陳明燕董艷雪

“兇宅”的法律與實務研究

陳明燕董艷雪

從實踐來看，兇宅糾紛應該分為兇宅買賣糾紛和因他人致使房屋成為兇宅的糾紛兩種，由于我國大陸法律對物之瑕疵的規(guī)定并不健全，所以依據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，對于兇宅糾紛應作如下處理：對于類型一的兇宅糾紛，買受人可以通過欺詐或者違約的方式尋求救濟；對于類型二的兇宅糾紛，房屋所有權人可以通過侵權或者違約的方式尋求救濟。

兇宅；物之瑕疵；欺詐；違約

這些年來，關于兇宅的法律糾紛問題越來越多，訴諸法院的也有不少。但司法實踐中對于此類案例的處理方式不盡相同，裁決結果以及裁決依據(jù)也差異較大，實踐中曾出現(xiàn)過同一案例在一審和二審中有“駁回訴訟請求”和“完全支持訴訟請求”兩種截然不同的裁決結果的現(xiàn)象。裁決的不統(tǒng)一勢必會影響公平正義，破壞司法的權威，致使裁決得不到執(zhí)行，進而阻礙整個社會司法的進步，所以確立一個相對統(tǒng)一的裁決標準勢在必行。這也是本課題的研究價值所在。

一、兇宅的定義

什么是兇宅，我國法律沒有對之做出規(guī)定，理論和實踐中對兇宅的定義有很多種說法。臺灣內政部所公布的不動產委托銷售契約書范本中對于兇宅的描述為“本建筑物（專有部分）于賣方產權持有期間是否曾發(fā)生兇殺或自殺致死之情事”。①許政賢：《兇宅、物質瑕疵與法律適用》，載《法學教室》，2014年4月。這一觀點被臺灣諸多學者所援用。

本文認為兇宅的定義應該包含以下方面：1.僅包括人為致死情形，如發(fā)生過兇殺或者自殺致死等情形，諸如煤氣中毒、一氧化碳中毒、食物中毒等意外致死情形不應納入兇宅范圍之內；2.兇殺或者自殺致死情形是發(fā)生在專有部分之內的；3.兇殺或者自殺致死情形不以在出賣人產權持有期間為限。

二、實踐中對兇宅糾紛的處理

（一）兇宅糾紛的類型

根據(jù)實踐中發(fā)生的實際案例，兇宅糾紛的類型一般包括兩種：一是兇宅買賣中的糾紛②張德金賈杰：《政府法制·半月刊》2005.7（下）。，即買賣曾發(fā)生兇殺或自殺致死的房屋而引發(fā)退房、降價糾紛；二是因他人原因致使自己房屋成為兇宅要求賠償?shù)募m紛。③陳明：《蘇甲、蘇乙與徐x福房屋租賃合同糾紛案》，載懷效鋒、吳志攀：《高級法官案例講壇》（民商法卷Ⅰ），北京大學出版社，2006年5月第l版，265-271。前者如上吊、他殺等，后者如跳樓、承租人自殺等。

（二）臺灣對兩種糾紛類型的處理

1.對類型一的處理

在臺灣，對兇宅買賣糾紛的處理是通過物之瑕疵來實現(xiàn)的。如若一房屋曾有非自然身故之事件發(fā)生，是否該屋即有民法典第三五四條之物之瑕疵，而買受人得依物之瑕疵擔保之規(guī)定請求救濟，實務和學說上都有爭論，主要有否定說和肯定說。其中肯定說占主流地位，處理方式為：先依該兇宅的客觀情況認定物有瑕疵，再根據(jù)瑕疵程度分別適用應減少價金或解除契約之法律效果。

2.對類型二的處理

自殺使他人房屋成為兇宅的糾紛要如何處理，臺灣高等法院實踐中一般認為自殺行為侵害房屋所有人之所有權，其繼承人負侵權行為損害賠償責任。④吳從周，《兇宅、物之瑕疵與侵權行為——以兩種法院判決案型之探討為中心》，載《雙評釋義》，第112頁。

（二）大陸對兩種糾紛類型的處理

1.對類型一的處理

我國大陸對類型一的兇宅買賣糾紛的處理方式呈現(xiàn)出多樣性：

（1）認為構成物的瑕疵

如葉鋒法官認為雖然《合同法》第153條規(guī)定我國物之瑕疵范圍僅限于物的質量問題，但物的交換價值亦影響物的整體性能，在法律評價要點上應屬一致的，因此對交易價值之瑕疵的救濟應與質量之瑕疵作同一處理，可類推適用質量之瑕疵的規(guī)定。買方可以請求損害賠償、解除合同或要求減少價款等。⑤葉鋒：《兇宅、物之瑕疵擔保責任和侵權責任》，載《中國房地產》，2014年第15期。

