劉志學(xué) 張 秀

（271021 山東華林律師事務(wù)所 山東 泰安）

略論購(gòu)房人按揭“斷供”后開(kāi)發(fā)商的合同解除權(quán)

劉志學(xué) 張 秀

（271021 山東華林律師事務(wù)所 山東 泰安）

近年來(lái)，隨著住房需求的快速增長(zhǎng)，商品房交易價(jià)格逐年攀升，購(gòu)房者一般沒(méi)有足夠的資金一次性支付全部購(gòu)房款，于是轉(zhuǎn)而通過(guò)銀行按揭貸款的方式緩解購(gòu)房壓力，由開(kāi)商為購(gòu)房人向銀行貸款提供階段性保證。在商品房辦理抵押登記前,一旦購(gòu)房人無(wú)力承受每月的月供而終止向銀行還款即俗稱(chēng)的“斷供”，銀行即會(huì)解除與購(gòu)房人的按揭貸款合同，并要求開(kāi)發(fā)商向銀行承擔(dān)提前還款的連帶保證責(zé)任。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)陷入“錢(qián)房?jī)煽铡钡木车?。那? 開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)通過(guò)解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)益？本文結(jié)合實(shí)踐中遇到的案例,從購(gòu)房人“斷供”對(duì)開(kāi)發(fā)商合同目的影響以及開(kāi)發(fā)商不享有法定解除權(quán)的后果等角度進(jìn)行分析，認(rèn)為應(yīng)該賦予開(kāi)發(fā)商解除合同的權(quán)利。

商品房買(mǎi)賣(mài)銀行；按揭斷供；合同解除權(quán)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售領(lǐng)域出現(xiàn)了一種新的擔(dān)保方式，即商品房按揭貸款。即由購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商支付一定比例的購(gòu)房首付款后，剩余部分以銀行按揭貸款的方式墊付，購(gòu)房人以所購(gòu)房屋向貸款銀行設(shè)定物的擔(dān)保，在合同項(xiàng)下房屋辦理抵押登記之前由開(kāi)發(fā)商向銀行承擔(dān)階段性擔(dān)保。在還款期界至而購(gòu)房人不能返還貸款時(shí)，銀行得以行使抵押權(quán)或要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的方式實(shí)現(xiàn)自身債權(quán)。[1]

一、實(shí)務(wù)案例

2014年3月，某房地產(chǎn)公司與李某簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。合同約定總價(jià)款50萬(wàn)元，首付款15萬(wàn)，剩余的35萬(wàn)通過(guò)銀行按揭支付。合同簽訂后，李某支付了首付款。同年12月，李某、房地產(chǎn)公司與銀行就剩余房款事宜，簽訂了一份《個(gè)人購(gòu)房借款合同》，保證人為房地產(chǎn)公司，保證期限自合同簽訂之日起至借款人持《房屋所有權(quán)證》辦理正式抵押登記手續(xù)之日止。2015年6月，李某在按期償還了5期貸款后斷供，此時(shí)商品房尚未辦理產(chǎn)權(quán)證仍在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)保證責(zé)任期間。銀行起訴要求解除與李某的個(gè)人購(gòu)房借款合同，由房地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶責(zé)任提前歸還借款本金及利息。法院依法作出生效判決支持銀行的訴求，銀行從房地產(chǎn)公司保證金帳戶扣劃了貸款本息和罰息?？劭詈?，房地產(chǎn)公司多次通過(guò)發(fā)函、公告等方式通知李某補(bǔ)交房款未果，后房地產(chǎn)公司向法院提起訴訟，請(qǐng)求解除與李某簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有約定的情況下，房地產(chǎn)公司可否以李某“按揭斷供”導(dǎo)致其承擔(dān)了貸款合同項(xiàng)下的保證責(zé)任以至房屋買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除買(mǎi)賣(mài)合同。對(duì)此，理論界存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭貸款合同是兩個(gè)相互獨(dú)立的合同，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中李某并沒(méi)有違約行為，根據(jù)合同的相對(duì)性原理，房地產(chǎn)公司無(wú)權(quán)主張解除合同；對(duì)開(kāi)發(fā)商依照按揭貸款合同為李某承擔(dān)的保證責(zé)任，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商通過(guò)行使追償權(quán)實(shí)現(xiàn)權(quán)利救濟(jì)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭貸款合同之間存在緊密的關(guān)聯(lián)性，李某的斷供行為直接導(dǎo)致房地產(chǎn)公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，如若不支持其解除合同的請(qǐng)求，勢(shì)必會(huì)增加當(dāng)事人的訴累，浪費(fèi)司法資源，而且會(huì)造成開(kāi)發(fā)商難以挽回?fù)p失的僵局，增加行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

