文/毛瀟民 周艷

嚴(yán)格控制商辦項(xiàng)目的分割出售

文/毛瀟民 周艷

一、市場(chǎng)需求催生商辦項(xiàng)目的小分割

近年來(lái)，伴隨著城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)、持續(xù)推動(dòng)創(chuàng)新發(fā)展的城市發(fā)展目標(biāo)定位和嚴(yán)控超大城市人口規(guī)模的底線約束，上海各個(gè)區(qū)縣在一段時(shí)期內(nèi)均出現(xiàn)了較大數(shù)量的商業(yè)、辦公等非居住商品房項(xiàng)目。一般情況下，商辦項(xiàng)目的良性運(yùn)營(yíng)是以穩(wěn)定的租金收益來(lái)實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值、成功運(yùn)營(yíng)和招商，能否實(shí)現(xiàn)較高的出租率是商辦項(xiàng)目運(yùn)作是否成功的衡量指標(biāo)。但是，面對(duì)當(dāng)前局部市場(chǎng)在特定時(shí)期內(nèi)商辦樓供過(guò)于求，項(xiàng)目周邊交通配套、人流和商務(wù)氛圍還未形成的情況，企業(yè)持有并運(yùn)營(yíng)商辦項(xiàng)目需要較長(zhǎng)的培育期，對(duì)企業(yè)形成一定的資金壓力。部分資金緊張或者不打算長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)物業(yè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)往往選擇出售物業(yè)，以期在較短時(shí)間內(nèi)收回投資成本，快速取得投資回報(bào)。當(dāng)前，上海對(duì)商品住宅實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)、限售政策，面對(duì)人民幣貶值預(yù)期，投資渠道匱乏的投資客也開(kāi)始選擇將商辦物業(yè)作為投資對(duì)象，因此，商辦物業(yè)買(mǎi)賣(mài)的供需兩端都呈現(xiàn)出量的逐漸增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?；谶@種情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了匹配小業(yè)主的需求，降低投資門(mén)檻，更快地出售項(xiàng)目、回籠資金，往往將商辦項(xiàng)目以小分割的形式出售，從而使商辦項(xiàng)目適合更多的投資群體。

二、商辦項(xiàng)目小分割出售存在的問(wèn)題

開(kāi)發(fā)企業(yè)完成銷(xiāo)售以后便成為“甩手掌柜”，不再參與商辦項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和招商。商辦項(xiàng)目由于缺乏前期的培育、招商和整體運(yùn)營(yíng)，要么長(zhǎng)時(shí)間空置，要么演變成低端、雜亂、無(wú)序的業(yè)態(tài)模式，直接拉低項(xiàng)目檔次，影響區(qū)域城市發(fā)展。商辦項(xiàng)目因小分割出售而引發(fā)的矛盾及經(jīng)營(yíng)不善的情況在上海已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，以下列舉三個(gè)比較典型的案例。

案例一：上海永升大廈。物業(yè)位于徐家匯中山西路，開(kāi)發(fā)商通過(guò)中介出售并返租永升大廈一至三層商鋪近500個(gè)鋪位，業(yè)主為來(lái)自滬、浙、港、澳、魯、豫等地的400多人，其中浙江溫州和臺(tái)州業(yè)主300多人。后因擅自小分割不符合政策規(guī)定，在行政管理部門(mén)的監(jiān)管下，開(kāi)發(fā)企業(yè)最后與小業(yè)主解除合同。之后200多個(gè)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂，其產(chǎn)權(quán)糾紛持續(xù)了數(shù)年之久，給廣大業(yè)主造成了不小的損失。

案例二：新華聯(lián)大廈。經(jīng)營(yíng)8年之久的新華聯(lián)大廈因續(xù)租不成關(guān)門(mén)停業(yè)。導(dǎo)致新華聯(lián)此次停業(yè)最直接的原因，是中農(nóng)信商廈特殊的多業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)模式。中農(nóng)信商廈開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式是“分割出售”，開(kāi)發(fā)商將物業(yè)分割出售給投資者，投資者可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，也可以返租給一個(gè)商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。但因?yàn)楸姸鄻I(yè)主各有各的想法，商家和多名業(yè)主談返租非常困難，造成難以成功續(xù)租。

