謝成巍

吉林建筑大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，吉林 長春 130000

商品房銷售廣告法律性質(zhì)分析

謝成巍

吉林建筑大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，吉林 長春 130000

因商品房銷售廣告而引起的商品房銷售合同糾紛日益增多，預(yù)防或處理此類糾紛最重要的是要明確銷售廣告的法律性質(zhì)。如果該廣告被認(rèn)定為要約，則廣告內(nèi)容自動進(jìn)入商品房銷售合同，違約方違反廣告內(nèi)容要承擔(dān)違約責(zé)任。

商品房銷售廣告；法律性質(zhì)

目前我國商品房銷售合同糾紛中有一部分是由于商品房銷售廣告引起的。開發(fā)商和消費者對廣告的內(nèi)容和性質(zhì)的認(rèn)定不同，從而引起了對商品房銷售合同的效力和法律責(zé)任的不同主張，雙方由此產(chǎn)生糾紛。

首先通過一案例引入要討論的問題。張某參照開發(fā)商銷售處放置的樓盤沙盤選中了一處住房，并經(jīng)銷售人員口頭確認(rèn)該住房后院與沙盤中顯示的一樣，是一大片草地，50米內(nèi)無遮擋后，與開發(fā)商簽訂了買賣合同。因該商品房是期房，簽合同時買方張某未見實際房屋。待買方收房時發(fā)現(xiàn)后院新建了一排二層別墅，于是要求開發(fā)商要么退房要么承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商以書面的房屋銷售合同中并無相關(guān)約定內(nèi)容為由，拒不同意。雙方引起糾紛并訴諸法律。

解決該案例應(yīng)首先明確銷售沙盤的法律性質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)商銷售處所設(shè)置的沙盤應(yīng)該是商業(yè)廣告的一種。商業(yè)廣告是指商品的生產(chǎn)者和銷售者為了推銷商品，獲取商業(yè)利益，通過一定形式的媒體，公開而廣泛地向潛在消費者傳遞有關(guān)商品信息的一種宣傳手段。

按照我國《合同法》的有關(guān)規(guī)定，寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。但各國法律也同時規(guī)定，不是所有的商業(yè)廣告都是要約邀請，符合要約要求的廣告會被視為要約。因此商業(yè)廣告的性質(zhì)可以有兩種可能，要么是要約，要么是要約邀請。

按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，要約與要約邀請的定義、法律特點、法律效力及引起的法律責(zé)任截然不同，因此確定商業(yè)廣告的法律性質(zhì)對合同的效力和法律責(zé)任的確認(rèn)至關(guān)重要。

商業(yè)廣告絕大多數(shù)是要約邀請，但若符合要約條件，則會被認(rèn)定為要約，從而引起要約的法律后果。我國《合同法》對要約的內(nèi)容應(yīng)包含哪些未作具體說明。根據(jù)《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》的規(guī)定，一個建議如果寫明貨物并且明示或暗示地規(guī)定數(shù)量和價格，即為內(nèi)容十分確定，可視為要約。我國是該公約的成員國，那么貨物、數(shù)量、價格在建議中的確定應(yīng)該是該建議會被確認(rèn)為要約的最低要求了。在我國司法實踐中一般要求該信息若具備當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量、價款和報酬、履行期限、地點和方式這些內(nèi)容就會被認(rèn)定為是要約。

為解決因商品房銷售廣告而引起的糾紛，我國最高人民法院在2003年出臺了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。其中第三條專門對商品房銷售廣告性質(zhì)做了詳細(xì)說明。該司法解釋規(guī)定，商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但符合下列條件的廣告屬于要約。

首先，即出賣人是就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。這要求開發(fā)商銷售廣告中的說明和允諾必須是在其銷售的商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的，超出這個范圍，開發(fā)商沒有權(quán)利決定相關(guān)事項，也就不能向消費者承擔(dān)義務(wù)。因此開發(fā)商在其開發(fā)項目規(guī)劃范圍外的承諾，如距離該項目500米處將有一高爾夫球場、小區(qū)附近將有一大型超市落戶等等，是沒有法律效力的。其次，該項說明和承諾的內(nèi)容是具體確定的，即要有明確的衡量標(biāo)準(zhǔn)。如園內(nèi)有上千株梧桐樹，有兩個標(biāo)準(zhǔn)羽毛球場等等。而不能是小區(qū)擁有北歐風(fēng)情、小區(qū)綠草如蔭等等無法衡量的承諾。最后，該具體確定的說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。該條件要求廣告中的說明和允諾是消費者購買該商品房的主要因素，或者因此而使房屋價格高于相似區(qū)域的房價的。同時具備以上三個條件的商品房銷售廣告是要約。一旦被認(rèn)定為要約，即使該銷售廣告的內(nèi)容并未體現(xiàn)在商品房銷售書面合同中，該廣告內(nèi)容自動進(jìn)入合同內(nèi)容，產(chǎn)生法律效力。任何一方當(dāng)事人違反該內(nèi)容，承擔(dān)違約責(zé)任。

結(jié)合文章前面的案例，銷售處的沙盤展示的是該小區(qū)及其周邊環(huán)境，買方所看到的綠地是位于小區(qū)開發(fā)區(qū)內(nèi)的。沙盤所展示的內(nèi)容也是確定的、直觀的，即房屋后院50米內(nèi)是綠地，無其他建筑物。最后，買方確是看中了這一大片綠地而決定購買該房屋的。綜上所述，沙盤符合要約要求的條件，屬于要約。

因此在該案例中，沙盤和書面的商品房銷售合同共同構(gòu)成了合同內(nèi)容。當(dāng)然買方要能夠舉出充足的證據(jù)，如錄像或照片等來證明沙盤的存在及其真實的樣貌。開發(fā)商交付的房屋與沙盤不符，屬于嚴(yán)重違約，買方可以要求開發(fā)商退房或承擔(dān)其他違約責(zé)任。在類似案例中，確定商業(yè)廣告的法律性質(zhì)至關(guān)重要。

[1]殷瑛.商品房預(yù)售廣告的法律效力研究[D].南京工業(yè)大學(xué)，2015.

[2]王芳雅.商品房預(yù)售廣告納入合同之法律規(guī)制[D].華東政法大學(xué)，2015.

[3]王晨.商品房銷售廣告法律問題研究[D].西南政法大學(xué)，2012.

D922.29；F293.3

A

2095-4379-(2017)34-0231-01

謝成巍(1971-)，女，漢族，吉林長春人，吉林建筑大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，副教授，研究方向：商法。