李大明

河北冀人律師事務(wù)所，河北 石家莊 050000

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論我國房地產(chǎn)按揭法律制度

李大明

河北冀人律師事務(wù)所，河北 石家莊 050000

經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展促使了當(dāng)下我國住房商品化的發(fā)展成型。在此過程中，房地產(chǎn)按揭這一融資購房方式也逐漸凸顯其地位。購房者、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)都是按揭體系重要參與者。然而，我國房屋按揭相關(guān)法規(guī)目前并不完善，且按揭過程還存在很多問題，因此本文將對這些問題進(jìn)行探討，并結(jié)合我國現(xiàn)狀，給出相應(yīng)的規(guī)則完善建議。

房地產(chǎn)按揭；內(nèi)涵；現(xiàn)存問題；規(guī)則完善

一、房地產(chǎn)按揭的內(nèi)涵

房地產(chǎn)按揭是一外來詞匯，源起于英美法，經(jīng)香港地區(qū)的應(yīng)用傳遞而被翻譯才被我國大陸內(nèi)地居民所熟知，又被稱作個人住房按揭貸款，其本意是指購房者通過將所購房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押從而獲取購房貸款的一種融資手段。購房者在此過程中首先需要與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂購買合同，并向其支付一定份額的首期購房費(fèi)用，從而得到所購房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)而將產(chǎn)權(quán)交與購房者進(jìn)行貸款的銀行等金融機(jī)構(gòu)。

二、房地產(chǎn)按揭過程的現(xiàn)存問題

(一)“轉(zhuǎn)按揭”

“轉(zhuǎn)按揭”指的是購房者在住房貸款還款期限內(nèi)，在取得金融機(jī)構(gòu)同意的前提下對處在按揭中的房屋進(jìn)行出售的行為。針對“轉(zhuǎn)按揭”，可能出現(xiàn)的問題具體包括：其復(fù)雜的辦理手續(xù)以及費(fèi)用交納操作導(dǎo)致“轉(zhuǎn)按揭”房屋買賣雙方必須經(jīng)由第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)才能進(jìn)行順利的交易，一旦第三方機(jī)構(gòu)選取不當(dāng)，就可能對房屋買賣雙方造成損失；另外，目前的轉(zhuǎn)按揭形式相對多樣，包括期房轉(zhuǎn)按揭、現(xiàn)房轉(zhuǎn)按揭以及二手房轉(zhuǎn)按揭，具體操作上還可分為行內(nèi)轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭，其中，現(xiàn)房轉(zhuǎn)按揭以及二手房轉(zhuǎn)按揭的操作風(fēng)險(xiǎn)較小，操作方式也較完善保險(xiǎn)，期房轉(zhuǎn)按揭這一按揭形式因其高風(fēng)險(xiǎn)行已被許多金融機(jī)構(gòu)停止受理，但是仍存在暗箱操作的現(xiàn)象，并且，整個按揭行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、透明度監(jiān)督等目前也仍存在問題。

(二)“假按揭”

所謂“假按揭”是房產(chǎn)開發(fā)商等利用金融機(jī)構(gòu)政策漏洞從事虛假按揭融資、侵占銀行資金的行為。假按揭可能導(dǎo)致的最嚴(yán)重的后果是，某些開發(fā)商會因房屋實(shí)際銷售狀況差而無力償還按揭貸款，進(jìn)而攜款出逃。目前，假按揭的具體操作手段也日漸豐富——開發(fā)商勾結(jié)不法之徒從事虛假銷售；用個人按揭套取企業(yè)生產(chǎn)用向的貸款；開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)工作人員勾結(jié)提供虛高按揭貸款等。無論那一種假按揭行為均屬于欺詐行為，被法律所明令禁止，但是在具體的按揭操作上因其具備隱匿性和各種暗箱操作環(huán)節(jié)而無法徹底杜絕。

(三)“按揭保險(xiǎn)”

