陳軍

摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場進入“分化時代”，國家對房地產(chǎn)調(diào)控作出“因城施策”的方向，目的是施策要精細化。而施策精準(zhǔn)，須針對差異化地情健全市場監(jiān)測機制，以便對市場進行有效評估和解剖，制定相宜政策“對癥下藥”。本文從監(jiān)測常態(tài)化、目標(biāo)明晰化、運行法制化、績效民意評價化等四個維度探討了監(jiān)測機制的構(gòu)建。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 調(diào)控 市場監(jiān)測 機制 構(gòu)建

隨我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控不斷的深化，調(diào)控進入了“深水期”。各地房地產(chǎn)市場區(qū)域化發(fā)展明顯，各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不一，形成不同市場發(fā)展態(tài)勢，勢必需要健全和完善市場監(jiān)測機制，一地一策，因宜施策。從具體的實踐過程來看，構(gòu)建房地產(chǎn)市場的監(jiān)測機制，需從監(jiān)控機制常態(tài)化、監(jiān)控目標(biāo)明晰化、監(jiān)控運行法制化、監(jiān)控績效民意評價化等四個方面來完善和建構(gòu)，以推動房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)、穩(wěn)態(tài)發(fā)展。

一、理性認知市場區(qū)域分化，構(gòu)建常態(tài)化監(jiān)測機制

從房地產(chǎn)市場的發(fā)展看，未來房地產(chǎn)市場的分化已經(jīng)不僅僅是一線、二線城市與三線、四線城市之間的分化，甚至同一個城市內(nèi)部都有不同區(qū)域也存在分化。這種情況下，建立常態(tài)化房地產(chǎn)市場監(jiān)測機制就非常有必要，可以給政策制定提供更科學(xué)化的數(shù)據(jù)和市場依據(jù)。一是建立常態(tài)化的監(jiān)測組織體系。有常態(tài)化監(jiān)測組織體系可以實現(xiàn)監(jiān)測統(tǒng)一化、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、監(jiān)控常態(tài)化，為自下而上的監(jiān)測機制提供組織保障。以常態(tài)化的監(jiān)測組織體系建立監(jiān)測信息網(wǎng)絡(luò)，覆蓋各類區(qū)域、各類城市。對不同城市根據(jù)庫存去化周期來設(shè)定市場的監(jiān)測合理值、偏熱值和偏冷值，可為市場調(diào)控提出預(yù)警信號。二是建立全國常態(tài)化的房地產(chǎn)交易平臺。運用大數(shù)據(jù)加強服務(wù)和監(jiān)管，是時代進步和降低成本的必然要求。建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易平臺，凸顯大數(shù)據(jù)云端關(guān)聯(lián)，利于房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)測、風(fēng)險預(yù)警，提升政府服務(wù)和監(jiān)管的有效性。三是常態(tài)化的監(jiān)測數(shù)據(jù)成果積累，可以用來分析市場走勢，提前預(yù)判市場走向，儲備調(diào)控政策，促進調(diào)控更精準(zhǔn)化。

二、理性認知監(jiān)測復(fù)雜系統(tǒng)性，建構(gòu)明晰的目標(biāo)體系

針對市場自我調(diào)節(jié)可能存在失靈的復(fù)雜情況，進一步建設(shè)和完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測目標(biāo)體系，提供準(zhǔn)確、全面、具有持續(xù)性的監(jiān)測數(shù)據(jù)，可以對房地產(chǎn)市場做出準(zhǔn)確判斷。一是建立房價監(jiān)測機制。價格是房地產(chǎn)市場運行中的敏感指標(biāo)，以房價及其漲幅、租金價格及其漲幅作為監(jiān)測指標(biāo)，可形成以房價收入比、房價租金比和住房可支付性指數(shù)的房價監(jiān)測預(yù)警目標(biāo)機制。二是建立房地產(chǎn)市場供求狀況監(jiān)測機制。商品房銷售實行預(yù)售制，選擇商品房新開工面積及增速、商品房銷售面積及增速作為監(jiān)測指標(biāo)，并測算商品房銷售開工比。三是建立房地產(chǎn)市場的投資狀況監(jiān)測機制。監(jiān)測房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源和房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額等指標(biāo)，可以判斷當(dāng)期投資狀況和未來投資變化趨勢。四是建立房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險狀況監(jiān)測機制。五是建立房地產(chǎn)市場未來需求趨勢監(jiān)測機制。以人口總量、結(jié)構(gòu)變化趨勢、經(jīng)濟增長和居民收入增長狀況、金融政策變化等對市場未來預(yù)判、分析，把握未來市場發(fā)展趨勢。六是建立房地產(chǎn)市場未來供給趨勢監(jiān)測機制。以影響房地產(chǎn)市場未來供給趨勢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況和土地供應(yīng)情況，建立對土地供給狀況、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況等進行監(jiān)測的體制。七是建立金融和土地政策的變化情況的監(jiān)測機制。金融政策和土地政策的變化直接影響房地產(chǎn)開發(fā)狀況變化，實行寬松的貨幣政策，可進一步促進房地產(chǎn)開發(fā)投資；增加或減少土地供給，可直接影響到房地產(chǎn)市場變化。

