祝亞軍

(廈門(mén)大學(xué)，福建 廈門(mén) 317000)

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關(guān)于房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展模式探討

祝亞軍

(廈門(mén)大學(xué)，福建 廈門(mén) 317000)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，金融發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展速度不一致，導(dǎo)致保障性住房融資受到瓶頸限制，在互聯(lián)網(wǎng)影響各個(gè)領(lǐng)域的社會(huì)現(xiàn)實(shí)下，如何利用互聯(lián)網(wǎng)金融帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展。本文通過(guò)分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展背景，分析房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展模式的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合具體實(shí)踐條件，為房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展提出可行性的建議，以期促進(jìn)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展。

房地產(chǎn)；互聯(lián)網(wǎng)金融；發(fā)展模式；風(fēng)險(xiǎn)控制

互聯(lián)網(wǎng)金融作為新興金融工具，有利于促進(jìn)各個(gè)行業(yè)的資金流通，解決行業(yè)的融資瓶頸，尤其是房地產(chǎn)作為高成本行業(yè)，對(duì)資金流的需求較大，互聯(lián)網(wǎng)金融有利于提高房地產(chǎn)資金使用效率，甚至改變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，房地產(chǎn)行業(yè)相較于其他行業(yè)有其本身的特點(diǎn)，需要通過(guò)結(jié)合實(shí)際，研究房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展模式，更好地發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的促進(jìn)作用。

1.房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融優(yōu)勢(shì)

互聯(lián)網(wǎng)金融伴隨互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展應(yīng)用而生，因?yàn)楸旧淼膬?yōu)勢(shì)在世界范圍內(nèi)快速崛起，雖然起步于2013年，但是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的數(shù)量已經(jīng)發(fā)展到5000多家；眾多的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)掌握巨大的資金，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了資金支持的可能性；房地產(chǎn)未來(lái)要想取得長(zhǎng)足的發(fā)展也需要互聯(lián)網(wǎng)金融的資金支持?；ヂ?lián)網(wǎng)金融相較于傳統(tǒng)金融在融資效果、覆蓋面、成本控制上優(yōu)勢(shì)明顯[1]。

1.1 房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融方便快捷

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)金融應(yīng)運(yùn)而生且發(fā)展迅速，金融平臺(tái)密切了用戶和企業(yè)的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)了有效溝通，提高融資效率，實(shí)現(xiàn)雙贏。對(duì)于個(gè)人用戶，支付寶、微信等互聯(lián)網(wǎng)支付方式便利了人們生活，間接提升了個(gè)人用戶對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)金融的參與熱情，隨著國(guó)家政策性調(diào)整，人們理財(cái)觀念也發(fā)生變化，希望能用剩余資金實(shí)現(xiàn)資金增益，個(gè)人用戶參與互聯(lián)網(wǎng)金融的準(zhǔn)入門(mén)檻不斷降低，資金數(shù)量得到一定程度的保障。

互聯(lián)網(wǎng)金融相較于傳統(tǒng)金融在資金的籌集方式和發(fā)放速度上具有巨大的優(yōu)勢(shì)，互聯(lián)網(wǎng)金融可以采取眾籌方式進(jìn)行資金的認(rèn)籌，拓寬了融資渠道提高了資金供應(yīng)的可靠性；傳統(tǒng)的銀行融資在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行融資時(shí)程序較為繁瑣，資金到賬速度較晚，會(huì)對(duì)工程進(jìn)度產(chǎn)生一定程度的影響；互聯(lián)網(wǎng)金融在某種層次可以幫助房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)資金的科學(xué)管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程進(jìn)行工程造價(jià)控制和管理工作的開(kāi)展。

