劉寅+孟昕+余華義

摘要：文章在總結國內外房地產行業(yè)發(fā)展路徑的基礎上，從宏觀經濟形勢、產業(yè)結構調整、市場供求狀況等多個方面深入分析了新型地產經濟在我國發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn)，并針對其在我國未來的發(fā)展路徑提供了針對性的意見與建議。

關鍵詞：宏觀經濟；傳統(tǒng)地產；新型地產；區(qū)域發(fā)展

一、 引言

近幾年，我國傳統(tǒng)住宅地產市場面臨一二線城市調控受限，三四線城市需求疲軟庫存過剩的矛盾現(xiàn)狀，傳統(tǒng)商業(yè)地產市場則受電商銷售影響發(fā)展乏力、持續(xù)遇冷。在此背景下，傳統(tǒng)房地產企業(yè)利潤下滑、融資困難，發(fā)展經營壓力巨大。借鑒國外房地產行業(yè)的發(fā)展經驗，打破以往純粹地產開發(fā)思維定式，以傳統(tǒng)地產為依托平臺，整合養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)農業(yè)、旅游業(yè)、體育產業(yè)等，開發(fā)新興的復合型產業(yè)形態(tài)，或是傳統(tǒng)房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢。

新型地產通過整合當?shù)刈匀?、經濟、社會等相關資源，將房地產業(yè)和其他產業(yè)進行結合，并對房地產的規(guī)劃設計、開發(fā)運營和后期服務的全流程進行創(chuàng)新，新型地產的發(fā)展對改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力，促進區(qū)域經濟發(fā)展具有重要意義。當下流行的新型地產形式主要有以居家養(yǎng)老為主題的養(yǎng)老地產（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養(yǎng)生等為多個主題的旅游地產（如深圳華僑城創(chuàng)意文化園、杭州西溪國家濕地公園），囊括多種體育休閑設施的體育地產（如廣東中體奧林匹克花園）等。

二、 國內外房地產業(yè)態(tài)的發(fā)展路徑

1. 國外房地產業(yè)態(tài)的發(fā)展更替過程及邏輯。在發(fā)達國家房地產業(yè)態(tài)的發(fā)展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業(yè)地產—傳統(tǒng)商業(yè)地產—復合型地產的規(guī)律。在房地產業(yè)發(fā)展初期，由于城市化過程中人口不斷增加，城鎮(zhèn)居住住房供給不足矛盾相對突出，從而促進住宅地產的快速發(fā)展。因此房地產業(yè)發(fā)展早期主要集中于住宅物業(yè)，商業(yè)地產發(fā)展相對滯后。隨著時間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經濟的快速發(fā)展以及人口的不斷集聚，商品經濟需求日益旺盛。以寫字樓、會議中心、酒店、超市、購物中心等為代表的商業(yè)地產在此背景下開始快速發(fā)展。

在經濟周期進入下行區(qū)間，或者出現(xiàn)金融危機時，房地產行業(yè)往往受波及程度最大，造成房地產市場衰退甚至泡沫破裂。即使在經濟狀況較好的時期，由于傳統(tǒng)房地產行業(yè)同質化競爭嚴重，無論住宅地產市場，還是單一功能的商業(yè)地產市場，造成需求飽和、利潤下降和效益降低。與此同時，隨著發(fā)達國家經濟發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費需求不斷得到釋放，為新型地產的發(fā)展提供了良好機遇。根據(jù)馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養(yǎng)生功能的地產，這促使越來越多的房地產企業(yè)將相關資源從傳統(tǒng)地產行業(yè)轉移到復合型地產行業(yè)，如旅游地產、養(yǎng)老地產等等。隨著發(fā)達國家紛紛步入老齡化社會，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式難以滿足養(yǎng)老需求，越來越多的老年人選擇社區(qū)養(yǎng)老方式，諸多商業(yè)養(yǎng)老地產項目應運而生。新型地產的出現(xiàn)，不僅僅是業(yè)態(tài)形式的改變，更多是經營理念、開發(fā)模式的創(chuàng)新。隨著經濟、社會的進步，融合更多產業(yè)或功能的地產形態(tài)將得到進一步的發(fā)展。

2. 我國房地產業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程。與國外類似，我國房地產市場業(yè)態(tài)也經歷了住宅地產——商業(yè)地產——新型地產的發(fā)展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國內學者對我國房地產市場的發(fā)展歷程研究較多，通常以經濟社會的重大變革、重要政策文件的出臺等為節(jié)點劃為多個階段，不同階段時期相關地產形式發(fā)展情況有所不同，具體來看：

