摘 要 我國(guó)《合同法》第230條明文規(guī)定的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是房屋租賃合同的一項(xiàng)特殊制度，也是房地產(chǎn)租賃中的一項(xiàng)重要規(guī)則。它限制了出租人買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)選擇相對(duì)人的意思自治，給予了承租人傾斜性的保護(hù)，自確立以來(lái)引起了學(xué)界的廣泛的爭(zhēng)議和熱烈的探討。本文將從房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的幾個(gè)方面，淺析這項(xiàng)制度的要旨，帶給讀者思考。

關(guān)鍵詞 房屋租賃 承租人 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

作者簡(jiǎn)介：胡舒蓓，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)。

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.134

一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的概述

（一）概念與由來(lái)

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指，在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)應(yīng)通知承租人，承租人依照法律規(guī)定享有同等條件下優(yōu)先于他人購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利。它與共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和合伙人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等共同構(gòu)成了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度。

承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)由來(lái)已久。封建社會(huì)時(shí)期的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主要是針對(duì)土地的，如承佃人對(duì)所承租莊田享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。新中國(guó)建立后，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)逐步發(fā)展，1987年《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為《民通意見(jiàn)》）第118條第一次在全國(guó)范圍內(nèi)承認(rèn)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。1999年《合同法》第230條使其正式在法律上得到確立，2009年《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）對(duì)其做了進(jìn)一步的具體規(guī)定?，F(xiàn)在承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅以房屋為對(duì)象。

（二）價(jià)值

究其立法價(jià)值取向，授予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以限制買(mǎi)受人主體的資格，使房屋使用和歸屬與統(tǒng)一主體，從而維持了法律秩序的穩(wěn)定。承租人直接取得房屋買(mǎi)受人的地位簡(jiǎn)化了法律關(guān)系和交易程序，提高了資源配置效率。同時(shí)，由于承租人有日后取得所有權(quán)的可能性，有利于激勵(lì)承租人合理使用和謹(jǐn)慎管理房屋。

（三）性質(zhì)

關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)，學(xué)界爭(zhēng)議較大。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)承租人向出租人發(fā)出購(gòu)買(mǎi)房屋的請(qǐng)求時(shí)，出租人有作出承諾的法定義務(wù)，無(wú)正當(dāng)理由不得將房屋賣(mài)給第三人，故為強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為出租人作出購(gòu)買(mǎi)房屋的單方意思表示時(shí)即與出租人成立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，故為形成權(quán)。第三種觀點(diǎn)以臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者王澤鑒教授為代表，認(rèn)為其為附條件的形成權(quán)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在租賃合同生效時(shí)便已完備，而在出租人出賣(mài)房屋時(shí)得以行使。還有人認(rèn)為其屬期待權(quán)，理由是在出租人未出賣(mài)房屋時(shí)承租人有可能優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的期待。筆者贊同第二種觀點(diǎn)，將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)界定為單方法律行為，權(quán)利實(shí)現(xiàn)不須出租人同意更符合立法者保護(hù)承租人利益的本意。而依照承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的定義解釋?zhuān)挥挟?dāng)出租人出賣(mài)房屋時(shí)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)才形成并得以行使，租賃合同成立時(shí)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)沒(méi)有產(chǎn)生，故不存在附條件之說(shuō)。且因?yàn)槌鲎馊顺鲑u(mài)房屋的可能性渺茫，承租人通常并不會(huì)期待行使，也不享有期待利益，故非期待權(quán)。

二、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件

承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)限制了出租人的處分權(quán)，是一項(xiàng)法定權(quán)利，它的行使必須嚴(yán)格按照法律規(guī)定的條件。

