顧海峰

(東華大學(xué) 旭日工商管理學(xué)院，上海 200051)

新型城鎮(zhèn)化、保障房制度與最優(yōu)信貸環(huán)境
——基于需求引致與供給助推的雙重視角

顧海峰

(東華大學(xué) 旭日工商管理學(xué)院，上海 200051)

文章從需求引致與供給助推的雙重視角構(gòu)建保障房配置模型，分析了新型城鎮(zhèn)化、保障房制度與信貸環(huán)境的內(nèi)在機理，在此基礎(chǔ)上，構(gòu)建了新型城鎮(zhèn)化下保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境。研究表明，新型城鎮(zhèn)化對保障房制度存在需求引致效應(yīng)，信貸環(huán)境對保障房制度具有供給助推效應(yīng)。此外，最優(yōu)信貸環(huán)境應(yīng)呈現(xiàn)以保障房供給側(cè)信貸體系與需求側(cè)信貸體系為“兩體”、以保障房資源及資金配置機制為“一制”的“兩體一制”架構(gòu)，并以此為依據(jù)，設(shè)計了新型城鎮(zhèn)化下保障房制度的最優(yōu)信貸政策。該研究成果將為中國政府科學(xué)構(gòu)建及設(shè)計新型城鎮(zhèn)化下保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境及政策，以此來實現(xiàn)中國新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略目標，提供重要的理論指導(dǎo)與決策參考。

新型城鎮(zhèn)化；保障房制度；最優(yōu)信貸環(huán)境；需求引致效應(yīng)；供給助推效應(yīng)

一、引言

隨著中國城鎮(zhèn)化進程的有序推進，中國城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)已發(fā)生了一定變化。但是，以往的城鎮(zhèn)化進程僅僅帶動了空間城市化，并沒有完全帶動人口城市化，中國有大約2.6億農(nóng)民工因戶籍制度制約無法分享城鎮(zhèn)化所帶來的人口城市化成果，從而造成實際的城鎮(zhèn)化率水平還是處于相對不足狀態(tài)。為改進以往城鎮(zhèn)化進程的推進效率，黨的十八大正式提出了“新型城鎮(zhèn)化”概念。所謂新型城鎮(zhèn)化，主要是指以提升城市和諧文化與社會公共服務(wù)為核心，使城鎮(zhèn)成為具有較高品質(zhì)的適宜人居之所，從而實現(xiàn)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化與社會公共服務(wù)均等化，促進社會經(jīng)濟發(fā)展及實現(xiàn)共同富裕?？梢?，新型城鎮(zhèn)化并非僅僅是人口向城市集中的簡單過程，更重要的是，需要實現(xiàn)城市居住環(huán)境的適宜性及和諧性。對此，新型城鎮(zhèn)化效率需要通過人口城市化、空間城市化、居住適宜性及和諧性等三個維度來綜合反映。推行新型城鎮(zhèn)化的基本目標在于：五年轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口8463萬人，城鎮(zhèn)化率由45.9%提高到52.6%，實現(xiàn)中國城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)的歷史性變革。新型城鎮(zhèn)化將成為“擴大內(nèi)需、拉動增長”的內(nèi)在驅(qū)動力，同時，對于實現(xiàn)中國社會經(jīng)濟“又快又好”發(fā)展目標，具有非常重要的戰(zhàn)略意義。在推進新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中，不僅需要引導(dǎo)失地農(nóng)民就業(yè)角色轉(zhuǎn)變及就業(yè)技能提升，使得他們成為城市建設(shè)的重要承擔(dān)者，而且還需要保障他們能夠在城市定居，并完全融入城市居民生活。只有這樣，才能夠真正實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化所帶來的人口城市化目標。然而，新型城鎮(zhèn)化促使城市居民數(shù)量大增，新型城鎮(zhèn)化所引發(fā)的新增城市居民將形成城市房地產(chǎn)市場的新增內(nèi)生性需求，在城市房地產(chǎn)市場供給相對穩(wěn)定狀態(tài)下，這種新增的內(nèi)生性需求在很大程度上將推高城市房地產(chǎn)市場的商品房價格，從而導(dǎo)致城市房地產(chǎn)市場商品房價格出現(xiàn)快速上漲。隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的有序推進，人口城市化也在逐步推進，這種新增的內(nèi)生性需求對于城市房地產(chǎn)市場商品房價格的推高效應(yīng)形成正反饋機制，導(dǎo)致后續(xù)的新增城市居民難以承擔(dān)高企的商品房價格，從而難以真正融入城市居民生活，這將對新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略形成一定的負面因素?？梢姡鞘蟹康禺a(chǎn)市場過度高企的商品房價格，足以說明城市商品房制度根本無法解決新型城鎮(zhèn)化帶來的新增城市人口居住問題，對此，我們需要引入一種新型城市住房制度——保障房制度，以此來解決新型城鎮(zhèn)化所帶來的新增城市人口居住適宜性問題。所謂保障房制度，主要是指政府針對中低收入家庭所提供的具有限定供應(yīng)對象、建設(shè)標準、銷售價格或租金標準、具有社會保障性質(zhì)的一種特定住房制度。我們知道，新型城鎮(zhèn)化將促使失地農(nóng)民轉(zhuǎn)換為新增城市居民，從而在一定程度上引發(fā)保障房需求規(guī)模的增加，為順利推進新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，政府需要在有效控制保障房價格的前提下加大保障房供給規(guī)模，以此來實現(xiàn)保障房的供需均衡。此外，保障房價格主要由保障房投資成本所決定，負面的信貸環(huán)境將促使保障房投資成本提高，更為嚴重的是，負面的信貸環(huán)境將嚴重制約保障房投資資金充裕水平，從而可能導(dǎo)致保障房投資資金的嚴重不足，進而制約保障房的供給規(guī)模?？梢?，信貸環(huán)境對政府保障房供給規(guī)模具有重要影響，保障房制度必須依賴于最優(yōu)信貸環(huán)境的高效支持。因此，在新型城鎮(zhèn)化背景下，如何從需求引致與供給助推的雙重視角來深入揭示保障房制度與信貸環(huán)境之間的內(nèi)在機理，以此來科學(xué)構(gòu)建及設(shè)計保障房制度賴以生存的最優(yōu)信貸環(huán)境及政策，已成為金融學(xué)術(shù)界與金融監(jiān)管部門共同面臨的一項重大課題。正是在這樣的背景下，本研究針對“新型城鎮(zhèn)化、保障房制度與最優(yōu)信貸環(huán)境——基于需求引致與供給助推的雙重視角”問題展開深入探討。本研究剩余部分的內(nèi)容及結(jié)構(gòu)安排如下：第二部分為文獻回顧；第三部分為新型城鎮(zhèn)化、保障房制度與信貸環(huán)境的內(nèi)在機理分析；第四部分為新型城鎮(zhèn)化下保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境構(gòu)建；第五部分為新型城鎮(zhèn)化下保障房制度的最優(yōu)信貸政策設(shè)計；第六部分為結(jié)論與展望。

