關(guān)一譜

湛江市廣播電視大學(xué)，廣東 湛江 524003

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探析地震損毀房屋按揭還貸的法律責(zé)任

2014年度湛江市廣播電視大學(xué)科研基金項(xiàng)目課題立項(xiàng)(Y201402)。

關(guān)一譜

湛江市廣播電視大學(xué)，廣東 湛江 524003

地震后會(huì)引發(fā)一些特殊法律難題，其中，地震房屋毀損的按揭貸款人，是否還應(yīng)繼續(xù)履行原來(lái)的貸款合同還款，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。有人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)繼續(xù)還貸，有人認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)再繼續(xù)還貸，本文著重從我國(guó)目前的法律規(guī)定、現(xiàn)實(shí)操作進(jìn)行深入探討，希望能運(yùn)用法律知識(shí)解決實(shí)際問(wèn)題。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；抵押合同的有效性；國(guó)家政策

近十年來(lái)我國(guó)發(fā)生了幾次大地震，2008年“5·12”汶川8級(jí)大地震；2010年“4·14”青海玉樹(shù)7.1級(jí)大地震；2011年“11·8”東海海域大地震；2013年“4·20”四川廬山7級(jí)大地震；2013年“7·22”四川廬山7級(jí)大地震；2014年“2·12”新疆于田7.3級(jí)大地震；2014年“8·3”云南魯?shù)?.5級(jí)大地震。地震導(dǎo)致房屋損毀、人民流離失所，損失相當(dāng)慘重。除依賴我國(guó)政府強(qiáng)有力的援助外，我國(guó)人民也充分發(fā)揮了“一方有難、八方相助”的優(yōu)良傳統(tǒng)，幫助災(zāi)區(qū)人民重建家園，生活獲得更好的保障。但是，地震后會(huì)引發(fā)一些特殊法律難題，比如房屋的按揭貸款問(wèn)題，即地震災(zāi)區(qū)的許多房屋都是通過(guò)銀行按揭貸款方式購(gòu)買的，房屋被震倒塌后，房屋貸款人無(wú)房可住又陷入失去親人的痛苦，是否還要繼續(xù)承擔(dān)還貸義務(wù)？

現(xiàn)在眾議紛紛，主流意見(jiàn)是買房人仍然要承擔(dān)按期向銀行還款的合同義務(wù)，因?yàn)榈盅何镫m滅失，貸款合同和抵押合同卻合法有效，抵押人仍應(yīng)當(dāng)履行，但考慮不可抗力導(dǎo)致還貸能力喪失，銀行可以減免，主要由政府出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行規(guī)范。但是也有人提出質(zhì)疑，認(rèn)為抵押物既已喪失，抵押權(quán)消滅，貸款合同和抵押合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，抵押人當(dāng)然可以解除兩個(gè)合同，再者，簽合同時(shí)也簽訂了保險(xiǎn)合同，抵押權(quán)以保險(xiǎn)費(fèi)用作為代替物得以實(shí)現(xiàn)，在抵押人無(wú)過(guò)失情況下要求繼續(xù)還貸不合法更不合情理。

以上說(shuō)法均有道理，但不盡然。深析個(gè)中法律責(zé)任，發(fā)現(xiàn)不同情況需不同處理。商品房的銷售主要分兩種：商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。在兩種房屋銷售上設(shè)立的抵押，法律責(zé)任不同。

一、預(yù)售房抵押的法律責(zé)任承擔(dān)

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。預(yù)售房抵押就是買受人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行的擔(dān)保。①因房屋未建成無(wú)法獲得房產(chǎn)證，抵押登記實(shí)際上只是預(yù)售合同抵押登記，買受人向銀行提供的抵押是權(quán)益的抵押，是將自己的期待權(quán)予以抵押，而不是物權(quán)的抵押，與真正的房產(chǎn)抵押有很大的差別。

