文/張愛平

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淺析住宅專項(xiàng)維修資金的使用管理

文/張愛平

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與物質(zhì)水平的提高，作為房屋的“養(yǎng)老金”—住宅專項(xiàng)維修資金，事關(guān)百姓的安居與社會(huì)的穩(wěn)定，引起了百姓的高度關(guān)注。深入研究房屋專項(xiàng)維修資金的使用管理，有利于保障房屋維修資金的正常運(yùn)行，維護(hù)百姓的切身利益。

關(guān)鍵詞：房屋維修專項(xiàng)資金；使用管理；具體方法

專門用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等在保修期滿后進(jìn)行維修護(hù)理更新的專項(xiàng)資金稱作房屋專項(xiàng)維修資金。它由業(yè)主繳納，最終由物業(yè)和政府對(duì)共用住宅、共用設(shè)施設(shè)備等部位進(jìn)行維修、改造，且不可分割并只能由公共部分共同享用。住宅專項(xiàng)維修資金只能對(duì)于共用設(shè)施、部位等進(jìn)行管理維修，不能被不是公共的部門和設(shè)施等隨便使用。

在我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)中建立系統(tǒng)、完善的住宅專項(xiàng)維修資金制度是一項(xiàng)重要工作。政府及其相關(guān)部門必須加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用力度，使其能發(fā)揮最大的效用，能有效保障社會(huì)的穩(wěn)定團(tuán)結(jié)。房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，它與百姓的利益息息相關(guān)，也影響著社會(huì)的繁榮與穩(wěn)定，而住宅專項(xiàng)維修資金制度又支撐著房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展且在房地產(chǎn)發(fā)展過程中越來越重要，因此，住宅專項(xiàng)維修資金的使用管理對(duì)我國(guó)百姓影響重大。根據(jù)其主體的不同，可分為：業(yè)主自治、物業(yè)公司管理和行政機(jī)關(guān)管理三種模式。我國(guó)根據(jù)目前住宅專項(xiàng)維修資金的實(shí)際使用管理情況采取的是政府主導(dǎo)，業(yè)主自治模式?，F(xiàn)階段我國(guó)各地區(qū)發(fā)展不平衡，住宅專項(xiàng)維修資金的管理仍然要從物業(yè)處著手，充分保證資金的增值和保值，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)的繁榮與穩(wěn)定。

一、住宅專項(xiàng)維修資金的使用管理的具體舉措

（一）建立系統(tǒng)健全的資金使用管理制度

建立系統(tǒng)、健全、完善的住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理制度是有效利用住宅專項(xiàng)維修資金的重要方法之一。為調(diào)整和更好的利用維修資金，國(guó)務(wù)院制定了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，建設(shè)部和財(cái)政部共同制定了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》以及各省各地區(qū)都根據(jù)自身的實(shí)際情況出臺(tái)了一系列相關(guān)政策文件。使住宅專項(xiàng)維修資金的使用和管理制度化、規(guī)范化和與時(shí)俱進(jìn)，并根據(jù)新形勢(shì)的要求不斷改進(jìn)管理方法，有效發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金的使用和實(shí)現(xiàn)資金利用最大化。

（二）確保住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍科學(xué)化、合理化，并將其的使用和管理納入科學(xué)合理的具體管理措施

住宅專項(xiàng)維修資金的設(shè)計(jì)是為了保障住宅共用設(shè)施、共用部位等能正常使用，在此基礎(chǔ)上，我國(guó)采用政府為主導(dǎo)的業(yè)主自治模式，住宅專項(xiàng)維修資金的使用和監(jiān)督由政府來參與進(jìn)行，縣級(jí)以上的政府對(duì)于住宅專項(xiàng)維修資金要專門建立房屋維修資金管理中心，主管資金的使用和監(jiān)督。住宅專項(xiàng)維修資金的規(guī)范化、合理化使用是進(jìn)行管理的關(guān)鍵。所以，政府要科學(xué)合理的界定住宅專項(xiàng)維修資金的使用范圍，確保能更好的利用資金。

