馬 瓊

榆林學(xué)院，陜西 榆林 719000

論城中村宅基地換房中的法律問題*

馬 瓊

榆林學(xué)院，陜西 榆林 719000

在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，城中村建設(shè)范圍越來越廣泛，已經(jīng)成為現(xiàn)代城市發(fā)展的主力之一，而城中村的宅基地換房對相關(guān)法律問題也日益突出。本文主要探討了城中村宅基地換房過程中存在的法律問題，根據(jù)其問題，并制定相對應(yīng)的解決措施。

城中村；宅基地；換房

一、引言

隨著現(xiàn)代城市發(fā)展規(guī)模不斷擴大，城市建設(shè)占有的土地面積也越來越廣泛，但土地資源也越來越緊張，給現(xiàn)代化的城市建設(shè)帶來嚴重的影響。城中村主要是指城市建成區(qū)與農(nóng)村相連接特殊地理區(qū)域，城中村是我國社會經(jīng)濟快速發(fā)展的重要表現(xiàn)，城中村的建設(shè)不僅改善了人們的生活環(huán)境，還實現(xiàn)了城中村人文化與和諧的發(fā)展。城中建設(shè)是現(xiàn)代城市發(fā)展的核心內(nèi)容，也是土地改造主要地區(qū)，同時還是應(yīng)用法律手段較多的一項建筑。隨著城市規(guī)模的建設(shè)范圍越來越廣泛，城中村宅基地換房中的法律問題也越來越白熱化，已成為城市經(jīng)濟實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的制約因素之一。

二、城中村宅基地換房中面臨的法律問題

(一)農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)問題

城中村是城市建成地區(qū)與農(nóng)村地區(qū)向連接的特殊經(jīng)濟地理區(qū)域，其建設(shè)的過程是城鎮(zhèn)化的進程，而進程需要應(yīng)用到許多的土地。在城中村的實際建設(shè)過程中，會出現(xiàn)留守村與空心村，這不僅增加了城中村建設(shè)的難度，也是目前我國新農(nóng)村建設(shè)期間必須面對的一個挑戰(zhàn)[1]。目前我國城中村建設(shè)是參考《土地管理法》中的內(nèi)容，以保護耕地為主要的建設(shè)標準。但在這種環(huán)境下，不但會使農(nóng)村土地出現(xiàn)大量浪費的現(xiàn)象，還會造成城市用地緊張，兩個地區(qū)之間的土地差異越來越大。由于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格體系、土地進入市場及土地價值評估體系與城市用地相差較大，要全面的落實新型的土地流轉(zhuǎn)制度，難度有點大[2]。宅基地使用權(quán)與供居住使用權(quán)利都是根據(jù)《土地管理法》、《憲法》、《物權(quán)法》中的相關(guān)內(nèi)容來決定的，宅基地的合法使用者有權(quán)在自己的基地上建筑住宅或其他的附屬設(shè)施。農(nóng)民拿著自己使用權(quán)的土地來換取城鎮(zhèn)一套房子這個行為，還不能充分說明農(nóng)民對房子是否享有所有權(quán)，這也表明了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)受限于相關(guān)的法律法規(guī)。

(二)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化所引發(fā)的問題

宅基地在完成相應(yīng)的換房后，宅基地使用權(quán)的屬性頁發(fā)生了變化，不再屬于土地集體管轄的范圍，全部由國家土地部門進行統(tǒng)一的管理?！兑庖姟返膬?nèi)容中主要講述了農(nóng)民集體產(chǎn)權(quán)的相關(guān)法律問題，其認為農(nóng)民在用自己土地使用權(quán)換取城鎮(zhèn)一套房子后，其換得的房子還是集體產(chǎn)權(quán)，其使用權(quán)的屬性不發(fā)生任何的變化?！兑庖姟吩陬C布后，不少人對《意見》中的宅基地使用權(quán)規(guī)定的不贊同，至今關(guān)于城中村宅基地換房后的產(chǎn)權(quán)關(guān)系仍沒有結(jié)論。

