林曉軍

（廈門夏商房地產有限公司，福建廈門361000）

中小房地產企業(yè)財務管理問題淺析

林曉軍

（廈門夏商房地產有限公司，福建廈門361000）

房地產行業(yè)在我國持續(xù)升溫，已經歷了二十多年的繁榮。但從前幾年開始政府逐步加大對房地產行業(yè)進行調控，部分中小房地產企業(yè)在財務管理方面面臨很多困難。本文分析了中小房地產企業(yè)財務管理問題，并提出了幾點管理對策。

中小房地產企業(yè)；財務管理；問題；對策

一、引言

隨著房地產行業(yè)在我國持續(xù)升溫，已經歷了20多年的繁榮。在此期間，房地產市場一直處于賣方市場，房屋銷售供不應求，房價居高不下，房產泡沫日益嚴重，政府部門意識到問題的嚴重性，從前幾年開始，已逐步加大對房地產行業(yè)進行調控，先后出臺多項有關房地產政策，房地產企業(yè)暴利時代宣告結束，利潤開始逐步下滑。在此背景下，房地產企業(yè)開始認真反思如何獲取利潤，如何從管理上下功夫，并逐步提到議事日程上。部分中小房地產企業(yè)開始從財務管理方面著手，并從中尋找對策。本文從多個方面分析中小房地產企業(yè)財務管理方面面臨的問題和采取的管理對策。

中小企業(yè)是一個相對的概念，是指與本行業(yè)大企業(yè)相比生產規(guī)模較小的企業(yè)；中小房地產企業(yè)一般指的是營業(yè)收入在80000萬元以下或資產規(guī)模在80000萬元以下的中小企業(yè)。中小房地產企業(yè)具有在開發(fā)規(guī)模和資金實力方面都較小、資金回籠快等特點。另外，相對于大型房地產企業(yè)而言，中小房地產企業(yè)比較靈活，適合在中小城市開發(fā)項目，以滿足部分消費者的市場需求。由于中小房地產企業(yè)規(guī)模較小，資金實力不足，抗風險能力薄弱，在財務管理方面會遇到許多問題。

二、中小房地產企業(yè)財務管理問題

中小房地產企業(yè)在經營過程中，會遇到很多問題，其中一個比較突出的問題是財務管理問題。中小房地產企業(yè)財務管理問題主要有自有資金量少、籌資方式單一、財務管理不規(guī)范和財務人員素質不高等。

1、自有資金量小

中小房地產企業(yè)顯著的特點是：企業(yè)規(guī)模小，自身資金量不足、企業(yè)信譽不高、信用等級普遍較低。一方面，中小房地產企業(yè)可用于抵押的資產少，進而影響到企業(yè)的借貸信譽。另一方面，我國的金融機構沒有面向中小房地產企業(yè)貸款的政策優(yōu)惠，完全靠企業(yè)個人信用，因而導致利息過高，使得中小房地產企業(yè)采用貸款形式獲得融資成本高，風險相對來說要大得多，造成籌資困難。從而會造成中小房地產企業(yè)的資金嚴重不足，阻礙自身的可持續(xù)發(fā)展。

在房地產開發(fā)過程中，主要經歷四個階段：項目立項階段、項目前期準備階段、項目建設階段和項目銷售以及售后服務階段，在這四個階段中，前三個階段需要使用大量資金。在我國，中小房地產企業(yè)自有資金量嚴重不足，需要大量籌資才能滿足日常經營所需。

2、籌資方式單一

中小房地產企業(yè)的經營資金主要依靠自有資金，另外還有銀行抵押貸款和房屋預售款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，還可以把部分市場風險轉移給購房者，但是房地產企業(yè)單純依靠內部融資不能滿足全部資金需求，更多的資金需要通過外部融資獲得。通常情況下，中小房地產企業(yè)需要通過銀行貸款才能解決自身資金不足問題，但由于企業(yè)規(guī)模小，信譽不足，很難從銀行貸款。貸款之前需要用土地使用權作為抵押條件才得以貸款，但貸款數(shù)量有限，風險高。

3、財務管理不規(guī)范

在當今，許多中小房地產企業(yè)的老板或高層管理人員特別重視工程部門和銷售部門，不重視財務部門和人事部門，把工程部門和銷售部門看作一線部門，而把財務部門和人事部門放在次要位置，甚至是二線部門。在重大事項中，比如經營決策、招投標、合同簽訂中，不讓財務部門人員參加，只把財務人員看作是“賬房先生”，只是記賬而已，沒有意識到財務部門的重要性，沒能意識到財務人員能為高層決策提供重要信息支持。

中小房地產企業(yè)的管理模式通常是所有權和經營權相統(tǒng)一，企業(yè)的所有人又是經營人。這種模式給財務管理帶來不利的影響，具體體現(xiàn)在：集權式領導、家族式管理、企業(yè)領導人缺乏財務管理的理論和實務知識、財務管理部門受到企業(yè)領導人干涉較多、財務管理混亂、信息失真等。在項目立項階段、項目前期準備階段、項目建設階段和項目銷售以及售后服務階段等過程中，不能系統(tǒng)規(guī)劃每個階段需要的成本支出，以及項目資金預算，致使資金投入有時過量有時不足，造成工期延誤、資金使用效率低、風險高。另外，企業(yè)所有人為了少繳稅，對財務工作干涉過多，導致出現(xiàn)“兩套賬”現(xiàn)象，向稅務部門提供虛假的財務信息。