（2）認為構成欺詐

如2008年金牛法院審理的兇宅買賣糾紛案中認為：銷售房屋期間未告知房屋曾發(fā)生兇殺案構成欺詐，判決撤銷原告李某與被告劉某某簽訂的房屋買賣合同，李某將房屋退還給劉某某，劉某某與田某某退還購房款。①陸倩、楊陽：《金牛法院審結備受社會關注的“兇宅”買賣糾紛案》，http://cdfy.chinacourt.org/article/detail/2008/06/id/561913.shtml 2016.2.29 17：15訪問。

（3）認為構成侵權

如黑龍江大慶兇宅買賣糾紛案中，讓胡路區(qū)法院認為：高重在售房過程中故意隱瞞了房屋內曾發(fā)生過非正常死亡的事實，依據(jù)價值規(guī)律，該房屋雖然在實物形態(tài)上沒有受損，但依據(jù)人們的現(xiàn)實觀念，房屋會因購買者諱避而貶值，因此，高重主觀有過錯構成侵權。②張德金、賈杰：《政府法制·半月刊》2005.7（下）。

（4）認為構成違約

“兇宅”可認定為房屋的品質瑕疵，出賣人交付有瑕疵的標的物，即構成違約。如果雙方在訂立合同時約定了違約金，買房人可以請求出賣人支付約定違約金；違約金不足以彌補損失的，可以繼續(xù)要求對方承擔損害賠償責任。如果雙方未約定違約金，應根據(jù)違約程度的不同選擇相應的方式。③參見陳耀東、張瑾：《“兇宅”的法律限定及其交易糾紛的法律適用》，載《河北法學》，2007年10月

2.對類型二的處理

浙江省衢州市柯城區(qū)人民法院陳明法官認為：“兇宅”主人受有財產和精神損害，房屋的承租人、管理人應負損害賠償責任。“兇宅”租、售困難和貶值正是市場價值規(guī)律在消費文化、消費心理、消費觀念上的反映和體現(xiàn)，它是一種客觀存在。“趨吉避兇”作為社會群眾由來已久的善良無害習俗，理應得到法律的尊重，如將其視為封建迷信思想使然，從法律上予以排斥，有違情、理、法的統(tǒng)一。④陳明，《蘇甲、蘇乙與徐x福房屋租賃合同糾紛案》，載懷效鋒、吳志攀：《高級法官案例講壇》（民商法卷Ⅰ），北京大學出版社，2006年5月第l版，第267-268頁。

四、兇宅糾紛處理方式之再探討

鑒于兩岸理論和實踐上對于兇宅糾紛的處理方式各有不同，大陸地區(qū)應該如何統(tǒng)一適用法律，達到同案同判的效果呢？筆者將通過對現(xiàn)存的處理方式一一作出評價，得出本文的觀點。

（一）類型一

1.是否成立物之瑕疵

我國《合同法》第148條、第150條、第153條規(guī)定了買賣合同標的物的瑕疵擔保及責任，條文的闡述均為“不符合質量要求”，這一規(guī)定甚至可以稱之為關于“物的質量瑕疵擔保責任”的規(guī)定，而如此詮釋物的瑕疵這一概念，過于狹隘。⑤李超：《“兇宅”買賣中的瑕疵擔保責任與締約責任》，載《人民法院報？法官說法》，2013年1月24日第007版。而臺灣民法典第354條為物的瑕疵確立了三種類型：價值瑕疵、效用瑕疵、品質瑕疵。因此，在臺灣此種兇宅糾紛可以適用此條法律來達到保護買受人的目的，而大陸法律無明文規(guī)定，適用存在法律難題。

2.是否違反誠實信用原則，構成欺詐

我國《合同法》中將欺詐分為兩種，即損害國家利益的欺詐和不損害國家利益的欺詐，前者為無效行為，后者為可撤銷行為。金牛區(qū)法院以欺詐為由判決撤銷買賣合同這一判決在某些情形下可以解決問題，但細思則存在一些無法觸及的方面：

首先，出賣人有無義務告知買受人標的物為兇宅，如果沒有此義務，即使出賣人故意隱瞞，也不能歸責于他。

其次，由于欺詐要求出賣人的故意，在出賣人有義務披露房屋信息的情況下，買受人還需要舉證證明出賣人是故意隱瞞標的物為兇宅的事實，而人的主觀意識是很難證明的，有可能使之訴訟目的不能達成。

