城市住區(qū)的綠色運(yùn)營(yíng)與有機(jī)更新
——2016“上海國(guó)際城市與建筑博覽會(huì)”專題論壇綜述

由上海市綠色建筑協(xié)會(huì)綠色住宅專業(yè)委員會(huì)、上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)科教分會(huì)、《住宅科技》雜志社共同主辦的“城市住區(qū)的綠色運(yùn)營(yíng)與有機(jī)更新”專題論壇，近日在上海展覽中心友誼會(huì)堂順利舉行。本次論壇是2016年“上海國(guó)際城市與建筑博覽會(huì)”系列活動(dòng)之一，來(lái)自政府管理部門(mén)、高?？蒲袡C(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)等近200名業(yè)內(nèi)人士參加了論壇，并就政策機(jī)制、技術(shù)體系、管理制度、實(shí)踐案例等方面進(jìn)行研討，為城市住區(qū)的綠色運(yùn)營(yíng)與有機(jī)更新提供了發(fā)展思路和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

一、推進(jìn)住宅建筑的綠色運(yùn)營(yíng)，發(fā)揮綠建實(shí)效

提升綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理水平，有助于發(fā)揮綠色建筑的實(shí)際效益，促進(jìn)綠色建筑從建設(shè)端走向運(yùn)營(yíng)端。然而，目前我國(guó)綠色建筑項(xiàng)目獲得的標(biāo)識(shí)多為設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)，運(yùn)行標(biāo)識(shí)數(shù)量還比較少。推進(jìn)住宅建筑的綠色運(yùn)營(yíng)，推廣運(yùn)行標(biāo)識(shí)，是未來(lái)綠色建筑發(fā)展的重要方向。

（一）完善政策機(jī)制

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心綠色建筑發(fā)展處李宏軍博士在介紹我國(guó)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)體系、評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)制度、發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出了推進(jìn)住宅建筑綠色運(yùn)營(yíng)的發(fā)展構(gòu)想。

一是強(qiáng)化各市場(chǎng)落實(shí)綠色建筑的主體責(zé)任。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)調(diào)動(dòng)其開(kāi)發(fā)綠色住宅建筑的積極性；對(duì)業(yè)主及物業(yè)企業(yè)，應(yīng)提高其對(duì)綠色建筑的認(rèn)識(shí)水平，提升物業(yè)企業(yè)管理水平，增加運(yùn)行標(biāo)識(shí)項(xiàng)目數(shù)量；對(duì)設(shè)計(jì)單位，應(yīng)提高其設(shè)計(jì)綠色建筑的能力和積極性；對(duì)施工單位，應(yīng)加強(qiáng)落實(shí)管控，注意施工過(guò)程的綠色化；對(duì)于咨詢單位，應(yīng)建立準(zhǔn)入制度，有效監(jiān)督項(xiàng)目質(zhì)量，提高服務(wù)水平。

二是對(duì)于綠色建筑發(fā)展新常態(tài)，一方面要加強(qiáng)綠建審圖，并建立全過(guò)程監(jiān)管體系，另一方面要健全標(biāo)識(shí)制度，完善針對(duì)標(biāo)識(shí)的激勵(lì)政策，開(kāi)展基于實(shí)際運(yùn)行效果的后評(píng)估研究，建立綠建標(biāo)識(shí)項(xiàng)目監(jiān)管制度，并加強(qiáng)能力建設(shè)與宣傳推廣。

（二）發(fā)展綠色物業(yè)制度

后期的物業(yè)管理對(duì)綠色建筑技術(shù)的落地尤為重要。制定合理的綠色物業(yè)管理制度，發(fā)揮物業(yè)人員的主觀能動(dòng)性，保障綠色建筑相關(guān)設(shè)施設(shè)備高效運(yùn)行，引導(dǎo)公眾積極參與節(jié)能環(huán)?；顒?dòng)，是綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理的關(guān)鍵。

上海永升物業(yè)管理有限公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)劉艷從物業(yè)管理的角度提出了構(gòu)建綠色物業(yè)管理模式的關(guān)鍵，認(rèn)為綠色物業(yè)管理應(yīng)在三個(gè)層面開(kāi)展。

