向亞芬

中央民族大學(xué)法學(xué)院，北京 100081

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以房養(yǎng)老在我國施行的可行性探析

向亞芬

中央民族大學(xué)法學(xué)院，北京 100081

近年來，我國正從人口大國朝著人口老齡化的方向急速發(fā)展，政府、社會的養(yǎng)老壓力隨之與日俱增。觀之諸如歐美等發(fā)達國家，通過以房養(yǎng)老解決了諸多社會矛盾，取彼之長以補己短。隨著我國經(jīng)濟的不斷繁榮，我國居民房屋自有率也逐步提高，觀點的轉(zhuǎn)變，法律法規(guī)的不斷完善，都為以房養(yǎng)老的施行提供了助力。

以房養(yǎng)老；法律缺陷及完善

以房養(yǎng)老最早于17世紀(jì)起源于荷蘭，發(fā)展成熟于20世紀(jì)80年代的美國①，為眾多發(fā)達國家和地區(qū)所采用，其主要作用在于盤活不動產(chǎn)，提高“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”的生活水平。住房反向抵押是廣義的以房養(yǎng)老，而廣義的以房養(yǎng)老模式中除了住房反向抵押以外還包括售房養(yǎng)老、異地養(yǎng)老、基地養(yǎng)老、售房入院養(yǎng)老、租房入院養(yǎng)老等多種養(yǎng)老形式。其方式靈活，為老人養(yǎng)老提供了多種方便的選擇。本文中所指住房反向抵押即為廣義的以房養(yǎng)老，其中住房反向抵押是操作最為復(fù)雜的一種，也是存在問題最多的一種。關(guān)于住房反向抵押這一舶來品，近年國內(nèi)逐漸在引進過程中掀起了研究熱潮，然而早在1995年，我國學(xué)者就提出過“以房養(yǎng)老”這一觀點，但只是一筆帶過，住房反向抵押這一概念更是在2002年才開始出現(xiàn)。2003年，蔡清在《反向抵押貸款介紹》中介紹了“以房養(yǎng)老”模式的國際實踐。

自20世紀(jì)70年代我國全面實行計劃生育政策到目前止，我國城鎮(zhèn)當(dāng)前的家庭人口結(jié)構(gòu)多為“四二一”模式，而且到2015年止，我國60歲以上的人達到2.22億，約占總?cè)丝诘?5%。根據(jù)國際通行的老齡化標(biāo)準(zhǔn)，若一個國家60歲及以上老年人口達到總?cè)丝跀?shù)的10%或者65歲及以上老年人口占人口總?cè)藬?shù)的7%以上，那么這個國家就屬于人口老齡化國家。②根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)我國早已進入老齡化國家行列，而且情況甚為嚴(yán)峻。從這一數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)代年輕人不僅為了自己生存，還要撫育下一代，贍養(yǎng)老一輩，家庭養(yǎng)老已不堪重負(fù)。為了應(yīng)對這一難題，在2013年9月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，對于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點加以明確。2014年6月，保監(jiān)會公布《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，并決定自2014年7月1日至2016年6月30日，在北京、上海、廣州、武漢四城市展開試點。截至2016年6月30日，“以房養(yǎng)老”政策兩年試點正式收官。出乎很多人的預(yù)料，這項備受關(guān)注的政策未能拿出令人滿意的答卷。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，至5月底，“以房養(yǎng)老”在試點四地的正式參與者僅有59戶，共78人，而最終辦理完所有流程的僅為38戶，47人③。隨著1998年“房改”的實施，我國城鎮(zhèn)房屋自由率上升、思想逐步解放、政府政策的不斷支持、法律的完善都為我國實施住房反向抵押貸款提供了可能。

通過對我國以房養(yǎng)老的分析，發(fā)現(xiàn)阻礙我國發(fā)展以房養(yǎng)老施行的因素主要包括兩大方面，其一為傳統(tǒng)觀念的束縛；其二為我國目前法律法規(guī)的缺陷。

