郝爽彤

西安翻譯學院經(jīng)濟管理學院經(jīng)貿(mào)管理系，陜西 西安 710105

征收房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響探討

郝爽彤*

西安翻譯學院經(jīng)濟管理學院經(jīng)貿(mào)管理系，陜西 西安 710105

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場越調(diào)越漲，房價一直呈上漲趨勢。為了合理阻止房價的高漲，健全我國房產(chǎn)稅制，推動我國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，部分地區(qū)已經(jīng)實行了征收房產(chǎn)稅試點，此項改革勢在必行，且需要不斷拓展鋪開領域。因此，文章就征收房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響進行了分析與探討。

房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)市場；影響

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的統(tǒng)一性有待加強，且具備較為繁雜的稅費項目，負擔過重，所以完善資源配置、完善現(xiàn)行稅收政策、調(diào)整貧富差距、合理征收房產(chǎn)稅就顯得尤為重要，且變得十分緊迫。值得注意的是，房產(chǎn)稅的征收涉及面較廣，尤其是對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重要影響。

一、房產(chǎn)稅概述及房地產(chǎn)業(yè)涉及的利益相關者

房產(chǎn)稅也稱物業(yè)稅，我國房產(chǎn)稅的課稅對象是房屋，依據(jù)房屋原值減除相應比例之后的余值或者出租房屋所受到的租金收入，向房屋產(chǎn)權實際所有人征收的財產(chǎn)稅。其征稅領域較廣泛，主要涉及城市、工礦區(qū)、縣城與建制鎮(zhèn)。自新中國成立以來，中央人民政府政務院開始征收房產(chǎn)稅。政務院于一九五一年八月公布了相應條例，即《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，于一九七三年進行了工商稅試行，并在工商稅中融入了城市房產(chǎn)稅征收，值得注意的是，城市房產(chǎn)稅的征收具有一定的范圍，即僅對城市房產(chǎn)的管理部門、外僑與個人加以征收。十一屆三中全會之后，為了更好地促進稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟作用的發(fā)揮，國務院開始恢復征收房地產(chǎn)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅開征的時間處于第二步利改稅之后，國務院于一九八六年九月出臺了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，對房屋實際產(chǎn)權人依據(jù)房屋原值減除相應比例之后的余值或者出租房屋所受到的租金收入來征收房產(chǎn)稅。所以，房產(chǎn)稅征收于全國領域內(nèi)。近些年，土地供應較為緊張，房價日益高漲，在政府發(fā)布新“國十條”對房價加以控制之后，又在二零一零年五月三十一日，《關于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》受到了國務院的認可與支持，且《關于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》明確強調(diào)了房產(chǎn)稅改革的重要性。上海與重慶于二零一零年八月實行了征收房產(chǎn)稅試點。

房地產(chǎn)業(yè)涉及的利益相關者主要包括五個對象，即自住型購房者，自住型購房者的需求既是房地產(chǎn)市場里的真正消費需求，又是房地產(chǎn)市場提供的最后接受者，且是房地產(chǎn)市場實際意義上的消費者；投機型購房者，投機型購房者的需求不全是真實需求，投機帶來的只是房地產(chǎn)的市場泡沫，潛移默化地影響著國家與社會發(fā)展的穩(wěn)定性；房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商實際屬于生產(chǎn)房地產(chǎn)的事物而不是出售的公司，其供給的產(chǎn)品具備不可轉(zhuǎn)移性與唯一性；政府，一般來說，政府是房地產(chǎn)市場相關政策的主要制定者，其目標在于為社會居民提供最大化的社會福利；銀行，銀行是房地產(chǎn)市場資金的主要提供者。

