王元祥

（045200 山西省平定縣公證處 山西 平定）

房產(chǎn)委托公證的潛在風(fēng)險及防范策略探討

王元祥

（045200 山西省平定縣公證處 山西 平定）

作為房產(chǎn)所有權(quán)人在申請辦理房產(chǎn)委托公證的過程中，其房產(chǎn)委托行必須使用書面形式。房產(chǎn)所有人在公證的過程中可以使用公證機(jī)關(guān)所制定的標(biāo)準(zhǔn)化的房產(chǎn)委托書，也可以自行擬定房產(chǎn)委托公證書。本文通過分析房產(chǎn)委托公證的潛在風(fēng)險，并提出相應(yīng)的解決對策，有利于較好的規(guī)避房產(chǎn)委托公證中的風(fēng)險。

房產(chǎn)委托；公證風(fēng)險；防范策略

所謂房產(chǎn)委托公證主要是指委托人將房屋的出售、出租和抵押等事項(xiàng)授權(quán)于受托人辦理的具有一定法律意義的文件。其中，當(dāng)前國家關(guān)于房產(chǎn)委托公證制定了《民法通則》和《公證法》，有利于保障房產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)益[1]。根據(jù)相關(guān)研究表現(xiàn)，在委托書中應(yīng)該涉及到委托人的具體信息。當(dāng)前房產(chǎn)委托的發(fā)展前景較好，有利于改善當(dāng)前人們的生活水平。

一、房產(chǎn)委托公證存在的潛在風(fēng)險

1.委托人的風(fēng)險

從法律層面上分析房產(chǎn)委托公證行為，只是屬于單方面的民事行為。在經(jīng)過授權(quán)之后的受托人可以在委托的期限內(nèi)辦理相關(guān)的事宜，具有一定的代理權(quán)。但是，如果受托人在這個時間段里，在委托人并不知曉的情況下將一房二賣或者一房多賣，并在拿到巨款之后便逃跑，這樣錢雖然并不是委托人拿的，但是委托人同樣需要承擔(dān)違約賠償?shù)拿袷仑?zé)任。

2.公證機(jī)構(gòu)存在的風(fēng)險

一部分委托人不承認(rèn)自己辦理過委托書公證。例如，張某在進(jìn)行房產(chǎn)委托公證的過程中不承認(rèn)自己在委托書上簽過名。這種情況將在一定程度上影響風(fēng)險公證機(jī)構(gòu)的社會形象和社會地位。

3.公證機(jī)構(gòu)和相對人存在的風(fēng)險

委托人利用假房產(chǎn)證來騙取公證機(jī)構(gòu)委托書的公證，也就是冒用產(chǎn)權(quán)人的配偶來騙取委托書的公證。這樣不但容易影響公證機(jī)構(gòu)的公證工作，而且還很容易給相對人造成嚴(yán)重的損失和影響[2]。例如，一個電視欄目曝光了某公司總經(jīng)理的妻子，利用不合法的房產(chǎn)證抵押貸款了150萬元。

4.買房人存在的風(fēng)險

一部分中介公司抓住房產(chǎn)委托書法律問題的漏洞，所以在委托期限里受托人需要注意的風(fēng)險是較多的。尤其是在房產(chǎn)委托公證的實(shí)際操作過程中，當(dāng)受托人已經(jīng)將房款交付給委托人之后，但是由于房產(chǎn)權(quán)卻沒有過戶，而利用這種房產(chǎn)變化的情況來判斷房產(chǎn)權(quán)的屬性。簡單的來講，就是在房產(chǎn)委托的期限里，如果賣方再次將房屋拿去抵押或者出售，這樣就算是賣方將房屋的兩證都轉(zhuǎn)交給買方，而賣方可以因?yàn)闆]有過戶進(jìn)行證件遺失聲明，這樣在買方不知情的情況下，便可以成功申請房產(chǎn)證件的補(bǔ)發(fā)。這樣賣方便可以在拿到房產(chǎn)證件之后將其過戶給其他人，導(dǎo)致受托人在整個過程中出現(xiàn)兩手空空的局面。

委托方和受托方從本質(zhì)上講就是買賣的關(guān)系，而只是在房產(chǎn)委托公證辦理的過程中是委托和代理的關(guān)系。當(dāng)賣房人在進(jìn)行房產(chǎn)交易手續(xù)的辦理結(jié)束之后，可以直接將房款收回；當(dāng)安排委托人進(jìn)行買賣的過程中，其房產(chǎn)交易價格可以稍作提高，并在收回房款之時將事先講好的交易款轉(zhuǎn)交給受托人，而其余的房產(chǎn)交易費(fèi)用則根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)屬于委托人。

