郭志豐

摘要：近年來(lái)，國(guó)家和政府對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行支持和鼓勵(lì)，在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)也帶動(dòng)與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?；谶@一情況，房地產(chǎn)企業(yè)也在飛速的發(fā)展，逐漸崛起，成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理的核心內(nèi)容為項(xiàng)目融資和資金管理。但是，就目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)行情也變幻莫測(cè)，絕大部分的企業(yè)在項(xiàng)目融資和資金管控方面存有不足，對(duì)于不足的地方，房地產(chǎn)企業(yè)自然需要找尋正確的積極的措施來(lái)對(duì)其進(jìn)行解決。基于此，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資和資金管理進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè)項(xiàng)目 融資資金 管控存在 問(wèn)題解決措施

資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是其生存、發(fā)展的重要資源，對(duì)資金進(jìn)行管控，是確保房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展和經(jīng)營(yíng)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，非常有必要對(duì)其資金進(jìn)行高效管控。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)、投資都需要很大的規(guī)模，資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間也會(huì)比較長(zhǎng)，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)就很容易破產(chǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)相較于企業(yè)而言，其資金的管控是非常重要的。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目融資和資金管控，能夠提高企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度，降低企業(yè)的成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。因此，解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目融資和資金管控方面存在的問(wèn)題是有著其重要性和必要性的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資與資金管控存在的問(wèn)題

（一）融資決策不當(dāng)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資與資金管控存在的問(wèn)題之一是融資決策不當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，都會(huì)先進(jìn)行融資決策分析，然后進(jìn)一步確定房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)該地產(chǎn)項(xiàng)目融資的渠道以及風(fēng)險(xiǎn)，最后再確定是否對(duì)其進(jìn)行投資。就目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)仍然缺乏科學(xué)的決策分析流程，對(duì)項(xiàng)目融資決策進(jìn)行綜合分析不夠到位，對(duì)于項(xiàng)目融資的評(píng)價(jià)不夠完善和合理。融資決策的不當(dāng)，使得房地產(chǎn)在項(xiàng)目融資經(jīng)濟(jì)方面和安全方面不到位，使得企業(yè)產(chǎn)生巨大的融資成本和承擔(dān)高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，由于審批流程、審批制度的不完善，也會(huì)在一定程度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資決策造成影響。

（二）融資市場(chǎng)體系不健全，融資效率低下

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資與資金管控存在的問(wèn)題之二是融資市場(chǎng)體系不健全，融資效率低下。通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資的主渠道就是向銀行進(jìn)行貸款，單一的融資模式就會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的融資風(fēng)險(xiǎn)更大，且融資效率低下。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資市場(chǎng)體系不健全，使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中過(guò)度依賴銀行貨款，但是銀行貨款又受到國(guó)家政策和市場(chǎng)因素的影響，因而在很大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（三）企業(yè)內(nèi)部管控水平較低

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資與資金管控存在的問(wèn)題之三是企業(yè)內(nèi)部管控水平較低。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)的高層管理人員都缺乏合理科學(xué)的管理意識(shí)，造成房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目融資、資金管控等方面都存在較多問(wèn)題，造成企業(yè)巨大的損失和帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管控水平較低主要體現(xiàn)在：沒有建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系。同時(shí)，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理的風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和應(yīng)對(duì)機(jī)制不完善；對(duì)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)、資金管控風(fēng)險(xiǎn)冷靜的和科學(xué)的認(rèn)識(shí)與分析不到位，造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患嚴(yán)重；缺乏健全的內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)，有效的監(jiān)督管理職能部門對(duì)于企業(yè)的項(xiàng)目融資和資金管控較為缺乏。

（四）企業(yè)資金管控不嚴(yán)，資金調(diào)控不合理

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資與資金管控存在的問(wèn)題之四是企業(yè)資金管控不嚴(yán)，資金調(diào)控不合理。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資和進(jìn)行開發(fā)的過(guò)程中存在資金管控不嚴(yán)和資金調(diào)控不合理等問(wèn)題，使得房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目資金管理效率較為低下，經(jīng)常出現(xiàn)資金挪用、抽逃和侵占等問(wèn)題，使得房地產(chǎn)企業(yè)陷入嚴(yán)重的財(cái)務(wù)困境。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金在使用的過(guò)程中缺乏監(jiān)督和控制，也會(huì)影響資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、解決房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資和資金管控存在問(wèn)題的措施

