劉紅敏

（武漢市硚房集團(tuán)漢正物業(yè)管理有限公司，湖北武漢430030）

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淺論國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展

劉紅敏

（武漢市硚房集團(tuán)漢正物業(yè)管理有限公司，湖北武漢430030）

摘要：物業(yè)行業(yè)是微利行業(yè)，國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)，由于其管理的住宅小區(qū)老舊、落后且不具備現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展的要求，以致在物業(yè)管理行業(yè)中所處的地位岌岌可危。本文針對(duì)這種現(xiàn)狀提出了解決的對(duì)策和建議，即企業(yè)需要解決的問題，指出企業(yè)的發(fā)展方向以及企業(yè)在發(fā)展過程中需要把握好的問題。

關(guān)鍵詞：國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)；生存；創(chuàng)新；發(fā)展

一、國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀

1、國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)的前世今生

在1998年7月3日發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》之前，居民的住房大部分由單位分配，住的是公房，有的是直管公房，有的是自管公房。隨著住房制度改革的推進(jìn)，福利分房也逐漸淡出我們的視線，新的住宅小區(qū)如雨后春筍，遍布全國(guó)，商品房逐漸替代了福利房。經(jīng)過近20年的歲月風(fēng)雨，一些公房和配套設(shè)施不完備的住宅小區(qū)不斷變舊，并且數(shù)量不斷擴(kuò)大。在這個(gè)過程中，一些國(guó)有房地產(chǎn)公司下屬的房管所也更名為物業(yè)管理公司，但管理的房屋不僅有新建的商品房小區(qū)，還有原房管所管理的直管公房。

隨著房地產(chǎn)開發(fā)逐步實(shí)行小區(qū)化、智能化、大型化，物業(yè)管理行業(yè)開始逐步壯大。以高檔寫字樓、住宅區(qū)、商貿(mào)區(qū)為代表的私有、民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)也逐步成熟。然而，國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)缺乏這方面的管理經(jīng)驗(yàn)，在物業(yè)管理行業(yè)中所處的地位岌岌可危，面臨的挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻。

2、物業(yè)企業(yè)管理的住宅區(qū)的現(xiàn)狀

從房管所改名為物業(yè)管理公司，雖然名稱變了，但管理的房屋仍大部分是公房，這些房屋由于年代久，已然變成了老舊房屋，他們都存在著這樣或那樣的問題。

（1）房屋本體和基礎(chǔ)設(shè)施陳舊老化，缺乏保養(yǎng)。隨著時(shí)間的推移，這些住宅房屋都成了老舊房屋，外墻面剝落；主水管道銹蝕、破損；內(nèi)樓道沒有公共照明等。這些“先天不足”給管理單位帶來困擾。

（2）公共配套設(shè)施不健全。如消防設(shè)施不達(dá)標(biāo)，消防設(shè)備人為破壞和被盜現(xiàn)象嚴(yán)重，高層電梯“超齡”使用給居民帶來很大安全隱患。

（3）生活環(huán)境“臟亂差”現(xiàn)象嚴(yán)重。主要表現(xiàn)在各類違章搭建多，破墻開門多，陽(yáng)臺(tái)改建、擴(kuò)面現(xiàn)象多，車輛亂停亂放，隨意占用通道，造成交通擁堵。

（4）所住居民以弱勢(shì)群體居多。主要表現(xiàn)在貧困戶多、出租戶多、遺留問題多。由于種種原因，房屋出租率普遍較高，這造成居住人員的結(jié)構(gòu)復(fù)雜，帶來了很多安全隱患，也影響到管理單位費(fèi)用的收取，從而形成惡性循環(huán)。

二、國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)需要解決的問題

1、建立現(xiàn)代化企業(yè)制度，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系

伴隨著住房制度的改革，國(guó)有企業(yè)改革也相繼深入開展，一些企業(yè)的改制還沒有進(jìn)行徹底，仍存在著像“一個(gè)單位兩個(gè)名稱”，這樣“權(quán)責(zé)不分、產(chǎn)權(quán)不明”的情況。因此，一個(gè)企業(yè)只有建立現(xiàn)代化企業(yè)制度，成為一個(gè)“產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)分明”具有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的實(shí)體，才能參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中去，才不會(huì)在發(fā)展中受到桎梏。

2、解決好生存問題

物業(yè)管理作為新興服務(wù)行業(yè)，也是微利行業(yè)。物業(yè)費(fèi)不像煤氣、自來水、供電等單位有剛性的收費(fèi)措施，由于業(yè)主消費(fèi)觀念、經(jīng)濟(jì)狀況、物業(yè)服務(wù)等原因的影響，收繳存在一定的困難。如何在微利下尋求生存空間，積蓄發(fā)展后勁，是擺在每一家物業(yè)管理企業(yè)，特別是國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)面前的難題。

