王春雷

（九陽(yáng)股份有限公司，山東 濟(jì)南 250013）

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新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作機(jī)制思考

王春雷

（九陽(yáng)股份有限公司，山東 濟(jì)南 250013）

財(cái)務(wù)管理是新形勢(shì)下房地產(chǎn)生存發(fā)展的一個(gè)重要的因素，財(cái)務(wù)管理機(jī)制的優(yōu)劣直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)是否能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中處于優(yōu)勢(shì)地位，因此如何優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作機(jī)制成了房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的主要課題。本文從房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作機(jī)制存在的問(wèn)題以及如何優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作機(jī)制方面作出了相關(guān)探討。

新形勢(shì)；房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)特殊的行業(yè)，其產(chǎn)品相較于其他有著特殊性，除了生產(chǎn)資質(zhì)和生產(chǎn)許可有著自身的特點(diǎn)之外，其生產(chǎn)需要大量的資金、人力、物力，并且生產(chǎn)期間較長(zhǎng)，一般都要一年以上，銷售也必須得到相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中最重要的兩個(gè)工作就是資金的使用配置和稅收的籌劃問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)要想取得土地，必須通過(guò)招標(biāo)的方式，而這種方式需要提供相應(yīng)的保證金，這些保證金的付出就需要房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)于大量的資金進(jìn)行合理地規(guī)劃和分配，以保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理使用和正常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)涉及到預(yù)收賬款，即需要涉及到營(yíng)業(yè)稅等稅種，在收入確認(rèn)的同時(shí)，就必須估計(jì)房地產(chǎn)成本，在此基礎(chǔ)上計(jì)算要繳納的所得稅，這樣對(duì)于成本的估計(jì)直接影響了在此期間要繳納所得稅的金額。因此在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中要重點(diǎn)涉及對(duì)于總成本的估計(jì)，并且要重點(diǎn)考慮估計(jì)數(shù)對(duì)于稅額的影響。房地產(chǎn)企業(yè)在所涉及的稅種中，其影響最大的就是土地增值稅，財(cái)務(wù)管理規(guī)劃中必須考慮到不同的計(jì)稅方式給企業(yè)帶來(lái)的不同影響，為房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展提供更好的意見(jiàn)和建議。

一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)作機(jī)制存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段存在的一個(gè)主要的問(wèn)題就是財(cái)務(wù)管理體制不完善，基層員工的工作開(kāi)展沒(méi)有完全統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，使得財(cái)務(wù)管理相當(dāng)混亂。房地產(chǎn)企業(yè)想要通過(guò)不斷擴(kuò)大其規(guī)模來(lái)提高自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但是可支配資金的應(yīng)用卻成為了一個(gè)重要的問(wèn)題。為此，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇透過(guò)借貸機(jī)制來(lái)滿足資金的需求。雖然借貸能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程如期開(kāi)展，但是所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步加大，負(fù)債經(jīng)營(yíng)的模式給企業(yè)帶來(lái)了更大的壓力，若是在投資項(xiàng)目收益期間出現(xiàn)了若干問(wèn)題就可能使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大部分資金來(lái)源于借貸，由于借貸的資金較高，面臨的負(fù)債成本也較高，在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量方面產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)是長(zhǎng)久持續(xù)性的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題不但會(huì)影響工程的進(jìn)度，還會(huì)給企業(yè)帶來(lái)了巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制缺乏系統(tǒng)性

目前的市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，房地產(chǎn)要想在如此激烈地競(jìng)爭(zhēng)中獲取一席之地，就必須進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)管理，這需要每個(gè)部門(mén)之間相互支持、相互配合。作為企業(yè)管理核心的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，是企業(yè)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)后盾。良好的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制能夠幫助企業(yè)完成各項(xiàng)復(fù)雜的決策、計(jì)劃、目標(biāo)，提高企業(yè)的整體實(shí)力。但是企業(yè)的財(cái)務(wù)管理本身就是一項(xiàng)復(fù)雜、系統(tǒng)性的工作，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的系統(tǒng)性較差，相關(guān)部門(mén)之間不能夠很好地進(jìn)行合作協(xié)調(diào)，預(yù)算體系不能在所有部門(mén)之間應(yīng)用，甚至存在預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的情況，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)信息缺乏真實(shí)性和有效性，影響了財(cái)務(wù)管理效果和企業(yè)的發(fā)展。