（1）1978年～1998年：住宅地產為主，商業(yè)地產開始起步。改革開放初期，由于我國房地產市場發(fā)展滯后，土地法、規(guī)劃法等相關法律法規(guī)不夠完善，這一階段是國內房地產業(yè)的起步階段。由于我國城市人口快速增加，城鎮(zhèn)居民處于住房絕對短缺階段，因此該階段我國房地產市場主要是住宅地產項目，商業(yè)地產項目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。

（2）1998年～2008年：住宅地產快速發(fā)展，部分地區(qū)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。以1998年住房制度改革為標志，我國房地產業(yè)尤其是住宅地產開始了持續(xù)快速發(fā)展。整體來看，這一階段我國房地產業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，住宅地產發(fā)展最熱，其次是商業(yè)地產。由于部分地區(qū)住宅價格持續(xù)過快上漲，國家及地方政府密集出臺相關調控政策，主要針對住宅地產市場進行限制。

（3）2008年～2013年：商業(yè)地產成為新增長點。次貸危機對我國房地產企業(yè)造成了較大沖擊，同時，受國家宏觀調控政策的影響，一直在房地產市場占據(jù)領導地位的住宅物業(yè)市場降溫明顯，而以寫字樓、購物中心、主題商場、專業(yè)市場為代表的商業(yè)地產成為房地產行業(yè)新的經濟增長點。不同于受到國家全面宏觀調控的住宅地產，商業(yè)地產享有一系列政策優(yōu)勢、資金支撐。國家進一步鼓勵商鋪投資，提供多項優(yōu)惠稅費政策，極大的促進了商業(yè)房地產的發(fā)展。

（4）2013年至今：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)發(fā)展放緩，產業(yè)面臨轉型升級。自2013年以來，我國宏觀經濟進入增速換擋回落、產業(yè)轉型升級的新常態(tài)發(fā)展階段。與此同時，人口、資源、政策紅利等多方面優(yōu)勢不再明顯，房地產行業(yè)告別過去十年的高速發(fā)展，進入拐點階段。2013年～2015年，房地產開發(fā)投資增速、銷售額、國房景氣指數(shù)等均進入下行區(qū)間，無論住宅地產，還是傳統(tǒng)的商業(yè)地產，均面臨較大的經營壓力。

隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮(zhèn)化進程加速發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民收入水平的持續(xù)提高，針對新型的產業(yè)形態(tài)市場需求開始不斷釋放。例如，針對工業(yè)地產進行升級換代的科技地產；以旅游度假、休閑養(yǎng)生為主題的旅游地產；以居家養(yǎng)老和社區(qū)服務為主題的養(yǎng)老地產等等。

3. 新型地產的發(fā)展動力機制。新型地產是一種泛地產概念，包含不同的地產業(yè)態(tài)，開發(fā)、經營模式也不盡相同，但是其產生背景和發(fā)展動力機制存在較多共性之處。

首先，我國宏觀經濟發(fā)展增速回落、傳統(tǒng)房地產行業(yè)發(fā)展變緩是新型地產逐漸興起的背景。隨著10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產在較多城市也處于飽和狀態(tài)。對新常態(tài)、新特征，房地產企業(yè)為優(yōu)化增長結構，豐富增長動力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產業(yè)結構的轉型升級，致力于其他新興產業(yè)形態(tài)，如養(yǎng)老地產、旅游地產、產業(yè)地產等。

其次，市場需求轉變是新型地產快速發(fā)展的源動力。以旅游地產為例，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動消費增速保持穩(wěn)健增長。收入水平的持續(xù)提高，同時帶來居民的消費結構調整和升級，從追求數(shù)量型向講求質量型迅速轉變，越來越多的消費人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉變，旅游已經成為國內中高收入人群的生活必需品，從而促進了以休閑養(yǎng)生等為主題的旅游地產發(fā)展。再以養(yǎng)老地產為例，隨著老齡化程度進程加劇，我國的人口結構發(fā)生了巨大的變化。過去房地產以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養(yǎng)撫養(yǎng)壓力不斷增加，且由于政策原因導致少子化、無子化家庭日益增多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式問題重重。隨著經濟、社會發(fā)展，老年人逐漸成為富有人群，個人消費觀念及結構轉變，更多希望晚年在精神、物質等多方面都能享受較好的服務。年齡結構的變化、家庭養(yǎng)老壓力增大以及消費觀念的轉變等因素，都導致以養(yǎng)老地產為代表的新型房地產業(yè)態(tài)市場需求日益增加，且隨時間發(fā)展呈上升趨勢。