二、文獻回顧

(一)在城鎮(zhèn)化與金融支持的邏輯層面

在城鎮(zhèn)化與金融支持的關(guān)系層面，國外的代表性成果歸納如下：Wilson(1986)[1]定義了人口城鎮(zhèn)化概念，認為人口城鎮(zhèn)化就是城鎮(zhèn)居住人口比重的增加，且城鎮(zhèn)居住人口比重的增加主要來自于自然增長與人口遷徙兩種路徑；Black和Henderson(1999)[2]研究認為，城市城鎮(zhèn)化水平與城市經(jīng)濟增長水平之間具有明顯的關(guān)聯(lián)性；Stopher(1993)[3]研究發(fā)現(xiàn)，在美國城鎮(zhèn)化過程中，金融體系對于鐵路建設(shè)具有重要支持功能；Kim(1997)[4]研究表明，金融體系通過影響基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及房地產(chǎn)投資，進而對城鎮(zhèn)化產(chǎn)生影響；Cho等(2003)[5]以美國五個州為樣本進行實證，研究發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化進程中金融對土地價格具有顯著影響。

國內(nèi)在這方面的研究工作起步相對較晚，國內(nèi)這方面的代表性成果歸納如下：陳元(2010)[6]分析了城市化過程中的資金約束問題，研究認為，開發(fā)性金融有助于緩解這種資金約束，并給出了開發(fā)性金融支持城市化發(fā)展的相關(guān)對策；陳雨露(2013)[7]研究發(fā)現(xiàn)，新型城鎮(zhèn)化已成為經(jīng)濟增長與社會發(fā)展的重大引擎，對此，應(yīng)通過建立有效的融資機制來解決新型城鎮(zhèn)化的資金需求；中國銀監(jiān)會合作部課題組(2014)[8]研究表明，新型城鎮(zhèn)化的障礙在于能否解決失地農(nóng)民的城市化問題，并從人口政策、行政體制等層面提出了相關(guān)建議；胡濱和星焱(2015)[9]分析了韓國政府金融與私人金融及資本市場在城鎮(zhèn)化不同階段的功能，并以此為借鑒，給出了金融支持中國城鎮(zhèn)化的相關(guān)啟示；榮晨和葛蓉(2015)[10]從政府與市場的關(guān)系視角對金融支持新型城鎮(zhèn)化進行了實證檢驗，研究認為，在金融支持新型城鎮(zhèn)化過程中，需要兼顧政府與市場的關(guān)系，優(yōu)化政府干預(yù)與市場配置的協(xié)調(diào)作用；王曦和陳中飛(2015)[11]通過構(gòu)建城鎮(zhèn)化水平?jīng)Q定的預(yù)期收益—成本模型，選取92個國家作為樣本數(shù)據(jù)，對城鎮(zhèn)化水平的影響因素進行了實證分析，研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟發(fā)展水平并非影響城鎮(zhèn)化水平的主要因素，制約人口流動的戶籍制度才是城鎮(zhèn)化水平的主要影響因素；韓國高(2015)[12]采用動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，對貨幣政策與城鎮(zhèn)化政策對房地產(chǎn)市場影響進行了實證分析，研究表明，城鎮(zhèn)化政策對東部與中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場均具有顯著影響。

(二)在保障房與金融支持的邏輯層面

在保障房與金融支持的關(guān)系層面，國外文獻主要集中于住房金融制度。主要的代表性成果歸納如下：Boleat(1990)[13]對美英德日等13個國家的住房金融制度進行了考察，研究認為，充裕穩(wěn)定的長期貸款資金來源是保障住房金融體系有效性的重要前提條件，政府具有建立有效保障住房金融制度的必要性；Galster(1997)[14]探討了政策性住房金融制度的補貼效率問題，研究發(fā)現(xiàn)，考慮到市場反映能力的有效性，對此，對需求方進行補貼的效率要大于對供給方進行補貼；Murray(1980)[15]、Wong(1998)[16]針對稅收優(yōu)惠政策效果以及住房金融政策進行了探討，研究表明，稅收優(yōu)惠政策對于保障性住房的推進速度具有顯著的正面影響。

國內(nèi)這方面的代表性成果歸納如下：第一，關(guān)于金融支持保障房的可行性問題，國內(nèi)學(xué)者陳華和張梅玲(2012)[17]從公私合作(PPP)視角提出了保障房的一種新型投融資模式，研究認為，公私合作(PPP)模式拓展了保障房融資渠道，為保障房建設(shè)資金籌集提供了可行性；楊紹萍(2012)[18]實例分析了金融支持保障房的商業(yè)可持續(xù)性問題，研究發(fā)現(xiàn)，保障房項目建設(shè)資金來源的不確定性，是保障房難以獲得商業(yè)性金融持續(xù)支持的根本原因；李伏安(2012)[19]分析了2011年以來保障性安居工程中存在的問題，研究發(fā)現(xiàn)，保障房自身存在的制度缺陷，將給銀行業(yè)帶來信用、操作、法律等方面的風(fēng)險；劉平等(2015)[20]以調(diào)研資料為基礎(chǔ)分析了保障性建設(shè)所面臨的問題，研究認為，資金供需不平衡、收益風(fēng)險不匹配等是制約保障性建設(shè)的主要因素，并提出了金融支持保障房建設(shè)的政策建議。第二，關(guān)于保障房的價格及其供需問題，國內(nèi)學(xué)者顧海峰和張元嬌(2014)[21]運用數(shù)理模型揭示了貨幣政策與房地產(chǎn)價格的內(nèi)在機理，并對貨幣政策與房地產(chǎn)價格的協(xié)整關(guān)系進行了實證檢驗，研究認為，貨幣政策對房地產(chǎn)價格具有明顯的調(diào)控效應(yīng)；樊穎等(2015)[22]基于北京市2013-2014年數(shù)據(jù)進行實證分析，研究表明，同等條件下配建保障房的新建住房項目價格顯著偏高，且這種效應(yīng)在開發(fā)商性質(zhì)為非國有企業(yè)、項目區(qū)位條件較差時尤為顯著；陳健和鄒琳華(2012)[23]從財富管理效應(yīng)視角，探討了擴大內(nèi)需下保障房的最優(yōu)供給區(qū)間問題；曾廣錄和曾汪泉(2013)[24]研究認為，生活配套設(shè)施等居民滿意度是影響保障房需求的主要因素，居民滿意度能客觀反映保障房居住對象的需求水平；歐陽華生和黃智聰(2014)[25]研究發(fā)現(xiàn)，政府需要加大保障房建設(shè)的財政支持力度，將住房保障的財政投入由政治激勵轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟激勵，以此來加大保障房的供給水平。

