崔志宏

（北京物資學(xué)院，北京 101149）

深化改革才能根本解決房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展問(wèn)題

崔志宏

（北京物資學(xué)院，北京 101149）

進(jìn)入“新常態(tài)”的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，需要再進(jìn)行一次思想解放。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近二十年的高速發(fā)展，尤其近十年來(lái)的超常規(guī)發(fā)展模式暴露出來(lái)的問(wèn)題、帶來(lái)的隱患、積累的矛盾不能允許按照原有模式走下去，必須通過(guò)思想解放，深化包括政府財(cái)政體系、政府管控體系甚至是政治架構(gòu)模式等各方面的改革，來(lái)解決中國(guó)市場(chǎng)化改革進(jìn)程中遇到的以房地產(chǎn)市場(chǎng)為典型的發(fā)展問(wèn)題。

房地產(chǎn)；市場(chǎng)；改革

中國(guó)進(jìn)入21世紀(jì)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力為重點(diǎn)的綜合國(guó)力得到極大提升。2010年中國(guó)超越日本成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，這得益于中國(guó)制定的改革開放政策。經(jīng)歷了嚴(yán)重壓抑的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，通過(guò)改革開放煥發(fā)出蓬勃生機(jī)，綜合人口紅利、豐富的能源以及整體穩(wěn)定的國(guó)內(nèi)社會(huì)環(huán)境等等因素，中國(guó)獲得了超常規(guī)的發(fā)展。但是隨著人口紅利的消失，以及國(guó)際市場(chǎng)的變化，傳統(tǒng)的外向型的經(jīng)濟(jì)模式難以為繼。很難想象在世界市場(chǎng)生產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩的情況下，中國(guó)能夠僅僅依賴世界市場(chǎng)保持自己的高速發(fā)展。

21世紀(jì)初，擴(kuò)大內(nèi)需的思想得到更多人的認(rèn)同。要利用好兩種資源，兩個(gè)市場(chǎng)。人口是決定潛在消費(fèi)的最主要因素。一個(gè)十幾億人口的大國(guó)的消費(fèi)市場(chǎng)不應(yīng)該得不到重視。生老病死，衣食住行，根據(jù)中國(guó)人的傳統(tǒng)文化，教育、住房、醫(yī)療不可避免地成為擴(kuò)大內(nèi)需的突破口。本文僅論證房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展問(wèn)題，房地產(chǎn)等成為刺破中國(guó)高儲(chǔ)蓄率文化的尖刀。

一、目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題

“高”房?jī)r(jià)是目前房地產(chǎn)存在的突出問(wèn)題的表象。在一個(gè)成熟的擁有充分理性并且信息對(duì)等透明、交易雙方平等自愿不受干擾的市場(chǎng)，其形成的價(jià)格無(wú)所謂高低。目前的高房?jī)r(jià)直接引發(fā)或埋下諸多極具威力的隱患。

目前的高房?jī)r(jià)已經(jīng)突破了合理水平。以通行的租售比指標(biāo)來(lái)衡量。房屋租售比是什么？一般而言，“房屋租售比”=“每平方米建筑面積的月租金”/“每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)”。一般而言，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在一個(gè)房產(chǎn)運(yùn)行情況良好的區(qū)域，應(yīng)該可以在200—300個(gè)月內(nèi)完全回收投資。有學(xué)者研究，在2015年北京上海兩地，需要至少500多個(gè)月才可以收回投資，而2016年北京上海深圳等地的房?jī)r(jià)又遭遇了瘋狂的漲幅。以另一指標(biāo)，北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年上半年全市居民人均可支配收入26 191元。北京市城區(qū)房?jī)r(jià)很難找到4萬(wàn)以下的，即使緊鄰北京的燕郊等地的房?jī)r(jià)也已經(jīng)突破2萬(wàn)每平方米。

