樊瑾莉 任曉菲

山西財經(jīng)大學公共管理學院，山西 太原 030000

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我國住房市場中政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控

樊瑾莉 任曉菲

山西財經(jīng)大學公共管理學院，山西 太原 030000

房地產(chǎn)；調(diào)控

中國相較于資本主義社會，經(jīng)濟制度不同、市場化程度也不同、經(jīng)濟的發(fā)展水平與前者也有一些差距、住房市場發(fā)展的背景不盡相同，然而在調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策與措施中，有一些特征是有共性的。因此，了解共性特征之后，我們進行借鑒學習，促進我國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控順利進行。

一、國外房地產(chǎn)市場中政府的調(diào)控經(jīng)驗小結(jié)

第一，國外房地產(chǎn)調(diào)控時，滿足本國居民住房需求，以此作為最根本的出發(fā)點，體現(xiàn)出房地產(chǎn)市場調(diào)控的本質(zhì)。住房問題的重要性逐漸加大，現(xiàn)在已經(jīng)成為國家經(jīng)濟發(fā)展中的關(guān)鍵一環(huán)，政府釆取了有關(guān)的政策措施，維護各階層居民的住房需求。第二，建立健全立法體系，完善本國的政策體系、監(jiān)管體系及其組織體系，這是保障房地產(chǎn)市場調(diào)控措施能否順利實行的制度保證。第三，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的手段是多樣的，主要包括金融、稅收、土地以及價格管制等手段。

二、我國住房市場分層次調(diào)控的體系內(nèi)容

(一)需求層次的住房市場調(diào)控

健康的住房市場是一個區(qū)域住房市場的需求是以自住需求為主，相反，如果房地產(chǎn)市場存在泡沫，則表現(xiàn)住房市場以投資和投機需求為主，這時容易引起房地產(chǎn)金融風險。因此，在需求調(diào)控方面，政府需要針對不同收入者進行合理調(diào)控，具體調(diào)控對象可分為：低收入居民、中等收入居民、高收入居民。

1.低收入居民的住房市場調(diào)控：將有限的保障性住房提供給最需要解決住房問題的低收入居民。具體的做法可以是：對于最低收入居民的住房可以由政府為他們提供保障性住房，而對于收入稍高的人可以通過一定方式來解決其住房問題，具體的方式有經(jīng)濟適用房和全額或差額住房補貼。這兩種方式的靈活結(jié)合可以最大限度的發(fā)揮政府保障性住房的效能，同樣也符合公平的原則。

2.中等收入居民的住房市場調(diào)控：他們享受不到政府給予低收入居民的優(yōu)惠，且無力購房，被形象地稱為“夾心層”。中等收入居民如何獲得通過政策引導，通過市場途徑解決住房問題。第一，住房公積金。住房公積金建立的初衷是為了幫助職工在改善住房時提供幫助，理論上應(yīng)該所有的工薪階層都是這個制度的受益者，但是在現(xiàn)行的住房公積金運作過程當中，出現(xiàn)了“劫富濟貧”的怪現(xiàn)象。單位效益較好的企業(yè)職工擁有數(shù)額龐大的住房公積金，有利于改善職工的購買力；但是，許多企業(yè)效益不好、外來務(wù)工人員：首先，在支付住房公積金時就十分艱難；其次，數(shù)額有限的資金在購買房屋時顯得“杯水車薪”。(3)高收入居民的住房市場調(diào)控。這部分具有高收入水平的人被排除在政府住房保障考慮范圍之內(nèi)。

(二)供給層次的住房市場調(diào)控

需求不變的前提下，供給的增加可在一定程度下抑制房價的過快上漲，因此可以通過增加有效供給來滿足旺盛的需求。如何做好供給層次的住房市場調(diào)控，要做到以下幾點：

1.完善住房供給體系。

2.鼓勵住房供給主體多元化。

3.增加土地有效供給。

(三)區(qū)域發(fā)展層次的住房市場調(diào)控

由于我國經(jīng)濟發(fā)展存在著地區(qū)差異性導致了住房市場發(fā)展不平衡，局部地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品房價格上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂。如今地情況是：東部及北上廣等發(fā)達地區(qū)，由于經(jīng)濟的快速發(fā)展，帶來了數(shù)量龐大的勞動力人口，供需緊張；西部原本就地廣人稀，東北老工業(yè)基地的衰退引起人口的流出，供需矛盾小，甚至出現(xiàn)了供大于需的居民。所以，要根據(jù)不同區(qū)域住房市場的特點，需要具體問題具體分析。

1.推動地方政府落實調(diào)控政策：轉(zhuǎn)變地方政府角色。我國政府在住房領(lǐng)域的職能主要表現(xiàn)在兩個方面：一是維護住房市場的秩序，規(guī)范市場的活動，完善住房的法規(guī)、界定土地房屋的產(chǎn)權(quán)、利用財政和傾向政策調(diào)控市場；二是建立和完善住房社會保障制度，通過財政政策，轉(zhuǎn)移支付手段為社會弱勢群體提供必要的救助。

2.加強經(jīng)濟手段進行調(diào)控：一是加強稅收手段進行調(diào)控：稅收保障了國家機器正常運轉(zhuǎn)，同時稅收也是各級政府提供公共服務(wù)、購買公共物品所需資金的主要來源，體現(xiàn)了政府對經(jīng)濟進行調(diào)節(jié)和干預的重要工具。因此，稅收政策對住房消費的調(diào)節(jié)作用是顯著的。調(diào)整和完善土地增值稅增加，例如：增加房產(chǎn)稅和物業(yè)稅的新稅種。二是加強金融手段進行調(diào)控。對貸款人按要求嚴格審查：完善房地產(chǎn)金融一級市場，構(gòu)建二級市場；創(chuàng)新房地產(chǎn)抵押貸款工具，推進房地產(chǎn)抵押貸款證券化。

3.加強法律手段進行調(diào)控：放眼世界其他國家，許多發(fā)達國家在調(diào)控房地產(chǎn)市場時，法律是首要的也是最重要的調(diào)控手段?，F(xiàn)今我國，單純依靠部委聯(lián)合發(fā)文來調(diào)控房地產(chǎn)市場，導致了政策缺乏穩(wěn)定性、持久性。時常出現(xiàn)這樣的狀況：中央政府的政令早已下達，但是由于地方政府的推諉、扯皮，遲遲沒有推出當?shù)氐奈募?。所以，加強房地市場的法制建設(shè)，捋順地方政府和中央政府的關(guān)系，這樣可充分發(fā)揮市場的資源優(yōu)化配置作用。立法方面需要注意：完善相應(yīng)的法律法規(guī)，規(guī)范政府行為；保障社會民眾成為監(jiān)督和約束地方政府行為的主體。執(zhí)法方面需要注意：1、完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中政府執(zhí)法制度。要依法行政，推行政務(wù)公開。2、建立考核問責機制。3、出臺有效的執(zhí)行機制。雖然，日前中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控出發(fā)點是為百姓牟利，但是由于中央和地方的條塊關(guān)系，導致中央政策落實到地方政府時操作性、執(zhí)行力變差。個人聯(lián)合征信體系的完善。建立健全的信息披露機制，讓老百姓對房地產(chǎn)的預期產(chǎn)生美好的期望，從而正確引導房地產(chǎn)市場的投資和消費。

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