1．物業(yè)管理早期介入與“綠色”的融合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)參與綠色建筑建設(shè)的全過(guò)程，并在可行性發(fā)展階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工驗(yàn)收階段從后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)的角度提出優(yōu)化建議，以保障綠色建筑技術(shù)的有效落實(shí)。

2．前期物業(yè)管理與“綠色”的融合，其關(guān)鍵包括物業(yè)企業(yè)應(yīng)著眼于綠色物業(yè)管理的要求進(jìn)行物業(yè)的承接查驗(yàn)、前期物業(yè)管理方案中綠色物業(yè)管理思想的融入、業(yè)主入住過(guò)程中加強(qiáng)對(duì)“綠色”的宣傳和教育，以及加強(qiáng)物業(yè)裝修過(guò)程中的環(huán)境管理。

3．物業(yè)企業(yè)應(yīng)從節(jié)能降耗管理、環(huán)境污染與整治、綠化管理、綠色文化塑造等方面加強(qiáng)綠色物業(yè)管理的日常運(yùn)作。

（三）住宅綠色運(yùn)營(yíng)案例介紹

住宅建筑產(chǎn)權(quán)分散，難以統(tǒng)一管理，這給綠色運(yùn)營(yíng)造成了阻礙。上海中鷹投資（集團(tuán)）公司副總經(jīng)理金健峰詳細(xì)剖析了中鷹黑森林的綠色運(yùn)營(yíng)實(shí)踐。該項(xiàng)目采用了大面積的森林綠化和屋頂綠化技術(shù)來(lái)調(diào)節(jié)區(qū)域內(nèi)微氣候；建筑設(shè)計(jì)采用德國(guó)包豪斯建筑體系，通過(guò)大空間設(shè)計(jì)減少由二次裝修格局變化引起的材料浪費(fèi)；外圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用10厘米超厚巖棉板和Air-Lux窗系統(tǒng)，傳熱系數(shù)達(dá)到歐洲平均標(biāo)準(zhǔn)，并采用智能外遮陽(yáng)系統(tǒng)；在能源供應(yīng)方面，采用毛細(xì)管輻射系統(tǒng)、置換式調(diào)濕新風(fēng)系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)和中央能源系統(tǒng)，打造“恒溫·恒濕·恒氧”的室內(nèi)環(huán)境；采用基于ABB i-bus KNX的智能家居系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)智能化照明和自然光的充分利用，充分減少照明能耗。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心綠色建筑發(fā)展處李宏軍博士在介紹綠色住宅標(biāo)識(shí)案例的基礎(chǔ)上也提出了住宅建筑實(shí)現(xiàn)綠色運(yùn)營(yíng)的可行途徑：一方面可通過(guò)智能化管理手段、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)加強(qiáng)管控、方便住戶；另一方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)與物業(yè)企業(yè)密切協(xié)作，物業(yè)企業(yè)應(yīng)提早介入，全過(guò)程參與，并建立一套綠色物業(yè)制度，引導(dǎo)住戶積極參與，推動(dòng)綠色住宅發(fā)展。

二、推動(dòng)既有建筑綠色化改造，實(shí)現(xiàn)有機(jī)更新

上海既有建筑相對(duì)于新建建筑體量龐大，且多數(shù)都存在資源消耗水平偏高、使用功能有待提升等問(wèn)題。數(shù)量大、類(lèi)型多、情況復(fù)雜等特點(diǎn)，使既有建筑變“綠”的過(guò)程比新建建筑綠色化更加困難。根據(jù)《上海市綠色建筑發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃》、《上海市城市更新實(shí)施辦法》等文件的要求，既有建筑的有機(jī)更新改造將成為城市發(fā)展的重要內(nèi)容，以往“大拆大建”的外延式擴(kuò)張的發(fā)展老路已難以適應(yīng)城市更新與城市發(fā)展的要求，推動(dòng)注重提升城市品質(zhì)和活力的內(nèi)涵式發(fā)展成為當(dāng)務(wù)之急。

（一）完善標(biāo)準(zhǔn)體系

既有建筑綠色化改造的難點(diǎn)在于，要根據(jù)建筑和用能系統(tǒng)的特點(diǎn)，可操作性、節(jié)能性和經(jīng)濟(jì)性等方面綜合分析，選用適宜的綠色化改造技術(shù)。上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院修編了地方標(biāo)準(zhǔn)《既有居住建筑節(jié)能改造技術(shù)規(guī)程》（DG/ TJ 08-2136-2014）、《既有公共建筑節(jié)能改造技術(shù)規(guī)程》（DG/TJ 08-2137-2014），對(duì)既有建筑節(jié)能改造技術(shù)體系作了全面的研究與梳理。該院綠色建筑與建筑節(jié)能研究所副所長(zhǎng)楊霞介紹了修訂思路：

