文/張運(yùn)來

基于營改增背景下緩解房地產(chǎn)業(yè)增稅效應(yīng)的對策研究

文/張運(yùn)來

本文對建筑業(yè)實(shí)行營改增可能會產(chǎn)生的稅負(fù)影響進(jìn)行了研究，先從理論方面對房地產(chǎn)業(yè)營改增涉及到的增值稅、城建稅和教育費(fèi)附加以及企業(yè)所得稅稅負(fù)作了測算分析，然后分析了營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響，最后給出了相應(yīng)的對策建議。

營改增；房地產(chǎn)；增稅效應(yīng)；建筑業(yè)

營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是顯著的，房地產(chǎn)行業(yè)有一個復(fù)雜的稅收環(huán)境和行業(yè)特點(diǎn)，造成稅收負(fù)擔(dān)的增加，其因素也有不同的可持續(xù)性和可控性的。為了緩解房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加的影響，確保以增值稅（增值稅）替代營業(yè)稅的順利實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策取代營業(yè)稅，增值稅（增值稅）當(dāng)行業(yè)的特點(diǎn)，預(yù)計(jì)將結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)靈活的政策。政府，在制定替代營業(yè)稅與增值稅（增值稅）政策應(yīng)充分考慮建筑業(yè)的特殊情況和承受能力，根據(jù)稅收改革的原則，以消除雙重征稅和整體稅收負(fù)擔(dān)不增加或略有下降，明確的國家房地產(chǎn)行業(yè)，適當(dāng)放寬稅收政策，稅收改革，以確定合理的房地產(chǎn)。企業(yè)、施工企業(yè)要積極采取措施應(yīng)對營改的影響，增加企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營。

一、對房地產(chǎn)業(yè)適當(dāng)放寬征稅政策

（一）建立專用設(shè)備進(jìn)項(xiàng)稅額備抵制度

房地產(chǎn)行業(yè)特別是建筑企業(yè)為了保證正常的生產(chǎn)和經(jīng)營活動，購買或建設(shè)大型專用設(shè)備，專用設(shè)備在企業(yè)總資產(chǎn)中占有很大比例，并攤銷時間，購買專用設(shè)備時，投入稅額相對較大，所以在試點(diǎn)期間增加了營改增。建設(shè)企業(yè)購買專用機(jī)械設(shè)備，允許建立投入稅額相關(guān)補(bǔ)貼。要扣除固定資產(chǎn)的投入稅，允許新增，為原來的固定資產(chǎn)，或允許企業(yè)在開始時的機(jī)械設(shè)備和其他固定資產(chǎn)的投入增值稅可以分期扣減，或作出有關(guān)規(guī)定，根據(jù)固定資產(chǎn)的凈值，如原來的價(jià)值超過50%的份額凈值扣除3年的凈價(jià)值。超過20%的原始價(jià)值占了2年，然后允許可抵扣的規(guī)定。

（二）考慮暫按小規(guī)模納稅人征收

房地產(chǎn)業(yè)是一個勞動密集型、低利潤和競爭激烈的行業(yè)，有助于解決社會的就業(yè)問題做出一定的貢獻(xiàn)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)和產(chǎn)品的生產(chǎn)，整個行業(yè)在中國統(tǒng)一更換營業(yè)稅與增值稅（增值稅）的政策，更有利于提高增值稅抵扣鏈?？傻挚酆头康禺a(chǎn)行業(yè)的主要是由于其自身的特點(diǎn)造成的房地產(chǎn)行業(yè)，勞動力資源，巨大的分散經(jīng)營，許多建筑工地的偏遠(yuǎn)地區(qū)，而不是從標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)購買材料，這些功能大大限制了企業(yè)全額抵扣，所以當(dāng)不可抵扣，以減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)時，可以使用按照小規(guī)模納稅人的標(biāo)準(zhǔn)，雖然不可抵扣的投入，但利率已大大降低。這種方法可以在一審3實(shí)現(xiàn)，所以它不能減少國家的稅收，而且在實(shí)施增值稅改革不會增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。

（三）采用即征即退或財(cái)政扶持的補(bǔ)貼辦法

營業(yè)稅改征增值稅（增值稅）會使大部分的稅收增加的建筑施工企業(yè)，勞動成本不斷上升，如果增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)已經(jīng)很大，不僅讓企業(yè)面臨危機(jī)，減少對勞動力的企業(yè)的吸收能力，不利于經(jīng)濟(jì)的快速的發(fā)展，所以如果你一定要按照試點(diǎn)方案的執(zhí)行可以即征即退以租賃業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)補(bǔ)貼，即根據(jù)試點(diǎn)方案規(guī)定，對增值稅實(shí)際支付超過一定比例或超出營業(yè)稅部分，做到即時退款，或給予財(cái)政補(bǔ)貼增加的部分稅收負(fù)擔(dān)。在目前的營業(yè)稅改征增值稅（VAT），滿足了金融租賃業(yè)的條件，如果超過3%的超過部分給予即征即退的優(yōu)惠政策，實(shí)際稅負(fù)，證明一些例子，在金融租賃企業(yè)稅負(fù)即征即退優(yōu)惠政策的實(shí)施，減少了明顯的，可以幫助試點(diǎn)企業(yè)順利渡過困難時期。雖然這只是一個過渡性的政策，長期不能實(shí)施，但在營改增期間可以幫助企業(yè)降低一定的經(jīng)濟(jì)壓力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好營改增應(yīng)對措施

