施文

（美田利華集團(tuán)有限公司，江蘇蘇州215011）

供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革背景下地產(chǎn)企業(yè)投資形勢(shì)及策略

施文

（美田利華集團(tuán)有限公司，江蘇蘇州215011）

本文深入分析供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)帶來(lái)重大機(jī)遇與挑戰(zhàn)，認(rèn)為地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)一段時(shí)間投資應(yīng)著重推動(dòng)企業(yè)由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，同時(shí)加強(qiáng)進(jìn)行業(yè)務(wù)升級(jí)、資產(chǎn)證券化以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與地產(chǎn)行業(yè)的深度融合。

供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革；地產(chǎn)企業(yè)；投資策略

一、引言

去年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，今后一段時(shí)期要在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，并將“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的五大任務(wù)之一。地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存理念的提出，正值當(dāng)前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)由上行周期逐步進(jìn)入下行調(diào)整周期的關(guān)鍵階段，該項(xiàng)調(diào)控策略的實(shí)施不僅在宏觀上推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，亦將在微觀上對(duì)地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)一段時(shí)間的投資方向、盈利模式乃至生存策略產(chǎn)生重大影響?；谏鲜霰尘?，本文在深入分析供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)可能帶來(lái)重大機(jī)遇與挑戰(zhàn)的基礎(chǔ)上，聚焦并探索未來(lái)一段時(shí)間地產(chǎn)企業(yè)的投資策略。

二、供給側(cè)改革對(duì)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響

供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革旨在通過(guò)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使要素實(shí)現(xiàn)最優(yōu)配置，提升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和數(shù)量。就地產(chǎn)行業(yè)而言，不僅要解決當(dāng)前供給大于需求的短期問(wèn)題，更要治理加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的長(zhǎng)期問(wèn)題?？偟膩?lái)看，供給側(cè)改革給地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

1、供給側(cè)改革帶來(lái)的機(jī)遇

（1）政府相繼出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策。為深入推進(jìn)、化解房地產(chǎn)庫(kù)存，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)之后，中央及地方相繼出臺(tái)了戶籍、住房改革等一系列優(yōu)惠政策。加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。除此之外，還明確要求發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

（2）地產(chǎn)行業(yè)多元化需求進(jìn)一步激活。參照發(fā)達(dá)國(guó)家地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在地產(chǎn)行業(yè)由供給方市場(chǎng)進(jìn)入需求方市場(chǎng)階段以后，多元化需求將愈加明顯。特別是在當(dāng)前國(guó)內(nèi)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革產(chǎn)生的疊加效應(yīng)推動(dòng)下，這種多元化需求將加速釋放，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，在當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)間，隨著地產(chǎn)行業(yè)從絕對(duì)增量交易為主向增量與存量交易并重發(fā)展，對(duì)存量地產(chǎn)的再開(kāi)發(fā)或者改造升級(jí)將成為存量房時(shí)代最具價(jià)值的投資機(jī)會(huì)；其次，隨著剛需地產(chǎn)在近年來(lái)持續(xù)得到滿足而萎縮，在此基礎(chǔ)上衍生出來(lái)的教育、旅游、養(yǎng)生、綠色等地產(chǎn)項(xiàng)目及其配套需求將進(jìn)一步加大；最后，以往普遍采用的傳統(tǒng)盈利模式難以為繼，未來(lái)一段時(shí)間地產(chǎn)行業(yè)將由單純的地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，向地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、租賃、物業(yè)管理、金融投資等綜合化方向發(fā)展。

（3）資產(chǎn)重組進(jìn)一步提高行業(yè)集中度。行業(yè)集中度不斷提高是包括地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的大部分行業(yè)走向成熟的普遍規(guī)律和現(xiàn)象，這一點(diǎn)在歐美日等發(fā)達(dá)國(guó)家地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程上已經(jīng)得到印證。特別是近年來(lái)，受地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整及地價(jià)持續(xù)走高等原因影響，催化地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)重組頻現(xiàn)。最新的研究報(bào)告顯示，2015年國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)前100強(qiáng)企業(yè)的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率繼續(xù)高于全國(guó)商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率，市場(chǎng)份額創(chuàng)下歷史新高，凸顯出房地產(chǎn)行業(yè)的集中度正在快速提升。在化解房地產(chǎn)庫(kù)存理念深入實(shí)施的背景下，預(yù)計(jì)會(huì)有更多中小房企經(jīng)營(yíng)壓力上升，被迫出讓企業(yè)項(xiàng)目或變賣(mài)股權(quán)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，部分有實(shí)力的大中型地產(chǎn)企業(yè)可借此機(jī)會(huì)通過(guò)兼并重組進(jìn)一步做大做強(qiáng)，在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部形成若干個(gè)巨無(wú)霸型的房企。

