文/韓雪蓮

關(guān)于“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)影響探討

文/韓雪蓮

根據(jù)“營(yíng)改增”理論上來(lái)說(shuō)，它對(duì)于減少房地產(chǎn)業(yè)重復(fù)征稅存在的現(xiàn)象有一定的作用，因此在某種程度來(lái)說(shuō)它有減稅作用。但在實(shí)際生活中來(lái)看，實(shí)行“營(yíng)改增”措施后，外購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)扣除比例等因素還是會(huì)影響房地產(chǎn)的稅收，所以這項(xiàng)措施不一定會(huì)減輕稅收負(fù)擔(dān)。針對(duì)各種對(duì)“營(yíng)改增”的不利因素，本文提出了一些建議和措施。

“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)業(yè)； 稅收負(fù)擔(dān)

在“營(yíng)改增”政策實(shí)行之前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)用于營(yíng)業(yè)稅制度。房地產(chǎn)業(yè)由于購(gòu)買的貨物和所支付的勞務(wù)費(fèi)不能進(jìn)行抵扣而出現(xiàn)了許多重復(fù)征稅的問(wèn)題。根據(jù)上級(jí)計(jì)劃安排，“營(yíng)改增”政策將會(huì)加快實(shí)施應(yīng)用，在房地產(chǎn)業(yè)和和相關(guān)領(lǐng)域中全方位推廣增值稅制度。推行這一改革，對(duì)于減輕重復(fù)征稅和房地產(chǎn)業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)有一定的幫助，從而使房地產(chǎn)業(yè)有規(guī)律的發(fā)展。但在實(shí)行過(guò)程，發(fā)現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響一些不利的因素。

房地產(chǎn)企業(yè)大多被納入一般納稅人，在實(shí)行“營(yíng)改增”政策之前，房地產(chǎn)需以銷售額的5％交納營(yíng)業(yè)稅，不存在稅額抵扣。但在政策改革后，房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的增值稅提升為11％，同時(shí)只有滿足抵扣條件的項(xiàng)目才能進(jìn)行抵扣費(fèi)用。和營(yíng)業(yè)稅相比，“營(yíng)改增”后一般納稅人的稅率增加，由于存在增值稅額能抵扣，所以該政策對(duì)稅負(fù)影響不能一言而定，需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析，在某種程度上取決于抵扣額的大小。

一“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)影響的不利因素

(一)外購(gòu)項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)抵扣問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)一般是從上游企業(yè)獲得增值稅專用發(fā)票，但存在一些項(xiàng)目不能進(jìn)行申報(bào)，從而使一些費(fèi)用不能進(jìn)行抵扣，使房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用變高。以下為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)面臨的一些問(wèn)題。

1.土地成本不一定符合抵扣條件。房地產(chǎn)企業(yè)若從其他開(kāi)發(fā)商獲得的土地，其土地成本就具有抵扣條件，能夠得到增值稅專用發(fā)票。但是房地產(chǎn)企業(yè)若通過(guò)政府得到的土地，則不具備抵扣的條件了，因?yàn)檎痪哂幸话慵{稅人的身份，甚至一些土地出讓費(fèi)和規(guī)費(fèi)不能抵扣了。再者，如果房地產(chǎn)業(yè)獲得土地使用權(quán)后，也要實(shí)行拆遷和安置補(bǔ)貼費(fèi)用，相關(guān)的成本費(fèi)用也不能開(kāi)到專用發(fā)票。因此，這些情況影響到了進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，同時(shí)土地成本所占比例越高，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)比會(huì)比未實(shí)行該改革之前更高。

2.政府規(guī)費(fèi)不能抵扣稅額。房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納許多規(guī)費(fèi)進(jìn)行項(xiàng)目推行，然而這些項(xiàng)目不屬于營(yíng)業(yè)性收入，也不滿足外購(gòu)抵扣的條件。因此不能得到增值稅專用發(fā)票，不能進(jìn)行稅額扣除，所以這也會(huì)是稅負(fù)增重。