二、司法實(shí)踐中對(duì)該問(wèn)題的處理方式以及筆者的觀點(diǎn)

在司法實(shí)踐中由于沒(méi)有明確的法律對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范，各地法院在審理此類(lèi)案件時(shí)出現(xiàn)了兩種截然不同的裁判結(jié)果，出現(xiàn)了“同案不同判”的現(xiàn)象。筆者從購(gòu)房人“按揭斷供”對(duì)開(kāi)發(fā)商合同目的影響以及開(kāi)發(fā)商不享受法定解除權(quán)的后果等角度考慮，認(rèn)為第二種觀點(diǎn)更有利于徹底解決糾紛，節(jié)約司法成本，維護(hù)社會(huì)公平。原因如下：

1.房 屋買(mǎi)賣(mài)合同與按揭貸款合同是有緊密聯(lián)系并且能相互影響的特殊合同關(guān)系

在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商的目的是取得售房?jī)r(jià)款；因?yàn)橘?gòu)房人資金不足，才選擇用銀行按揭貸款的方式支付剩余房款；又由于期房無(wú)法辦理抵押登記，所以銀行便要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性保證；于是三方才簽訂了按揭貸款合同來(lái)實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方的合同目的。由此可見(jiàn)兩個(gè)合同具有密切的關(guān)聯(lián)性：房屋買(mǎi)賣(mài)合同是按揭貸款合同產(chǎn)生的前提，沒(méi)有房屋買(mǎi)賣(mài)合同就沒(méi)有銀行按揭貸款合同。另外，對(duì)二者的關(guān)聯(lián)性在我國(guó)2003年頒布的《最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）第二十四條中也有體現(xiàn)：“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”。可見(jiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同與按揭貸款合同是存在緊密聯(lián)系的特殊合同關(guān)系。一味地強(qiáng)調(diào)合同的相對(duì)性，而忽視了它們之間的內(nèi)在聯(lián)系是不正確的。因此，只從合同的相對(duì)性角度考慮，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商不享有合同解除權(quán)是片面的。

2.購(gòu) 房人的“斷供”行為直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的合同的目的不能實(shí)現(xiàn)

開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的就是獲得售房?jī)r(jià)款。從表面來(lái)看，李某已經(jīng)通過(guò)首付款和銀行按揭貸款向開(kāi)發(fā)商付清了全部對(duì)價(jià)；但其“斷供”行為致使開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，之前從銀行獲得的價(jià)款又被銀行收回。開(kāi)發(fā)商得而復(fù)失的直接原因是其為購(gòu)房人提供了保證擔(dān)保，這是基于本案的特殊合同關(guān)系所導(dǎo)致的。由于李某拒絕補(bǔ)交剩余貸款（即購(gòu)房款），開(kāi)發(fā)商訂立合同的目的當(dāng)然不能實(shí)現(xiàn)，依據(jù)《合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)賦予開(kāi)發(fā)商房屋買(mǎi)賣(mài)合同的解除權(quán)。

鑒于斷供行為并不是對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同本身的違約行為，看上去好像不在《合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的范圍之內(nèi)。但是，最高院民一庭編著的《關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解和適用》對(duì)第二十四條作出了這樣的解釋?zhuān)骸罢摷昂贤康牟荒軐?shí)現(xiàn)而導(dǎo)致合同解除的原因只有兩個(gè)，即不可抗力和當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為。但本條所涉合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的原因，似不在法律明定范圍之內(nèi)。然一如前述，基于此類(lèi)合同的特殊性考慮，有必要在此對(duì)該情形作適當(dāng)擴(kuò)充”。[2]本案也屬于該種情形。