(一)預(yù)售商品房抵押合同的效力

預(yù)售房屋抵押的法律關(guān)系中，房屋開(kāi)發(fā)商與抵押銀行是擔(dān)保合同關(guān)系，實(shí)際效力如何還要看其是否辦理了登記手續(xù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第47條的規(guī)定，以在建房屋設(shè)定抵押權(quán)的，采取登記要件主義，意思是商品房預(yù)售中的抵押合同，在預(yù)售的時(shí)候，因商品房還處于在建過(guò)程中，必須辦理登記手續(xù)才能被認(rèn)定為有效。所以，商品房預(yù)售合同的買方辦理抵押貸款業(yè)務(wù)后，將預(yù)售的房產(chǎn)抵押給銀行，只要辦理了抵押物登記就認(rèn)定抵押有效。在實(shí)務(wù)中，商品房沒(méi)有建成，抵押人沒(méi)有權(quán)利證書(shū)很難進(jìn)行登記。沒(méi)有辦理登記的抵押合同是否無(wú)效呢？這種抵押合同屬于效力待定的情況，并不必然無(wú)效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第49條的規(guī)定，只要在第一審法庭辯論終結(jié)前，當(dāng)事人能夠提供權(quán)利證書(shū)或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。

(二)因不可抗力無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，《商品房預(yù)售買賣合同》可以解除，抵押合同無(wú)效

根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，地震屬于不可抗力，在建房屋毀損，雙方合同目的已不能實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人可以解除合同。所以，買房人可行使解除權(quán)，解除與開(kāi)發(fā)商訂立的《商品房預(yù)售買賣合同》，開(kāi)發(fā)商實(shí)際是以在建房屋向銀行提供擔(dān)保，以擔(dān)保買受人向銀行還貸，在建房屋毀損抵押目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，貸款合同作為主合同解除，《預(yù)售商品房抵押合同》為從合同，主合同解除后從合同亦無(wú)效。

(三)預(yù)售房未交付，地震導(dǎo)致房屋毀損的風(fēng)險(xiǎn)由房屋開(kāi)發(fā)商承擔(dān)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第142條的規(guī)定，除非法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，以交付作為分界點(diǎn)，標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的毀損、滅失之風(fēng)險(xiǎn)可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條，除非法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定，轉(zhuǎn)移占有房屋就視為房屋的交付使用，比如已交付新房鑰匙。交付使用前房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；如果買受人接到出賣人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。所以，因地震導(dǎo)致在建房屋毀損的，因未交付房屋風(fēng)險(xiǎn)由出賣人(開(kāi)發(fā)商)承擔(dān)。買受人雖不承擔(dān)房屋毀損的責(zé)任，但根據(jù)公平責(zé)任原則，已交的定金或房?jī)r(jià)款不能再要求開(kāi)發(fā)商返還。

根據(jù)以上分析，預(yù)售房的抵押在合法有效情況下，因地震前還在建無(wú)法交付，風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，買受人無(wú)需承擔(dān)繼續(xù)還貸的義務(wù)。

二、現(xiàn)售商品房抵押的法律責(zé)任承擔(dān)

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房現(xiàn)售是指買受人購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已竣工驗(yàn)收合格的商品房并由支付房?jī)r(jià)款的行為。如何證明商品房已驗(yàn)收合格，主要是看開(kāi)發(fā)商是否出示證明文件——《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》，這是商品房經(jīng)驗(yàn)收合格唯一有效法定的文件。對(duì)于城市房地產(chǎn)的抵押，我國(guó)《擔(dān)保法》采取登記要件主義。

在假設(shè)抵押已辦理登記合法有效的前提下，商品房現(xiàn)售在地震發(fā)生時(shí)毀損的責(zé)任承擔(dān)主要存在兩種情況：

(一)現(xiàn)房未交付但已辦理抵押，地震導(dǎo)致房屋毀損后抵押人不再承擔(dān)繼續(xù)還貸之義務(wù)

首先，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第94條，房屋毀損已不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房人買房的目的，買受人可基于不可抗力解除合同，即買房人可提出解除與開(kāi)發(fā)商訂立的《商品房買賣合同》。

其次，根據(jù)《合同法》第142條和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條的規(guī)定，除非當(dāng)事人另有約定或買受人接到出賣人的書(shū)面交房通知無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，因作為標(biāo)的物的房屋未交付，即使房屋買賣合同已簽訂，標(biāo)的物滅失的風(fēng)險(xiǎn)仍應(yīng)由出賣人承擔(dān)。據(jù)此，地震導(dǎo)致未交付房屋毀損的，風(fēng)險(xiǎn)由出賣人(開(kāi)發(fā)商)承擔(dān)，買受人雖不承擔(dān)房屋毀損的責(zé)任，但根據(jù)公平責(zé)任原則，已交的定金或房?jī)r(jià)款不能再要求開(kāi)發(fā)商返還。