第三，政府引導是新型地產發(fā)展的助推力。新型地產的發(fā)展深受國家及地方政策影響。產業(yè)地產受地方政府、經濟、產業(yè)發(fā)展、政策等影響很大。此外，由于與其他產業(yè)緊密聯(lián)系，必須滿足當?shù)叵嚓P產業(yè)的發(fā)展?jié)摿?、市場需求及功能要求。近年來我國進入經濟發(fā)展增速下行區(qū)間，為響應政府對大眾創(chuàng)業(yè)的鼓勵扶持，開發(fā)商紛紛針對工業(yè)地產進行升級，大力發(fā)展產業(yè)地產，從而促進來產業(yè)地產的發(fā)展。

三、 我國新型地產發(fā)展面臨的機會

1. 宏觀層面：經濟轉型和產業(yè)結構調整。2013年以來，由于國際金融危機的深度延伸影響，總體世界經濟仍然比較低迷。2016年上半年國內經濟總體平穩(wěn)，GDP同比增長6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業(yè)信心仍略顯不足，經濟仍存較大下行壓力。

在產業(yè)結構方面，鋼鐵、煤炭、機械等傳統(tǒng)行業(yè)嚴重產能過剩，第三產業(yè)產值持續(xù)上升，其占比已超過第二產業(yè)。增長動力方面，隨著勞動力、資本等要素價格上漲，經濟發(fā)展無法再依賴傳統(tǒng)要素驅動、投資驅動方式，科技創(chuàng)新驅動逐漸取代成為新的增長點。

2. 產業(yè)層面：傳統(tǒng)行業(yè)亟需轉型升級。從住宅地產來看，2014年以來，我國住宅房地產業(yè)無論是開發(fā)投資、銷售額還是價格水平，增速都已經明顯放慢。與此同時，房地產行業(yè)盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷售情況不容樂觀，去庫存和資金壓力巨大。土地價格、人員工資、材料調動以及融資等成本支出都在加大，進一步導致房地產企業(yè)的利潤不斷收縮。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產來看，零售業(yè)增速放緩影響短期商業(yè)營業(yè)用房需求。2014年，批發(fā)和零售業(yè)增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長6.1%，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負面影響市場對商業(yè)營業(yè)用房的需求，電子商務沖擊持續(xù)存在及整體經濟增長承壓的背景下這一趨勢仍將持續(xù)。隨著電子科技發(fā)展，電商快速擴張，網購量持續(xù)提高?？爝f業(yè)務增長也直接印證了這一點，2010年以來快遞業(yè)務量保持年均50%左右的增長，2015年快遞業(yè)務量達到206億件，為2010年全年的8.8倍，網上零售正逐步侵蝕實體商業(yè)銷售市場。

3. 企業(yè)層面：新的發(fā)展空間與經營方式。隨著國內外經濟形勢的變化、房企之間競爭的加劇，房地產行業(yè)也面臨著前所未有的困難。10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產在較多城市也處于飽和狀態(tài)。在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點的前提下，房地產企業(yè)為優(yōu)化增長結構，豐富增長動力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產業(yè)結構的轉型升級，房地產企業(yè)多元化經營趨勢明顯加快。一方面探索開發(fā)新型的產業(yè)形態(tài)，包括養(yǎng)老、文化、旅游地產等，另一方面，通過以參股或控股的方式進入其他行業(yè)，實現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉型，以恒大集團為例，2010年以來，恒大集團在原有優(yōu)勢地產業(yè)務基礎上，相繼涉足人壽保險、糧油銷售、礦泉水生產等行業(yè)，大大拓展了企業(yè)的產業(yè)發(fā)展空間。

4. 政策層面：加大內需，促進消費。當前我國經濟發(fā)展正在努力從投資驅動向擴大內需轉變。我國十三五規(guī)劃綱要提出，要發(fā)揮消費對增長的基礎作用，著力擴大居民消費。未來居民在房地產方面的消費需求將進一步釋放。與此同時，第三產業(yè)增加值占比不斷增加，有利于新型地產市場整體發(fā)展。2015年前三季度第三產業(yè)增加值同比增長8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達到51.4%，超過第一、第二產業(yè)的總和，經濟結構持續(xù)優(yōu)化。第三產業(yè)是新型商業(yè)地產的主要產業(yè)支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產發(fā)展帶來利好。