3.不 賦予開(kāi)發(fā)商合同解除權(quán)明顯違背法的公平原則

公平原則是民法的一項(xiàng)基本原則，它要求平等的民事主體依據(jù)社會(huì)公認(rèn)的公平觀念從事民事活動(dòng)，同時(shí)也要求立法者和裁判者在民事立法和司法的過(guò)程中維持民事主體之間的利益均衡，從而實(shí)現(xiàn)各當(dāng)事人之間的利益均衡。本案中，銀行顯然處于強(qiáng)勢(shì)地位，開(kāi)發(fā)商為實(shí)現(xiàn)其售房目的不得不為購(gòu)房人與銀行的按揭貸款合同提供階段性擔(dān)保，這樣一來(lái)風(fēng)險(xiǎn)就全部轉(zhuǎn)嫁到了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人身上。在房屋辦理抵押貸款之前，一旦購(gòu)房人“斷供”，開(kāi)發(fā)商就不得不承擔(dān)提前清償貸款的責(zé)任，已然是承擔(dān)了很大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。如果開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了保證責(zé)任，購(gòu)房人又拒絕補(bǔ)交房款（通常情況下購(gòu)房人出現(xiàn)“斷供”即已經(jīng)無(wú)力償還銀行貸款，開(kāi)發(fā)商行使追償權(quán)難以挽回?fù)p失），開(kāi)發(fā)商還無(wú)法行使合同解除權(quán)，這顯然有失公平。因此，從公平地均衡當(dāng)事人之間的利益角度來(lái)看，也應(yīng)該賦予開(kāi)發(fā)商解除買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利。

4.如 果不賦予開(kāi)發(fā)商合同解除權(quán)，此類(lèi)糾紛就無(wú)法得到徹底解決，還可能衍生出更多問(wèn)題

如若不賦予開(kāi)發(fā)商合同解除權(quán)，那么對(duì)于房屋未交付的買(mǎi)賣(mài)合同可能一直得不到履行，該購(gòu)房合同項(xiàng)下的標(biāo)的物——某商品房就會(huì)一直空置，既不能交付、又不能另行出售。我們不能要求開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人僅實(shí)際繳納部分購(gòu)房款的情況下，就履行合同義務(wù)交付房屋。即使將購(gòu)房人所欠的債務(wù)看作是擔(dān)保之債，合同雙方也應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行；購(gòu)房人不支付余款，買(mǎi)賣(mài)合同仍然不能履行。司法救濟(jì)是權(quán)利保障的最后屏障，有侵害必有救濟(jì)是司法救濟(jì)的一項(xiàng)基本原則，買(mǎi)賣(mài)合同不能解除的結(jié)果無(wú)疑是與該原則相違背的。本案中房屋買(mǎi)賣(mài)合同的繼續(xù)履行已經(jīng)成為事實(shí)上的不可能，該合同繼續(xù)存在已經(jīng)毫無(wú)意義。

因此應(yīng)該賦予開(kāi)發(fā)商解除買(mǎi)賣(mài)合的權(quán)利，從問(wèn)題的本源上解決這一矛盾。反之，如果開(kāi)發(fā)商此時(shí)仍然不能解除買(mǎi)賣(mài)合同，其只能通過(guò)向購(gòu)房人追償?shù)姆绞酵旎負(fù)p失，而實(shí)踐中斷供的購(gòu)房人往往并無(wú)可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，這就會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商利益直接受損，涉案房屋被無(wú)期限擱置，長(zhǎng)此以往會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，影響整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、結(jié)語(yǔ)

最高院《解釋》第二十三條、第二十四條分別對(duì)“未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除權(quán)”、“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后的擔(dān)保貸款合同的解除權(quán)”作出的規(guī)定，應(yīng)理解為對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同和按揭貸款合同特殊關(guān)系的考量。該解釋雖然沒(méi)有對(duì)購(gòu)房人“按揭斷供”情形下的開(kāi)發(fā)商的買(mǎi)賣(mài)合同解除問(wèn)題作出具體規(guī)定。但司法實(shí)踐中此種現(xiàn)象大量存在，為了維護(hù)司法審判的統(tǒng)一性和權(quán)威性，應(yīng)該進(jìn)快完善相關(guān)立法，以期更好化解此類(lèi)糾紛，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

[1]符啟林，房地產(chǎn)法學(xué)[M]，北京:法律出版社,2002.

[2]最高人民法院民一庭，最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解和適用,人民法院出版社,2003年版.