梁惠民

(廣州珠江工程建設(shè)監(jiān)理有限公司，廣東　廣州　510655)

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我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策與其可持續(xù)發(fā)展關(guān)系分析

梁惠民

(廣州珠江工程建設(shè)監(jiān)理有限公司，廣東廣州510655)

房地產(chǎn)經(jīng)濟已成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重點，宏觀調(diào)控在新的發(fā)展時期能夠起到重要的作用。研究首先分析我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟思想，在學理分析的基礎(chǔ)上，總結(jié)宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)發(fā)展影響的利弊，就此提出房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策。

房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；可持續(xù)發(fā)展

一直以來，住房制度改革是國家進行宏觀調(diào)控的重點。中央從上世紀八十年代開始就著手對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，2003年以后我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)u漸歩入正軌。房地產(chǎn)事業(yè)飛速發(fā)展，投資過大，住房價格一路飆升、空房積壓面積嚴重等問題層出不窮，過高的房價和空房面積居高并存容易導致房價的泡沫，給房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展帶來了極為不利的影響。中央為維護百姓利益，加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，其調(diào)控方式與政策符合一般經(jīng)濟規(guī)律，為我國未來房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟思想

(一)政府與市場“兩只手”的有效結(jié)合

經(jīng)濟學理論中，關(guān)于行業(yè)治理的兩種手段與方式，就是政府與市場，關(guān)于兩者角色的爭論一直持續(xù)了幾百年，至今仍無定論。“兩只手”的理論由來已久，并且其功能各異，發(fā)揮的作用也不一樣。十八屆三中全會進一步指出要發(fā)揮市場在資源配置中的決定作用，并且有效發(fā)揮政府的服務(wù)作用。2003年以來，面對房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是以市場調(diào)控為主。政府相繼提出“國八條”，“國六條”抑制房價飛漲，2013 年的“新國五條”嚴格執(zhí)行“限貸”政策。政府可以通過個人住房商業(yè)貸款以及住房公積金貸款利率，來有效的控制住房需求，并實施貸款利率上浮政策。當然，通過提高資金成本以及強制性減少交易所得的方式也可以有效遏制購房需求，達到宏觀調(diào)控的目的。

以上簡述的方法，其效果均是十分的明顯，在對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的過程中，進行了嚴格的行政監(jiān)督管理，嚴厲打擊了某些大型城市不法房地產(chǎn)營銷行為?？梢姡?003年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)在消費行為嚴重不對稱的情況下，采取了有效的行政調(diào)控，政府在其中發(fā)揮了比較重要的角色，這是有必要也是必須的。同時，也進一步強化了政府部門對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的監(jiān)管力度。

(二)統(tǒng)一方針、差別化政策與滿足基本供給，控制剩余需求

我國是一個“東西”發(fā)展不平衡的國家，由于歷史以及國情的種種原因，我國區(qū)域發(fā)展極為不平衡，出現(xiàn)了分化現(xiàn)象。鑒于，黨中央依據(jù)客觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，審時度勢，在堅持客觀經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，充分尊重地方經(jīng)濟發(fā)展的差異，允許地方差別化的房地產(chǎn)政策。中央政府對房地產(chǎn)市場的基本方針進行了“頂層設(shè)計”，地方應(yīng)該領(lǐng)略中央精神，在充分認識自身的情況下，制定適合本地政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)市場經(jīng)濟的有差別的政策。實際上，我國三四線城市的住房購買力并不強，倘若實行一樣的政策，就會壓制這些城市居民的積極性，將對銀行和地方政府財政收入造成巨大沖擊。

滿足基本供給，控制剩余需求。抑制具有投機性質(zhì)的炒房行為是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要目的之一，鼓勵普通住房以及經(jīng)濟住房的建設(shè)，滿足絕大多數(shù)老百姓的住房需求，防止投機倒把，對投資性質(zhì)的房產(chǎn)需求進行控制。在此基礎(chǔ)上，政府減免普通商品住房的營業(yè)稅收，并且進一步提高普通住房所需的供應(yīng)要求。

(三)新常態(tài)下房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心思想

后金融危機時期，我國政府在2010年退出反危機的擴張政策。目前中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，在經(jīng)濟全新發(fā)展的階段，認清國情以及發(fā)展階段，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)要求政府轉(zhuǎn)變宏觀調(diào)控思路，在尊重市場規(guī)律的基礎(chǔ)上，調(diào)整政府與市場的關(guān)系，改變過去“錯誤”的認識，房地產(chǎn)宏規(guī)調(diào)控思路與政府宏觀調(diào)控思路一致，處理好政府與市場的關(guān)系是房地產(chǎn)業(yè)當前改革的重心。通過政府精簡政務(wù)，政府權(quán)力更多地讓位于房地產(chǎn)市場，將市場在房地產(chǎn)業(yè)資源配置中的決定性作用發(fā)揮盡致，增強經(jīng)濟發(fā)展的原動力。但是，老百姓的利益要絕對維護，政府的角色也永遠不會變，永遠是參與者和監(jiān)督人。通過深刻總結(jié)與反思，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控更需要通過各種制度和體制改革來實現(xiàn)經(jīng)濟紅利釋放，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用是新常態(tài)下房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不二法門。