2、供給側(cè)改革帶來(lái)的挑戰(zhàn)

（1）房地產(chǎn)稅等稅收制改革。在今年7月舉行的G20稅收高級(jí)別研討會(huì)上，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，受制于信息征集能力弱及利益調(diào)整阻礙，目前房地產(chǎn)稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將“義無(wú)反顧”推進(jìn)改革。該表態(tài)與十八屆三中全會(huì)中提到的“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)”相呼應(yīng)，印證了政府推進(jìn)稅制改革的決心。與國(guó)內(nèi)相比，美國(guó)、英國(guó)、加拿大、德國(guó)等百余個(gè)國(guó)家都已經(jīng)開(kāi)征房地產(chǎn)稅，稅率平均在1.5%左右，所征稅普遍作為地方政府稅源的重要組成部分，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)提供等。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅尚未完成立法工作，目前對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響還存在不確定因素。即便是自2011年就已試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海、重慶等城市，由于是在稅收制度不變前提下對(duì)居民住宅保有環(huán)節(jié)征稅，借鑒意義亦有限。

（2）傳統(tǒng)商業(yè)模式難以為繼。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的到來(lái)，作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)，以圈地賣(mài)房為代表的傳統(tǒng)商業(yè)模式愈發(fā)難以為繼。盡管對(duì)于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策放松了，但是地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)的到來(lái)意味著傳統(tǒng)商業(yè)模式導(dǎo)致的過(guò)剩型經(jīng)濟(jì)必將終結(jié)，這也是中央提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存壓力的最初出發(fā)點(diǎn)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布《中國(guó)住房報(bào)告（2015-2016）》報(bào)告指出，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房形勢(shì)超出預(yù)期，商品住房過(guò)?？値?kù)存高達(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫(kù)存去化就需23至24個(gè)月。伴隨傳統(tǒng)房地產(chǎn)模式的顛覆，地產(chǎn)行業(yè)步入“結(jié)構(gòu)性過(guò)?！睍r(shí)代，間接推動(dòng)房地產(chǎn)公司商業(yè)模式發(fā)生改變。在這方面，萬(wàn)達(dá)、碧桂園等標(biāo)桿企業(yè)已走在前列，其中碧桂園和陽(yáng)光城進(jìn)軍教育，萬(wàn)達(dá)將從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為以服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。

（3）中小企業(yè)面臨淘汰重組。近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售增速減緩，土地資金成本上升，去庫(kù)存壓力加大，房地產(chǎn)行業(yè)由黃金時(shí)代進(jìn)入到白銀時(shí)代，兼并重組被認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置的重要手段。但資產(chǎn)重組導(dǎo)致的行業(yè)集中度提高卻是把雙刃劍，隨著地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)馬太效應(yīng)不斷增強(qiáng)，中小房企市場(chǎng)占有率將持續(xù)縮水。CRIC研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2012年到2014年，TOP50房企的銷(xiāo)售金額及銷(xiāo)售面積市場(chǎng)份額持續(xù)增長(zhǎng)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。但另一方面，中小房企由于資金缺位、銷(xiāo)售回款速度降低等原因面臨淘汰重組，被迫出讓企業(yè)項(xiàng)目或變賣(mài)股權(quán)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，最終導(dǎo)致市場(chǎng)份額進(jìn)一步被擠占，生存空間進(jìn)一步被壓縮。有分析人士預(yù)測(cè)，未來(lái)三年內(nèi)將至少有30%的中小型房企被淘汰出局。

三、供給側(cè)改革背景下地產(chǎn)企業(yè)投資策略

鑒于供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革背景下地產(chǎn)行業(yè)面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間地產(chǎn)企業(yè)投資方向總的要求是提升運(yùn)作能力，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)供給效率，最大程度避免供需錯(cuò)位、脫節(jié)。

1、推動(dòng)企業(yè)由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變

地產(chǎn)企業(yè)“由重變輕”的商業(yè)模式在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)非常成熟，已經(jīng)被普遍視為地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最終歸宿。與傳統(tǒng)商業(yè)模式下地產(chǎn)企業(yè)在前期買(mǎi)地、建設(shè)上投入大量的資金相比，輕資產(chǎn)模式下多數(shù)資金將來(lái)源于房地產(chǎn)基金或其他渠道，地產(chǎn)企業(yè)主要發(fā)揮其在設(shè)計(jì)、建造、招商及管理方面的專業(yè)能力，有效避免了資金沉淀，有利于加快周轉(zhuǎn)提升凈資產(chǎn)收益率。就國(guó)內(nèi)而言，目前地產(chǎn)業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)“L”形走勢(shì)，想要更快擴(kuò)大規(guī)模，重資產(chǎn)模式已經(jīng)不再適合，行業(yè)內(nèi)部已經(jīng)開(kāi)始探索這種輕資產(chǎn)模式。對(duì)于大中型地產(chǎn)企業(yè)而言，這的確是一個(gè)快速擴(kuò)張市場(chǎng)的好方法。