5. 市場層面：人口結構變化、供需關系變化。從住宅市場來看，城鎮(zhèn)化對于住房需求的貢獻正在逐步減弱。從行業(yè)潛在需求層面，人口結構是決定房地產市場長周期趨勢的關鍵因素。當前我國人口數(shù)量已進入拐點階段，短期內住房需求將保持平穩(wěn)。從供給來看，隨著10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產行業(yè)發(fā)展過快，供過于求，出現(xiàn)庫存過剩。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產來看，全國商業(yè)地產開發(fā)投資額增速放緩，新開工規(guī)模也明顯縮減。具體來看，2015年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資累計同比增速為1.8%，降幅達18.3%；新開工面積降幅較2014年擴大6.8%至10.1%。辦公樓開發(fā)投資累計同比增速下降11.2個百分點至10.1%。

住宅地產與傳統(tǒng)商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展速度放緩，給新型地產帶來了機會。從供給端來看，房地產企業(yè)多元化經營趨勢明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產業(yè)態(tài)進行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統(tǒng)房地產行業(yè)轉移至新型地產行業(yè)。

從需求端來看，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動消費增速保持穩(wěn)健增長。當前消費正逐步成為拉動我國經濟增長的核心動力。當年我國儲蓄率相比其他國家仍然較高，意味著中國消費需求仍有巨大的潛在發(fā)展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業(yè)地產遇冷的背景下，消費需求釋放將刺激休閑養(yǎng)生、旅游養(yǎng)老等方面需求的增加，從而促進未來市場對相關營業(yè)用房的需求。

四、 我國新型地產發(fā)展面臨的問題與挑戰(zhàn)

盡管新型地產在我國尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場需求，但是與傳統(tǒng)地產業(yè)態(tài)相比，又有其特殊性和困難性：

一方面，新型地產缺乏國內有關政策的支持以及健全的法律法規(guī)引導。以養(yǎng)老地產為例，作為具有社會公益屬性的項目，養(yǎng)老地產項目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關稅費等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關配套優(yōu)惠政策的仍然較少。在稅收政策、財政補貼等方面，不同地區(qū)對項目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國土地法律法規(guī)關于劃撥產權的相關規(guī)定，也為項目的后期運作埋下了障礙。

另一方面，國內新型地產在開發(fā)、運營模式方面不夠完善，缺乏服務和金融保險等各項成熟的軟件配套措施，在頂層機制設計方面缺乏相關經驗，導致諸多項目面臨土地成本高、回收周期長、盈利困難等問題。

五、 結論與建議

總之，在住宅地產企穩(wěn)下調，傳統(tǒng)單一功能商業(yè)地產不斷遇冷的形勢下，未來產業(yè)融合將成為我國新型地產的發(fā)展趨勢。但是在我國特殊的經濟社會背景與發(fā)展狀況下，相關項目仍需要進一步在開發(fā)前期進行深入咨詢論證，以保證后期項目的順利運營與發(fā)展。

首先，根據(jù)當?shù)貐^(qū)域環(huán)境和市場定位，選擇合適的商業(yè)模式。新型地產的開發(fā)經營不能盲目復制其他企業(yè)的成功模式，而是要明確房地產企業(yè)自身的發(fā)展定位，根據(jù)市場的潛在需求為消費者量身打造產品，充分發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力。

其次，合理配置資源，積極與其他產業(yè)有機融合。隨著經濟的發(fā)展，人們對居住環(huán)境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費。房地產企業(yè)應在項目的規(guī)劃設計和開發(fā)運營之中，更多需要融入人文關懷的理念和當?shù)貎?yōu)質的資源，為消費者打造一種新的生活方式。

第三，提高企業(yè)創(chuàng)新能力，建立高素質的人才梯隊。隨著房地產行業(yè)進入發(fā)展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經營理念和經營方式的創(chuàng)新至為關鍵，房地產經濟與管理方面專業(yè)人才的重要性日益凸顯。當前新型地產發(fā)展面臨較多的挑戰(zhàn)性和不確定性，在前期論證、方案設計和盈利模式上均需要專業(yè)化人才隊伍的支撐。

第四，政府需要合理的引導和配套政策扶持。為促進新型地產項目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關稅費給以一定的優(yōu)惠政策。此外，對于公益性的地產項目，如養(yǎng)老地產，可以參考美國開發(fā)養(yǎng)老地產的政府協(xié)助方式，采用PPP等模式進行政府-企業(yè)之間的合作融資等等。

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作者簡介：余華義（1983-），男，漢族，四川省成都市人，中國人民大學公共管理學院副教授、博士生導師，中國人民大學經濟學博士，研究方向為房地產經濟學、城市經濟學、空間經濟問題；劉寅（1989-），男，漢族，山東省菏澤市人，中國人民大學公共管理學院博士生，研究方向為房地產經濟與房地產保障；孟昕（1995-），女，漢族，北京市人，中國人民大學公共管理學院本科生，研究方向為宏觀經濟與國際金融。