（一）加強(qiáng)融資決策分析

加強(qiáng)對(duì)融資決策的分析，提高融資決策的科學(xué)性和民主性，對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資水平，降低企業(yè)的項(xiàng)目融資成本和風(fēng)險(xiǎn)是有著非常重大的意義的。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)行投資之前和之后，都應(yīng)對(duì)該融資決策進(jìn)行科學(xué)的分析和探討，對(duì)融資方式、成本、途徑以及風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行科學(xué)全面的分析研究。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目資金的各種籌集方式和各種籌集途徑進(jìn)行分析比較，對(duì)企業(yè)的債務(wù)責(zé)任、融資規(guī)模以及期限等進(jìn)行分析比較，進(jìn)而確定對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)能夠獲取最大經(jīng)濟(jì)利益的融資目標(biāo)和融資方案，降低房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目融資過(guò)程中的融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。

（二）拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資

目前，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中最主要的融資方式還仍然是銀行貸款，但是僅僅這一融資渠道過(guò)于單一，企業(yè)應(yīng)拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化的融資，如可以通過(guò)股權(quán)融資和債券融資等方式進(jìn)行融資。股權(quán)融資，即房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市的方法發(fā)行股票來(lái)獲取發(fā)展資金，這是有效利用日益發(fā)展的資本市場(chǎng)，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展和股民實(shí)現(xiàn)收益雙贏局面的措施。債券融資，即房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券來(lái)獲取企業(yè)的發(fā)展建設(shè)資金，滿足企業(yè)的長(zhǎng)期資金需求，改變企業(yè)以往對(duì)于信貸過(guò)于依賴的情形，改善企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)融資的多元化。房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資，能夠有效降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本，提高企業(yè)的融資效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（三）監(jiān)督資金使用過(guò)程，提高資金使用效率

房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督資金的使用過(guò)程，提高資金的使用效率主要從以下三個(gè)方面著手：要嚴(yán)格監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)資金使用過(guò)程。對(duì)于這個(gè)環(huán)節(jié)而言，可以有效的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率予以提升，降低房地產(chǎn)企業(yè)在使用過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還要監(jiān)督好房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中、施工建設(shè)中以及材料采購(gòu)中的資金使用情況，擬定出相應(yīng)的計(jì)劃，保證資金使用的合理性，有效的避免資金的浪費(fèi)和流失；要提高房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金建設(shè)的管理。通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)資金主要用在二個(gè)環(huán)節(jié)，分別是工程建設(shè)階段和工程采購(gòu)階段。所以一定要對(duì)這二個(gè)階段的資金使用進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格進(jìn)行審批，把控好資金的使用、支持，以此來(lái)保障資金的安全。同時(shí)，財(cái)務(wù)部門還要制定出房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃，對(duì)預(yù)算資金予以重視，進(jìn)而確保后續(xù)資金流動(dòng)過(guò)程的安全高效；提高房地產(chǎn)項(xiàng)目資金收入以及資金支出的管理控制。一定要嚴(yán)格的對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)作項(xiàng)目中的關(guān)鍵資金流動(dòng)環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)管控，不僅要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)部控制制度予以健全，還要對(duì)資金使用的審批制度予以完善，這樣才能對(duì)資金的使用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范和規(guī)避。

（四）建立健全資金管理制度，保障資金安全

在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橥顿Y資金大，投資周期也較漫長(zhǎng)，就造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控存在一定的難度和復(fù)雜性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要建立健全資金管理制度，保障資金的安全。此外，還需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的資金存取、費(fèi)用收付制度予以完善，規(guī)范企業(yè)資金流動(dòng)的審批和操作過(guò)程，從而有效的對(duì)資金進(jìn)行管理控制。同時(shí)，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)初期，就要對(duì)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃進(jìn)行編制，從而根據(jù)實(shí)際的工期、進(jìn)度來(lái)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行合理的安排，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的有效管控。

三、結(jié)束語(yǔ)

現(xiàn)今我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雖然蓬勃發(fā)展中，但是實(shí)際上其在項(xiàng)目融資和資金管控等方面仍然存在許多問(wèn)題，需要解決這些存在的問(wèn)題，才能夠使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加健康和長(zhǎng)久。要解決房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目融資和資金管控方面存在的問(wèn)題，需要加強(qiáng)融資決策分析，需要拓寬融資渠道、實(shí)現(xiàn)多元化融資，需要監(jiān)督資金的使用過(guò)程、提高資金的使用效率，還需要建立健全資金管理制度、保障資金安全。只有解決了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資和資金管控方面的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)而發(fā)揮其對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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