高明順

福建省南安市公證處，福建 南安 362300

房屋贈與合同公證中的贈與人居住權(quán)益

高明順

福建省南安市公證處，福建 南安 362300

房屋贈與合同公證是公證機構(gòu)的一項重要的業(yè)務(wù)，為了避免贈與后存在的糾紛，對其進(jìn)行公證顯得尤為重要。房屋的居住權(quán)益是一種特殊形式的房屋權(quán)能，在房屋的贈與公證中，對其落實和保障將對贈與人的切身利益產(chǎn)生重要影響，特別是老年人作為贈與人時對其切身利益的影響更大，因此探討房屋贈與合同公證中贈與人居住權(quán)益有著重要的意義。

房屋贈與合同；公證；贈與人；居住權(quán)益

房屋贈與合同強調(diào)的是贈與人的資源贈與行為以及贈與人沒有附加贈與物質(zhì)補償?shù)脑瓌t，贈與人是資源贈與并且是無償贈與，是房屋贈與中贈與人轉(zhuǎn)移自己房屋的所有權(quán)給受贈人的一種贈與行為。為了避免贈與的糾紛，目前的房屋贈與采取了公證的形式，公證機構(gòu)的介入，使得房屋贈與行為在法律上具有嚴(yán)肅化和規(guī)范化的特點，這也為贈與人與受贈人的合法權(quán)益提供了保障。隨著我國法制化進(jìn)程的不斷加快，房屋贈與公證數(shù)量也呈現(xiàn)不斷增加的趨勢，因此對贈與人贈與后居住權(quán)益的落實與保障問題也逐漸顯露出來，這一點在老年人對自己子女贈與房屋中老年人的權(quán)益保障問題中顯得尤為突出。

一、房屋居住權(quán)的法理分析

居住權(quán)，用益物權(quán)的一種，指對他人所有的住房及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)起源于羅馬法。從淵源看，居住權(quán)最早產(chǎn)生于羅馬婚姻家庭關(guān)系中，而且與財產(chǎn)繼承制度緊密相關(guān)，最初是作為生活保障的制度設(shè)計而存在的。在我國的物權(quán)法立法過程中，曾將居住權(quán)寫入草案中，但最終因爭議太大予以刪除。目前我國現(xiàn)有的法律條文中，僅有《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第27條明確提到居住權(quán)，并且是針對特定的離婚情形，該條第三款規(guī)定：“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中住房對困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。”該司法解釋雖然明確提出了對于“居住權(quán)”的規(guī)定，但是有其特定的主體，即僅限于離婚糾紛案件中夫妻離婚后的一方，并不適用于其他的法律關(guān)系。因此，在房屋贈與合同公證中公證機構(gòu)應(yīng)該依據(jù)民法最基本的原則尋求一種符合社會公序良俗、符合普通人道德觀念的處理方法。

二、房屋贈與合同中贈與人權(quán)益落實與保障

房屋贈與合同屬于諾成性合同，諾成性合同可以保障雙方的利益，但是諾成性合同也使得房屋贈與人的權(quán)利收到一定的約束，贈與人與受贈人的利益平衡可以通過“法定撤銷權(quán)”、“任意撤銷權(quán)”和“瑕疵擔(dān)保責(zé)任”的規(guī)定來實現(xiàn)。因此，對于贈與人一旦做出贈與行為，也是會受到相應(yīng)的約束并且需要清楚自身這一行為的法律意義和法律后果。避免出現(xiàn)贈與人與受贈人關(guān)系的僵化或引發(fā)沖突，這不僅僅是對公證實務(wù)權(quán)威性的侵犯，同時也是損害了受贈人的利益。因此在對房屋贈與合同中居住人權(quán)益落實與保障，可以通過設(shè)立相應(yīng)的居住權(quán)益的條款，居住權(quán)益條款的設(shè)立，規(guī)定具體的受贈行為，這并不影響贈與行為的法律性質(zhì)，也維護(hù)了贈與合同的權(quán)威。對于房屋贈與合同，不管是親屬關(guān)系的贈與還是非親屬關(guān)系的贈與，安排好贈與人的居住條件是處于一種道德上的使然，也是贈與合同規(guī)定的重要體現(xiàn)，更是建設(shè)和諧社會的重要體現(xiàn)。法律是充分維護(hù)贈與人的，若受贈人沒有滿足贈與人的居住條件，則贈與合同可以被撤銷，宣告贈與行為終止。贈與合同本身的性質(zhì)是特定的，不因合同條款的改變而改變。對房屋贈與合同中居住人權(quán)益落實與保障中，同時也應(yīng)注意在辦理贈與合同公證中的一些注意事項：一、合同雙方主體資格的問題，即需是具有完全民事行為能力的公民才能成為贈與人。二、贈與合同房屋的范圍，即要到行政主管部門辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，這樣贈與的房屋才能發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移。三、對贈與人真是意思表示的審查，贈與人意思表示真實才能確保贈與合同的真實性、合法性和有效性。避免因為不同的動機而產(chǎn)生的贈與行為來危害到贈與人的權(quán)益，如有些子女期待得到房屋，以父母親年老需要子女照顧，連哄帶騙將父母帶到公證處要求辦理贈與合同公證。