1．鑒于既有居住建筑節(jié)能改造的側(cè)重點(diǎn)是門(mén)窗改造、加裝遮陽(yáng)設(shè)施等節(jié)能改造措施，既有公共建筑節(jié)能改造更傾向于設(shè)備改造，改造規(guī)程在修訂時(shí)將公建和居建分開(kāi)撰寫(xiě)；

2．標(biāo)準(zhǔn)修訂時(shí)提出單項(xiàng)節(jié)能改造和綜合節(jié)能改造的概念，鼓勵(lì)業(yè)主優(yōu)先采用易于實(shí)施、對(duì)業(yè)主影響小、效果顯著、性價(jià)比高的節(jié)能改造技術(shù)；

3．考慮到既有建筑節(jié)能改造的情況遠(yuǎn)比新建建筑復(fù)雜，標(biāo)準(zhǔn)修訂時(shí)增加了節(jié)能診斷及評(píng)估內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)評(píng)估的重要性。

近年來(lái)外墻外保溫系統(tǒng)缺陷問(wèn)題層出不窮，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院古小英等通過(guò)對(duì)上海2011年之后交付的保障性住房外墻外保溫系統(tǒng)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)31%的項(xiàng)目存在裂縫、滲水、空鼓和保溫層脫落等問(wèn)題，且出現(xiàn)問(wèn)題的保溫系統(tǒng)主要為無(wú)機(jī)保溫砂漿外墻外保溫系統(tǒng)，遂從材料、施工及后期使用三個(gè)方面分析了出現(xiàn)問(wèn)題的原因，提出了外墻外保溫系統(tǒng)修繕技術(shù)的相關(guān)要求。在此基礎(chǔ)上，為規(guī)范外墻外保溫系統(tǒng)的修繕工程，有效治理外墻外保溫系統(tǒng)質(zhì)量缺陷和損傷，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院主編了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《建筑外墻外保溫系統(tǒng)修繕標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ376-2015），該標(biāo)準(zhǔn)定義了局部修繕和單元墻體修繕的范圍，明確了外墻外保溫系統(tǒng)評(píng)估內(nèi)容及方法，提出外墻外保溫系統(tǒng)修繕材料要求，并明確了外墻外保溫系統(tǒng)修繕技術(shù)要點(diǎn)，對(duì)我國(guó)建筑外墻外保溫系統(tǒng)修繕工程的實(shí)施具有指導(dǎo)意義。

（二）強(qiáng)化推進(jìn)機(jī)制

國(guó)外推動(dòng)綠色建筑發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，主要有重視政府的領(lǐng)導(dǎo)和表率作用、完善綠色建筑評(píng)價(jià)體系、從多角度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)激勵(lì)、大力宣傳綠色建筑理念、分步實(shí)施綠色建筑評(píng)價(jià)、積極推動(dòng)綠色建筑科研發(fā)展等。上海社會(huì)科學(xué)院部門(mén)經(jīng)濟(jì)研究所顧建發(fā)等在借鑒國(guó)外既有建筑綠色化改造推進(jìn)機(jī)制的基礎(chǔ)上，提出以下建議：

1．我國(guó)現(xiàn)階段亟須完善現(xiàn)行既有建筑綠色化改造相關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范；