綜上所述，國內(nèi)外現(xiàn)有文獻主要集中于保障房建設(shè)的制度約束層面及保障房與金融的關(guān)系層面，尚未涉及從需求引致與供給助推的雙重視角構(gòu)建保障房配置模型，通過將新型城鎮(zhèn)化、保障房制度與信貸環(huán)境的有效融合，從機理、環(huán)境及政策層面對新型城鎮(zhèn)化下保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境及政策問題進行深入而系統(tǒng)的探討。對此，本研究的主要貢獻在于：從需求引致與供給助推的雙重視角構(gòu)建保障房配置模型，分析了新型城鎮(zhèn)化、保障房制度與信貸環(huán)境的內(nèi)在機理，在此基礎(chǔ)上，構(gòu)建了新型城鎮(zhèn)化下保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境，并以此為依據(jù)，設(shè)計了新型城鎮(zhèn)化下保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境。本研究成果將為中國政府科學(xué)構(gòu)建及設(shè)計新型城鎮(zhèn)化下保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境及政策，以此來實現(xiàn)中國新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略目標，提供重要的理論指導(dǎo)與決策參考。

三、新型城鎮(zhèn)化、保障房制度與信貸環(huán)境的內(nèi)在機理分析

下面，我們將從需求引致與供給助推的雙重視角來構(gòu)建保障房配置模型，通過對保障房配置模型進行深入分析，以此來揭示新型城鎮(zhèn)化、保障房制度與信貸環(huán)境的內(nèi)在機理，為科學(xué)構(gòu)建及設(shè)計新型城鎮(zhèn)化下保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境及政策提供重要的理論依據(jù)。

(一)邏輯梳理及模型假設(shè)

從保障房配置視角來分析，影響保障房配置規(guī)模的主要因素來自于兩個方面：一方面，實施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，將促使大量失地農(nóng)民逐步轉(zhuǎn)化為新增城市居民，這些新增城市居民收入水平有限，無法承擔(dān)城市商品房的購房能力，對此，這些新增城市居民將成為政府保障房配置的主要群體。此外，作為保障房內(nèi)需基礎(chǔ)的保障房配置群體規(guī)模主要取決于新型城鎮(zhèn)化程度，對此，從保障房需求層面來看，新型城鎮(zhèn)化程度已成為保障房配置規(guī)模的需求引致因素。另一方面，保障房配置還需要由信貸環(huán)境所決定。若信貸市場利率處于低水平狀態(tài)，對應(yīng)的保障房建設(shè)成本相對較低，則政府應(yīng)加大保障房配置規(guī)模，對此，保障房配置規(guī)模與利率將呈現(xiàn)負相關(guān)性；若信貸市場貨幣供應(yīng)量處于擴張狀態(tài)，則充裕的流動性水平將促使政府加大保障房配置規(guī)模，對此，保障房建設(shè)規(guī)模與貨幣供應(yīng)量將呈現(xiàn)正相關(guān)性。因此，從保障房供給層面來看，信貸環(huán)境已成為保障房配置規(guī)模的供給助推因素。依據(jù)上述邏輯，我們給出保障房配置模型的如下假設(shè)：

第一，保障房配置規(guī)模主要由新型城鎮(zhèn)化程度與信貸環(huán)境所決定，若以新型城鎮(zhèn)化程度與信貸環(huán)境為兩大自變量，則保障房配置規(guī)模是依賴于新型城鎮(zhèn)化程度與信貸環(huán)境兩大自變量的二元函數(shù)。對此，保障房配置規(guī)模應(yīng)主要體現(xiàn)來自于新型城鎮(zhèn)化程度的需求引致效應(yīng)與來自于信貸環(huán)境的供給助推效應(yīng)的雙重疊加。

第二，新型城鎮(zhèn)化程度主要由新增城市人口數(shù)量來反映，但是，新增城市人口數(shù)量不僅依賴于潛在的失地農(nóng)民數(shù)量，還取決于失地農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城市居民的人口遷移強度，對此，新型城鎮(zhèn)化程度是依賴于潛在的失地農(nóng)民數(shù)量與城市人口遷移強度兩大自變量的二元函數(shù)。

第三，信貸市場的利率與貨幣供應(yīng)量是信貸環(huán)境的兩大自變量，信貸環(huán)境是依賴于利率與貨幣供應(yīng)量兩大自變量的二元函數(shù)。此外，信貸環(huán)境依賴于利率與貨幣供應(yīng)量的兩大邊際分布函數(shù)的單調(diào)性呈現(xiàn)相反方向。

(二)基本符號及模型構(gòu)建

函數(shù)U(p,λ)表示新型城鎮(zhèn)化程度，變量p表示潛在的失地農(nóng)民數(shù)量，變量λ表示失地農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城市居民的人口遷移強度，函數(shù)F(m,i)表示金融市場環(huán)境，變量m表示貨幣供應(yīng)量，變量i表示利率水平。

第一種表達式主要反映保障房配置規(guī)模的總量層面，該表達式具有如下形式：

H=H(αU,βF)

(1)

第二種表達式主要反映保障房配置規(guī)模的增量層面，該表達式具有如下形式：

(2)

(三)新型城鎮(zhèn)化對保障房配置的影響機理

下面，我們以保障房配置模型為基礎(chǔ)，從需求引致視角來深入分析新型城鎮(zhèn)化對保障房配置的影響機理，并給出影響機理的經(jīng)濟學(xué)詮釋。

城市人口遷移強度主要是指單位時間內(nèi)失地農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城市居民的人口比例，對此，dt時間間隔內(nèi)失地農(nóng)民數(shù)量dp與城市人口遷移強度λ之間隱含著如下的微分方程式：

dp=pλdt

(3)

對微分方程(3)進行定積分變換，我們得到如下形式的定積分方程：

(4)

求解上述定積分方程(4)，我們即可得到如下的解析解：

p=p*e-λ(T-t)

(5)