二、房產(chǎn)委托公證的潛在風(fēng)險的防范對策

1.準(zhǔn)確鑒定委托人的民事行為能力

我國相關(guān)法律明確規(guī)定了：“18周歲以上的公民即為成年人，具有完全的民事行為能力，在滿了16周歲而不到18周歲的公民，可以完全憑借自己的勞動取得收入來源的，也可以視作是具有完全民事行為能力的人”。當(dāng)受托人在接受房產(chǎn)委托的過程中，需要注意委托人是否具有完全的民事行為能力。如果委托人并不具有完全的民事行為能力，則應(yīng)該立即拒絕，避免在之后發(fā)生不必要的糾紛。

2.認(rèn)真核實(shí)委托人簽名及蓋章的真實(shí)性

房產(chǎn)委托公證書是具有一定的法律效益的文件，其里面應(yīng)該涉及到委托人的簽名及蓋章，所以應(yīng)認(rèn)真核實(shí)委托人的簽名及蓋章的真實(shí)性。委托人必須要本人持自己的有效證件在公證人的面前在委托書上簽上自己的名字，并需要進(jìn)行具有一定法律效益的蓋章。如果一些委托人沒有自己的公章，便需要按下自己印有紅色朱砂的指印[3]。如果委托人并不認(rèn)識字，或者病危沒有行動能力和聾啞人，公證人員應(yīng)該實(shí)時將與委托人之間的談話內(nèi)容拍攝下來，用于日后的取證。

3.查實(shí)委托事項(xiàng)的合理及合法性

在進(jìn)行房產(chǎn)委托的過程中，應(yīng)該保證委托的房產(chǎn)具有轉(zhuǎn)讓和出售的法律依據(jù)。但是，在房產(chǎn)的實(shí)際委托過程中，公證人員無法對異地的房產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)，所以只能夠根據(jù)房產(chǎn)證的原件和復(fù)印件來進(jìn)行證明，這樣便無法準(zhǔn)確的確定委托人對委托的房產(chǎn)是否具有所有權(quán)。同時，從某種意義上講，房產(chǎn)委托書公證并不能夠保證委托事項(xiàng)的真實(shí)性，所以通常公證人員在處理房產(chǎn)公證書的過程中都會做出相應(yīng)的提示，即要求去房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行核實(shí)。

4.查實(shí)委托權(quán)限及期限的合理性

房產(chǎn)委托期限和權(quán)限主要是對當(dāng)前轉(zhuǎn)委托來講的。針對一些能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)委托的房產(chǎn)委托書，其不管是期限和權(quán)限都不能夠超過原來房產(chǎn)委托的期限和權(quán)限。

5.國家應(yīng)出臺相關(guān)法律法規(guī)

在當(dāng)前我國所出臺的《公證法》中明確規(guī)定了告知義務(wù)。因此，在房產(chǎn)委托的實(shí)際過程中，不管是委托人還是受托人都必須明確各個事項(xiàng)。同時，房產(chǎn)委托公證人員應(yīng)該將房產(chǎn)委托公證之后可產(chǎn)生的法律效益告知當(dāng)事人。如果當(dāng)事人進(jìn)行深入追問，房產(chǎn)委托公證人員也需要一一進(jìn)行解答[4]。

6.明確最終買房人

在房產(chǎn)委托公證的過程中，應(yīng)該明確了解最終的買房人、明確受托人，從而有效減少重復(fù)委托可造成的經(jīng)濟(jì)損失。因?yàn)楫?dāng)每委托一次之后，則可以逃掉一次契稅，從而給國家造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。因此，明確最終買房人則可以在一定程度上減少一些為了謀取不正當(dāng)利益的機(jī)會，從根本上抑制炒房的現(xiàn)象。

三、結(jié)論

總而言之，當(dāng)前房產(chǎn)委托公證過程中潛在的風(fēng)險較多，如果僅僅依靠房產(chǎn)委托公證機(jī)構(gòu)來辦理公證業(yè)務(wù)，難以有效抑制房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險。因此，需要制定更加細(xì)致的贈與公證、遺囑公證、遺贈撫養(yǎng)協(xié)議公證的規(guī)則，以便從根本上防止房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險。

[1]王金萍.房產(chǎn)委托公證的潛在風(fēng)險及防范策略探討[J].法制與社會，2013，20：167+170.

[2]鐘延新.淺談房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險防范[J].法制博覽，2015，30：192-193.

[3]錢世遙.房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險及防范探討[J].法制與社會，2014，30：256-257.

[4]吳東香.涉房委托公證之淺見[J].經(jīng)濟(jì)師，2016（06）：80-81.