三、理性認知主體多元性，推進監(jiān)測運行法制化

針對各地情、各區(qū)域市場多元化發(fā)展態(tài)勢，在推進房地產(chǎn)市場監(jiān)測運行同時，還要完善法律制度，規(guī)范監(jiān)測行為。一是建立健全監(jiān)測市場全過程的法律體系。住建部已發(fā)布了貫徹《法治政府建設(shè)實施綱要（2015～2020年）》的實施方案，提出要建立全國常態(tài)化房地產(chǎn)市場監(jiān)測機制，但市場監(jiān)測及其相關(guān)法規(guī)法律體系還不健全。二是建立監(jiān)測運行的長效機制。對市場全面監(jiān)測，形成監(jiān)測數(shù)據(jù)積累成果，為有效規(guī)避市場風(fēng)險、為宏觀調(diào)控提供依據(jù)和數(shù)據(jù)，是一項長期的工作。三是建立市場監(jiān)測成效的獎懲機制。房地產(chǎn)調(diào)控是中央的決策，而地方發(fā)展是地方政府的責(zé)任。因此，中央和地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控、監(jiān)測目標(biāo)上并不一致，為了增強調(diào)控、監(jiān)測的執(zhí)行力，必須制定、完善監(jiān)測機制和監(jiān)測目標(biāo)的考核獎懲機制，從政策 “度”把握、監(jiān)測數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、市場分析評價、政策執(zhí)行力等全方位構(gòu)建考評獎懲體系，要納入中央對地方政府的科學(xué)發(fā)展考核，引導(dǎo)房地產(chǎn)理性發(fā)展，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

四、理性認知監(jiān)測科學(xué)性，推進監(jiān)控績效民意評價化

房地產(chǎn)市場監(jiān)測機制建立是否科學(xué)，因城制策是否有效，構(gòu)建房地產(chǎn)市場監(jiān)控成效的民意評價機制尤為重要，以完善國家宏觀調(diào)控問責(zé)機制。一是在健全監(jiān)測機制時要充分征求意見，特別要聽取房地產(chǎn)業(yè)界專家學(xué)者的意見。要做好監(jiān)測目標(biāo)信息、成果和相關(guān)論證報告的公示，經(jīng)各界充分討論后在相宜實施相關(guān)調(diào)控政策。二是在問責(zé)制方面引入民意評價機制?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)市場調(diào)控約談問責(zé)機制，主要局限于是否如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度是否超過年度控制目標(biāo)、有沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)，以及執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策是否到位等問題，這些問責(zé)都有嚴重的滯后性，且有些問責(zé)操作性不強。在問責(zé)機制方面引入公眾監(jiān)督和民調(diào)評價機制，實現(xiàn)民眾對本地政府房地產(chǎn)市場監(jiān)控和調(diào)控的評價，公布評議結(jié)果，對評議較差者約談問責(zé)，可推進各地在房地產(chǎn)監(jiān)控、調(diào)控方面順應(yīng)民意，讓群眾滿意和支持。三是要形成房地產(chǎn)專項監(jiān)控報告交地方“兩會”審議制度。每年地方“兩會”設(shè)專題審議上年度的房地產(chǎn)市場運行和調(diào)控工作專項報告，并在“兩會”上公布投票結(jié)果，對未能獲70%的贊成票的地方政府約談問責(zé)，以形成房地產(chǎn)市場監(jiān)控長效機制的構(gòu)建。