最后，欺詐要使買受人發(fā)生錯誤認識，如果買受人并沒有受到錯誤指引要如何處理呢？本文認為即使出賣人沒有告知其房屋為兇宅，但是從其價格可以反映出房屋存在某些問題，而買受人在明知的情況下依然購買，則是默認了瑕疵的存在，因此不能以此為由撤銷合同。

3.是否構成侵權

侵權可以分為多種，房屋為兇宅，雖致房屋的交易價值下降，但并未侵害房屋所有權本身，其導致的財產損失為純粹經濟上損失?！肚謾嘭熑畏ā返?條規(guī)定侵權法的保護客體為“民事權益”，似乎并不排除純粹經濟上的損失，但學說和司法實務對純粹經濟上損失的保護趨向于采嚴格標準，僅在行為人故意以悖于善良風俗之方式加以侵害才承擔侵權責任。⑥葉鋒，《兇宅、物之瑕疵擔保責任和侵權責任》，載《中國房地產》，2014年第15期。而在一般兇宅買賣糾紛中，出賣人僅隱瞞了房屋為兇宅的事實，并未以悖于善良風俗實施侵害行為，因此對于買受人以侵權為由請求損害賠償法院本不應支持的，但大慶法院卻認為構成侵權，顯然是不恰當?shù)摹?/p>

4.是否構成違約

筆者認為，對兇宅買賣糾紛可以用違約責任來救濟。根據(jù)《合同法》第107條和第60條的規(guī)定來看，出賣人應該將房屋為兇宅的信息告知買受人，這相當于是房屋買賣合同中的附隨義務，而違反附隨義務也是違反合同，同樣構成違約。

同時，通過違約方式來解決糾紛存在以下優(yōu)勢：（1）違約責任形式解決交易糾紛更利于保護當事人意思自治和交易自由。（2）方便買受人進行訴訟。在兇宅買賣交易中，房屋買賣合同本身就可以作為提起訴訟的依據(jù)，而且賣方在合同糾紛中承擔的是無過錯責任，訴訟難度降低。

（二）類型二

臺灣和大陸實務都認為在類型二的兇宅糾紛中，房屋的所有權人應該獲得損害賠償，但是這是侵權損害賠償還是違約損害賠償不能統(tǒng)一。首先，吳從周先生認為所有人不得請求繼承人賠償純粹經濟上損失。⑦吳從周，《兇宅、物之瑕疵與侵權行為——以兩種法院判決案型之探討為中心》，載《雙評釋義》，第113頁。其次，房屋所有權人請求精神損害賠償。根據(jù)《侵權責任法》第22條規(guī)定，如果房屋所有權人因居住在此兇宅內精神遭受到了嚴重損害，則可以依此請求精神損害賠償。再者，因出租房屋引發(fā)的兇宅糾紛還可以通過違約的方式予以解決?！逗贤ā返?22條、第265條分別規(guī)定了承租人、承攬人應妥善保管租賃物和加工材料的義務。由于違約責任是一種無過錯責任或者說嚴格責任，就兇宅損害賠償而言，發(fā)生房屋損害的事實，該管理人即存在違約行為，除非有法定或約定的免責事由。

五、結語

綜上所述，由于我國大陸法律沒有明確規(guī)定價值瑕疵，所以使用物之瑕疵擔保責任來解決糾紛存在一定困難。目前對于兇宅糾紛應作如下處理：

（一）對于類型一的兇宅糾紛，買受人可以選擇使用以下兩種救濟方式：一是可以以欺詐為由請求法院變更或撤銷買賣合同。二是買受人可以以違約為由請求法院變更或者解除合同。由于違約是承擔無過錯責任，買受人只需證明房屋為兇宅的事實即可。

（二）對于類型二的兇宅糾紛，房屋所有權人可以選擇使用以下兩種救濟方式：1.要求侵權人承擔侵權損害賠償責任；如果房屋所有權人要請求精神損害賠償，則還需證明健康權受到損害并達到嚴重的程度。2.以承租人、承攬人違反合同義務為由請求損害賠償、解除合同等。

陳明燕，重慶人，中國青年政治學院訴訟法研究生，研究方向：民訴；

董艷雪，貴州人，中國青年政治學院民商法研究生，研究方向：知識產權。

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1008-4428（2016）08-108-03

本篇論文為中國青年政治學院校級科研項目成果。