3、房地產(chǎn)管理人員重視程度不夠，員工素質(zhì)有待加強(qiáng)

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中許多的中高層領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)于財(cái)務(wù)管理的重視程度不夠，將大部分的精力都放在工程項(xiàng)目等方面，因此在財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略規(guī)劃或者監(jiān)督控制方面都是不完善、不到位的。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員不能夠充分發(fā)揮自身的積極性和創(chuàng)造性，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，目前相關(guān)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)已經(jīng)不能滿足新形勢(shì)下財(cái)務(wù)管理和企業(yè)發(fā)展的需要?，F(xiàn)代社會(huì)不單單是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的社會(huì)，還是一個(gè)知識(shí)經(jīng)濟(jì)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的高科技社會(huì)，在這樣的新環(huán)境中，財(cái)務(wù)人員需要掌握各方面的先進(jìn)技術(shù)。因此房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員掌握的知識(shí)技能不完善也成為了企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制中的一個(gè)大的問(wèn)題。

4、房地產(chǎn)成本管理不夠完善

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)涉及到大量的制造成本以及資金的流動(dòng)，輕微的差別也許就會(huì)造成巨大的支出差異。近些年國(guó)家一直在加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度，房地產(chǎn)企業(yè)原本粗線條的成本管理模式已經(jīng)不能滿足新形勢(shì)下的要求，這直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和發(fā)展。成本管理不完善的問(wèn)題在很多房地產(chǎn)企業(yè)中存在，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都將大量的精力放在項(xiàng)目的施工造價(jià)上，而對(duì)于開(kāi)發(fā)之前的投資決策以及工程造價(jià)管理的方法都沒(méi)有引起足夠重視，使得工程造價(jià)之間的每個(gè)環(huán)節(jié)都相互脫節(jié)，無(wú)法形成完整的成本管理系統(tǒng)。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作機(jī)制的對(duì)策

1、提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理思想

針對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的主要問(wèn)題，其中一個(gè)重要的優(yōu)化措施就是一定要在思想上提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)管理重要性和必要性的宣傳。具體來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)在全企業(yè)的范圍內(nèi)，尤其是涉及到財(cái)務(wù)管理的范圍內(nèi)進(jìn)行宣傳和教育，將提高員工財(cái)務(wù)管理的思想意識(shí)納入員工日常的職業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃之中。這樣就可以不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理人員對(duì)于財(cái)務(wù)管理職能的重視和關(guān)注，同時(shí)也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的全體員工參與財(cái)務(wù)管理的積極性，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能夠滲透到生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方方面面，為房地產(chǎn)企業(yè)整體的良好發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。

2、優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中的每個(gè)細(xì)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理涉及到的環(huán)節(jié)較多，范圍較廣，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的優(yōu)化對(duì)于整個(gè)財(cái)務(wù)管理有著非常重要的作用。第一，對(duì)于施工的進(jìn)度應(yīng)當(dāng)進(jìn)行安排優(yōu)化。財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行工程項(xiàng)目工作涉及的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，合理、科學(xué)的對(duì)于工程項(xiàng)目的施工周期進(jìn)行安排，保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目能夠安全穩(wěn)定的運(yùn)行。對(duì)于工程項(xiàng)目中存在的安全隱患和不良因素應(yīng)當(dāng)及時(shí)的發(fā)現(xiàn)，以免對(duì)于工程項(xiàng)目的進(jìn)展產(chǎn)生影響。相關(guān)的財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)對(duì)于存在的問(wèn)題進(jìn)行深入的分許和研究，找出問(wèn)題存在原因，并且采取及時(shí)的解決措施。在保證工程項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量減少資金的投入，防止由于大量資金的不當(dāng)利用而帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的隱患。第二，健全房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理制度，作為掌管企業(yè)所有資金的財(cái)務(wù)部門(mén)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。因此財(cái)務(wù)部門(mén)以及財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)意識(shí)到自身的職責(zé)和重要性，對(duì)于資金的使用、籌集、分配、投資等等應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)密和精確的預(yù)測(cè)。為了保證工程項(xiàng)目能夠按照預(yù)算要求有效準(zhǔn)確的完成，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)編制與之相配套的資金使用情況表，開(kāi)檢測(cè)工程項(xiàng)目中資金的使用情況。第三，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避由于過(guò)度負(fù)債帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。雖然負(fù)債給企業(yè)帶來(lái)了更好的效益，但是也隱藏了巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要嚴(yán)格控制借貸的比例，不斷提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，使得資產(chǎn)負(fù)債率比例控制在一個(gè)適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，保證資金的有效利用，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高。

