文/聞野

依法調(diào)控，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

文/聞野

銀監(jiān)會近日下發(fā)通知，擬對房價上漲過快的16個熱點城市銀行金融機構(gòu)進行專項檢查，除對房地產(chǎn)開發(fā)貸、房地產(chǎn)中介等相關(guān)業(yè)務(wù)進行檢查外，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營情況也被納入其中，具體包括：是否嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)相關(guān)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管規(guī)定，是否加強信托資金用途和流向監(jiān)控，是否通過多層嵌套等產(chǎn)品規(guī)避監(jiān)管要求，信托公司是否發(fā)放用于支付土地出讓價款的信托貸款，是否向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金信托貸款等。有關(guān)專家認為，在國務(wù)院的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，未來住建部、國土部、銀監(jiān)會等監(jiān)管部門將通力合作，打好政策組合牌，依法調(diào)控，真調(diào)真控，控而不亂，緊而不松。

房地產(chǎn)信托融資規(guī)模隨政策收緊而回落

根據(jù)用益信托發(fā)布的去年前10個月集合資金信托產(chǎn)品的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模在9月份達到頂點，這與房地產(chǎn)市場的走勢相匹配。從投資者的角度看，隨著房地產(chǎn)項目風(fēng)險敞口的增大，在投資購買信托產(chǎn)品時，需要仔細了解投向，選擇質(zhì)地優(yōu)的房地產(chǎn)項目和資質(zhì)優(yōu)的房地產(chǎn)企業(yè)。已經(jīng)購買了2015年底至今發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資者也不必驚慌，及時關(guān)注相關(guān)產(chǎn)品所投項目的進度、項目所在地的政治經(jīng)濟情況、國家與所在地房地產(chǎn)相關(guān)政策即可。

眼下，房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模正在隨政策收緊而回落。據(jù)用益信托發(fā)布的去年前10個月集合資金信托產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計，去年11月，出現(xiàn)一周未有集合類房地產(chǎn)信托成立的情況。另有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年10月以來，集合類房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模呈明顯下降趨勢。從用益信托網(wǎng)發(fā)布的去年前10個月集合資金信托產(chǎn)品統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出：10月共成立房地產(chǎn)信托38只，與9月相比減少了27只；成立規(guī)模103.79億元，與9月的210.15億元相比下降了50%。而進入11月，下降速度有增加的趨勢，其中，用益信托的周報顯示，在去年11月7日－11月13日，統(tǒng)計到的房地產(chǎn)信托的成立數(shù)量和規(guī)模為零。

針對房地產(chǎn)信托融資規(guī)模小的現(xiàn)象，用益信托的解讀為：“在產(chǎn)業(yè)金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)是信托公司服務(wù)時間最長、積累經(jīng)驗較為豐富的兩個行業(yè)，以往這兩個行業(yè)內(nèi)的企業(yè)普遍通過高負債、高杠桿并持有重資產(chǎn)進行經(jīng)營，但是隨著行業(yè)利潤空間收窄，這種經(jīng)營方式的風(fēng)險日益凸顯。”值得注意的是，房地產(chǎn)信托在去年10月的平均預(yù)期收益率為6.87%，較去年1月已下降1.36個百分點。

在專家看來，集合類房地產(chǎn)信托近期融資規(guī)模小，從房地產(chǎn)市場的角度來看，其原因有三點：一是目前處于房地產(chǎn)小周期的頂點；二是政策全面收緊，國家明確限制資產(chǎn)泡沫，住建部、銀監(jiān)會等部門從分兵到合進，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控；三是人口拐點已過，剛性購房需求增長速度趨于下降，二手房供應(yīng)增速抬頭，城鎮(zhèn)化人口流入速度邊際遞減，沒有支撐房價長時期高速上漲的基礎(chǔ)。這些原因?qū)е履壳捌毡檎J為房地產(chǎn)的進一步增值空間逐步減小，但是風(fēng)險在不斷累積?；诖耍O(jiān)管部門和各家公司都對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)持謹慎態(tài)度，加強監(jiān)管和提高項目過會條件，以降低此類業(yè)務(wù)的比重和風(fēng)險集中度。