1.2 房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融成本低、覆蓋面廣

互聯(lián)網(wǎng)金融相較于傳統(tǒng)金融的根本優(yōu)勢(shì)在于實(shí)現(xiàn)了信息的對(duì)稱(chēng)，傳統(tǒng)金融與房地產(chǎn)的融資需求之間的信息不對(duì)稱(chēng)，互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)建立在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代下，互聯(lián)網(wǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)有效信息的共享，解決信息不對(duì)稱(chēng)造成的成本過(guò)高；因?yàn)榻鹑谂c房地產(chǎn)行業(yè)融資需求信息不對(duì)稱(chēng)，在某種層次上導(dǎo)致傳統(tǒng)的銀行融資覆蓋面相對(duì)較窄；互聯(lián)網(wǎng)金融利用自身強(qiáng)大的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)，密切了房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的聯(lián)系，審批程序相對(duì)簡(jiǎn)化，降低了交易成本，有利于實(shí)現(xiàn)成本控制，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用控制的成本讓利于消費(fèi)者，更加激發(fā)了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)熱情；互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)不僅可以給予房地產(chǎn)行業(yè)以資金的支持，而且也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)起到了促進(jìn)的作用，房地產(chǎn)行業(yè)可以將信息的發(fā)布、房產(chǎn)的交易放到互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)；互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相結(jié)合也有利于兩者相互促進(jìn)，參與眾籌后對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)整也有利于房產(chǎn)的促銷(xiāo)[2]。

1.3 房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融覆蓋面廣

網(wǎng)絡(luò)本身的開(kāi)放性、信息資源的共享性、通信信道的公用性、連接形式的多樣性有利于為消費(fèi)者創(chuàng)設(shè)相對(duì)和諧的消費(fèi)環(huán)境，互聯(lián)網(wǎng)金融相較于傳統(tǒng)的銀行金融開(kāi)放性較強(qiáng)，個(gè)人用戶參與互聯(lián)網(wǎng)金融準(zhǔn)入門(mén)檻相對(duì)較低，互聯(lián)網(wǎng)的開(kāi)放性也有利于挖掘潛在客戶和資金供應(yīng)者，互聯(lián)網(wǎng)金融相較于傳統(tǒng)的銀行金融的實(shí)際利用率較高?；ヂ?lián)網(wǎng)金融平臺(tái)可以利用自身的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)信息進(jìn)行宣傳，通過(guò)對(duì)有效信息的宣傳對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)和房地產(chǎn)企業(yè)都起到了有力的宣傳作用，為互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)和房地產(chǎn)企業(yè)塑造了良好的形象，促進(jìn)雙方企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展；房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展模式是順應(yīng)時(shí)代條件變化的產(chǎn)物，該模式有效緩解信息不對(duì)稱(chēng)的尷尬局面，給予消費(fèi)者相對(duì)完善的房產(chǎn)信息介紹，有利于房產(chǎn)的銷(xiāo)售，進(jìn)而保證互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)保證了消費(fèi)者自身的合法權(quán)益，也承擔(dān)了應(yīng)盡的社會(huì)擔(dān)當(dāng)，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。

2.房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融運(yùn)營(yíng)模式類(lèi)型

十八屆三中全會(huì)上提出“完善金融市場(chǎng)體系”的要求，金融改革力度加大也促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，順應(yīng)時(shí)代條件的變化，某些平臺(tái)開(kāi)始探索“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的發(fā)展模式為了解決房地產(chǎn)難以融資，為了促進(jìn)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉理財(cái)產(chǎn)品的提供，為了最大程度解決住房難這一嚴(yán)峻的社會(huì)問(wèn)題。

2.1 互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合模式

互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合模式是房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融模式的一種，該模式主要適用了資金短缺的中小企業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，從土地的審批到工程建設(shè)到最終商品的銷(xiāo)售，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，資金需求較大，房地產(chǎn)企業(yè)可以將所拿到的土地向互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)進(jìn)行抵押，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)依據(jù)其抵押物進(jìn)行融資，不僅有利于幫助房地產(chǎn)企業(yè)突破融資瓶頸，而且也達(dá)到惠民的目的?；ヂ?lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合模式相較于傳統(tǒng)的銀行金融模式。審批的程序相對(duì)簡(jiǎn)單，審批和融資周期較短，相對(duì)融資成本降低?；ヂ?lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)合模式有利于解決中小企業(yè)前期資金短缺的尷尬，為工程建設(shè)提供了穩(wěn)定的資金流，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供了堅(jiān)定的資金支持[3]。