（三）了解住宅建設(shè)的發(fā)展，對(duì)業(yè)主進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)

根據(jù)住宅小區(qū)發(fā)展趨勢(shì)，加強(qiáng)對(duì)其復(fù)合型的管理和監(jiān)督，定期對(duì)業(yè)主進(jìn)行住宅專項(xiàng)維修資金相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，加強(qiáng)他們對(duì)維修資金使用情況的了解，對(duì)于重大維修資金的收支問題，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主協(xié)商，根據(jù)民意來決策，保證維修資金的透明化和規(guī)范化使用。

（四）對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金建立賬本，培養(yǎng)保障資金保值增值的專業(yè)人才

政府主導(dǎo)住宅專項(xiàng)維修資金的使用和管理，根據(jù)自身的職能，對(duì)所管轄的住宅小區(qū)進(jìn)行維修資金的賬務(wù)管理，保證資金運(yùn)用的規(guī)范化、合理化，出臺(tái)資金實(shí)施的相關(guān)細(xì)則，規(guī)范管理資金的運(yùn)作。且可對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金使用進(jìn)行年度預(yù)算，根據(jù)年度業(yè)主代表大會(huì)表決決定。與此同時(shí)，也要培養(yǎng)一大批可使資金增值的專業(yè)人才，為住宅專項(xiàng)維修資金的使用管理和可持續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備專業(yè)人才，同時(shí)也可更好的保障百姓的切身利益，促進(jìn)社會(huì)的繁榮和穩(wěn)定。

（五）政府主導(dǎo)和業(yè)主自治高度結(jié)合，共同保障資金的合理運(yùn)作和住宅小區(qū)的安全

政府主管部門與物業(yè)相協(xié)作，調(diào)查研究住宅區(qū)的相關(guān)情況，實(shí)事求是的對(duì)住宅區(qū)的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行管理和控制，加大投入力度，任用專業(yè)人員對(duì)其的管理使用，建立健全的管理和監(jiān)督制度，加強(qiáng)對(duì)人員的選用和培訓(xùn)，培養(yǎng)專業(yè)、職業(yè)道德素質(zhì)高尚的住宅專項(xiàng)維修資金的使用管理隊(duì)伍。

（六）加大對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管力度

政府與業(yè)主委員會(huì)積極配合，建立專門的部門來管理專項(xiàng)資金的收繳、使用等，建立嚴(yán)格的監(jiān)督制度，如有違法人員，必須追究其法律責(zé)任以確保資金的安全。還可利用網(wǎng)絡(luò)建立資金數(shù)據(jù)庫(kù)，將資金的運(yùn)作以動(dòng)態(tài)流動(dòng)方式進(jìn)行管理并將其公開，接受業(yè)主的監(jiān)督并做好反饋工作。

（七）運(yùn)用“區(qū)域一體化”管理模式

建立資金管理中心，對(duì)維修資金實(shí)施增值最大化管理，充分發(fā)揮資金的使用效能，惠及更多民眾。采取確實(shí)可行的辦法解決維修資金使用、支取困難等問題。有關(guān)資金使用相關(guān)事項(xiàng)都應(yīng)按照程序進(jìn)行審批等流程，并要通過業(yè)主表決決定。各地政府要根據(jù)本區(qū)實(shí)際情況建立住宅專項(xiàng)維修資金的目錄、清單和標(biāo)準(zhǔn)，確保資金使用得當(dāng)。

二、結(jié)語

住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重大意義，因此，物業(yè)應(yīng)與政府積極配合，根據(jù)實(shí)際情況建立相關(guān)制度來保障住宅專項(xiàng)維修資金使用管理的科學(xué)化、合理化、合法化，從根本上和制度上保障百姓的切身利益，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展。

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（作者單位：山東省齊河縣房產(chǎn)管理中心）