其中：T為新型城鎮(zhèn)化實施周期，p*為新型城鎮(zhèn)化實施周期截止日新增城市人口規(guī)模。

新型城鎮(zhèn)化程度U(p,λ)表面上是依賴于潛在的失地農(nóng)民數(shù)量p與城市人口遷移強度λ的顯性二元函數(shù)，但是，結(jié)合(5)式可以發(fā)現(xiàn)，新型城鎮(zhèn)化程度U(p,λ)已退化為僅依賴于時間t的隱性一元函數(shù)，即：U(p,λ)=U(t)。于是得到如下表達式：

(6)

在此基礎(chǔ)上，我們進一步得到新型城鎮(zhèn)化強度的如下表達式：

(7)

結(jié)合(6)式，我們得到保障房配置規(guī)模的增長速度，具體表達式如下：

(8)

結(jié)合(7)式，我們得到保障房配置規(guī)模的增長強度，具體表達式如下：

(9)

(四)信貸環(huán)境對保障房配置的影響機理

下面，我們以保障房配置模型為基礎(chǔ)，從供給助推視角來深入分析信貸環(huán)境對保障房配置的影響機理，并給出影響機理的經(jīng)濟學(xué)詮釋。

(10)

(10)式表明，信貸市場的貨幣供應(yīng)量與利率變量對信貸環(huán)境的影響方向是完全相反的。

其次，我們分析信貸環(huán)境對保障房配置規(guī)模的影響。我們對保障房配置規(guī)模函數(shù)H=H(αU,βF)分別進行貨幣供應(yīng)量變量m與利率變量i的偏導(dǎo)數(shù)運算，得到信貸環(huán)境對保障房配置規(guī)模影響的兩個響應(yīng)函數(shù)為：

(11)

(12)

(13)

(14)

最后，我們對信貸環(huán)境對保障房配置的影響機理給出如下經(jīng)濟學(xué)詮釋：

第二，考慮到保障房配置需要消耗一定的城市土地資源，隨著保障房配置規(guī)模的不斷增大，可用于進行保障房配置的城市土地資源將越來越少，城市土地資源的越發(fā)稀缺性使政府獲取城市土地資源的成本越來越高，這對政府保障房配置規(guī)模的增長速度形成一定的“阻滯效應(yīng)”，保障房配置規(guī)模的增長速度就是我們定義的“保障房配置強度”，阻滯效應(yīng)將降低保障房配置強度。同時，信貸環(huán)境對保障房配置強度還存在一定的供給助推效應(yīng)。

四、新型城鎮(zhèn)化下保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境構(gòu)建

從上述分析可以發(fā)現(xiàn)，新型城鎮(zhèn)化與信貸環(huán)境是影響保障房配置的重要因素。對此，在新型城鎮(zhèn)化背景下，如何科學(xué)構(gòu)建保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境，對于推行新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略具有重要意義。下面，我們將通過分析保障房制度對應(yīng)最優(yōu)信貸環(huán)境的理論邏輯及實現(xiàn)功能，來科學(xué)構(gòu)建保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境，并詮釋最優(yōu)信貸環(huán)境的運行原理。

(一)最優(yōu)信貸環(huán)境的理論邏輯及實現(xiàn)功能

1．最優(yōu)信貸環(huán)境的理論邏輯

為揭示最優(yōu)信貸環(huán)境的理論邏輯，我們需要引入熵函數(shù)S(x,y)。熵函數(shù)S(x,y)主要用于計量系統(tǒng)內(nèi)部兩個變量x與y之間非均衡匹配所引發(fā)的系統(tǒng)效用耗散程度。依據(jù)熵函數(shù)定義，我們得到熵函數(shù)的如下特征：

第一，熵函數(shù)S(x,y)取值越大，則系統(tǒng)效用的耗散程度越大，即：若熵函數(shù)S(x,y)取值越大，則說明對系統(tǒng)的負面影響就越大。

第二，熵函數(shù)S(x,y)取值并非由單一變量x或y決定，而是取決于系統(tǒng)內(nèi)部x與y之間的均衡匹配程度，x與y之間的均衡匹配程度越高，則熵函數(shù)S(x,y)數(shù)值就越小。

第三，若兩個變量x與y之間實現(xiàn)完全均衡匹配，則熵函數(shù)S(x,y)取到最小值0，說明熵函數(shù)具有非負性。此時，系統(tǒng)效用不存在任何耗散，說明系統(tǒng)處于最優(yōu)狀態(tài)。

依據(jù)上述特征，我們以S1(Ls,Ld)表示依賴于保障房供給側(cè)資金Ls與需求側(cè)資金Ld之間均衡匹配程度的熵函數(shù)，以S2(Hs,Hd)表示依賴于保障房供給規(guī)模Hs與需求規(guī)模Hd之間均衡匹配程度的熵函數(shù)。我們將“保障房制度的信貸環(huán)境”視為特殊“系統(tǒng)”，考慮到保障房制度的信貸環(huán)境不僅需要反映保障房供給側(cè)與需求側(cè)的資金均衡匹配程度，還需要反映保障房供給規(guī)模與需求規(guī)模的均衡匹配程度。對此，我們以S(L,H)表示保障房制度對應(yīng)信貸環(huán)境的熵函數(shù)，于是得到：

S(L,H)=η1S1(Ls,Ld)+η2S2(Hs,Hd)

(15)

其中：η1、η2為熵值分布系數(shù)。此外，我們發(fā)現(xiàn)，保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境將對應(yīng)于系統(tǒng)處于最優(yōu)狀態(tài)，系統(tǒng)效用不存在任何耗散。也就是說，S(L,H)滿足關(guān)系式：

S(L,H)=0

(16)

依據(jù)分布系數(shù)及熵函數(shù)的非負性特征，同時結(jié)合(16)式，我們分別得到：

S1(Ls,Ld)=0

(17)

S2(Hs,Hd)=0

(18)

上述公式表明，所謂保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境，就是不僅需要實現(xiàn)保障房供給側(cè)與需求側(cè)的資金完全均衡匹配，還需要實現(xiàn)保障房供給與需求的規(guī)模完全均衡匹配，即：保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境需要實現(xiàn)保障房在規(guī)模與資金兩大層面的雙重均衡匹配。

2．最優(yōu)信貸環(huán)境的實現(xiàn)功能

依據(jù)上述理論邏輯，我們認為，最優(yōu)信貸環(huán)境不僅需要實現(xiàn)保障房規(guī)模的供需均衡，而且還需要實現(xiàn)保障房運作的資金平衡。保障房規(guī)模的供需均衡主要反映在實物流層面，保障房運作的資金平衡主要反映在資金流層面。具體功能分析如下：

