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摘要：近期，人民幣持續(xù)貶值引起各界關(guān)注?；诖?，文章試圖通過分析人民幣貶值貨幣這一匯率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的影響，結(jié)合相關(guān)理論分析其原因，最后提出符合當(dāng)前我國國情的政策性建議以供參考。

關(guān)鍵詞：人民幣貶值 房地產(chǎn)市場(chǎng) 匯率

在上個(gè)世紀(jì)九十年代之前，出于自身發(fā)展的需要，我國先后實(shí)行了固定匯率制度和雙軌匯率制度。等到了2005年人民幣匯率不再單一盯住美元，進(jìn)行調(diào)節(jié)性的浮動(dòng)匯率制度，開始實(shí)行立足于市場(chǎng)的需求的浮動(dòng)匯率制。中國人民銀行授權(quán)中國外匯交易中心公布，2016年11月21日銀行間外匯市場(chǎng)人民幣匯率中間價(jià)為：1美元對(duì)人民幣6.8985元美元繼續(xù)上行，本周首個(gè)交易日，人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)再次下調(diào)，失守6.89關(guān)口創(chuàng)新低。人民幣的貶值對(duì)我國很多的方面造成很大的影響，特別對(duì)我國的房地產(chǎn)影響巨大。

在國際金融市場(chǎng)上，有些投資者為了追求匯率變動(dòng)帶來的利益，將大量資金的投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。這種投機(jī)性行為作用明顯，近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)需求走高，房?jī)r(jià)持續(xù)節(jié)節(jié)攀升，房產(chǎn)企業(yè)收益較高。目前，政府部門和學(xué)術(shù)結(jié)構(gòu)沒有給出具體流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金數(shù)量，但是鑒于“熱錢”的巨大基數(shù)和投資房地產(chǎn)的高收益，流進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的熱錢數(shù)額肯定是非常巨大的。當(dāng)下，中國一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的再次上揚(yáng)就是一個(gè)例證。

一、人民幣貶值對(duì)我國房地產(chǎn)影響的分析

隨著深化改革程度不斷加深，改革所引發(fā)的“陣痛”顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)的增速放緩。在這一背景下，市場(chǎng)上出現(xiàn)了對(duì)人民幣貶值刺激出口的預(yù)期走勢(shì)。在各種因素的影響下，外匯市場(chǎng)上對(duì)人民幣貶值的預(yù)期不斷被積累。人民幣的貶值引發(fā)“熱錢”的再次流出，游動(dòng)資本的頻繁流動(dòng)一定程度加劇中國經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性。短期內(nèi)人民幣還存在貶值壓力，但業(yè)界專家大多認(rèn)同，長期來看人民幣應(yīng)該是一個(gè)強(qiáng)勢(shì)貨幣，中國經(jīng)濟(jì)的基本面不支持人民幣長期貶值，國家大量的外匯儲(chǔ)備也將為人民幣長期強(qiáng)勢(shì)提供支撐。

（一）流動(dòng)性效應(yīng)

流動(dòng)性效應(yīng)又稱為資產(chǎn)調(diào)整效應(yīng)，是指貨幣供給增加。隨著貨幣的供給量增加，會(huì)對(duì)非貨幣資產(chǎn)產(chǎn)生刺激的效果，從而導(dǎo)致其價(jià)格的上揚(yáng)。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，人民幣貶值的預(yù)期會(huì)刺激“熱錢”的短期投機(jī)性行為。出于利益最大化的考慮，熱錢主要流向在國內(nèi)房子消費(fèi)需求旺盛的市場(chǎng)，特別是北上廣等一線大城市，從而推高房地產(chǎn)價(jià)格！

（二）財(cái)富效應(yīng)