二、“高”房?jī)r(jià)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題

第一，高房?jī)r(jià)極大提高了人們的生活成本，降低人們的生活品質(zhì)。高房?jī)r(jià)首先體現(xiàn)在高地租上。以北京為例，城區(qū)一居室租金五六千是很平常的，而一個(gè)北京在編事業(yè)單位的科員的稅后月工資也僅僅5千元左右。造成北京市交通擁堵的原因之一就是超高的房?jī)r(jià)，一個(gè)明顯的例子就是燕郊等地成為睡城，店鋪?zhàn)饨鹫紦?jù)了店鋪經(jīng)營(yíng)成本中的很大比例。以通州為例，店鋪?zhàn)饨鹈咳彰科矫资呛艿偷臉?biāo)準(zhǔn)，通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)要達(dá)到15～20元每日每平方米。

第二，高房?jī)r(jià)也造成了對(duì)社會(huì)倫理文化的沖擊。代表例子就是高房?jī)r(jià)衍生出來(lái)的離婚潮。“假”離婚的根本原因就在于規(guī)避政策限制，節(jié)約購(gòu)房成本。高房?jī)r(jià)對(duì)于人們的價(jià)值觀也構(gòu)成沖擊。以筆者為例，十多年的教育工作，個(gè)人收入不過(guò)幾十萬(wàn)。本單位同事，入職恰逢單位分房，30余萬(wàn)購(gòu)入，幾年后，以近300萬(wàn)賣出，然后辭職。辛苦一生買不到一套房或辛苦工作數(shù)十年不如炒一套房子。這對(duì)于人們的價(jià)值觀和事業(yè)觀不能不說(shuō)是巨大的沖擊。

第三，高房?jī)r(jià)扭曲了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。據(jù)媒體數(shù)據(jù)顯示，2015年以412家上市公司為準(zhǔn)，兩市（上海和深圳）共有46家公司的全年凈利潤(rùn)不足1 500萬(wàn)元。2014年的年報(bào)數(shù)據(jù)也顯示，494家上市公司凈利潤(rùn)不足1 500萬(wàn)元，占全部2 818家上市公司的17.53%。農(nóng)業(yè)是國(guó)之基本，實(shí)業(yè)是國(guó)之柱石。高房?jī)r(jià)引致的生產(chǎn)成本的上升很難在終端消費(fèi)者那里獲得足額補(bǔ)償。價(jià)格上升，消費(fèi)數(shù)量下降。成本上升幅度大于產(chǎn)品價(jià)格上升幅度必然壓縮利潤(rùn)。當(dāng)實(shí)業(yè)利潤(rùn)降低和炒房收益巨大兩者沖突的時(shí)候，很多企業(yè)家選擇關(guān)掉企業(yè)去炒房就是再正常不過(guò)的了。

第四，高房?jī)r(jià)，尤其是持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)給了政府和銀行乃至社會(huì)公眾一種“房?jī)r(jià)”幻覺(jué)?！巴恋刎?cái)政”成了地方政府的政績(jī)鴉片。銀行也以房貸為優(yōu)質(zhì)貸款，利潤(rùn)重要來(lái)源而推波助瀾，社會(huì)公眾面對(duì)持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)失去理性。

三、高房?jī)r(jià)的成因

只有找到中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲的原因才能夠?qū)ΠY下藥解決這個(gè)頑疾。

首先要明確的就是房地產(chǎn)具有的雙重屬性中的消費(fèi)屬性完全被投資屬性所掩蓋，否則無(wú)法解釋超高的租售比，無(wú)法解釋只要有可能人們就要購(gòu)買超過(guò)其居住需求的住房。房地產(chǎn)徹底淪為投機(jī)標(biāo)的是高房?jī)r(jià)的直接原因，以下是推高房?jī)r(jià)的其他因素。