(1)最優(yōu)信貸環(huán)境需要實現(xiàn)保障房規(guī)模的供需均衡功能。實現(xiàn)保障房規(guī)模的供需均衡是構(gòu)建最優(yōu)信貸環(huán)境的重要目標之一。中國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略目標的順利完成需要依賴于保障房制度的順利推進，而保障房制度的順利推進則需要最優(yōu)信貸環(huán)境支持，一旦保障房規(guī)模出現(xiàn)嚴重的供需失衡，將在很大程度上制約中國新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略進程。但是，現(xiàn)行信貸環(huán)境主要呈現(xiàn)商業(yè)性信貸運作特征，這種商業(yè)性信貸運作特征完全不適合保障房制度運作，從而不利于保障房規(guī)模供需均衡目標的順利實現(xiàn)。因為保障房不同于普通商品房，保障房因難以估值而不適合充當貸款抵押資產(chǎn)，且產(chǎn)權(quán)流動存在一定的制約性，通常難以獲得商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的信貸支持，從而導(dǎo)致保障房規(guī)模的供需失衡。可見，現(xiàn)行信貸環(huán)境不利于保障房制度運作，保障房制度運作更需要體現(xiàn)政策性特征的信貸環(huán)境，對此，我們需要構(gòu)建具有政策性特征的最優(yōu)信貸環(huán)境，以此來實現(xiàn)保障房規(guī)模的供需均衡功能。

(2)最優(yōu)信貸環(huán)境需要實現(xiàn)保障房運作的資金平衡功能。實現(xiàn)保障房運作的資金平衡是構(gòu)建最優(yōu)信貸環(huán)境的另一重要目標。為配合新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，地方政府需要一定規(guī)模的財政資金用于保障房供給側(cè)的投入，同時，一旦保障房開發(fā)完成，通過產(chǎn)權(quán)出售與產(chǎn)權(quán)租賃方式對保障房進行租售管理，則地方政府可以回收部分投入資金。但是，在現(xiàn)行信貸環(huán)境下，因缺乏保障房需求側(cè)的信貸體系，促使地方政府難以通過保障房租售管理來回收大部分的投入資金，導(dǎo)致地方政府的保障房投入資金規(guī)模遠大于保障房回收資金規(guī)模，從而導(dǎo)致地方政府在保障房制度運作中呈現(xiàn)財政資金投入回收嚴重失衡態(tài)勢。考慮到地方政府財政資金的有限性及預(yù)算制約性，現(xiàn)行信貸環(huán)境無法實現(xiàn)保障房運作的資金平衡功能，對此，我們需要構(gòu)建保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境，在最優(yōu)信貸環(huán)境下，通過發(fā)揮保障房需求側(cè)的信貸體系功能，來提升地方政府在保障房租售管理中的資金回收規(guī)模，從而有助于實現(xiàn)地方政府財政資金在保障房投入與租售回收中的資金平衡功能。

(二)最優(yōu)信貸環(huán)境的基本架構(gòu)及運行原理

1．最優(yōu)信貸環(huán)境的基本架構(gòu)

依據(jù)最優(yōu)信貸環(huán)境的實現(xiàn)功能，一方面需要建立以保障房供給側(cè)信貸體系與保障房需求側(cè)信貸體系為主導(dǎo)的兩大信貸支持體，稱之為“兩體”；另一方面還需要建立保障房資源及資金配置機制，稱之為“一制”。對此，我們所要構(gòu)建的最優(yōu)信貸環(huán)境將呈現(xiàn)“兩體一制”的科學(xué)架構(gòu)，如圖1所示。“兩體一制”架構(gòu)的基本內(nèi)容如下：

(1)保障房供給側(cè)信貸體系。建立保障房供給側(cè)信貸體系，其主要目標在于兩個方面：一方面，從保障房制度的實物流層面來分析，主要是解決地方政府對于保障房體量規(guī)模的供給問題；另一方面，從保障房制度的資金流層面來分析，主要是解決地方政府對于保障房投入資金的募集問題。對此，我們認為，保障房供給側(cè)信貸體系應(yīng)包括開發(fā)性銀行、政策性銀行、“商業(yè)銀行+信托機構(gòu)+融資擔(dān)?！比N信貸平臺，其中：開發(fā)性銀行信貸平臺主要定位于保障房供給的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)節(jié)；政策性銀行信貸平臺主要定位于保障房供給的土地儲備環(huán)節(jié)；“商業(yè)銀行+信托機構(gòu)+融資擔(dān)?！毙刨J平臺主要定位于保障房供給的工程建設(shè)環(huán)節(jié)。上述三種信貸平臺共同構(gòu)成了保障房供給側(cè)信貸體系。

(2)保障房需求側(cè)信貸體系。建立保障房需求側(cè)信貸體系，其主要目標在于兩個方面：一方面，從保障房制度的實物流層面來分析，主要是解決地方政府對于保障房租售管理的需求問題；另一方面，從保障房制度的資金流層面來分析，主要是解決地方政府對于保障房投入資金的回收問題。對此，我們認為，保障房需求側(cè)信貸體系應(yīng)包括“住房金融+資產(chǎn)評估”與“投資銀行+信用增進”兩種信貸平臺，其中：“住房金融+資產(chǎn)評估”信貸平臺主要定位于保障房需求的產(chǎn)權(quán)出售環(huán)節(jié)；“投資銀行+信用增進”信貸平臺主要定位于保障房需求的產(chǎn)權(quán)租賃環(huán)節(jié)。上述兩種信貸平臺共同構(gòu)成了保障房需求側(cè)信貸體系。

(3)保障房資源及資金配置機制。建立保障房資源及資金配置機制，其主要目標在于兩個方面：一方面，從保障房制度的實物流層面來分析，主要是解決地方政府在保障房制度運作中的規(guī)模供需均衡問題；另一方面，從保障房制度的資金流層面來分析，主要是解決地方政府在保障房制度運作中的資金投入回收平衡問題。對此，地方政府需要建立科學(xué)高效的保障房資源及資金配置機制，充分發(fā)揮該機制對于保障房資源及資金的優(yōu)化配置作用，以此來實現(xiàn)保障房制度在實物流與資金流層面的雙重均衡目標。

2．最優(yōu)信貸環(huán)境的運行原理

依據(jù)“兩體一制”架構(gòu)，我們將進一步分析最優(yōu)信貸環(huán)境的運行原理。

(1)保障房供給側(cè)信貸體系的運行原理。供給側(cè)信貸體系的運行原理為：在保障房供給的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)節(jié)，保障房項目建設(shè)需要前期的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)是開發(fā)性銀行的重點支持領(lǐng)域，對此，建立開發(fā)性銀行信貸平臺，引導(dǎo)國家開發(fā)銀行等開發(fā)性銀行為保障房基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)提供信貸支持，以此來解決地方政府對于保障房基