2．須進(jìn)一步完善既有建筑綠色化改造特色評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；

3．須明確既有建筑綠色化改造管理主體；

4．須拓展既有建筑綠色化改造的激勵(lì)方式；

5．須打造既有建筑綠色化改造之全產(chǎn)業(yè)鏈。

我國(guó)目前既有建筑綜合節(jié)能改造主要困境為產(chǎn)業(yè)做不大、技術(shù)集成難、整體效益低、實(shí)施難度大、效益算不清和融資擔(dān)保難等。華東師范大學(xué)商學(xué)院龍勝平等詳細(xì)剖析了當(dāng)前我國(guó)既有建筑綜合節(jié)能改造的現(xiàn)狀及面臨的多重困境，提出了整體集成技術(shù)、模塊流程管理、高精度能耗預(yù)測(cè)和聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)等解決方案，并建議：重點(diǎn)進(jìn)行建筑綜合節(jié)能改造技術(shù)體系建設(shè)；加強(qiáng)對(duì)綜合節(jié)能企業(yè)的扶持，促使轉(zhuǎn)型升級(jí)，建設(shè)共享技術(shù)平臺(tái)；不斷完善綜合節(jié)能改造激勵(lì)政策，重點(diǎn)推廣園區(qū)綜合節(jié)能示范；以綜合節(jié)能效益的良性循環(huán)為基礎(chǔ)，建立銀政企協(xié)作的融資平臺(tái)。

在激勵(lì)機(jī)制方面，同濟(jì)大學(xué)楊洪韜提出，鼓勵(lì)既有建筑節(jié)能改造事業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代進(jìn)行轉(zhuǎn)型，將對(duì)該產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展和整個(gè)環(huán)境保護(hù)事業(yè)產(chǎn)生積極作用。他認(rèn)為政府在制定相關(guān)激勵(lì)政策時(shí)，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)各企業(yè)在保留原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，合理利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)建筑節(jié)能改造事業(yè)的價(jià)值主張、盈利模式、資源配置和服務(wù)流程進(jìn)行改進(jìn)，突出互聯(lián)網(wǎng)在資源整合方面的特點(diǎn)?；凇盎ヂ?lián)網(wǎng)+”的節(jié)能改造云平臺(tái)將擁有廣闊前景，平臺(tái)能為既有建筑提供能效監(jiān)測(cè)、網(wǎng)上交易、運(yùn)營(yíng)管理等一體化節(jié)能改造管理服務(wù)，促成良好的節(jié)能效果，并能與一系列相關(guān)政策一起，共同為目前既有建筑節(jié)能面對(duì)的困境提供新的解決方法。

（三）健全技術(shù)和評(píng)價(jià)體系

健全既有建筑綠色化改造的技術(shù)和評(píng)價(jià)體系是推進(jìn)既有建筑綠色化改造工作的基石。上海市房地產(chǎn)學(xué)校張璞在剖析上海既有居住建筑存在的若干問(wèn)題的基礎(chǔ)上，從技術(shù)層面提出了既有居住建筑的改造重點(diǎn)，包括：在外部環(huán)境綠色化方面宜采用復(fù)層綠化方式及屋頂綠化技術(shù)；改造后的小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)滿足小區(qū)的生活配套及居民室外活動(dòng)的需要；針對(duì)小區(qū)“停車(chē)難”的問(wèn)題，應(yīng)采用機(jī)械式立體停車(chē)庫(kù)等方式增設(shè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)設(shè)施；可采用反射隔熱涂料和淺色飾面等技術(shù)措施或外墻覆蓋植被綠化的方法提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)隔熱性能；圍護(hù)結(jié)構(gòu)改造以外窗與外遮陽(yáng)為重點(diǎn)；在綠色化改造中應(yīng)考慮適當(dāng)加裝電梯，并實(shí)現(xiàn)在少入戶、少搬遷、較少加固部位的原則下提升結(jié)構(gòu)抗震性能；結(jié)合圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能改造，增設(shè)雨水收集、凈化與回用系統(tǒng)，結(jié)合階梯水價(jià)，鼓勵(lì)住戶節(jié)約用水；改造時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際的用電負(fù)荷重新測(cè)算供配電系統(tǒng)的容量等參數(shù)，并按使用需求完善或增建智能化系統(tǒng)；在可再生能源利用方面，應(yīng)采用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)；運(yùn)營(yíng)管理方面，應(yīng)定期檢查和調(diào)試建筑公共設(shè)施，并根據(jù)運(yùn)行檢測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行設(shè)施的運(yùn)行優(yōu)化。針對(duì)舊小區(qū)普遍存在的環(huán)境臟亂、停車(chē)難、治安差等問(wèn)題，上海思亮信息技術(shù)股份有限公司CEO康正寧認(rèn)為，通過(guò)智能化手段改善社區(qū)環(huán)境、優(yōu)化停車(chē)管理、提高服務(wù)質(zhì)量是住區(qū)有機(jī)更新的重要途徑。