最后，《商品房買賣合同》既然可以解除，買受人不承擔(dān)房屋毀損的風(fēng)險(xiǎn)，買受人與銀行簽訂的《貸款合同》和《房屋抵押合同》亦無(wú)存在的意義，買受人可以提出解除，銀行應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決還貸的責(zé)任問(wèn)題。如果雙方協(xié)議解除合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第24條規(guī)定，人民法院會(huì)支持當(dāng)事人解除商品房擔(dān)保貸款合同的請(qǐng)求。因此，是否交付是承擔(dān)還貸責(zé)任的重要標(biāo)準(zhǔn)，按揭房屋在交付使用前因地震導(dǎo)致毀滅，購(gòu)房者可以房屋滅失導(dǎo)致合同履行不能為由要求解除購(gòu)房合同，購(gòu)房合同解除后，商品房擔(dān)保貸款合同相應(yīng)也可以解除，故購(gòu)房者無(wú)須承擔(dān)繼續(xù)還貸責(zé)任。

(二)房屋已經(jīng)辦理抵押并交付的，購(gòu)房者無(wú)權(quán)要求解除購(gòu)房合同，抵押合同有效

根據(jù)《合同法》第142條的規(guī)定，如果購(gòu)房人所購(gòu)房屋在震前即已交付，那么房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)就要由購(gòu)房人自行承擔(dān)，無(wú)力還貸不能成為免除購(gòu)房人還貸的理由。

抵押合同雖有效，但受地震影響，購(gòu)房人已無(wú)力償還貸款，由本人提出申請(qǐng)或由政府出臺(tái)政策可免除買受人的還貸責(zé)任。根據(jù)《合同法》第117條、第118條的規(guī)定，除非法律另有規(guī)定或當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力不能免除責(zé)任，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。購(gòu)房人有權(quán)依據(jù)上述之規(guī)定，在將房屋受損情況、購(gòu)房人目前還款能力情況及時(shí)通知銀行的前提下，請(qǐng)求銀行同意購(gòu)房人免除還款義務(wù)?，F(xiàn)實(shí)中，政府會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策要求金融業(yè)列為呆帳并核銷，比如2008年汶川地震發(fā)生。當(dāng)年5月23日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于做好四川汶川地震造成的銀行業(yè)呆賬貸款核銷工作的緊急通知》，由四川銀行業(yè)迅速部署，開(kāi)展受災(zāi)貸款呆帳核銷工作，核銷的依據(jù)是《金融企業(yè)呆賬核銷管理辦法(2008年修訂版)》的規(guī)定。主要內(nèi)容是對(duì)于借款人因這次地震造成巨大損失且不能獲得保險(xiǎn)補(bǔ)償，或者以保險(xiǎn)賠償、擔(dān)保追償后仍不能償還的債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為呆賬并及時(shí)予以核銷。

綜上所述，對(duì)于地震后房屋毀損，抵押人是否仍應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)還貸義務(wù)，不能一概而論，還需對(duì)抵押合同的有效性及房屋是否交付做一定的分析。不過(guò)，國(guó)家為促使災(zāi)區(qū)人民迅速恢復(fù)生產(chǎn)和生活，會(huì)及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策減免貸款人的還貸義務(wù)，以幫助災(zāi)區(qū)人民盡快忘掉痛苦、投入新的生活中。

[ 注 釋 ]

①何志.擔(dān)保法：判例研究與適用[M].北京：人民法院出版社，2010，2：439.

[1]何志.擔(dān)保法：判例研究與適用[M].北京：人民法院出版社，2010.2.

[2]喬潁.地震毀損房屋按揭貸款的償還與救濟(jì)[J].人民論壇，2011(14).

[3]奚曉明主編.最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例6·合同與借貸擔(dān)保卷[M].北京：中國(guó)法制出版社出版，2013.1.

關(guān)一譜(1973-)，女，廣東湛江人，法律碩士，湛江市廣播電視大學(xué)，法學(xué)講師，主要研究方向：民商法。

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