圖1 新型城鎮(zhèn)化下保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境架構(gòu)圖

礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的資金投入問題。在保障房供給的土地儲備環(huán)節(jié)，保障房項目建設(shè)需要相應(yīng)的土地儲備，考慮到土地資源價格昂貴及財政資金的有限性，地方政府難以獲得充分的保障房土地儲備，對此，建立政策性銀行信貸平臺，設(shè)立及引導(dǎo)國家保障房發(fā)展銀行等政策性銀行為保障房土地儲備提供信貸支持，以此來解決地方政府對于保障房土地儲備的資金投入問題。在保障房供給的工程建設(shè)環(huán)節(jié)，考慮到地方政府已獲得了保障房項目的土地及在建工程產(chǎn)權(quán)，而土地及在建工程產(chǎn)權(quán)正是保障房項目能夠獲取商業(yè)銀行、信托機構(gòu)等市場性信貸資金的重要依據(jù)，對此，建立“商業(yè)銀行+信托機構(gòu)+融資擔(dān)保”信貸平臺，一方面，通過土地及在建工程產(chǎn)權(quán)抵押，可以為地方政府解決保障房工程建設(shè)的部分投入資金；另一方面，通過地方政府融資平臺的擔(dān)保功能，可以為地方政府解決保障房工程建設(shè)投入資金的不足部分。(2)保障房需求側(cè)信貸體系的運行原理。需求側(cè)信貸體系的運行原理為：在保障房需求的產(chǎn)權(quán)出售環(huán)節(jié)，產(chǎn)權(quán)出售是地方政府回收投入資金的有效路徑，考慮到中國住房金融制度尚不成熟，缺乏中國住房銀行等專業(yè)性住房金融機構(gòu)及保障房評估體系，難以吸引市場性信貸資金進入保障房需求領(lǐng)域，這些因素將對地方政府回收投入資金形成制約，對此，建立“住房金融+資產(chǎn)評估”信貸平臺，一方面設(shè)立中國住房銀行等專業(yè)性住房金融機構(gòu)，另一方面引導(dǎo)資產(chǎn)評估機構(gòu)建立保障房評估體系，以此來解決保障房需求側(cè)的信貸支持問題。在保障房需求的產(chǎn)權(quán)租賃環(huán)節(jié)，考慮到產(chǎn)權(quán)租賃資金回收年限過長，難以實現(xiàn)地方政府資金投入與資金回收之間的中短期平衡，對此，建立“投資銀行+信用增進”信貸平臺，一方面，引導(dǎo)券商等投資銀行機構(gòu)進入保障房領(lǐng)域，嘗試創(chuàng)設(shè)“保障房產(chǎn)權(quán)租賃收益支持證券”(ABS)，另一方面，引導(dǎo)中債信用增進公司等機構(gòu)為“保障房產(chǎn)權(quán)租賃收益支持證券”(ABS)提供信用增進服務(wù)，以滿足“保障房產(chǎn)權(quán)租賃收益支持證券”(ABS)在證券市場發(fā)行募資的信用等級要求，以此來實現(xiàn)地方政府保障房資金投入與資金回收之間的中短期平衡目標。

(3)保障房資源及資金配置機制的運行原理。資源及資金配置機制的運行原理為：一方面，在保障房資源配置機制作用下，通過對保障房房源供給規(guī)模與保障房房源需求規(guī)模的優(yōu)化匹配，實現(xiàn)保障房房源的供需均衡目標。另一方面，在保障房資金配置機制作用下，通過對保障房供給側(cè)信貸資金與保障房需求側(cè)信貸資金的優(yōu)化匹配，實現(xiàn)地方政府對于保障房資金投入與資金回收的平衡目標。

五、新型城鎮(zhèn)化下保障房制度的最優(yōu)信貸政策設(shè)計

下面，我們以新型城鎮(zhèn)化下保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境為基礎(chǔ)，從保障房供給側(cè)信貸與保障房需求側(cè)信貸兩大層面來分別設(shè)計新型城鎮(zhèn)化下保障房制度的最優(yōu)信貸政策。

(一)保障房供給側(cè)信貸層面的最優(yōu)信貸政策設(shè)計

(1)在保障房供給的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)節(jié)，建立以開發(fā)性銀行為主導(dǎo)的開發(fā)性金融支持平臺，充分發(fā)揮開發(fā)性金融對保障房基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的信貸支持功能，以實現(xiàn)開發(fā)性金融對保障房基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的信貸支持功能。開發(fā)性金融支持平臺主要為貫徹國家若干特定產(chǎn)業(yè)及戰(zhàn)略提供信貸支持，考慮到保障房制度對新型城鎮(zhèn)化進程及社會和諧性具有重大影響，對此，必須建立保障房制度的開發(fā)性金融支持平臺，以實現(xiàn)開發(fā)性金融對保障房基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的信貸支持功能。具體信貸政策及措施為：第一，組建國家保障房開發(fā)銀行，國家保障房開發(fā)銀行主要定位于為地方政府保障房基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)提供信貸支持；第二，拓展現(xiàn)有國家開發(fā)銀行的開發(fā)性金融支持功能，引導(dǎo)現(xiàn)有國家開發(fā)銀行部分信貸資金進入保障房基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，以此來緩解地方政府對于保障房基礎(chǔ)設(shè)施投入的資金壓力；第三，引導(dǎo)商業(yè)銀行部分信貸資金履行開發(fā)性金融職能，考慮到開發(fā)性金融的信貸利率水平較低，對此，地方政府應(yīng)彌補商業(yè)銀行在保障房基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域從事開發(fā)性金融業(yè)務(wù)的利息收入不足部分。

(2)在保障房供給的土地儲備環(huán)節(jié)，建立以政策性銀行為主導(dǎo)的政策性金融支持平臺，充分發(fā)揮政策性金融對保障房土地儲備的信貸支持功能，以實現(xiàn)政策性金融對保障房土地儲備的信貸支持功能。政策性金融不同于開發(fā)性金融，開發(fā)性金融屬于低息貸款模式，而政策性金融屬于貼息(免息)貸款模式。考慮到保障房土地儲備需要龐大的資金規(guī)模，為緩解地方政府籌措保障房土地儲備資金的壓力，必須建立政策性金融支持平臺，通過運用政策性金融的貼息(免息)貸款模式，以實現(xiàn)政策性金融對保障房土地儲備的信貸支持功能。具體信貸政策及措施為：第一，仿效金融支持“三農(nóng)”模式，組建中國保障房發(fā)展銀行，充分運用中國保障房發(fā)展銀行的貼息(免息)貸款模式，為地方政府保障房土地儲備提供信貸支持；第二，考慮到新型城鎮(zhèn)化與“三農(nóng)”戰(zhàn)略存在緊密關(guān)聯(lián)性，對此，需要重塑中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行的政策性金融支持功能，將中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行的政策性金融支持功能從“三農(nóng)”領(lǐng)域拓展到保障房土地儲備領(lǐng)域，以此來緩解地方政府對于保障房土地儲備投入的資金壓力。