（一）出租人出賣(mài)租賃房屋

根據(jù)《合同法》第230條，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只有在房屋出租人“出賣(mài)租賃房屋”于第三人時(shí)才能產(chǎn)生。這里需要明確“出賣(mài)”的含義。出賣(mài)指向買(mǎi)受人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)并接受對(duì)價(jià)的行為，但為保護(hù)承租人利益，此處的出賣(mài)應(yīng)做擴(kuò)大解釋?！督忉尅返?2條中，出租人將房屋折價(jià)、變賣(mài)給抵押權(quán)人的行為，實(shí)際上是以轉(zhuǎn)移所有權(quán)來(lái)代替金錢(qián)的支付，因此也囊括在“出賣(mài)”行為中。另外在一些地方性法規(guī)中，也有把房屋產(chǎn)權(quán)的交換、以房屋作價(jià)投資等視為房屋買(mǎi)賣(mài)。

（二）同等條件

《合同法》第230條明確規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)要“以同等條件”。這項(xiàng)制度限制了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，防止承租人以低價(jià)購(gòu)得房屋等情況而損害了出租人的利益。對(duì)于“同等條件”的確定學(xué)界爭(zhēng)議較大。有觀點(diǎn)認(rèn)為既然出租人的通知是在出賣(mài)前，那么應(yīng)當(dāng)是在買(mǎi)賣(mài)合同成立前，因此應(yīng)當(dāng)以出租人和第三人初步協(xié)商確定的交易條件為“同等條件”。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的“優(yōu)先”是相對(duì)于出租人與第三人的買(mǎi)賣(mài)合同，那么優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使必須以買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立為前提，因此，“同等條件”是指買(mǎi)賣(mài)合同里規(guī)定的交易條件。筆者贊同前一種觀點(diǎn)，因?yàn)槿绻杂行С闪⒌馁I(mǎi)賣(mài)合同為標(biāo)準(zhǔn)，若承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)則勢(shì)必導(dǎo)致出賣(mài)人和買(mǎi)受人不必要之費(fèi)用的支出，且可能會(huì)增加出賣(mài)人承擔(dān)締約上過(guò)失責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對(duì)于“同等條件”的內(nèi)容，筆者贊成相對(duì)同等說(shuō)，首先應(yīng)該是價(jià)格條件相同， 其次應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮支付方式。在價(jià)格條件和支付方式相同的情況下， 對(duì)于其他交易條件是否需要完全相同， 要看該條件是否影響到出租人的利益， 如果沒(méi)有影響， 則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為同等條件。

（三）除斥期間

前面已經(jīng)論述優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)為形成權(quán)，依承租人單方意思表示而與出租人成立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，如果不限制其行使期限，將使民事法律關(guān)系長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。所以承租人在一定期限內(nèi)不行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，將會(huì)導(dǎo)致權(quán)利消滅，這個(gè)期間叫除斥期間?！督忉尅返?4條規(guī)定除斥期間為十五天，自出租人履行通知義務(wù)起算。

三、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力

（一）對(duì)出租人的效力

出租人是房屋的所有權(quán)人，依物權(quán)理論，應(yīng)對(duì)房屋享有自由處分的權(quán)利。而承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)限制了出租人的處分權(quán)，體現(xiàn)在選擇買(mǎi)賣(mài)合同相對(duì)人上，當(dāng)承租人作出購(gòu)買(mǎi)表示時(shí)，即與承租人成立了買(mǎi)賣(mài)合同。

此外，出租人應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)前的合理期限內(nèi)履行通知義務(wù)，否則要承擔(dān)賠償責(zé)任。至于合理期限究竟是多久，已廢除的《民通意見(jiàn)》第118條規(guī)定為三個(gè)月，《合同法》和《解釋》都只彈性地規(guī)定為“合理期限”，司法實(shí)務(wù)中，法官可根據(jù)個(gè)案的具體情況和交易習(xí)慣來(lái)判斷。但《解釋》第23條規(guī)定，以拍賣(mài)方式出賣(mài)房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前通知。

（二）對(duì)承租人的效力

承租人享有同等條件下優(yōu)先受讓租賃房屋的權(quán)利，在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被侵害時(shí)，對(duì)出租人享有損害賠償?shù)木葷?jì)請(qǐng)求權(quán)。同時(shí)，法律也規(guī)定承租人承擔(dān)特定義務(wù)，具體是：

1.根據(jù)《解釋》第24條規(guī)定，承租人必須在出租人通知后的十五天內(nèi)明確表示購(gòu)買(mǎi)，否則優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)消滅。