2.2 提前回籠應(yīng)收資金模式

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的深入，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模和數(shù)量不斷增大，互聯(lián)網(wǎng)的電商模式正在改變著我們的日常生活，在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)面臨的資金壓力隨著運(yùn)營(yíng)周期的延長(zhǎng)而不斷增大。提前回籠應(yīng)收資金模式是指互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)和房地產(chǎn)企業(yè)成立商業(yè)保理公司，將暫未取得應(yīng)收租金轉(zhuǎn)讓給保理公司，保理公司為了租金收益的及時(shí)收取，利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)將應(yīng)收取的租金收益以理財(cái)產(chǎn)品形式，投資人所購(gòu)買(mǎi)的理財(cái)產(chǎn)品為有一定固定期限的產(chǎn)品，房地產(chǎn)企業(yè)提供連帶擔(dān)保保證收益的實(shí)現(xiàn)。該模式適用于運(yùn)營(yíng)壓力較大的房地產(chǎn)企業(yè)，可以提前收取租金收益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。

2.3 購(gòu)房與貸款理財(cái)相結(jié)合模式

為了促進(jìn)房產(chǎn)的銷(xiāo)售，房地產(chǎn)企業(yè)將購(gòu)房條款中加入與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)相關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品的條款，在條約中承諾購(gòu)買(mǎi)一定數(shù)量的理財(cái)產(chǎn)品可以享受購(gòu)房的優(yōu)惠，在房地產(chǎn)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證允許理財(cái)產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為購(gòu)房收付款，該模式相較于其他模式的巨大優(yōu)勢(shì)在于對(duì)潛在客戶的挖掘。

3.房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融模式的風(fēng)險(xiǎn)性

互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，但是互聯(lián)網(wǎng)金融作為一種新興的金融方式，國(guó)家沒(méi)有相應(yīng)的法律法規(guī)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)多層次、全方位的監(jiān)管，導(dǎo)致互聯(lián)網(wǎng)金融存在一定的亂象，互聯(lián)網(wǎng)金融為了吸引投資，以高回報(bào)率為幌子吸引投資，但是自身的平臺(tái)資質(zhì)和能力并不能完成自身的許諾，形成對(duì)投資者的欺騙，甚至某些平臺(tái)出現(xiàn)“跑路”現(xiàn)象使投資者遭受重大損失[4]。

互聯(lián)網(wǎng)金融有利于突破各行業(yè)的融資瓶頸，促進(jìn)你各行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，但是房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融模式本身針對(duì)的房地產(chǎn)行業(yè)有其本身的行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求較大，回收周期也較長(zhǎng)，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善，容易影響整個(gè)金融平臺(tái)的運(yùn)轉(zhuǎn)，需要謹(jǐn)慎考察所投資的房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)，謹(jǐn)慎投資，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)為了取得互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的投資，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)對(duì)金融平臺(tái)的消費(fèi)者和投資者盲目許諾高收益，壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)空間，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略產(chǎn)生不利影響。在提前回籠應(yīng)收資金模式中，房地產(chǎn)企業(yè)需一直保持良好的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，建筑工程順利運(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)對(duì)理財(cái)?shù)南M(fèi)者共同承擔(dān)連帶擔(dān)保，在理財(cái)產(chǎn)品到期時(shí)需要支付理財(cái)產(chǎn)品的本金和收益，但是工程建設(shè)和房產(chǎn)銷(xiāo)售容易受到不可控因素的影響，一旦出現(xiàn)時(shí)間的不一致，房地產(chǎn)企業(yè)兌付資金的行為將直接影響建筑工程的建設(shè)進(jìn)程和房地產(chǎn)企業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)因此將承受資金短缺帶來(lái)的不利影響[5]。

4.結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)階段房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融模式的風(fēng)險(xiǎn)性較大，需要國(guó)家加強(qiáng)監(jiān)管、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)和房地產(chǎn)企業(yè)合理運(yùn)作、消費(fèi)者有序參與就能有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展模式前景十分光明，有利于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融和房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，滿足居民的購(gòu)房需求，有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。

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