(3)在保障房供給的工程建設(shè)環(huán)節(jié)，建立“商業(yè)銀行+信托機構(gòu)+融資擔(dān)?！毙刨J支持平臺，以實現(xiàn)“商業(yè)銀行+信托機構(gòu)+融資擔(dān)?！毙刨J支持平臺對保障房工程建設(shè)的信貸支持功能。具體信貸政策及措施為：第一，一旦進入保障房工程建設(shè)環(huán)節(jié)，保障房前期的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)及建設(shè)地塊使得保障房具備抵押權(quán)特征，對此，引導(dǎo)商業(yè)銀行積極嘗試開展保障房抵押貸款業(yè)務(wù)，為保障房工程建設(shè)提供信貸支持；第二，為彌補商業(yè)銀行在保障房工程建設(shè)領(lǐng)域的信貸資金不足，需要將金融創(chuàng)新機制引入到信托機構(gòu)層面，積極開發(fā)“保障房工程建設(shè)信托資金集合計劃”這一新型信托產(chǎn)品，以實現(xiàn)信托機構(gòu)對保障房工程建設(shè)的信貸支持功能。第三，考慮到商業(yè)銀行與信托機構(gòu)對于保障房工程建設(shè)的信貸支持均需要第三方提供融資擔(dān)保，對此，需要建立以地方政府的融資擔(dān)保平臺，通過發(fā)揮地方政府融資擔(dān)保平臺的擔(dān)保功能，為順利獲得保障房工程建設(shè)的銀行貸款或信托資金提供融資擔(dān)保。

(二)保障房需求側(cè)信貸層面的最優(yōu)信貸政策設(shè)計

(1)在保障房需求的產(chǎn)權(quán)出售環(huán)節(jié)，建立“住房金融+資產(chǎn)評估”信貸支持平臺，以實現(xiàn)“住房金融+資產(chǎn)評估”信貸支持平臺對保障房產(chǎn)權(quán)出售層面的信貸支持功能。考慮到保障房價值界定的復(fù)雜性及特殊性，普通商品房的定價機制對保障房難以適用，這在很大程度上制約地方政府通過保障房產(chǎn)權(quán)出售方式來快速回收資金行為，從而難以實現(xiàn)地方政府保障房制度運營的良性循環(huán)目標。對此，具體信貸政策及措施為：第一，借鑒國外發(fā)達國家經(jīng)驗，組建中國住房銀行等專業(yè)性住房金融機構(gòu)，中國住房銀行等專業(yè)性住房金融機構(gòu)應(yīng)主要定位于住房信貸領(lǐng)域，其性質(zhì)應(yīng)具備政策性金融與商業(yè)性金融的雙重特征，對于保障房貸款利率應(yīng)體現(xiàn)政策性金融的低利率特征，對于商品房貸款利率應(yīng)體現(xiàn)商業(yè)性金融的市場利率特征，以此來實現(xiàn)地方政府在保障房產(chǎn)權(quán)出售層面的資金順利回收目標；第二，針對保障房的產(chǎn)權(quán)特征，建立適合保障房價值分布規(guī)律的保障房資產(chǎn)評估機制，為中國住房銀行等專業(yè)性住房金融機構(gòu)開展保障房抵押權(quán)貸款業(yè)務(wù)提供重要基礎(chǔ)。

(2)在保障房需求的產(chǎn)權(quán)租賃環(huán)節(jié)，建立“投資銀行+信用增進”信貸支持平臺，以實現(xiàn)“投資銀行+信用增進”信貸支持平臺對保障房產(chǎn)權(quán)租賃層面的信貸支持功能?？紤]到部分需求群體不具備購買保障房的能力，對此，產(chǎn)權(quán)租賃成為保障房制度運作的另一模式。產(chǎn)權(quán)租賃模式的資金回收年限過長，不利于地方政府資金的快速回收，對此，需要引導(dǎo)券商等投資銀行機構(gòu)進入保障房領(lǐng)域，通過資產(chǎn)證券化思路來緩解地方政府保障房資金的回收壓力。具體信貸政策及措施為：第一，以主板、中小企業(yè)板、創(chuàng)業(yè)板、新三板等為基礎(chǔ)的我國多層次資本市場體系已經(jīng)形成，對此，借鑒國外發(fā)達國家經(jīng)驗，引導(dǎo)券商等投資銀行機構(gòu)進入保障房領(lǐng)域，運用資產(chǎn)證券化思路來設(shè)計“保障房產(chǎn)權(quán)租賃收益支持證券”(ABS)，同時，將“保障房產(chǎn)權(quán)租賃收益支持證券”(ABS)提供給我國多層次資本市場體系的投資者進行認購，以此來實現(xiàn)地方政府在保障房產(chǎn)權(quán)租賃層面的資金順利回收目標；第二，當前地方政府整體債務(wù)規(guī)模較大，過高的債務(wù)水平將大大降低地方政府融資平臺的貸款擔(dān)保能力，從而可能導(dǎo)致“保障房產(chǎn)權(quán)租賃收益支持證券”(ABS)無法達到在多層次資本市場發(fā)行的信用等級要求。對此，需要引導(dǎo)中債信用增進公司等機構(gòu)為“保障房產(chǎn)權(quán)租賃收益支持證券”(ABS)提供信用增進服務(wù)，通過來自于第三方的信用增進服務(wù)，可以有效彌補“保障房產(chǎn)權(quán)租賃收益支持證券”(ABS)在多層次資本市場發(fā)行募資的信用等級不足，從而有效緩解了地方政府在保障房產(chǎn)權(quán)租賃層面的資金回收壓力。

六、結(jié)論與啟示

(一)研究結(jié)論

本研究通過構(gòu)建保障房配置模型，揭示了新型城鎮(zhèn)化、保障房制度與信貸環(huán)境的內(nèi)在機理，并以此為依據(jù)，設(shè)計了新型城鎮(zhèn)化下保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境及政策。主要結(jié)論如下：