不過，房地產(chǎn)市場調(diào)控對信托公司而言，將來也未嘗不是發(fā)展的契機。從信托業(yè)和信托公司來看，隨著前段時間房地產(chǎn)政策的收緊，信托公司大多已提高房地產(chǎn)項目的審批過會條件。當然，也不排除銀監(jiān)和住建管理部門管理趨嚴后，房企從銀行、資本市場發(fā)債等轉(zhuǎn)向信托尋求融資的剛需增加。對于我國房地產(chǎn)市場的走勢，必須結(jié)合中國宏觀經(jīng)濟的大勢來看。

數(shù)據(jù)顯示，去年前三季度GDP增速均保持在6.7%，有人說中國經(jīng)濟已經(jīng)企穩(wěn)，也有人說中國經(jīng)濟走出大寫的“L”型，并將就此陷入低迷狀態(tài)。對此，有關(guān)專家分析，去年連續(xù)三個季度的勻速增長背后，其實是中國經(jīng)濟已經(jīng)觸底，但觸底并不意味著就要反彈，更為準確的表述是經(jīng)濟正在走穩(wěn)，走出了新型的、中速增長的狀態(tài)，這恰恰是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成功的標志。長期來看，如果結(jié)構(gòu)合理、擠掉水分，能夠維持中速發(fā)展也非常不容易。

巨額資金涌入與房價迅猛上漲直接相關(guān)

2016年11月13日，在出席第二屆中國制造2025高峰論壇并致辭間隙，就業(yè)界熱議的貨幣、匯率政策是否與房地產(chǎn)市場調(diào)控正向關(guān)聯(lián)的話題，國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦表示，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場既要治標也要治本，關(guān)鍵是治本，否則很多關(guān)系無法破局。尤為重要的是，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整“破局”不能全靠貨幣政策，因為人民幣匯率與房地產(chǎn)價格之間不存在有保有壓的替代關(guān)系，雖然我國貨幣發(fā)行量的確不小，但房地產(chǎn)價格的上升絕不僅僅是錢多渠道少這么簡單。因此，在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，只有打好政策組合牌，依法調(diào)控，真調(diào)真控，控而不亂，緊而不松，才能促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

去年年底，新華社發(fā)文揭露了2016年房價上漲的真相，明確指出是巨額資金涌入樓市導(dǎo)致房價瘋狂上漲。文章作者認為，2016年中國樓市的波瀾讓人印象深刻，背后的五光十色值得探究。對崇尚安居樂業(yè)的中國人來說，房子是夢系神縈的溫暖目標，房子也日漸成為經(jīng)濟上的沉重負擔。在追蹤樓市調(diào)控新政實施兩個多月效果之時，人們同樣追問：是什么推動了這一輪房價上漲？如果說供需不平衡是導(dǎo)致熱點城市房價上漲的客觀原因，那么巨額資金涌入樓市則與這輪房價迅猛上漲直接相關(guān)。