4、財務人員素質不高

中小房地產企業(yè)財務部門的人員組成中，可能部分財務人員以前做過房地產行業(yè)，具有較高的專業(yè)和行業(yè)知識，但大部分財務人員缺少與房地產企業(yè)有關的專業(yè)知識，對房地產企業(yè)會計制度不熟悉，缺乏現(xiàn)代財務管理的觀念，業(yè)務技能欠缺，導致財務管理工作處于無章和混亂狀態(tài)。比如，出現(xiàn)不依法建賬，突擊做賬，兼職做賬，以票代賬，白條抵現(xiàn)等問題。另外，出現(xiàn)審計不嚴，監(jiān)管不到位，暗箱操作，會計信息失真時有發(fā)生；更嚴重的是，由于業(yè)務不熟，出現(xiàn)漏稅或多繳稅等現(xiàn)象，給企業(yè)帶來信譽損失。

三、中小房地產企業(yè)財務管理對策

針對上述四個方面的問題，中小房地產企業(yè)在財務管理方面可采用下列四個對策。

1、加強企業(yè)合作，提高自有資金

在財務管理上，中小房地產企業(yè)經常遇到的問題是自有資金量小，容易發(fā)生資金鏈斷裂危險，影響企業(yè)可持續(xù)經營。為了提高自有資金量，各個中小房地產企業(yè)可聯(lián)合起來，共同出資，這些共有資金可作為單個企業(yè)經營過程中急需使用，使用之后及時償還，但需支付利息，利息多少可借鑒銀行利息，各個出資方也可共同討論決定利息多少。這種合作模式，可緩解中小房地產企業(yè)的燃眉之急，但在合作過程中，需要制訂詳細的合作協(xié)議，在協(xié)議中明確規(guī)定合作方應履行的義務和享受的權利。

2、拓寬融資渠道

中小房地產企業(yè)在融資手段上，主要依靠銀行貸款，但銀行貸款會遇到很多問題，主要表現(xiàn)在：貸款之前需要抵押、手續(xù)復雜、時間長等；作為中小房地產企業(yè)，應積極開拓多渠道融資模式，以拓寬融資渠道，比如可以采用民間借貸，這種融資方式手續(xù)簡單，時間短，容易操作，但也有缺點，主要表現(xiàn)在利率高，風險大，不適合長期貸款。因此，中小房地產企業(yè)可根據(jù)經營需要，采用多種融資模式，以保證企業(yè)可持續(xù)經營。

3、提高財務管理水平

針對中小房地產企業(yè)財務管理不規(guī)范問題，應采取相應措施。首先，作為企業(yè)老板和高層管理人員，要重視財務管理，要轉變財務管理理念，把財務管理作為企業(yè)核心管理對待，努力加強中小房地產企業(yè)財務管理水平，要認清財務管理的重要性，確立財務管理在企業(yè)管理中的中心地位。同時，高層管理人員還需要強化企業(yè)法人的法律意識，明確企業(yè)負責人對本單位的會計工作和會計資料的真實性和完整性負責。其次，應建立現(xiàn)代財務管理制度，詳細制訂各個崗位的操作流程，嚴格按流程辦事，特別是在資金的使用上，更應按照審批程序操作，避免不必要的費用開支。再次，要制訂科學合理的財務管理計劃，通過制訂科學的計劃，把一些不確定因素變得可以控制，減少可能產生的風險，變被動為主動，減少不確定性的產生。最后，要建立責權利財務運行機制，使得每位財務工作人員的責任義務和權利相匹配，充分調動財務人員的積極性和主動性。

4、多渠道提高財務人員素質

中小房地產企業(yè)財務人員素質不高的原因主要有兩個：一是企業(yè)在經營過程中，老板擔心會泄露商業(yè)機密，往往采用家族式管理模式，財務管理人員、會計、出納主要由親戚朋友擔任；二是企業(yè)老板不重視財務人員素質的培養(yǎng)，缺少培養(yǎng)財務人員素質的觀念。針對財務人員素質不高的原因，可采用的對策有：引進人才和內部培訓。作為企業(yè)負責人，要能拋棄家族式管理的想法，從外部引進一些高素質的財務人員補充到現(xiàn)有的財務隊伍里面。另外，要加大內部財務人員的培訓力度，使其掌握現(xiàn)代財務理論知識和實踐技能。

在引進人才方面，中小房地產企業(yè)可用高薪聘請有過大型房地產企業(yè)財務管理經驗的財務管理人員，這部分人員具有豐富的與房地產企業(yè)財務管理有關的理論知識和業(yè)務技能，不需培訓，即可上崗，并且可以給企業(yè)財務管理提供新的思路；在內部培訓方面，主要讓內部財務人員學習一些前沿的財務理論知識和與當前工作緊密相關的實踐技能。中小房地產企業(yè)可通過與高等院校建立合作關系，派財務人員到高等院校進修學習，掌握一些前沿的財務理論知識。另外，可以與大型房地產企業(yè)聯(lián)系，派財務人員到大型房地產企業(yè)學習一些與當前工作緊密相關的實踐技能；當然，需要給高校和大型房地產企業(yè)相應的培訓費用。

四、結語

總而言之，我國中小房地產企業(yè)財務管理不規(guī)范，還需要進一步完善，才能逐步向現(xiàn)代化財務管理制度邁進，以實現(xiàn)中小房地產企業(yè)財務管理的科學化。只有這樣，中小房地產企業(yè)的經營才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

[1] 虞巍青：我國中小房地產企業(yè)財務管理問題研究[J].中國管理信息化，2015（8）.

[2] 孫軍利：房地產企業(yè)財務管理中的問題及對策[J].財會研究，2013（6）.

[3] 馮志艷、魯忠軍：我國中小房地產企業(yè)財務管理中存在的問題及對策分析[J].中國集體經濟，2010（9）.

（責任編輯：徐悅）