董鵬程

摘要：隨著房價的日益增長，以及人們對房屋的大量需求，已有的現(xiàn)房已經(jīng)遠遠不能夠滿足，所以商品房預(yù)售情況便應(yīng)運而生。但是這種新型的售房方式無論在施行還是在政策的制定中，均存在諸多的不足；不僅需要對預(yù)售施行辦法進一步規(guī)范化、完善化，也需要我們建立相應(yīng)的監(jiān)督機制來加以控制。本文從我國當前的商品房預(yù)售情況出發(fā)，根據(jù)幾個典型省份出臺的相關(guān)政策分析對于開發(fā)商收取的預(yù)售款的監(jiān)管機制。

關(guān)鍵詞：商品房；預(yù)售；資金；監(jiān)管

中圖分類號：D922.18文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）02-0249-01

一、我國目前的商品房預(yù)售款情況

所謂商品房預(yù)售就是房地產(chǎn)商將正在建設(shè)中或者已經(jīng)竣工但是不具備交付條件的房屋預(yù)先出售給買受人，買受人支付相應(yīng)定金或價款的行為。不言而喻，預(yù)收款就是所收取的定金、預(yù)付款、保證金等收入。

在這種預(yù)售交易中，買受人支付了相應(yīng)的價款但是并沒有實質(zhì)意義的取得房屋的所有權(quán)，而是開發(fā)商在未來交付房屋的一種承諾。依筆者看來，這樣的交易潛在著巨大的風險，開發(fā)商答應(yīng)的是未來交付房屋，而在此段時間內(nèi)存在諸多的不確定因素，例如建材漲價、施工周期延長以及其他的不可抗力等等，正因為買受人已經(jīng)預(yù)先支付了相應(yīng)的價款，所以其幾乎承擔了所有的風險。同樣，我們也無法否認預(yù)售商品房、收付預(yù)售款是開發(fā)商融資的一種重要手段，這便等同于買受人出錢，委托開發(fā)商蓋房，但是買受人在此過程中對資金的流向不能監(jiān)督和控制，只是實現(xiàn)最終的房屋交付而已。所以正是基于這種現(xiàn)實情況，我們要實行一系列的商品房預(yù)售款監(jiān)管制度來確保開發(fā)商將資金真正為買受人所用，真正降低買受人的預(yù)購風險，從而更好的維護買受人的合法權(quán)益。

針對商品房預(yù)售款的監(jiān)管，我國并沒有出臺具體可行的方案政策，所以不同的地區(qū)根據(jù)自身的情況頒布了不同的監(jiān)督管理制度。

二、幾種典型的監(jiān)督機制

（一）在商品房監(jiān)督制度的實行中，最容易被百姓信服的是由貴陽開創(chuàng)的政府主管部門直接監(jiān)管。政府直接或通過設(shè)立專門的機關(guān)來監(jiān)督預(yù)售款的投向情況，例如可以將其使用和落實情況作為衡量一個開發(fā)商是否具有預(yù)售資格的條件，甚至可以把此規(guī)定寫入相應(yīng)的預(yù)售合同中，同時政府還要適當?shù)穆男行姓O(jiān)管職責。盡管政府的監(jiān)管更具公信力，但是其中仍存在一些弊端。如果一旦發(fā)生開發(fā)商無法按規(guī)定交付房屋時，政府要么不承擔此造成的損失，要么啟動國家賠償機制，而無法追究其民事責任，實現(xiàn)民事賠償。雖提及政府可以履行行政監(jiān)管，但是不得不承認這只是一種事后監(jiān)督，事后行政處罰，對保障買受人合法權(quán)益并沒有起到太大的作用。

與政府主管部門直接監(jiān)管有異曲同工之妙的是上海采取的由監(jiān)管銀行監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)商將收取的預(yù)售款，委托給監(jiān)管銀行進行監(jiān)管，專項用于所預(yù)售的商品房的建設(shè)，但是銀行在其監(jiān)管過程中只是一個協(xié)管方，其和政府的角色類似，可能會承擔連帶的國家賠償責任，但是不會因監(jiān)管失誤而承擔相應(yīng)的民事賠償責任。

（二）有的省份由公信力和賠償力兼具的機構(gòu)來實施監(jiān)管，例如濟南由擔保公司監(jiān)管?！稘鲜猩唐贩款A(yù)售款監(jiān)督實施細則》中明確規(guī)定，為買受人設(shè)立商品房預(yù)售款的專門賬戶，擔保公司實施監(jiān)督和管理，開發(fā)商在房屋交付之前不得隨意或者違反規(guī)定使用預(yù)售款，如有此行為將其預(yù)售行為將被取消。如果由于擔保公司的監(jiān)管不到，發(fā)生了開發(fā)商挪用錢款或潛逃等情況，其所造成的后果，將由擔保公司承擔民事責任和全部的經(jīng)濟賠償責任。但是其中仍存在開發(fā)商與擔保公司相互勾結(jié)，甚至最終無法償還買受人財產(chǎn)損失的情況。

（三）重慶市在2011年通過的《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》中最新引入商品房預(yù)售款資金由預(yù)售人、預(yù)售資金監(jiān)管銀行、工程監(jiān)管機構(gòu)共同管理的機制。預(yù)售人若要使用預(yù)售資金，應(yīng)持工程監(jiān)管機構(gòu)的資金使用證明，向預(yù)售資金監(jiān)管銀行進行劃撥申請。如果工程監(jiān)管機構(gòu)出具假證明或者預(yù)售資金監(jiān)管銀行監(jiān)管不當，給買受人造成損失的，由過錯一方和預(yù)售人共同承擔連帶責任。這樣的雙重保障機制，不僅避免了單個第三方與房地產(chǎn)開發(fā)商的相互勾結(jié)，更保證了買受人預(yù)售款的流向合法清晰。正因為無論其他兩者任意一方的過錯，都會使預(yù)售人承擔相應(yīng)的連帶責任即便自身并沒有過錯，所以這會促使預(yù)售人公平、合理、合法的使用預(yù)售資金，保障買受人的合法權(quán)益。

我國的商品房預(yù)售款的監(jiān)督機制尚不成熟，仍處于不斷改進、完善的過程中。只有將此預(yù)購資金與監(jiān)督機構(gòu)的利益相結(jié)合，實現(xiàn)商業(yè)化甚至契約化，才能有效可行的降低預(yù)購風險，保障買受人的合法權(quán)益。

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