（1）國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)，管理的物業(yè)不僅有私產(chǎn)，還有公產(chǎn)，不僅要收取物業(yè)費(fèi)，還要收取房租費(fèi)，只有保障費(fèi)用收取到位，才能使企業(yè)生存。因此要改變現(xiàn)有物業(yè)費(fèi)、房租費(fèi)的收繳方式。針對(duì)物業(yè)管理費(fèi)可借鑒商品促銷的方式，如一年一次性交清的業(yè)主，給予減免兩個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠或者贈(zèng)送實(shí)用的物品等；針對(duì)房租收繳，可以采取公開招聘和目標(biāo)責(zé)任的形式成立清欠組，專門負(fù)責(zé)還建樓公房租金的收取。

（2）物業(yè)行業(yè)是微利行業(yè)，那么物業(yè)管理企業(yè)沒有更多的資本優(yōu)勢(shì)，收取的物業(yè)費(fèi)要取之于民，用之于民，營(yíng)利空間小。這就要求企業(yè)必須在增收節(jié)支、降耗節(jié)能上下功夫，在開源節(jié)流、減員增效上用力氣，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

3、老舊房屋及設(shè)施設(shè)備維修的資金來源

房屋老舊需要不斷投入資金，用于主水管道更換、房屋治漏、設(shè)備保養(yǎng)及消防改造等維修和維護(hù)。對(duì)于有維修資金的物業(yè)，物管企業(yè)在征得三分之二以上業(yè)主同意后，可動(dòng)用維修資金；對(duì)于無維修資金的物業(yè)，可依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》“誰(shuí)受益誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，向業(yè)主或物業(yè)使用人籌集。只有這樣，才能緩解企業(yè)所面臨的資金壓力。

三、轉(zhuǎn)變思路創(chuàng)新物業(yè)管理模式

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中唯有立足于創(chuàng)新，勇于突破“舊觀念”、“老框框”，不斷地創(chuàng)造和應(yīng)用先進(jìn)的思想、科學(xué)的方法、新穎的技術(shù)改造企業(yè)，才能在不利條件和逆境中爭(zhēng)得發(fā)展空間。

1、觀念創(chuàng)新

思想解放是社會(huì)變革的前提，觀念創(chuàng)新是一切創(chuàng)新的先導(dǎo)，是物業(yè)管理發(fā)展成熟的基礎(chǔ)。當(dāng)前國(guó)有物管企業(yè)在物業(yè)管理方式上還沒有擺脫舊的模式，要走出舊的固有模式，首先要做的就是解放思想，只有經(jīng)營(yíng)者在思想上深刻認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而不是行政行為，更不是個(gè)人行為，其活動(dòng)必須符合和滿足市場(chǎng)規(guī)律的要求，才有可能從新角度去審視它，用新觀念去理解、研究它。

2、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新

物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新的表現(xiàn)，一是將物業(yè)管理視作一種企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，在整個(gè)活動(dòng)中要努力發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)需求、新的用戶、新的機(jī)會(huì)，主動(dòng)開拓新的市場(chǎng)。在承接新的物業(yè)管理之前，企業(yè)應(yīng)把握好成本的核算和物業(yè)費(fèi)潛在收繳率的多少以及業(yè)主或物業(yè)使用人情況等方面的問題，才能決定新承接的物業(yè)是否能夠帶來效益。二是在服務(wù)內(nèi)容上，要根據(jù)業(yè)主的需求把握市場(chǎng)的規(guī)律，預(yù)見性地創(chuàng)造出新的服務(wù)項(xiàng)目引導(dǎo)業(yè)主消費(fèi)。例如代收代繳水電費(fèi)，接送業(yè)主子女上學(xué)、放學(xué)，開辦假期托管班等。

四、國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)今后發(fā)展的方向

在科學(xué)技術(shù)及社會(huì)信息化進(jìn)程日益發(fā)展的今天，人們對(duì)自己住宅的關(guān)注逐漸放在與外界溝通、信息服務(wù)、安全防范、物業(yè)管理等方面。如何通過專業(yè)化的管理，維護(hù)和發(fā)展一個(gè)受大眾和住戶歡迎的小區(qū)樓盤，是國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)今后所要走的方向。

1、智能化管理

物業(yè)智能化管理，是指在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)、自動(dòng)控制、通信等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)及物業(yè)設(shè)施、設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安防等的自動(dòng)監(jiān)控和集中管理。

科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步為物業(yè)實(shí)現(xiàn)智能化管理創(chuàng)造了條件。一是物業(yè)管理中的一些傳統(tǒng)收費(fèi)項(xiàng)目，如房租、水電、煤氣等的收費(fèi)可以使用電腦管理，這樣可以提高效率，減少收費(fèi)糾紛，而且大大方便了住戶。二是物業(yè)管理領(lǐng)域中開發(fā)的一些專項(xiàng)與特約綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)，如物業(yè)租售代理服務(wù)、代訂車、船、飛機(jī)票、其它中介咨詢服務(wù)等，可通過電腦網(wǎng)絡(luò)來實(shí)現(xiàn)。這樣不但增加了管理服務(wù)內(nèi)容，還增加了物業(yè)公司的收入來源和利潤(rùn)。當(dāng)然，目前國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)還不具備這樣管理的基本條件：一是擁有大區(qū)域物業(yè)管理；二是大片物業(yè)開發(fā)過程中的前期物業(yè)管理介入；三是專業(yè)技術(shù)人才。具備了這樣的條件后，采用智能化管理是企業(yè)需努力的方向。