(1)新型城鎮(zhèn)化程度提高將導(dǎo)致新增城市人口數(shù)量增大，在需求引致效應(yīng)作用下，將促使保障房配置規(guī)模不斷增大。但是，新型城鎮(zhèn)化程度的不斷深入還將導(dǎo)致城市人口的可容納空間越來越小，從而對后續(xù)的新型城鎮(zhèn)化進程產(chǎn)生類似于種群生物學(xué)中的“阻滯效應(yīng)”，這種阻滯效應(yīng)將促使政府放慢新型城鎮(zhèn)化速度，以緩解新增城市人口對有限城市空間的“過度沖擊”壓力，從而促使保障房配置規(guī)模的增長強度呈現(xiàn)逐步遞減的態(tài)勢。

(2)在貨幣供應(yīng)寬松的信貸環(huán)境下，強大的政府融資平臺有助于政府獲得大量資金，在供給助推效應(yīng)作用下，政府將加大保障房配置規(guī)模，以提升政府應(yīng)對保障房儲備不足的能力，對此，貨幣供應(yīng)量對保障房配置規(guī)模具有顯著的正向影響。同時，在低利率的信貸環(huán)境下，低廉的融資成本將提升政府貸款意愿，在供給助推效應(yīng)作用下，政府將加大保障房配置規(guī)模，對此，利率對保障房配置規(guī)模具有顯著的負向影響。

(3)考慮到保障房配置需要消耗一定的城市土地資源，隨著保障房配置規(guī)模的不斷增大，可用于進行保障房配置的城市土地資源將越來越少。政府獲取城市土地資源是需要一定成本的，城市土地資源的越發(fā)稀缺性使政府獲取城市土地資源的成本越來越高，這對政府保障房配置規(guī)模的增長速度形成一定的“阻滯效應(yīng)”。

(4)在新型城鎮(zhèn)化背景下，本研究引入熵函數(shù)理論，通過建立及分析保障房制度對應(yīng)信貸環(huán)境的熵函數(shù)，揭示了新型城鎮(zhèn)化下保障房制度對應(yīng)最優(yōu)信貸環(huán)境的理論邏輯，即：保障房制度的最優(yōu)信貸環(huán)境需要實現(xiàn)保障房在規(guī)模與資金兩大層面的雙重均衡匹配。同時，以上述理論邏輯為基礎(chǔ)，構(gòu)建了新型城鎮(zhèn)化下保障房制度對應(yīng)最優(yōu)信貸環(huán)境的科學(xué)架構(gòu)，并設(shè)計了新型城鎮(zhèn)化下保障房制度的最優(yōu)信貸政策。

(二)進一步的討論及啟示

自我國實施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略以來，上海浦東、蘇州等試點地區(qū)的成功案例足以彰顯中國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略所取得的基本成效，但是，上海浦東、蘇州等試點地區(qū)的新型城鎮(zhèn)化實踐還暴露出一定不足，主要問題在于：上海浦東、蘇州等試點地區(qū)屬于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)達帶來的高房價大幅提升了保障房供給成本，從而對保障房資源供給形成重大制約。此外，從需求側(cè)來看，上海浦東、蘇州等試點地區(qū)的保障房租售成本同樣偏高，這也將在很大程度上制約保障房資源的需求規(guī)模，若完全依賴于地方政府財政介入來降低保障房需求成本，則會嚴重影響到地方政府財政資金的使用效率，對此，不管從保障房制度的供給側(cè)還是需求側(cè)來分析，保障房制度的科學(xué)運營必須依賴于科學(xué)高效的最優(yōu)信貸政策環(huán)境。通過對上海浦東、蘇州等試點地區(qū)的新型城鎮(zhèn)化案例分析，我們得到以下兩個方面的啟示：一方面，從上海浦東、蘇州等試點地區(qū)的城鎮(zhèn)化制約因素來看，現(xiàn)行信貸政策環(huán)境難以滿足保障房資源的合理化配置要求，從而對保障房制度的科學(xué)運營形成一定制約，進而影響到新型城鎮(zhèn)化進程的深入推進，對此，我們需要改進及優(yōu)化現(xiàn)行信貸政策環(huán)境，建立適合保障房制度運營的最優(yōu)信貸政策環(huán)境，通過發(fā)揮最優(yōu)信貸政策環(huán)境對保障房資源配置的支持作用，以此來推進新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的順利實施。另一方面，考慮到上海浦東、蘇州等試點地區(qū)存在經(jīng)濟、文化、地域等方面的差異，中央政府應(yīng)鼓勵上海浦東、蘇州等試點地區(qū)結(jié)合自身具體情況，在遵循最優(yōu)信貸政策環(huán)境的基本框架前提下，通過嘗試區(qū)域性金融創(chuàng)新機制，適度調(diào)整新型城鎮(zhèn)化試點地區(qū)的最優(yōu)信貸政策環(huán)境，以最大程度地發(fā)揮最優(yōu)信貸政策環(huán)境對新型城鎮(zhèn)化試點地區(qū)的區(qū)域性信貸支持效能，從而更好地推進試點地區(qū)的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略進程。

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(本文責(zé)編：王延芳)

New-type Urbanization，Affordable Housing System and Optimal Credit Environment——Perspectives of Demand-Deriving and Supply-Boosting

GU Hai-feng

(GloriousSunSchoolofBusinessandManagement,DonghuaUniversity,Shanghai200051,China)

This paper constructs an affordable housing allocation model based on two perspectives of demand-deriving and supply-boosting and analysizes inner mechanism among new-type urbanization, affordable housing system and credit-loan environment, on basis of which, it constructs optimal credit-loan environment of affordable housing system under new-type urbanization. This paper research result shows that new-type urbanization exists demand-deriving effect to affordable housing system, and credit-loan environment exists supply-boosting effect to affordable housing system. Moreover, optimal credit-loan environment should appear the “two bodies and one mechanism” frame, in which supply-level and demand-level of credit-loan from affordable housing system act as two bodies, and affordable housing resource and capital allocation mechanism act as one mechanism. Above on which, it designs optimal credit-loan policy of affordable housing system under new-type urbanization.

new-type urbanization; affordable housing system; optimal credit environment; demand-deriving effect; supply-boosting effect

2016-08-17

2016-12-12

國家社會科學(xué)基金重點項目(11AJL008)；國家社會科學(xué)基金一般項目(13BGL041)；教育部人文社會科學(xué)研究一般項目(11YJC790051)。

顧海峰(1972-)，男，江蘇蘇州人，東華大學(xué)旭日工商管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，管理學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)博士后，研究方向：城鎮(zhèn)化與保障房制度、金融理論與政策。

F830.5

A

1002-9753(2017)01-0070-12