政府協(xié)商，以“油罐填埋騰地、油站整體后移”對策實施重建，既滿足了重建用地又保持了“黃金地塊”。

針對遷建站逐年增多、土地置換對用地成本影響大的情況，常德石油對所有遷建站的土地置換均自主辦理。白鶴山、郭家鋪二站列為遷建站后，公司拒辭了土地公司的代理請求，直接與政府談判和自主勘察，使二站換入地與換出地面積對應、價值對等并節(jié)省了不菲的“代理費”。

“三化布局”減少非營業(yè)用地

“原來我們的員工食堂和廁所都分散在加油站的兩側(cè)，午休吃飯和夜間上廁所特別不方便，現(xiàn)在食堂和廁所都設在了附屬房一層，不僅方便了工作和休息，還節(jié)省的用地面積100多平方米，”常德石油本部片區(qū)第五加油站站長說，他和同事們都覺得重建后的常德第五加油站布局設計較改造以前更加的科學化、人性化。

針對傳統(tǒng)加油站站內(nèi)建筑布局設計存在的建筑功能單一，且非直接營業(yè)設施功能劃分過細導致的非直接營業(yè)用地占比較大的弊端，常德石油對新建站、重建站、改建站的站內(nèi)建筑用地，采用“三化布局”為主的改型設計，以確保加油站直接創(chuàng)效用地空間最大化。

“三化布局”包括對加油站儲油罐區(qū)、員工宿舍、員工食堂、廁所等非直接營業(yè)設施進行優(yōu)化組合設計和適實建設，以最合理和最實用的結(jié)構(gòu)布局，最大限度的減少這些非直接營業(yè)設施的占地空間。一般包括油罐地埋化、主附建筑疊建化、廁所內(nèi)置化。油罐地埋化每座征地新建站可節(jié)省征地近200平方米，每座改建站和重建站單站可騰地150平方米左右。如常德橋南加油站和本部第十加油站二站改建時，取消了專設油罐區(qū)后，節(jié)省占地近300平方米。

主附建筑疊建化就是將員工宿舍、員工食堂、配電房、保管房等建筑與加油站營業(yè)廳一體化疊建，以此節(jié)省專門的占地空間，每座站可省用地約100平方米左右。近三年來，常德石油新建的桃花源路加油站等4座站通過此項措施節(jié)省用地約400平方米。

廁所內(nèi)置化就是將以前建在加油站圍墻邊的廁所修建在營業(yè)廳旁的建筑內(nèi)，消除其專門占用用地空間的同時，又起到讓前而所的顧客必須經(jīng)過非油商品展示區(qū)，由此帶動非油商品銷售的效果。

“三個利用”推進綜合創(chuàng)效用地

“以前在你們這加完油后還要開車到另一個洗車店洗車?，F(xiàn)在好了，加油、洗車、維修一條龍服務，有空還可以給車子做個保養(yǎng)，真是越來越方便了！”“滴滴”司機黃師傅指著常德石油第四加油站說。第四加油站位于常德市柳葉湖汽車站旁，自從2015年該站增設了汽車服務店以來，像黃師傅這樣的忠實顧客越來越多。

基于加油站經(jīng)營創(chuàng)效綜合化趨勢，針對加油站經(jīng)營設施傳統(tǒng)設計單一和加油站用地創(chuàng)效面狹窄問題，常德石油在加油站建設用地中，采用“三個利用”的增設或修建加油站多功能經(jīng)營設施來拓展用地創(chuàng)效途徑。

一方面是指征地新建站，常德石油利用合理布局省下的空間，根據(jù)每個站經(jīng)營規(guī)劃和投營后的具體需要，配套修建了新能源經(jīng)營設施。如芙蓉路、第三加油站等新建站根據(jù)新能源經(jīng)營計劃修建了加氣站。另一方面常德石油對在建的所有重建站、改建站，調(diào)整布局后騰出的土地空間修建非油品經(jīng)營店和三產(chǎn)服務門面等，使重建站、改建站的非油品經(jīng)營設施擁有率達到100%，由此結(jié)束了經(jīng)營設施單一狀況。對一些2005年前所建、地理位置佳、營銷業(yè)績好但經(jīng)營設施單一的非改建和非重建在營老加油站，常德石油利用存在的可“植入”空間，巧妙補建了非油商品經(jīng)營設施。例如，從2015年起，常德石油對第二加油站等20多座加油站，補建了汽車服務店和添建了全自助洗車間。

責任編輯：周志霞

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