“居民加杠桿購房和企業(yè)加杠桿購地是當前房地產(chǎn)市場過熱的主要原因?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一說，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，去年以來一、二線城市地價房價輪動上漲，與貨幣、信貸政策的寬松有直接關(guān)系。而從買房端來看，住房信貸寬松是樓市回暖的重要原因之一。據(jù)央行統(tǒng)計，去年9月末個人購房貸款余額為17.93萬億元，同比增長33.4%，顯示居民購房貸款增速之快。截至去年9月，深圳個人購房貸款余額已超1萬億元，相比2014年底翻了一倍。相比“買房端”的高杠桿，更需警惕的是“買地端”的高杠桿。去年8月，剛將總部從福建遷至上海的房企融信以溢價率139%的110.1億元總價拍下上海靜安區(qū)一宗3.1萬平方米的地塊。讓外界詫異的不僅是它所創(chuàng)造的驚人樓面價，還有這家企業(yè)的“膽量”。根據(jù)其中期業(yè)績報告，融信去年上半年的合同銷售額為132億元。房企兇猛拿地，巨額資金從哪里來？“買房子起碼還交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠從金融機構(gòu)融資?！币幻L期研究房地產(chǎn)行業(yè)的專家說。筆者從一些金融機構(gòu)了解到，按規(guī)定，房企拍地應(yīng)該利用自有資金，但近年來其拍地普遍通過融資，房企配資一般都為三七開，房企自有出資占三成，配資占七成?，F(xiàn)在一些房企連自有出資部分也由金融機構(gòu)解決，房企引入銀行、債券、理財產(chǎn)品、信托計劃、資管計劃、保險等資金來拍地，已成為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則。如此配資導(dǎo)致房企負債規(guī)模不斷上升，盈利狀況下降。據(jù)統(tǒng)計，去年前三季度滬深兩市132家房地產(chǎn)企業(yè)合計營業(yè)收入為8780.5億元，而凈利潤只有687.8億元，平均利潤率跌至7.8%。而去年上半年，130家房企的凈利潤率還在8.15%，即便成交慘淡的2015年前三季度，利潤率也有10.1%。

貨幣政策要繼續(xù)保持穩(wěn)健適度的貨幣環(huán)境

去年11月14日公布的數(shù)據(jù)顯示，我國實體經(jīng)濟去年10月總體上延續(xù)了8、9月出現(xiàn)的積極向好勢頭：當月全國規(guī)模以上工業(yè)增速與上月持平，同比加快0.5個百分點；前10個月固定資產(chǎn)投資增速比前9個月加快0.1個百分點。實體經(jīng)濟的活躍度在逐步回升。雖然還需要進一步觀察，但貨幣政策的制定顯然不能只關(guān)注穩(wěn)增長一點，而要兼顧穩(wěn)增長和抑制資產(chǎn)泡沫的平衡，防止流動性過于充裕造成的風(fēng)險。值得注意的是，去年10月新增房貸的總量，并沒有隨部分城市推出房地產(chǎn)市場調(diào)控措施“應(yīng)聲而落”。

以住房按揭貸款為主的住戶中長期貸款去年10月仍保持了強勁勢頭。10月住戶中長期貸款占新增貸款的75.1%，而8月這一占比是55.7%。此外，去年前10個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速仍比前9個月加快0.8個百分點。新的調(diào)控政策出臺后，其實在房價和銷量上已經(jīng)起到比較明顯的作用。然而考慮到政策時滯性，10月房貸仍受此前的樓市銷售情況影響較大。有關(guān)專家因此認為，房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)當是多措并舉的，貨幣信貸不是唯一手段。一方面要注意防止流動性過于充裕，導(dǎo)致資金涌入房地產(chǎn)市場，推動房價快速上漲；另一方面要改革土地供應(yīng)制度、戶籍制度，完善公共服務(wù)體系，采取綜合性手段穩(wěn)定房價。

未來貨幣信貸將會呈現(xiàn)怎樣的走向？有銀行經(jīng)濟分析師認為，受去年國慶節(jié)后密集出臺的樓市新調(diào)控措施的影響，居民加桿杠水平短期內(nèi)繼續(xù)大幅上升的空間較小。銀行對公貸款存在“前多后少”的季節(jié)性投放節(jié)奏，未來實體經(jīng)濟貸款仍會維持低位增長。因此，貨幣政策在考慮保持穩(wěn)增長和抑制資產(chǎn)泡沫平衡的同時，還要考慮應(yīng)對美聯(lián)儲可能進行的加息，必須密切關(guān)注市場動向，隨時預(yù)調(diào)微調(diào)。中國人民銀行公布的去年三季度貨幣政策執(zhí)行報告指出，市場上討論的“棄匯率、穩(wěn)房價”和“棄房價、穩(wěn)匯率”都不是好的做法，就貨幣政策而言，關(guān)鍵是要繼續(xù)保持穩(wěn)健和中性適度的貨幣環(huán)境。