評(píng)價(jià)體系方面，同濟(jì)大學(xué)周穎基于案例SUVA辦公樓改建工程，通過(guò)與西方發(fā)達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)作對(duì)比，發(fā)現(xiàn)我國(guó)目前的《既有建筑綠色改造評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 51141-2015）仍存在一些不足和可以改進(jìn)、完善之處，在結(jié)構(gòu)和材料方面提出，應(yīng)細(xì)化評(píng)價(jià)分級(jí)、簡(jiǎn)化評(píng)價(jià)指標(biāo)、注重結(jié)果導(dǎo)向，且在評(píng)價(jià)中應(yīng)充分考慮外部條件和人的感受。

在檢測(cè)技術(shù)方面，由于房屋安全是涉及百姓生命財(cái)產(chǎn)安全的重大問(wèn)題，也是既有建筑有機(jī)更新的基石，中震（北京）工程檢測(cè)股份有限公司張曉明從城市危舊房屋的歷史成因入手，對(duì)目前我國(guó)大量存在的危舊建筑物的常見(jiàn)處置措施及安全管理方法進(jìn)行了簡(jiǎn)單介紹和分析。他主要介紹了危舊房屋的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)措施，并提出可利用人工巡檢結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)傳感技術(shù)，全面地了解建筑物長(zhǎng)期的變化，實(shí)現(xiàn)對(duì)主體結(jié)構(gòu)和構(gòu)件的連續(xù)監(jiān)測(cè)，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的處理實(shí)現(xiàn)自動(dòng)預(yù)警。該技術(shù)可以有效地掌握建筑物的實(shí)時(shí)變形和構(gòu)件安全狀態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，以便采取應(yīng)急處置措施，防止發(fā)生人員傷亡等惡性事故。

（四）綠色化改造實(shí)踐案例剖析

既有建筑如何通過(guò)綠色化改造降低運(yùn)行能耗，是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要課題。參與本次論壇及征文活動(dòng)的專家分享了大量既有建筑綠色化改造的實(shí)踐案例，對(duì)相關(guān)工作的推進(jìn)具有較好的指導(dǎo)作用。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院張超等對(duì)2009-2012年列入“上海市建筑節(jié)能專項(xiàng)扶持項(xiàng)目”的19個(gè)既有建筑改造示范項(xiàng)目進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)大部分業(yè)主或使用者反映，改造后室內(nèi)舒適性有了很大的提高，他們對(duì)節(jié)能改造效果比較滿意。既有建筑的節(jié)能改造主要集中在圍護(hù)結(jié)構(gòu)、通風(fēng)和空調(diào)及生活熱水系統(tǒng)、電力與照明系統(tǒng)，此外，部分項(xiàng)目結(jié)合自身項(xiàng)目定位，還進(jìn)行了可再生能源利用、給排水系統(tǒng)節(jié)能改造等。根據(jù)調(diào)研結(jié)果，張超等提出，既有建筑節(jié)能改造應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，考慮經(jīng)濟(jì)性、安全性等因素，選擇適用的改造技術(shù)，同時(shí)應(yīng)注重改造后的運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)真正的節(jié)能。

金茂(上海)物業(yè)服務(wù)有限公司陶俊毅介紹了金茂大廈節(jié)能優(yōu)化改造的實(shí)踐案例：通過(guò)能源審計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研和評(píng)估，從優(yōu)化系統(tǒng)控制措施和更新改造系統(tǒng)設(shè)備入手，與節(jié)能公司開(kāi)展合同能源管理合作，開(kāi)展了大廈在供熱、制冷、通風(fēng)、照明等方面節(jié)能改造。僅照明改造一項(xiàng)，半年就可節(jié)省電量78.7萬(wàn)千瓦時(shí)，節(jié)省電費(fèi)61.4萬(wàn)元。上海三湘（集團(tuán)）有限公司也對(duì)辦公大樓進(jìn)行了綠色化改造，采用了門(mén)窗系統(tǒng)、智能化辦公、輻射空調(diào)以及新風(fēng)凈化系統(tǒng)等綠色技術(shù)，這些改造技術(shù)對(duì)提升既有建筑的能源使用率、辦公空間舒適性和美觀度以及辦公智能化水平具有重要作用。

（整理：上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院綠色建筑與建筑節(jié)能研究所）