第一，政府土地財(cái)政的強(qiáng)烈驅(qū)動(dòng)力。中國(guó)大政府格局必然要求龐大的財(cái)政支持。姑且不論政府官員的尋租問(wèn)題，單純從政績(jī)考核驅(qū)動(dòng)來(lái)講，花錢尤其是耗費(fèi)巨資打造形象工程也是官員的優(yōu)先選擇。土地是政府掌控的最佳資源。目前的一個(gè)“隱雷”地方債務(wù)問(wèn)題和土地財(cái)政有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。當(dāng)財(cái)政資金無(wú)法滿足地方官員迅速提升政績(jī)的要求時(shí)，舉債就是一個(gè)必然。而擔(dān)保品往往就落在了政府能掌控的優(yōu)質(zhì)資源——土地上。為了維持這個(gè)格局，推高地價(jià)，高漲的房?jī)r(jià)是地方政府官員樂(lè)于見到的事情。通過(guò)比價(jià)效應(yīng)，制造出來(lái)的“地王”會(huì)刺激房?jī)r(jià)進(jìn)一步高漲。

第二，銀行提供撬高房?jī)r(jià)的杠桿。中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2016年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》披露，上半年個(gè)人住房貸款增加2.3萬(wàn)億元，同比多增1.2萬(wàn)億元，6月末增速達(dá)32.2%，月度增量屢創(chuàng)新高。京滬兩個(gè)城市今年上半年個(gè)人住房貸款總計(jì)增加了超過(guò)3 000億元。如果沒(méi)有銀行的參與，房?jī)r(jià)如此高漲是不可想象的。即使有了股市等融資渠道，但是銀行依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)各方最值得信賴的杠桿提供者。杠桿的產(chǎn)生伴隨了泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)是常識(shí)。尤其是銀行為了利益，次級(jí)貸問(wèn)題引爆了2008年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)。當(dāng)前，無(wú)論是房地產(chǎn)開放商還是最終購(gòu)房者都充分利用銀行提供的資金來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。而房?jī)r(jià)下跌，首先受傷的就是銀行，極端例子就是斷供。銀行以金融市場(chǎng)崩潰要挾政府，所以持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)是銀行樂(lè)于見到也是極力促成的。銀行風(fēng)控受到各種外部干擾，銀行敢于提供推高房?jī)r(jià)的杠桿，背后其實(shí)還是對(duì)于大政府的一種信任和詐欺。

第三，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式單一。中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)需要調(diào)整是共識(shí)。但是，2008年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)打斷了中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)程。4萬(wàn)億投資不僅沒(méi)有優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，反而強(qiáng)化了原有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。一旦遇到經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問(wèn)題，推高房?jī)r(jià)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)就成了一個(gè)熟悉的套路。上文也談到，炒房收益高企打擊了企業(yè)創(chuàng)新的積極性。創(chuàng)新能力缺乏合適的土壤，企業(yè)家更多是把資金投向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，加劇了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不合理。

第四，供需雙方博弈力量失衡。任何泡沫的產(chǎn)生都離不開失去理性的賭徒抑或是被貪欲蒙蔽了理智而幻想自己總會(huì)有好運(yùn)氣不會(huì)成為最后接盤者的買家。土地有其特殊屬性，在特定區(qū)域，土地是固定的。中國(guó)人投資渠道少，股市波動(dòng)太大，理財(cái)中各種陷阱更多，人們目前更多是嘗到房產(chǎn)升值的甜頭，又沒(méi)有受到貶值的傷害，所以投資房產(chǎn)成為一個(gè)最優(yōu)先選擇。同時(shí)，開發(fā)商為代表的賣房通過(guò)各種手段制造恐慌氛圍，消磨買方理性。

第五，政府管控手段和能力不能達(dá)到預(yù)期效果。政府的管控手段和能力不強(qiáng)是不能回避的問(wèn)題，首先，缺乏預(yù)期從而政策制定缺乏提前量往往被市場(chǎng)牽著鼻子走。政策的滯后性極大削弱了管控效果。例如北京市政府東遷通州，只是到了通州房?jī)r(jià)已經(jīng)爆炒之后才出現(xiàn)限購(gòu)政策。其次，政策執(zhí)行缺乏持續(xù)性。限購(gòu)等政策在大中城市本應(yīng)是需要持續(xù)執(zhí)行的，但是往往地方政府受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響時(shí)而放松時(shí)而收緊，導(dǎo)致政策失靈。再次，調(diào)控手段單一。目前調(diào)控手段更多依然是依靠行政命令，例如地方政府要求不出地王等。經(jīng)濟(jì)行為最有效的管控，還是從經(jīng)濟(jì)角度改變經(jīng)濟(jì)成本收益。