有金融專家分析，匯率與房價之間不存在替代關(guān)系，而這種房地產(chǎn)市場的火爆背后有四個層面的原因：一是中國城鎮(zhèn)化進程出現(xiàn)分化，大都市的加速發(fā)展吸引了更多資源和人才，客觀上增加了對房地產(chǎn)的需求；二是一些地方長期以來以房地產(chǎn)收入作為財政的主要收入，對這部分收入有依賴性，客觀上刺激了房價升高；三是土地制度，農(nóng)村集體土地制度的改革還應(yīng)加快，農(nóng)村建設(shè)用地和宅基地應(yīng)進入流轉(zhuǎn)系統(tǒng)，與國有土地同價同權(quán)，現(xiàn)在這方面的大方向已經(jīng)確定，但改革的步子還要跟上；四是貨幣政策，當前廣義貨幣量的確不小，一部分貨幣要尋找投資標的，這也會推高房價。

對于房價如何調(diào)控的問題，專家表示，如果問題僅僅在于貨幣量大，其實還是容易解決的，只需收緊貨幣量即可，但現(xiàn)在的問題涉及多層面，既有真實的客觀需求，也有來自土地財政政策方面的問題，因此要標本兼治，不能單純限制需求?；诖?，筆者認為，限購令的“回歸”直接削減了需求基數(shù)，限貸升級則加大了購房成本，購房者觀望情緒將愈發(fā)濃郁。另外，考慮到國際環(huán)境等因素，貨幣政策可能不會出現(xiàn)大轉(zhuǎn)向，但房地產(chǎn)行業(yè)資金將會定向收緊。所以說，本輪調(diào)整的最終目的是控制“瘋漲”的地價、房價，一旦地價沒有明顯回落，預(yù)計下一步還會有更嚴厲的政策出臺。

眾所周知，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對國民經(jīng)濟的發(fā)展和穩(wěn)定起著至關(guān)重要的作用。然而，這并不意味著房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對國民經(jīng)濟是有百利而無一害的，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在推動國民經(jīng)濟發(fā)展的同時也形成了一定的經(jīng)濟泡沫，而一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破滅，必然會導(dǎo)致整個國民經(jīng)濟的崩潰，從而給我國的國民經(jīng)濟發(fā)展帶來嚴重的危害。因此，現(xiàn)階段我國在對房地產(chǎn)市場采用宏觀手段進行調(diào)控的過程中，需要注意采用逐步去庫存的方式來降低現(xiàn)階段的房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，從而促進房地產(chǎn)市場的整體健康與穩(wěn)定發(fā)展。近年來，在房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控中，政府部門也根據(jù)不同的地方價格工具或數(shù)量工具調(diào)控貨幣供應(yīng)量的政策。價格工具的核心是利率，數(shù)量工具主要是存款準備金率和信貸。

貨幣政策是現(xiàn)階段我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的主要手段之一，主要包括利率財政、存款準備金政策、信貸政策三個方面。利率的調(diào)節(jié)、存款準備金率的變化、信貸條件的調(diào)整都會對房地產(chǎn)市場調(diào)控產(chǎn)生較大的影響。

（二）財政政策

財政政策是指財政部以多種政策相結(jié)合的方式來對房地產(chǎn)市場中的需求進行調(diào)節(jié)。在現(xiàn)階段的財政調(diào)控政策中，最重要的調(diào)控工具就是稅收。在房地產(chǎn)市場中，財政部通過多種稅政策，行政政策主要包括限購限貸政策和行政問責制度。

二、當前我國宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場的影響

改革開放以來，我國的國民經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，房地產(chǎn)經(jīng)濟對于促進國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重要的推動作用。但是從宏觀角度來看，居民生活水平的提高，在某種意義上激化了經(jīng)濟發(fā)展中的一些隱患，這要求政府部門采用宏觀調(diào)控的手段對國民經(jīng)濟的發(fā)展進行調(diào)控，維持市場經(jīng)濟的秩序，并采用多種方式來緩解經(jīng)濟發(fā)展中的各種矛盾，從而避免經(jīng)濟危機的產(chǎn)生，使國