這是一類針對處在按揭期間的房屋財(cái)產(chǎn)提供保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)種類。它目前存在的問題包括：首先，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相對單一，保險(xiǎn)涵蓋范圍相對狹隘，目前按揭保險(xiǎn)業(yè)務(wù)僅局限于抵押房產(chǎn)的受損或滅失，而實(shí)際按揭過程中最大的風(fēng)險(xiǎn)確是借款人在還款期間可能出現(xiàn)的意外狀況，由此，房屋抵押保險(xiǎn)的局限性凸顯；另外，存在一次性強(qiáng)制保險(xiǎn)法律效力缺失的現(xiàn)象，這種缺失源自保險(xiǎn)的強(qiáng)制投保方式，在具體的按揭投保過程中，金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)單位常進(jìn)行壟斷操作，強(qiáng)制貸款人購買指定類型的險(xiǎn)種并到銀行指定的保險(xiǎn)單位進(jìn)行投保，這一行為不僅侵害了貸款人的合法權(quán)益還違背了自愿原則以及誠信原則；存在的另一個問題是目前按揭保險(xiǎn)存在負(fù)擔(dān)過重的問題，具體體現(xiàn)在保險(xiǎn)金額過度、期限過度以及費(fèi)率過度，造成了保險(xiǎn)單位的保費(fèi)收取與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)失衡的現(xiàn)狀，房屋貸款者保險(xiǎn)負(fù)擔(dān)增加；按揭保險(xiǎn)還存在指定保險(xiǎn)人濫用代理權(quán)、“第一受益人”定位失誤等問題。

三、房地產(chǎn)按揭的規(guī)則完善

(一)設(shè)立房產(chǎn)按揭預(yù)告登記制度

在按揭過程中，購房人利益得不到保障的主要原因之一就是法律所沒有具體對開發(fā)商“一房二買”行為做出約束。因此，我國可仿照國外設(shè)立我國的房產(chǎn)按揭預(yù)告登記制度，即為確保最終登記權(quán)而實(shí)施的一種保留登記信息的手段，針對的是房屋債權(quán)行為的成立與房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的長時間間隔可能產(chǎn)生的不動產(chǎn)請求重復(fù)、產(chǎn)生沖突的現(xiàn)象。該目的的根本作用是賦予登記請求排他性，維護(hù)請求者的物權(quán)效力。

(二)完善中介機(jī)構(gòu)服務(wù)體系

為規(guī)范中介服務(wù)體系，應(yīng)當(dāng)采取的具體措施可包括：制定完整的中介結(jié)構(gòu)管理?xiàng)l例、完善相關(guān)法規(guī)制度；推進(jìn)中介機(jī)構(gòu)與律師事務(wù)所的合作，通過專業(yè)法律隊(duì)伍進(jìn)行貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)劃。

(三)改革房產(chǎn)按揭保險(xiǎn)制度

首先，要制定可供保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)遵循的按揭貸款類保險(xiǎn)的相關(guān)法律法規(guī)；要對保險(xiǎn)提供的保險(xiǎn)品種、涵蓋范圍、保險(xiǎn)時常以及保險(xiǎn)資金的使用制定詳盡的規(guī)章制度，嚴(yán)防權(quán)責(zé)失衡的現(xiàn)象的產(chǎn)生；規(guī)范保險(xiǎn)行業(yè)的市場操作，嚴(yán)防違背誠實(shí)信用原則的交易產(chǎn)生。

[1]李建華，王國柱.商品房假按揭司法處理的法律適用及規(guī)則完善[J].山東社會科學(xué)，2013(10)：56-60.

[2]曹健.我國商品房按揭的風(fēng)險(xiǎn)及法律防范[D].山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院，2011.

[3]胡曉莉.我國房地產(chǎn)按揭若干法律問題的研究[J].寧夏大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會科學(xué)版)，2006(05)：67-69+78.

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2095-4379-(2017)18-0232-01

李大明(1959-)，男，漢族，河北滄州人，本科，就職于河北冀人律師事務(wù)所，研究方向：民商法、程序法研究。