2.必須以同等條件購(gòu)買(mǎi)房屋。

3.不得以任何形式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者對(duì)其按照繼承法的規(guī)定進(jìn)行繼承。

（三）對(duì)第三人的效力

根據(jù)能否對(duì)第三人產(chǎn)生對(duì)抗效力，其效力可分為債權(quán)性效力和物權(quán)性效力。物權(quán)效力說(shuō)認(rèn)為由于物權(quán)具有対世效力，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可對(duì)抗善意第三人，即使出租人已將房屋出賣(mài)給第三人，承租人也可宣告買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，使第三人失去所有權(quán)取得的原因而阻止第三人取得房屋的所有權(quán)。物權(quán)效力說(shuō)旨在保護(hù)承租人的利益，防止出租人任意轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而使承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)落空?！睹裢ㄒ庖?jiàn)》第118條即采用物權(quán)效力說(shuō)。債權(quán)效力說(shuō)認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)效力具有相對(duì)性，僅在承租人與出租人之間產(chǎn)生效力，若出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，承租人只能向出租人主張損害賠償，而不能影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力。在我國(guó)房屋登記制度尚不完善，第三人難以查明所購(gòu)房屋是否存在租賃關(guān)系的情況下，顯然，債權(quán)效力說(shuō)維護(hù)了交易安全，保護(hù)第三人的利益，有利于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活性發(fā)展。2009年《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第21條修正了《民通意見(jiàn)》的規(guī)定，明確了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不影響出租人與第三人買(mǎi)賣(mài)合同的效力，但第24條似乎又暗示當(dāng)善意第三人沒(méi)有辦理登記手續(xù)時(shí)，承租人可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這一規(guī)定區(qū)分了負(fù)擔(dān)行為和處分行為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以對(duì)抗第三人。在查閱近年的法院判例后發(fā)現(xiàn)，審判實(shí)務(wù)中，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)都沒(méi)有對(duì)抗第三人的效力，也就是說(shuō)，法院仍按照債權(quán)效力說(shuō)來(lái)裁判。

四、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的限制

《解釋》第24條列舉了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的四項(xiàng)限制，其中除斥期間和不能對(duì)抗辦理登記手續(xù)的善意第三人已在前面論述，下面就另兩項(xiàng)簡(jiǎn)要闡述。

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

《物權(quán)法》第101條規(guī)定了按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。當(dāng)出租人出賣(mài)房屋，房屋承租人與房屋的其他共有人同時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)便產(chǎn)生優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的競(jìng)合問(wèn)題。依據(jù)《解釋》第24條，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人。

主流觀點(diǎn)認(rèn)為這種優(yōu)先級(jí)是由兩者的基礎(chǔ)法律關(guān)系決定的，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)基于物權(quán)關(guān)系，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)基于債權(quán)關(guān)系，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，所以共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)當(dāng)然優(yōu)先。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有偷換概念之嫌，過(guò)于簡(jiǎn)單化。既然優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的價(jià)值在于簡(jiǎn)化法律關(guān)系，提高資源配置效率，那么應(yīng)該從價(jià)值分析角度解決權(quán)利沖突。共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先使財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系簡(jiǎn)化甚至消滅，這是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的價(jià)值目標(biāo)。

另外，有學(xué)者認(rèn)為這兩種優(yōu)先權(quán)不存在競(jìng)合的可能，鑒于篇幅有限，在此不贅述。

（二）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬

根據(jù)《解釋》第24條的規(guī)定，當(dāng)?shù)谌藶榕渑?、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女等近親屬時(shí)，法院不支持承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。不同于一般的交易行為以財(cái)產(chǎn)利益為目的，這種買(mǎi)賣(mài)具有濃厚的人身色彩，可能對(duì)出租人有特殊的意義，若賦予出租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，會(huì)損害出租人的利益。因此這種買(mǎi)賣(mài)具有更優(yōu)越的地位。

注釋?zhuān)?/p>

《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)管理暫行規(guī)定》第2 條.

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