案例三：百聯(lián)北上海購(gòu)物中心。其開(kāi)發(fā)商將大部分商鋪出售給了約1600名投資者后，又和他們簽訂了回報(bào)率為7%的返租合同。后來(lái)持有開(kāi)發(fā)商40%股份的大股東出讓所有股份，新加入的股東出資成立新的項(xiàng)目管理公司，并將業(yè)主租金回報(bào)率下調(diào)為3.6%，并要求業(yè)主續(xù)簽租賃合同。部分業(yè)主抵制續(xù)簽，甚至發(fā)生了群毆事件，經(jīng)警方干預(yù)才未使事態(tài)進(jìn)一步擴(kuò)大，但購(gòu)物中心正常經(jīng)營(yíng)已受到嚴(yán)重影響。此后，百聯(lián)股份由于合同到期而未能使業(yè)主們續(xù)簽合同，不得不停止?fàn)I業(yè)。

從以上三個(gè)案例中不難看出，商辦項(xiàng)目分割出售所造成產(chǎn)權(quán)分散的弊端尤為突出，不但會(huì)造成項(xiàng)目品質(zhì)的下降，而且運(yùn)營(yíng)中一旦涉及需要調(diào)整的問(wèn)題，眾多業(yè)主為了自身利益的最大化，各自想法都會(huì)不同，就會(huì)使得協(xié)調(diào)的難度大大增加，導(dǎo)致商辦項(xiàng)目無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，甚至閉門(mén)歇業(yè)。此外，開(kāi)發(fā)商 “售后返租”方式引進(jìn)商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以及商場(chǎng)開(kāi)業(yè)一般需數(shù)年的培育期，這都會(huì)因求利心切的業(yè)主眾多而難以實(shí)現(xiàn)。資深商業(yè)地產(chǎn)投資專家周兵表示：“商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須要做好物業(yè)持有的準(zhǔn)備，而且是大量持有。產(chǎn)權(quán)分割是經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的大忌，商鋪分割出售以后是很難再統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的，就算是返租，其成本也很高?！?/p>

三、徐匯有關(guān)部門(mén)嚴(yán)控商辦小分割出售的具體舉措

根據(jù)上海城市總體規(guī)劃中建設(shè)用地只減不增的目標(biāo)，徐匯區(qū)的土地資源今后也將越發(fā)稀缺，為了提高土地利用效率，令土地資源的價(jià)值最大化并確保入駐企業(yè)品質(zhì)，使區(qū)域和城市的品質(zhì)得到進(jìn)一步提升，徐匯區(qū)有關(guān)部門(mén)圍繞總體發(fā)展規(guī)劃，明確區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，于2012年底率先對(duì)商辦項(xiàng)目的持有以及單元?jiǎng)澐痔岢隽溯^高的要求。

徐匯區(qū)的主要做法是：土地出讓前，發(fā)改委、商務(wù)委等相關(guān)部門(mén)在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)布局、招商引資方面先提出原則和需求，規(guī)土局結(jié)合城市規(guī)劃及各相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)，在土地出讓時(shí)提出具體要求，房管局和交易中心作為最后操作部門(mén)，在預(yù)銷(xiāo)售及產(chǎn)權(quán)登記等環(huán)節(jié)落實(shí)上述要求。在實(shí)際操作的過(guò)程中，徐匯區(qū)有關(guān)部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況的不同，還制定了相應(yīng)的流程。

（一）新出讓商辦用地項(xiàng)目

土地出讓意見(jiàn)征詢階段，發(fā)改委、商務(wù)委等相關(guān)部門(mén)在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)布局、招商引資方面提出具體要求，規(guī)土局結(jié)合城市規(guī)劃及相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)，將最終要求寫(xiě)入土地招標(biāo)文件。一般情況下，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期持有一定比例的商業(yè)和辦公物業(yè)，持有年限在10年以上。部分可以出售的商業(yè)和辦公物業(yè)一般要求商業(yè)物業(yè)整體出售，辦公物業(yè)以不小于層的單位出售。部分重要地段項(xiàng)目出售還要征得土地出讓方的同意。

由于土地出讓時(shí)已經(jīng)提出明確要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿地時(shí)已充分考慮該條件，該條件一般能被較好地貫徹落實(shí)。規(guī)劃部門(mén)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)也會(huì)相應(yīng)記載和采納有關(guān)要求。項(xiàng)目建成后，商品房預(yù)銷(xiāo)售管理部門(mén)和房地產(chǎn)交易中心則按照出讓合同約定進(jìn)行后續(xù)處理。

