嚴(yán)躍進(jìn)

2016年全國(guó)各大城市和各大房企正積極投資租賃型公寓。在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，部分房企也陷入了一些困境，比如說(shuō)要如何尋找租客。探索這類蓄客模式，對(duì)于房企租賃型公寓空置率的降低、資金的快速回籠等都將具有積極意義。

近期部分房企拿地以后，開(kāi)始積極與周邊企業(yè)合作，鼓勵(lì)此類企業(yè)職工未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)租賃其物業(yè)。目前看來(lái)，此類做法不僅能夠提前鎖定租客、降低對(duì)租客搜尋的成本，使得房企投資此類產(chǎn)品更有底氣，且更為重要的是，還可實(shí)現(xiàn)提前回籠部分租金。不過(guò)，此類“招租”的做法，是否值得大規(guī)模推廣，目前還值得商榷。若大規(guī)模采取此類方式，會(huì)引發(fā)一些新的問(wèn)題，例如淪為職工宿舍或集體宿舍。從租賃市場(chǎng)發(fā)展的角度來(lái)看，租賃房源更多地應(yīng)該給予社會(huì)各層級(jí)的租賃者。

那么，真正的租客應(yīng)該從何處尋求？

實(shí)際上根據(jù)租客需求和結(jié)構(gòu)的差異做劃分，大致可分為三類：剛性需求、戶型配套需求、人群數(shù)量。

其中，有房產(chǎn)者和無(wú)房產(chǎn)者的需求也明顯不同。

前者由于工作或?qū)W習(xí)原因產(chǎn)生租房需求，此類群體對(duì)于租金的變化相對(duì)不敏感，而戶型需求中，只需要床位、獨(dú)立衛(wèi)生間和簡(jiǎn)單的家具解決基本的住宿即可；而后者因?yàn)橄拶?gòu)或房?jī)r(jià)高昂等原因而選擇租房，其對(duì)于租金變動(dòng)較為敏感，但也尋求更好的配套，包括會(huì)客廳、廚房、倉(cāng)儲(chǔ)用房甚至是停車位。

實(shí)際上，產(chǎn)生集體租賃需求的更容易集中在有房者人群中，比如說(shuō)職工宿舍、集體宿舍、旅游團(tuán)體等。此類需求背后的租賃量大、容易把控空置率。而無(wú)房產(chǎn)者主要是單個(gè)人的租賃，相對(duì)來(lái)說(shuō)租賃需求更為靈活，但管理成本更高。

2016年開(kāi)始推出的租賃市場(chǎng)顯然和過(guò)去不同。對(duì)于此類租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，需要植入新的模式和新的經(jīng)營(yíng)理念，而不能套用過(guò)去的模式。要積極研究租客比較敏感的地方，例如租金、地段、租賃便利程度、潛在福利等內(nèi)容。

租金是租賃市場(chǎng)最核心最敏感因素。與傳統(tǒng)的房東租賃房源模式不同，租賃型公寓主要為一手房，定價(jià)偏高，會(huì)以精裝修的方式進(jìn)行交付。因此在精裝修環(huán)節(jié)把控成本，其性價(jià)比才可得到體現(xiàn)。

地段的因素主要為交通便利程度。當(dāng)前活躍的租賃市場(chǎng)主要集中在一二線城市中，市區(qū)地段尤甚。這類項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)可度相對(duì)較高。若為郊區(qū)項(xiàng)目，那么則需要考慮配套一些便捷的公共交通系統(tǒng)。

租賃便利程度主要是指在尋找房源、租房和退房等方面所產(chǎn)生的潛在成本應(yīng)盡量減少。因?yàn)樵谶^(guò)去的租賃市場(chǎng)中存在一些問(wèn)題，如房卡容易遺忘攜帶、續(xù)租繳費(fèi)手續(xù)繁瑣、鄰居租客夜間喧嘩等，這些都會(huì)影響租賃的舒適度。而后續(xù)針對(duì)此類問(wèn)題進(jìn)行技術(shù)和商業(yè)模式創(chuàng)新非常關(guān)鍵，此類因素足以影響各類租客決定是否租賃的判斷。

潛在福利目前多數(shù)體現(xiàn)在新的租賃型房源推出以后，可以在辦理居住證、暫住證等方面積極做創(chuàng)新，提供保障。另外很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，這實(shí)際上重新定義了“居住”概念，進(jìn)而使得此類租房模式和購(gòu)房模式的差異減少。做到了這些內(nèi)容，租客將會(huì)主動(dòng)租賃，而且還會(huì)租賃更長(zhǎng)的周期。

提前蓄客也成為租賃流程的重要環(huán)節(jié)。房企要積極和周邊的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)做接觸。一般來(lái)說(shuō)，若周邊有大型商業(yè)設(shè)施，那么租賃方面可以考慮在 5 公里的半徑內(nèi)尋找租客。如果沒(méi)有，建議縮小至 3 公里范圍。

其次，目前很多開(kāi)發(fā)租賃型公寓的房企往往同時(shí)具有銷售型項(xiàng)目。那么可以在營(yíng)銷方面有一些小創(chuàng)意。例如意向購(gòu)房者看房后最終未購(gòu)房，可以及時(shí)做電話回訪，若此類群體因?yàn)檎哒{(diào)整或房?jī)r(jià)上漲等因素喪失了購(gòu)房資格，則可以建議其去租房，這不失為一種低成本、有價(jià)值的營(yíng)銷模式。

隨著創(chuàng)客空間、眾創(chuàng)空間等模式興起，后續(xù)開(kāi)發(fā)商還可考慮積極與社會(huì)機(jī)構(gòu)、相關(guān)企業(yè)進(jìn)行合作。兩類產(chǎn)品背后共同點(diǎn)是都以年輕群體為主，因此能夠?qū)氪祟惍a(chǎn)業(yè)背后的租賃需求，那么租賃房源背后的圈層感就可以快速營(yíng)造出來(lái)。（作者系易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)）