三、城中村宅基地換房制度的立法完善

(一)加強宅基地換房制度的立法

農(nóng)民拿著自己使用權(quán)的土地來換取城鎮(zhèn)中的一套房子，根據(jù)目前的市場交易理論而言，這種換取的方式屬于異常公平的交易，交換的雙方地位沒有特殊，都是在一切平等的環(huán)境下完成相關(guān)的交易內(nèi)容。但從目前我國對城中村宅基地換房的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，如《土地管理》中的第63條明確規(guī)定了農(nóng)民手中的土地只能由其自己使用，而且使用的范圍只能自己居住或用來農(nóng)業(yè)建設(shè)，限制了土地集體的流轉(zhuǎn)。這也充分說明農(nóng)民對宅基地只擁有使用權(quán)，對宅基地沒有所有權(quán)，在不同的程度上給農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)帶來嚴重的影響。因此，要讓農(nóng)民安心地用自己使用權(quán)的土地交換城鎮(zhèn)一套房子，需要在相關(guān)的法律中明確農(nóng)民對所換房屋的產(chǎn)權(quán)。明確房屋產(chǎn)權(quán)，可以在一定的程度上解決農(nóng)民經(jīng)濟的問題，讓農(nóng)民在需要急用錢時，可以將房屋的產(chǎn)權(quán)書拿到銀行來抵押及擔保。在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的環(huán)境下，我國法律也需要響應(yīng)時代發(fā)展的需求，進行適當?shù)恼{(diào)整，唯有這樣才能使法律的作用發(fā)揮到最大，有利于促進我國社會主義事業(yè)的發(fā)展。

(二)完善征用土地補償制度的相關(guān)立法

隨著現(xiàn)代化城市的建設(shè)規(guī)模不斷地擴大，征地是解決我國城市建筑用地緊張的主要途徑。安置補助費、土地補償費、地上附著物補償費及青苗補償費都屬于現(xiàn)階段城中村建設(shè)中用途的征用土地補償費用的范圍。結(jié)合我國社會經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，借鑒西方一些發(fā)達國家征地的經(jīng)驗，完善我國征用土地補償制度的相關(guān)立法，讓更多的人可以監(jiān)督土地征用的過程，使農(nóng)民在宅基地換房的過程中可以得到想要的補償，我國政府需要對土地的征用權(quán)及征用程序制定相應(yīng)的法律法規(guī)，確保土地的征用有法可依。在西方的一些發(fā)達國家，其在進行土地征收的過程中，主要是根據(jù)現(xiàn)階段的市場情況，按照市場的價格完成換地的交易。我國宅基地可以借鑒西方國家的經(jīng)驗，以市場為標準，對失地的農(nóng)民進行合理的補償，其補償?shù)姆绞經(jīng)]有局限，可以是實物也可以是貨幣，其補償?shù)姆绞椒浅ｌ`活。

四、結(jié)語

綜上所述，要解決城中村宅基地換房中的法律問題，需要提高土地流轉(zhuǎn)制度建設(shè)的速度，為城中村的建設(shè)提供一個良好的土地環(huán)境。但由于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格體系、土地進入市場及土地價值評估體系與城市用地相差較大，要全面的落實新型的土地流轉(zhuǎn)制度。

[1]林昕.論“宅基地換房”中農(nóng)民權(quán)益的法律保護[J].學(xué)術(shù)評論，2016(01).

[2]陳耀東，孫雪雁.“城中村”土地改造中宅基地換房的法律探析[J].天津法學(xué)，2017(02).

*2014年陜西省教育廳科研計劃項目，課題名稱：城市周邊及城中村在城市擴建中以地換房相關(guān)問題研究，(課題編號：14JK1846)。

D922.32

：A

：2095-4379-(2017)26-0063-01

馬瓊(1982-)，女，漢族，陜西榆林人，碩士，榆林學(xué)院，講師，研究方向：法學(xué)。