從概念上來講，財(cái)富效應(yīng)又稱實(shí)際余額效應(yīng)，是指由于金融資產(chǎn)價(jià)格上漲（或下跌），導(dǎo)致金融資產(chǎn)持有人財(cái)富的增長（或減少），進(jìn)而促進(jìn)（或抑制）消費(fèi)增長，影響短期邊際消費(fèi)傾向的效應(yīng)。換句話說，人們?cè)接绣X，消費(fèi)的欲望就越強(qiáng)。一般而言，人民幣貶值會(huì)導(dǎo)致進(jìn)口商品的價(jià)格下跌，由此形成的多余購買力將會(huì)釋放出來，這些被釋放的“資本”主要進(jìn)入房地產(chǎn)等資產(chǎn)的消費(fèi)領(lǐng)域。資產(chǎn)配置方式的變化起了推波助瀾作用。現(xiàn)在人們不太希望把所有的雞蛋放在一個(gè)籃子里，希望有更多的資產(chǎn)配置到非人民幣資產(chǎn)。值得我們注意的是，一旦人民幣形成一種長期預(yù)期，將會(huì)放大流動(dòng)性效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)的效果。中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員黃益平在年會(huì)上也提到資本外流現(xiàn)象對(duì)人民幣價(jià)格的影響，我們的經(jīng)濟(jì)下行壓力還在，高杠桿風(fēng)險(xiǎn)仍在，新的投資增長點(diǎn)正在形成過程中，有些企業(yè)更多選擇把錢投到海外。從而，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)一種價(jià)格持續(xù)上漲的趨勢(shì)。

在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)價(jià)格受到熱錢的影響也是不容忽略的。在北京、深圳和上海等一線的房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了自身的價(jià)值，當(dāng)然，這種現(xiàn)象的是多種因素綜合的結(jié)果。國內(nèi)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁對(duì)此有自己的觀點(diǎn)，我國通脹率居高不下的原因是兩大資產(chǎn)價(jià)格上漲（樓市與股市），然后傳導(dǎo)到食品價(jià)格上漲并引致全面通貨膨脹。

二、針對(duì)上述情況作出的相應(yīng)建議

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，人民幣短期預(yù)期的改變還要靠經(jīng)濟(jì)基本面的支撐。而在外匯市場(chǎng)政策方面，大家認(rèn)為對(duì)換匯額度的限制在當(dāng)前仍很必要，但同時(shí)，也應(yīng)該盡快由市場(chǎng)決定人民幣。所以，保持人民幣匯率的穩(wěn)定，維護(hù)人民幣匯率基本穩(wěn)定是重中之重，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)健康有序的發(fā)展意義深遠(yuǎn)。我國現(xiàn)在正處于新舊產(chǎn)業(yè)更替時(shí)期，新產(chǎn)業(yè)還在培育，需要供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，來幫助經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在外匯市場(chǎng)制度方面，我國必須要加強(qiáng)對(duì)換匯額度的管理。

第一，堅(jiān)持漸進(jìn)性原則，保持人民幣匯率在一定范圍捏基本穩(wěn)定。需要注意的是，基本穩(wěn)定并不是在任何時(shí)候都固定不變?；痉€(wěn)定要求要根據(jù)市場(chǎng)變化，因時(shí)因地的適度變化。在實(shí)踐中，要繼續(xù)完善以市場(chǎng)為導(dǎo)向的可控的浮動(dòng)匯率制度，繼續(xù)參考一攬子貨幣，完善有管理的浮動(dòng)匯率體系，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。在特殊情況下，可以充分利用債券和央行票據(jù)等手段，來平衡市場(chǎng)的供求關(guān)系，使人民幣名匯率的波動(dòng)圍繞有效匯率的長期趨勢(shì)線而變動(dòng)。

第二，加強(qiáng)金融監(jiān)管，制定適當(dāng)措施加強(qiáng)跨境資本流動(dòng)的管理對(duì)策。目前，人民幣短期有較大貶值壓力，國外新的投資增長點(diǎn)正在形成過程中，有些企業(yè)更多選擇把錢投到海外。此外，熱錢也已經(jīng)出現(xiàn)了抽逃的舉動(dòng)。當(dāng)前國際資產(chǎn)配置都有很大的需求，在當(dāng)前的背景下，加強(qiáng)對(duì)資本的流動(dòng)監(jiān)測(cè)成為當(dāng)務(wù)之急。在當(dāng)前國際金融市場(chǎng)中，資本投機(jī)性行為仍然有較大的空間。作為主管部門而言，要針對(duì)這一情況制定相關(guān)的制度，加大打擊力度，最大程度的避免資本流動(dòng)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)造成的沖擊。此外，對(duì)于跨境資本的流動(dòng)，需要加強(qiáng)進(jìn)出口企業(yè)管理，保證信息傳遞和資金流動(dòng)過程中的真實(shí)性和有效性，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)資本流動(dòng)的跟蹤管理。

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