國人受傳統(tǒng)觀念的束縛，希望將平生房產(chǎn)當(dāng)做遺產(chǎn)于身故后傳給子女，加之政府目前的態(tài)度表面上雖然是支持，然而事實上對以房養(yǎng)老甚至住房反向抵押政策宣傳、規(guī)劃得很少，除了一線城市的一部分民眾知曉外，大多數(shù)國人知之甚少或者即使知道也是持觀望態(tài)度，我國物權(quán)法有關(guān)規(guī)定與住房反向抵押的某些作法相沖突等均是其實施的阻礙?！耙苑筐B(yǎng)老”出現(xiàn)在英美法系的法律體系之下，如何跨越法系的阻礙將其中國特色化非常關(guān)鍵。將“以房養(yǎng)老”引入中國勢必會遇到許多的阻礙和風(fēng)險，如何掃除阻礙、規(guī)避風(fēng)險，成為“以房養(yǎng)老”在中國順利進行的先決條件。

在傳統(tǒng)觀念困擾與存在的風(fēng)險上，以房養(yǎng)老的推行在我國存在極大的困境。應(yīng)當(dāng)鼓勵子女、父母均應(yīng)解放思想，子女應(yīng)該自立更生，支持父母以房養(yǎng)老；父母同樣應(yīng)當(dāng)摒棄傳統(tǒng)觀念，實現(xiàn)自我養(yǎng)老，亦是減輕子女負(fù)擔(dān)的表現(xiàn)。同時指出我國目前的立法不完善、國家政策未予支持等諸多不足之處④。柴效武教授指出我國目前大部分家庭模式為“四二一”，我國的人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)一種“頭重腳輕”的態(tài)勢，當(dāng)下及以后的養(yǎng)老壓力會日益增加。⑤加之目前我國政府未予政策支持，考慮到以房養(yǎng)老過程中出現(xiàn)的各種風(fēng)險如未來房價走勢不確定、養(yǎng)老人壽命長短等風(fēng)險因素存在，以房養(yǎng)老的施行雖然前途光明，但道路曲折。

在法律法規(guī)方面，學(xué)者張愷悌在其《以房養(yǎng)老政策釋義》中總結(jié)了西方發(fā)達國家在以房養(yǎng)老方面的成功經(jīng)驗，并著重指出住房反向抵押中存在的法律問題如我國《物權(quán)法》第149條規(guī)定的70年土地使用權(quán)到期自動續(xù)期問題，但是如何續(xù)期的問題、由誰續(xù)期等問題都是阻礙住房反向抵押貸款在我國施行的不可忽視的法律因素，以及在試點實踐操作中住房反向抵押在抵押人去世或永久搬出房屋后將房屋所有權(quán)直接移轉(zhuǎn)給抵押權(quán)人的作法都與我國《物權(quán)法》第186條規(guī)定的流質(zhì)條款相違背。筆者認(rèn)為抵押人和抵押權(quán)人各自應(yīng)規(guī)范所屬權(quán)利義務(wù)如作為抵押權(quán)人的金融機構(gòu)應(yīng)提高其準(zhǔn)入門檻且無追索權(quán)，作為抵押人的養(yǎng)老人負(fù)有妥善管理房屋的道德義務(wù)，此即抵押權(quán)人的權(quán)利。林遠(yuǎn)東在其論文《房屋反向抵押法律規(guī)則探析》中，著重談到了住房反向抵押貸款在我國現(xiàn)行法的背景下運行的困難，因我國城鎮(zhèn)、農(nóng)村的土地制度某種程度上限制了地上附著物的流轉(zhuǎn)⑥，作者根據(jù)現(xiàn)行法律給出了他的建議。法律目前的自相矛盾很大程度上制約著以房養(yǎng)老的施行。

在開展住房反向抵押貸款可行性研究方面，中國實際上具備了實施的可能性。從住房反向抵押的需求方面看，隨著我國老年人口絕對數(shù)的增加、住房自有率的提高，應(yīng)該說以房養(yǎng)老在未來的發(fā)展極為可觀。

[ 注 釋 ]

①王柔玉，李瑞，徐浩.中國以房養(yǎng)老“叫好不叫座”分析及建議[D].浙江財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院，2016，15：021.

②雷思宇.中國反向抵押貸款法律制度研究[M].北京：北京交通大學(xué)出版社，2011.

③肖岳.“以房養(yǎng)老”難題待解[J].法人，2016(07).

④柴效武.以房養(yǎng)老漫談[M].北京：人民出版社，2009.

⑤柴效武.以房養(yǎng)老釋疑[M].北京：清華大學(xué)出社，2014.

⑥林曉東.房屋反向抵押法律規(guī)則探析[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2010.

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2095-4379-(2017)20-0171-02

向亞芬(1990-)，女，土家族，湖北恩施人，中央民族大學(xué)法學(xué)院，2015級民商法專業(yè)碩士研究生。