四、對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策建議

第一，必須切斷政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴。地方政府的財(cái)政過(guò)度依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)必然導(dǎo)致地方政府不可能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題。所以，需要深化財(cái)稅體制改革，有取有舍。中央政府應(yīng)重新審視分稅制帶來(lái)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，而要從根子上切斷土地財(cái)政，首先要深入反腐斗爭(zhēng)，房地產(chǎn)領(lǐng)域是腐敗高發(fā)區(qū)域，就是因?yàn)檫@個(gè)領(lǐng)域?qū)ぷ饪臻g巨大。所以，通過(guò)有力的反腐斗爭(zhēng)可以抑制地方政府官員的個(gè)人謀利沖動(dòng)。其次要解放思想，深化改革，對(duì)于大政府的取向要進(jìn)行檢討，政府要有所為有所不為。只有簡(jiǎn)政才能精兵，只有精兵——壓縮冗員才能夠降低社會(huì)稅負(fù)。

第二，堅(jiān)定持續(xù)有效地貫徹調(diào)控政策。調(diào)控政策要有持續(xù)性，例如限購(gòu)政策在大中城市必須要持續(xù)堅(jiān)定的執(zhí)行。否則斷斷續(xù)續(xù)的執(zhí)行只會(huì)導(dǎo)致需求在短期限購(gòu)空窗期爆發(fā)，反而會(huì)促使房?jī)r(jià)非理性上漲，限購(gòu)的預(yù)期便不會(huì)達(dá)到。限購(gòu)等政策是把房地產(chǎn)回歸商品而非投機(jī)標(biāo)的有效手段，所以利用現(xiàn)有技術(shù)通過(guò)大數(shù)據(jù)全國(guó)一盤棋，可以有效地打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。

第三，切斷銀行的輸血鏈條?？梢灾v，房?jī)r(jià)的暴漲背后的資金就來(lái)自于銀行的信貸。所以嚴(yán)查銀行信貸，提高銀行的風(fēng)控水平，同時(shí)保證銀行的信貸業(yè)務(wù)不受地方政府的脅迫，并在適當(dāng)時(shí)機(jī)通過(guò)上調(diào)首付比例來(lái)降低資金杠桿。特別需要注意的就是，嚴(yán)禁以房抵押二次貸，這相當(dāng)在杠桿上面繼續(xù)加杠桿。

第四，要有勇氣破產(chǎn)一批房地產(chǎn)企業(yè)。要有勇氣讓一部分地區(qū)的房?jī)r(jià)降下來(lái)，這么做的目的是破除人們對(duì)于政府給予房地產(chǎn)市場(chǎng)背書的預(yù)期。一旦人們對(duì)于政府是最終保險(xiǎn)人的角色認(rèn)識(shí)不變，那么瘋狂炒作就不會(huì)休止。一旦人們對(duì)于政府需要房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的預(yù)期不變，那么人們炒房的熱情就不會(huì)減退。

第五，要加大對(duì)于房地產(chǎn)租金稅收的征收力度和幅度。通過(guò)降低租金收入預(yù)期，從經(jīng)濟(jì)角度抑制商業(yè)地產(chǎn)租金暴漲對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的傷害。

第六，最終依然是要地區(qū)均衡發(fā)展才能根本解決大中城市房?jī)r(jià)暴漲的困局。分散式經(jīng)濟(jì)布局比輻射線經(jīng)濟(jì)布局要更健康更安全，所以要多中心發(fā)展模式而不是輻射線發(fā)展模式。缺乏接盤的炒作很快就會(huì)停止，所以經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的順利轉(zhuǎn)型是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終法寶。

［責(zé)任編輯吳明宇］

F293.3

A

1673-291X（2016）25-0095-02

2016-08-16

崔志宏（1977-），男（滿族），北京人，講師，從事體制改革研究。