二、征收房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響

一方面，短期內(nèi)的影響。從自住型購房者角度而言，他們支持的價值基本不會超出征收房產(chǎn)稅之前，而處在資產(chǎn)保值因素，購房者對房產(chǎn)價值的理解是自身價值不會有所變化，所以可以認為，這時征收房產(chǎn)稅對于消費者支持的價值沒有產(chǎn)生一定的影響。相反，若處在持幣觀望的狀態(tài)下，市場需求的降低在一定程度上會影響房地產(chǎn)對消費者價值認可的程度，但由于居住場所是不可或缺的，房租自然會有所上漲，這無疑導致房產(chǎn)對購房自住者價值保持不變。因此，征收房產(chǎn)稅之后，購房自住消費者支持的價值沒有受到相應的影響。從投機者與房地產(chǎn)商角度而言，在房產(chǎn)稅被征收之后，投機者把此稅收融入了成本之中，盡管市場不熱情，此額外成本會由于被租金上漲而消化。

另一方面，長期可能會產(chǎn)生的影響。在征收房產(chǎn)稅開展一段時間后，其稅賦難以被轉(zhuǎn)嫁，所以，賣者效應和買者效應存在一定的差異性，以及可以預測出，若房產(chǎn)稅無法合理轉(zhuǎn)嫁，那么房地產(chǎn)市場交易量會有所回升，但不會超于征收前。

從開發(fā)成本角度而言，現(xiàn)階段，開發(fā)商開發(fā)項目時需要向政府一次性繳納土地出讓金與多項稅費，且土地出讓金與多項稅費是房價的百分之三十左右，當前房價一直高漲的主要原因在于成本較高。征收房產(chǎn)稅可以分期繳納相關稅費，如土地出讓金等，合理減少了房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本，在此基礎上再將相應稅費轉(zhuǎn)至消費者身上。在此基礎上房地產(chǎn)項目利潤不會由此減弱，反而會有所增加。銀行是房地產(chǎn)市場資金的主要來源，開發(fā)商合理降低前期成本，在很大程度上會節(jié)約資金，有效減少融資成本，從而補充降低的利潤，且還有所剩余。自征收房產(chǎn)稅之后，房地產(chǎn)市場價格受到了影響，即有所下降，且拓展了市場需求，增加了房地產(chǎn)相應項目的開發(fā)利潤?？v觀近些年的經(jīng)驗推斷，在房地產(chǎn)業(yè)處于蕭條階段，房價一直居高不下，房地產(chǎn)市場可能會基于成本降低、房價下降，依舊以較高的利潤率加以經(jīng)營。

從稅負角度而言，征收房產(chǎn)稅，既可以降低開發(fā)商稅負，拓展利潤空間，又可以簡化稅收的種類，降低開發(fā)費用，可以促使項目的開發(fā)成本隨之降低，但利潤不會因此降低。社會主義市場經(jīng)濟背景下，利潤最大化是開發(fā)商的主要目標，房地產(chǎn)商品一旦銷售出去，房價是不會有所降低的，盡管行業(yè)內(nèi)的競爭較為激烈，房價會有所影響，但其降價的幅度也難以滿足消費者的實際需求，主要原因在于市場供求關系潛移默化地影響著房地產(chǎn)的商品價格。現(xiàn)階段，市場供求關系對房產(chǎn)稅征收后的房地產(chǎn)市場的商品價格的降價幅度有著決定性作用，所以，房地產(chǎn)的銷售價格不會超過稅費的降價幅度。

三、結(jié)束語

總而言之，隨著改革的深入，征收房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響日益明顯。一定程度上說，征收房地產(chǎn)之后，交易量會有所下降，但其下降的實際程度取決于銀行與政府的態(tài)度，當前，雖然房地產(chǎn)的征收在短期內(nèi)嚴重影響了交易量，但隨著稅負轉(zhuǎn)嫁難度的增大，市場交易量會有所回升。因此，征收房產(chǎn)稅有效阻止了房地產(chǎn)市場的泡沫化，以及促使房地產(chǎn)市場更加理性。

[1]陳西嬋.房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場供需的影響——基于試點城市的分析[J].企業(yè)經(jīng)濟，2014(05).

[2]賴一飛，黃芮，唐松.房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場需求影響的動態(tài)效應分析[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2014(07).

郝爽彤(1995-)，女，陜西榆林人，西安翻譯學院經(jīng)濟管理學院經(jīng)貿(mào)管理系，國際經(jīng)濟與貿(mào)易專業(yè)本科生，研究方向：國際經(jīng)濟與貿(mào)易。

F812.42；F

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