3、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)施全面預(yù)算管理

要想優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，全面預(yù)算管理是非常關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理都過(guò)于形式化和片面化，因此房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)實(shí)施全面的預(yù)算管理，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，真正的發(fā)揮預(yù)算管理的效用。首先在預(yù)算管理的編制上，預(yù)算管理的目標(biāo)一定要切合企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)，以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)作為指導(dǎo)方向，進(jìn)行預(yù)算的編制。其次，在日常的財(cái)務(wù)管理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)算管理的目標(biāo)，基于企業(yè)的總體戰(zhàn)略計(jì)劃用來(lái)規(guī)劃安排財(cái)務(wù)管理的范圍，制定企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃。再次應(yīng)當(dāng)將企業(yè)的內(nèi)部資源進(jìn)行整合、控制以及考核分配，使得內(nèi)部資源配置更加的合理、合規(guī)，保證預(yù)算管理的順利執(zhí)行。最后，為了保證預(yù)算管理的順利實(shí)施，房地企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)，建立一個(gè)從管理層到基層的互動(dòng)模式，便于企業(yè)之間信息的傳遞，保證財(cái)務(wù)信息的有效性和及時(shí)性。除此之外，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)和合作，加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)管理和預(yù)算管理的宣傳，提高全體員工的參與感和工作積極性，落實(shí)每個(gè)員工的崗位責(zé)任，將員工的參與成果和績(jī)效相掛鉤，保證預(yù)算管理全面有效的實(shí)施。

4、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的整體素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)的高低直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的成效，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)管理人員知識(shí)技能的培訓(xùn)和提高。在新形勢(shì)下，網(wǎng)絡(luò)信息化的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境中提高自己的綜合實(shí)力，就必須重視對(duì)于本企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員知識(shí)技能的培訓(xùn)。在實(shí)際操作中首先可以完善企業(yè)財(cái)務(wù)人員的招聘機(jī)制，引進(jìn)一些具有專業(yè)知識(shí)的高新人才。其次對(duì)于在崗的員工進(jìn)行定期或者不定期的專業(yè)知識(shí)和道德素質(zhì)的培訓(xùn)，使其不斷完善其專業(yè)知識(shí)體系和提高自身的道德規(guī)范。最后應(yīng)當(dāng)在企業(yè)內(nèi)部建立完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制，落實(shí)崗位責(zé)任制，提高房地產(chǎn)企業(yè)員工進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的積極性和主動(dòng)性，為企業(yè)更好地優(yōu)化運(yùn)行做貢獻(xiàn)。

5、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理

新形勢(shì)下，粗線條的成本管理已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)成本管理的需求，過(guò)往的管理模式也將因?yàn)樾碌母蛹?xì)化的成本管理模式的生成而成為過(guò)去式。房地產(chǎn)企業(yè)完善的成本管理模式應(yīng)當(dāng)基于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的成本計(jì)劃，項(xiàng)目施工開(kāi)發(fā)時(shí)動(dòng)態(tài)的成本管控，以及在項(xiàng)目竣工之后的復(fù)核和評(píng)估。在進(jìn)行招標(biāo)的時(shí)候要進(jìn)行嚴(yán)格土地增值稅的規(guī)劃、廣告宣傳的規(guī)劃、裝修成本的策劃等等項(xiàng)目，精細(xì)化和全面化的成本管理模式能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在不斷精化成本管理的過(guò)程中，完善全面預(yù)算管理以及建立成本管理的信息系統(tǒng)都是相當(dāng)關(guān)鍵的，除此之外還應(yīng)當(dāng)對(duì)成本進(jìn)行分析研究，提高財(cái)務(wù)管理人員、成本管理人員的專業(yè)知識(shí)和道德水平。

[1]百燕：探究房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制及其優(yōu)化相關(guān)問(wèn)題[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2013（17）.

[2]袁斌：新形勢(shì)下我圖房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及對(duì)策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)（上半月），2010（10）.

[3]李玲：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)及防范措施探究[J].經(jīng)濟(jì)生活文摘（上半月），2012（4）.

（責(zé)任編輯：徐悅）