2、環(huán)保綠化

在社會(huì)發(fā)展的進(jìn)程中，營(yíng)造整潔、綠色、優(yōu)美環(huán)境是物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容。實(shí)現(xiàn)綠色、節(jié)能、環(huán)保效果，不僅需要意識(shí)，更需要相應(yīng)的技術(shù)，比如垃圾分類，在下水道安裝蚊蠅閘，重視廢舊物資的回收和再利用等等“細(xì)枝末節(jié)”的工作，同時(shí)注重包裝、宣傳，包括供電、供水設(shè)施設(shè)備的合理使用，農(nóng)藥、化肥品種、數(shù)量的最佳、最少的使用等，每做到一點(diǎn)就可以幫助企業(yè)改善服務(wù)品質(zhì)。

3、以人為本，注重育才

現(xiàn)代企業(yè)與傳統(tǒng)企業(yè)最重要的區(qū)別，是從以人為成本的管理向以人為本的管理的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理投入的不是資本，而是人才及經(jīng)驗(yàn)。物管企業(yè)的實(shí)力不是資本的實(shí)力，而是人才的實(shí)力。有一支素質(zhì)同，能力強(qiáng)，作風(fēng)好，品行正的人才隊(duì)伍，是物管企業(yè)生存與發(fā)展的根本條件，也是物管企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，志在必取的信心所在。因此國(guó)有物管企業(yè)不僅要注重引才，注重用才，更應(yīng)注重育才。

五、國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)把握的幾個(gè)問題

1、物業(yè)管理應(yīng)充分調(diào)動(dòng)政府、企業(yè)、業(yè)主的積極性

外部環(huán)境的好壞是制約企業(yè)發(fā)展一個(gè)重要因素。作為國(guó)有物業(yè)企業(yè)既要向內(nèi)抓管理、提素質(zhì)、促服務(wù)，又要向外，協(xié)調(diào)好與各方面的關(guān)系，為企業(yè)發(fā)展?fàn)I造一個(gè)和諧、穩(wěn)定、健康的外部環(huán)境。一是協(xié)調(diào)好與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)代表物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的根本利益。二是協(xié)調(diào)好與社區(qū)居委會(huì)的關(guān)系。物業(yè)區(qū)域建設(shè)是社區(qū)建設(shè)的組成部分，需要社區(qū)的配合，同時(shí)也要協(xié)助社區(qū)抓好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安防范、扶貧解困、再就業(yè)和社區(qū)文化建設(shè)。只有贏得多方對(duì)物業(yè)工作的理解和支持，才能實(shí)現(xiàn)各方的共同進(jìn)步和發(fā)展。

2、物業(yè)管理創(chuàng)新應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益相統(tǒng)一

物業(yè)管理作為一種企業(yè)行為，其本身要追求利潤(rùn)最大化，但物業(yè)管理同時(shí)又是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)工作，其水平的高低、效果的好壞直接影響著廣大群眾的切身利益。如果物業(yè)管理只注重強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)，不講社會(huì)效益，那么，其市場(chǎng)將會(huì)日見枯萎；相反，如果只講社會(huì)效益，而忽視企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，那么，其活動(dòng)就難以持久地進(jìn)行下去，最終將被扼殺。所以，作為國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)在制訂有關(guān)措施時(shí)既要考慮物業(yè)管理的健康發(fā)展，又要兼顧廣大業(yè)主及物業(yè)使用人的實(shí)際承受能力，在管理創(chuàng)新方面既要重視經(jīng)濟(jì)效益也要注重社會(huì)效益。

3、物業(yè)管理創(chuàng)新要與市場(chǎng)需求相適應(yīng)

物業(yè)管理創(chuàng)新必須以市場(chǎng)為導(dǎo)向，針對(duì)物業(yè)的不同情況創(chuàng)造出符合物業(yè)管理市場(chǎng)需求的個(gè)性化的管理服務(wù)。例如制定以可持續(xù)發(fā)展為中心的戰(zhàn)略目標(biāo)、以合作來提高競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略途徑等，企業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化及時(shí)創(chuàng)造出富有個(gè)性化的服務(wù)商品，以滿足市場(chǎng)需求，才能使企業(yè)得到更好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］柯定平：城市老舊住宅小區(qū)管理研究［D］．東南大學(xué)，2011．

［2］陳偉：物業(yè)管理的本質(zhì)［M］．中國(guó)市場(chǎng)出版社，2014．

（責(zé)任編輯：劉彤）