三、房屋贈與合同公證中處理居住人權(quán)益的建議

房屋是很多人一輩子的心血和一輩子的歸宿，如果贈與人的房屋是贈與人的唯一住處，贈與人對房屋進(jìn)行贈與后也應(yīng)充分享受其居住人的權(quán)益。為了充分保障贈與人的居住權(quán)益，可以從合同條款設(shè)計、談話告知內(nèi)容的設(shè)計以及關(guān)注贈與人實施贈與后的居住問題這幾個方面進(jìn)行著手落實，確保贈與人的最大居住權(quán)益的實現(xiàn)。

(一)充分告知贈與人在合同條款設(shè)置上的注意事項

合同一般有基礎(chǔ)條款和附加條款，對于基礎(chǔ)條款一般的贈與合同是有固定的模板和范本，它主要規(guī)定的贈與人在合同中需要體現(xiàn)的一些贈與細(xì)節(jié)與格式和具體贈與內(nèi)容。附加條款則是可以體現(xiàn)贈與人居住權(quán)益的重要保障條款，贈與人可以在公證處公證人員的公證下基于自身的保護(hù)權(quán)益而規(guī)定的具體條款。例如，在房屋贈與合同的基礎(chǔ)條款方面，一般約定贈與的詳細(xì)內(nèi)容，但同時還需約定本贈與還有附加條款，附加條款可以規(guī)定受贈人應(yīng)該讓贈與人在有生之年對受贈房屋享有居住權(quán)，若發(fā)生特殊的變故，諸如，受贈人將房屋做另外用途，如出租、轉(zhuǎn)讓或者拆遷等，那受贈人需要給贈與人其他的居住安排，并且居住安排的條件與環(huán)境需高于原有住房，若是拆遷，則需要支付給贈與人相應(yīng)的物質(zhì)補償，確保贈與人最大化的居住權(quán)益的發(fā)揮與實現(xiàn)。

(二)談話告知內(nèi)容的設(shè)計

房屋的贈與人一般是上了年紀(jì)的老人，因此在合同的設(shè)計上，需要公證人員本著謹(jǐn)慎、勤勉義務(wù)通過談話告知其以下的內(nèi)容來保障居住人的權(quán)益：1.贈與合同經(jīng)公證后即宣告成立；2.贈與合同可以附加義務(wù)，受贈人應(yīng)當(dāng)按照約定履行合同附加的義務(wù)；3.贈與人對贈與合同規(guī)定的內(nèi)容，并且是已經(jīng)公證的內(nèi)容，一般沒有特殊情況，均不能撤銷贈與行為，若有特殊情況需要撤銷贈與，應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起一年內(nèi)行使；4.贈與人如若遇到不可避免的災(zāi)害或者其他突發(fā)原因?qū)е缕浣?jīng)濟狀況不好并且影響到其正常的生活狀況時，經(jīng)確認(rèn)后贈與人可以不再履行原先的贈與義務(wù)。5.如若

遇到贈與的房屋財產(chǎn)等需要辦理登記過戶手續(xù)等，則應(yīng)該按照法定程序依法進(jìn)行辦理。公證人員不僅通過談話告知贈與人贈與合同的設(shè)計可以保障其最大的居住權(quán)益，還可以通過與贈與人的交談情況，詢問相關(guān)的問題來保障其最大的居住權(quán)益。

(三)關(guān)注贈與人實施贈與后的居住問題

贈與的合同成立后贈與行為即開始生效，為了最大化保障贈與人的居住權(quán)益，公證處的法律法務(wù)工作人員可以通過關(guān)注贈與人實施贈與后的關(guān)于居住條件是否落實來保障其居住權(quán)益，即公證員可以定期跟蹤或者委托街道跟蹤贈與人的后續(xù)居住問題，若發(fā)現(xiàn)受贈人沒有按照原先的贈與合同規(guī)定的內(nèi)容安排贈與人的居住環(huán)境，則公證員有義務(wù)提出相應(yīng)的解決建議。完成了贈與手續(xù)后，公證員可以利用閑暇時間關(guān)心贈與人的居住情況，確保其居住權(quán)益是根據(jù)贈與合同的正常履行，讓老年人老有所居。

在房屋贈與的公證實務(wù)中，當(dāng)事人出于自身權(quán)益的保障需要對自身房屋保留著適當(dāng)?shù)木幼?quán)，這也是符合情理與法理的，因此對于法律事務(wù)工作者的我們更應(yīng)該保障房屋贈與人的這部分權(quán)益，我們思考是否可以將居住權(quán)益也納入法律范疇中，而不僅僅只局限于離婚情況的特定主體?；诖?，在對房屋贈與合同公證中居住人權(quán)益的保障問題上我們希冀達(dá)到兩個目的，一是維護(hù)當(dāng)事人的利益，二是提高交易效率來進(jìn)一步最大化地保障房屋贈與合同公證中居住權(quán)益，也希冀促進(jìn)公證實務(wù)的進(jìn)一步拓展。

D926.6；D923

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：2095-4379-(2017)26-0168-02

高明順(1966-)，男，漢族，福建泉州人，本科，福建省南安市公證處，三級公證員，從事公證工作33年。