3.零星勞務(wù)和購(gòu)進(jìn)貨物不能充分抵扣稅款。房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)雇傭小施工隊(duì)來(lái)進(jìn)項(xiàng)小項(xiàng)目推行，如圍墻修建，綠化開(kāi)發(fā)，道路建設(shè)，路燈安裝等，由于施工人員不符合增值稅一般納稅人的條件，因此不能得到增值稅專用發(fā)票。零星的購(gòu)進(jìn)貨物商家中由于只有一小部分符合一般納稅人的條件，所以這也不能開(kāi)增值稅專用發(fā)票。以上兩種情況都會(huì)影響抵扣稅額費(fèi)用。

(二)改革前庫(kù)存的資源不符合抵扣的條件

“營(yíng)改增”政策要求期初庫(kù)存和存量房產(chǎn)都不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)額抵扣。房地產(chǎn)業(yè)中開(kāi)發(fā)成本和存量房占企業(yè)資產(chǎn)比重較大，這一部分不能作為外額稅抵扣。在實(shí)際中若企業(yè)在“營(yíng)改增”政策前已開(kāi)發(fā)完成，售后在政策之后，則基本沒(méi)有外額稅抵扣，使企業(yè)稅負(fù)成倍增長(zhǎng)。

二、對(duì)策

制定“營(yíng)改增”政策已確保房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響越來(lái)越小，但對(duì)于現(xiàn)實(shí)存在的各種問(wèn)題，我國(guó)應(yīng)制定出相關(guān)的政策，以便于解決存在的各種問(wèn)題，保證“營(yíng)改增”有效的實(shí)施。

(一)制定出合理科學(xué)進(jìn)口稅政策，并切實(shí)在相關(guān)單位內(nèi)部推行。同時(shí)還需將抵扣范圍擴(kuò)大到抵扣成本上以便于降低相關(guān)成本。除此之外，從有關(guān)于增值稅的政策所知，使用增值稅發(fā)票的作用便在于獲取想對(duì)應(yīng)的額外抵扣。由于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)土地成本比較大，實(shí)行“營(yíng)改增”政策后，企業(yè)的稅負(fù)影響加大。由于企業(yè)通過(guò)政府部門得到的土地，不能取得發(fā)票進(jìn)行抵扣，所以企業(yè)可以通過(guò)讓出方式得到土地使用權(quán)，可以根據(jù)相關(guān)憑證扣除土地成本及相關(guān)規(guī)費(fèi)的費(fèi)用。

(二)合理制定相應(yīng)的政策，正確解決房產(chǎn)存量的問(wèn)題。因?yàn)樵趯?shí)行“營(yíng)改增”政策時(shí)，難免有一個(gè)過(guò)渡期間，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的影響。因此國(guó)家應(yīng)制定合理的處理方案，使存量房和增量房的比例保持大體平衡。提議對(duì)存量房按銷售額的5％進(jìn)行簡(jiǎn)易征收，從而使現(xiàn)稅負(fù)與改革前稅負(fù)比例拉平。

(三)制定扶持和優(yōu)惠政策。實(shí)行該政策后，由于各種原因會(huì)使稅負(fù)增加。為了讓房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，國(guó)家應(yīng)制定相關(guān)的補(bǔ)貼扶持政策，幫助企業(yè)解決一些因“營(yíng)改增”帶來(lái)的附加問(wèn)題。

(四)引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)人力資源管理。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，一般會(huì)涉及一些小工程，小性的施工隊(duì)不具有一般納稅人身份，不能得到增值稅發(fā)票，所以房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)首選具有一般納稅人的勞務(wù)公司，得到稅務(wù)局公開(kāi)的增值稅專用發(fā)票。

(五)合理調(diào)整開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類型的結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)一般分為“清水房”和“精品房”兩類。相比較而言，精品房需要購(gòu)買各種裝潢材料，若購(gòu)買材料的費(fèi)用得到增值稅專用發(fā)票，則可以抵扣費(fèi)用。增加抵扣的項(xiàng)目和金額，企業(yè)的稅負(fù)就越低。因此企業(yè)需要積極的調(diào)整產(chǎn)品類型，盡可能的往精品房方面發(fā)展。

[1]財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》的通知[A].財(cái)稅[2011]110號(hào)，2011.

[2]財(cái)務(wù)部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知[A].財(cái)稅[2016]36號(hào)，2016.

[3]潘文軒.“營(yíng)改增”試點(diǎn)中部分企業(yè)稅負(fù)“不減反增”現(xiàn)象釋疑[J].廣東商學(xué)院報(bào)，2013(1)：43-49.

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