（二）土地已出讓或已取得建筑工程規(guī)劃許可證的老項(xiàng)目

對(duì)于土地已經(jīng)出讓且出讓合同中未作相關(guān)要求的老項(xiàng)目，則建立規(guī)土、房管部門(mén)會(huì)審制度。房管部門(mén)排摸此類在建項(xiàng)目，告知建設(shè)單位有關(guān)要求，并在項(xiàng)目預(yù)銷(xiāo)售階段征求規(guī)劃土地部門(mén)意見(jiàn)。規(guī)土部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)域位置、項(xiàng)目規(guī)模、主要用途以及區(qū)經(jīng)濟(jì)部門(mén)的產(chǎn)業(yè)要求等具體情況出具對(duì)最小基本單元的意見(jiàn)。建設(shè)單位根據(jù)有關(guān)意見(jiàn)或調(diào)整原最小單元設(shè)計(jì)或調(diào)整銷(xiāo)售單元。一般情況下，要求辦公物業(yè)銷(xiāo)售單元不小于整層或者半層，商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售單元不小于整幢。測(cè)繪部門(mén)根據(jù)最小單元會(huì)審意見(jiàn)和建設(shè)單位的申請(qǐng)確定權(quán)屬單元，開(kāi)展面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)，房管部門(mén)按照大面積的權(quán)屬單元發(fā)放預(yù)售許可證和銷(xiāo)售方案?jìng)浒缸C書(shū)，房地產(chǎn)交易中心也據(jù)此辦理產(chǎn)權(quán)登記和交易過(guò)戶。

因該類項(xiàng)目未在簽訂土地出讓合同時(shí)對(duì)有關(guān)情況予以事先約定，實(shí)施時(shí)有一定的阻力，需要政府部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)作進(jìn)一步的引導(dǎo)，得到開(kāi)發(fā)企業(yè)的理解和配合后才能實(shí)施。

四、控制小分割可有效促進(jìn)商辦市場(chǎng)健康發(fā)展

徐匯區(qū)自2012年底開(kāi)始對(duì)商辦項(xiàng)目開(kāi)展小分割控制，尤其是徐匯濱江、徐匯中心、南站商務(wù)區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域的商辦項(xiàng)目嚴(yán)格控制小分割出售，實(shí)施至今已將近四年。四年間，按照新的要求總共調(diào)整和規(guī)范了38個(gè)商辦類建設(shè)項(xiàng)目，在促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展、提升城區(qū)總體品質(zhì)方面發(fā)揮了積極作用。商辦項(xiàng)目最小基本單元的嚴(yán)格控制，雖然縮小了商辦項(xiàng)目投資群體的范圍，給項(xiàng)目的銷(xiāo)售和招商提出了更高的要求，卻也使得開(kāi)發(fā)企業(yè)更致力于項(xiàng)目品質(zhì)和服務(wù)的提升，在入駐企業(yè)和商家的選擇上也更注重招大招強(qiáng)。已經(jīng)先后有李錦記、平安集團(tuán)、保利集團(tuán)、全筑建筑等眾多知名企業(yè)大規(guī)模地入駐徐匯的新建商辦項(xiàng)目，在徐匯濱江、南站、徐家匯等幾個(gè)商務(wù)區(qū)形成了濃厚的商務(wù)氛圍。開(kāi)發(fā)企業(yè)得到了滿意的銷(xiāo)售或者租金回報(bào)，商辦項(xiàng)目投資者的根本利益得到了保障，政府稅收也得以保證，形成了良性循環(huán)和多方共贏的局面。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，嚴(yán)格控制商辦項(xiàng)目的小分割出售能有效杜絕產(chǎn)權(quán)糾紛和無(wú)法招商開(kāi)業(yè)的“死盤(pán)”現(xiàn)象，有利于項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)、規(guī)模運(yùn)營(yíng)和品牌化運(yùn)營(yíng)，能更好地提升商辦項(xiàng)目品質(zhì)，確保整體區(qū)域含金量的提升。而開(kāi)發(fā)企業(yè)也能從銷(xiāo)售型企業(yè)轉(zhuǎn)型為物業(yè)持有和經(jīng)營(yíng)型企業(yè)，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，在如今建設(shè)開(kāi)發(fā)量趨于萎縮的局勢(shì)下，也能獲得很好的發(fā)展空間。

(作者單位：徐匯區(qū)住房保障和房屋管理局)