2、對(duì)傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)進(jìn)行升級(jí)并多樣化

地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)模式上實(shí)現(xiàn)“由重變輕”的轉(zhuǎn)變，必須在縱橫兩個(gè)方向?qū)鹘y(tǒng)業(yè)務(wù)進(jìn)行拓展。其中，縱向上應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)進(jìn)行升級(jí)并多樣化，在這方面的投資應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)方面：積極響應(yīng)中央及地方實(shí)施棚戶區(qū)改造行動(dòng)計(jì)劃和城鎮(zhèn)舊房改造工程，協(xié)助推進(jìn)城市存量土地資源開(kāi)發(fā)升級(jí)；重視對(duì)當(dāng)前及未來(lái)地產(chǎn)產(chǎn)品需求的跟蹤、研判，重點(diǎn)加強(qiáng)教育、旅游、養(yǎng)生、綠色等新型、細(xì)分地產(chǎn)項(xiàng)目及其配套設(shè)施的供給；通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)或者與社會(huì)資本合作（PPP）模式，參與公共物業(yè)管理；與住房租賃企業(yè)合作，將已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。

3、通過(guò)資產(chǎn)證券化拓展資金的來(lái)源

與縱向?qū)鹘y(tǒng)業(yè)務(wù)進(jìn)行升級(jí)并多樣化相比，橫向推動(dòng)地產(chǎn)企業(yè)“由重變輕”的手段將主要體現(xiàn)在資產(chǎn)證券化上。目前，房地產(chǎn)眾籌、首付貸、P2P平臺(tái)等模式已經(jīng)在市場(chǎng)上廣泛推廣并取得了良好的效果，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有里程碑意義的房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）也已經(jīng)開(kāi)始試水。REITS的實(shí)施推廣，將有利于改變地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金46%來(lái)源于銀行信貸的局面，真正使地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者從少數(shù)私募投資變?yōu)槎鄶?shù)投資者，加快推進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型及行業(yè)資產(chǎn)重組。現(xiàn)階段，萬(wàn)科在前海、萬(wàn)達(dá)在上海等地已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)REITS，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多的企業(yè)加入。

4、重視利用互聯(lián)網(wǎng)思維挖掘新商機(jī)

近幾年互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的興起改變了人們的消費(fèi)方式，從而使傳統(tǒng)商業(yè)模式正在發(fā)生著一場(chǎng)革命性的顛覆，其對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響也越來(lái)越明顯，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的新趨勢(shì)以及新出路。但在當(dāng)前，地產(chǎn)企業(yè)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用多集中在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)，即以精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)為目的，通過(guò)云計(jì)算、大數(shù)據(jù)來(lái)對(duì)項(xiàng)目潛在客戶進(jìn)行挖掘。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與地產(chǎn)行業(yè)的深度融合，未來(lái)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用將逐步覆蓋前端的融資、拿地、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、建材采購(gòu)等領(lǐng)域以及中后端的生產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、社區(qū)服務(wù)等領(lǐng)域，通過(guò)打造“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”全產(chǎn)業(yè)鏈的閉環(huán)塑造新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

四、結(jié)語(yǔ)

地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存理念的提出，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)一段時(shí)間的投資方向、盈利模式乃至生存策略產(chǎn)生重大影響。本文在深入分析供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)可能帶來(lái)重大機(jī)遇與挑戰(zhàn)的基礎(chǔ)上，建議地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)一段時(shí)間投資應(yīng)著重推動(dòng)企業(yè)由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，在縱橫兩個(gè)方向上進(jìn)行業(yè)務(wù)升級(jí)和資產(chǎn)證券化。除此之外，還應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與地產(chǎn)行業(yè)的深度融合。

[1] 秦虹：新供給滿足新需求——“十三五”中國(guó)房地產(chǎn)投資展望[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2016（2）.

[2] 徐勇：化解房地產(chǎn)庫(kù)存的對(duì)策建議[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2016（6）.

[3] 周艷、施文：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅立法過(guò)渡期地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析[J].時(shí)代金融，2014（9）.

[4] 房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中度加速提升[EB/OL].www.fang. com/news/2016-03-03/19922687.htm.

[5] 2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)10大思考[EB/OL].http：//www. soupu.com/news/672105.

（責(zé)任編輯：劉冰冰）