（一）及時應(yīng)對國家相關(guān)政策變化

企業(yè)的經(jīng)營狀況與國家政策的實(shí)施密切相關(guān)。一方面，國家政策調(diào)整是衡量國家宏觀調(diào)控的相應(yīng)對策，另一方面，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展所做出的各種因素，如企業(yè)投資，如時間、方向都將在相關(guān)國家的政策調(diào)整和實(shí)施效果。反過來，當(dāng)國家實(shí)施相關(guān)政策時，企業(yè)也要提高政策的敏感性，具體分析了相關(guān)政策對企業(yè)經(jīng)營活動的影響。為實(shí)施政策是以增值稅取代營業(yè)稅（增值稅），施工企業(yè)應(yīng)始終注意相關(guān)國家政策，以取代營業(yè)稅增值稅（增值稅）的調(diào)整和變化，要熟悉和掌握新政策的有關(guān)規(guī)定，以及企業(yè)的有關(guān)規(guī)定，通過企業(yè)網(wǎng)站、報(bào)紙等有關(guān)人員在增值稅專業(yè)知識和業(yè)務(wù)變化的相關(guān)政策解釋和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。通過加強(qiáng)企業(yè)員工學(xué)習(xí)增值稅的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)政策來改變熟悉的掌握，使在及時處理各種情況，以避免一些風(fēng)險(xiǎn)的問題。

（二）逐步改變傳統(tǒng)的發(fā)展模式

中國目前的房地產(chǎn)行業(yè)大多是勞動密集型的，不是一個技術(shù)的領(lǐng)導(dǎo)者，隨著經(jīng)濟(jì)和社會的不斷發(fā)展，老齡化社會的趨勢越來越明顯，一方面，新一代年輕人的就業(yè)觀念正在發(fā)生變化，未來勞動力成本上升的趨勢是不可避免的，不僅在投入上，不可扣除的勞動力成本大，也會使企業(yè)的利潤空間越來越小。為了繼續(xù)保持在行業(yè)中的競爭地位，企業(yè)的發(fā)展模式必須隨著經(jīng)濟(jì)和社會特征的發(fā)展而變化。營改增政策對房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)改造和結(jié)構(gòu)調(diào)整成本大大降低，為企業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提供了良好的機(jī)會。因此，施工企業(yè)應(yīng)充分利用替代營業(yè)稅與增值稅（增值稅）政策創(chuàng)新，加快設(shè)備和技術(shù)的更新，以創(chuàng)造一個技術(shù)密集型和資本密集型企業(yè)為目標(biāo)，逐步改變傳統(tǒng)的企業(yè)發(fā)展模式，從而提高國內(nèi)外企業(yè)的競爭力。

（三）抓住時機(jī)，提高籌劃意識

由于房地產(chǎn)業(yè)在營改增前征收營業(yè)稅，導(dǎo)致內(nèi)部人員在日常聯(lián)系中少增加增值稅。用增值稅取代營業(yè)稅（增值稅）給企業(yè)稅收帶來挑戰(zhàn)，如果稅務(wù)人員沒有掌握相應(yīng)的會計(jì)制度不能完成正常的納稅申報(bào)，并增加企業(yè)的稅收成本，給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險(xiǎn)。面對以增值稅取代營業(yè)稅（增值稅）的問題，建筑企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)遇，提高稅務(wù)人員和財(cái)務(wù)人員的會計(jì)核算水平，提高會計(jì)信息水平，加強(qiáng)培訓(xùn)，自覺提高納稅籌劃意識。例如，根據(jù)增值稅在購買原材料的條件下，分析了不同供應(yīng)商的優(yōu)缺點(diǎn)，以確定最佳的采購計(jì)劃；仍可以爭取購買的主要材料，并盡量不提供供應(yīng)商發(fā)票購買，從可以最大限度地獲得特殊的增值稅發(fā)票，并通過增加投入稅額抵扣額，實(shí)現(xiàn)企業(yè)達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

［1］萬榮.構(gòu)建中國房地產(chǎn)業(yè)的新型融資方式——房地產(chǎn)投資信托基金探析［J］.經(jīng)濟(jì)問題，2010（3）.

（作者單位：福建聯(lián)美建設(shè)集團(tuán)有限公司）