二、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)發(fā)展的影響

(一)正面影響

1引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向

房地產(chǎn)是高投入、高產(chǎn)出、高風險的產(chǎn)業(yè)類型。因此，房地產(chǎn)發(fā)展的良好事關(guān)國民經(jīng)濟的根本利益。再加上我國區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展極為不平衡，而其又嚴重依賴于國家與地方政策。因此，宏觀調(diào)控政策可以從整體上指導房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。鑒于房地產(chǎn)自身的特殊性，其不僅與其他行業(yè)緊密相關(guān)，并且在投資上、稅收上和金融政策上都有相關(guān)影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的發(fā)展極為不同。宏觀調(diào)控，不僅可以有效控制投機倒把，惡性炒房，還能從根本上穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。當然，我國房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，這種調(diào)控的支配者是政府，這種行為是政府行為，要有相關(guān)的管理部門進行參與，而政府的介入，其角色的發(fā)揮往往能夠決定未來發(fā)展的方向。

2有利于合理實現(xiàn)資源分配

政府調(diào)控能夠運用政府這支“看得見的手”進行資源的再配置，況且，宏觀調(diào)控政策是解決房地產(chǎn)行業(yè)集中矛盾的主要方法。有交易的地方就會有摩擦，有摩擦的地方就會有沖突，就會有矛盾。在同等資源能量的基礎(chǔ)上，市場經(jīng)濟主導以市場發(fā)展為前提，合理分配是社會化大生產(chǎn)的原則。市場經(jīng)濟會造成過度市場競爭的現(xiàn)象。市場的缺陷此時表現(xiàn)得很突出，市場解決不了的問題可以由政府來解決，宏觀調(diào)控政策的實施能夠在資源和利益分配上起到整合的作用。實際上，宏觀調(diào)控的政策是真正促進其發(fā)展的根本動力。

(二)負面影響

1我國的住房價格居高不下

雖然宏觀調(diào)控在一定程度上解決了房地產(chǎn)的一些突出問題，但是其本質(zhì)上并沒有改變房地產(chǎn)發(fā)展的根本癥結(jié)。很明顯，2003年以來，即便政府出臺了很多關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策法規(guī)，也竭盡全力限制相關(guān)的購房需求，但是我國住房的價格還是不斷上漲。到了2006年，房地產(chǎn)開發(fā)相對來說增長了21.8%，至今沒有太明顯的下降。可見，宏觀調(diào)控依然沒有解決房價上升的問題，老百姓大多數(shù)依然買不起房或者貸款才能買得起房，并且成為“房奴”。足以說明，房地產(chǎn)的市場調(diào)控力度有待加強。

2加息對房地產(chǎn)的市場經(jīng)濟發(fā)展帶來的影響

宏觀調(diào)控政策中，一戶限購一套房，況且加上加息等政策的影響，銀行按揭貸款比例上升，在一定程度上提高了購房的門欄，同時也就抑制了投資者、購房者的購房需求，減緩了資金的回籠速度，這樣一來極大的影響了一些企業(yè)的現(xiàn)金流，致使企業(yè)運營成本的上升。實施加息政策，對于開發(fā)商來講，開發(fā)成本也會相應(yīng)增加，“羊毛出在羊身上”，從而導致購房者產(chǎn)生壓力。長久以往，購房的成交率也會降低，尤其是二三線城市的購房成交率。對于開發(fā)商來講，成交量的下降會使得開發(fā)成本增加，開發(fā)周期變長，加大房地產(chǎn)開發(fā)的風險，也影響了地方經(jīng)濟發(fā)展。

三、房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策

(一)加強保障房的建設(shè)，滿足中低層收入的群體需求

為維護弱勢群體基本住房問題，政府依然要嚴厲打擊房地產(chǎn)投機炒作，為低層收入的家庭提供住房，而不要過多關(guān)注市場房價的問題。國家應(yīng)制訂長遠計劃，緩解市場上供不應(yīng)求的局面，嚴厲打擊房地產(chǎn)投資炒作，加大力度在未來三年內(nèi)完成保障房的建立，使房價進一步回歸理性。加強對保障房的各個環(huán)節(jié)建設(shè)的監(jiān)督，這樣可以有效防止住房價格虛增的現(xiàn)象，為居民提供最基本的居住條件。建立公平合理的市場競爭機制，為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展全力打造一個開放、公平的市場環(huán)境。

(二)采用以經(jīng)濟手段為主的房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策手段主要包括經(jīng)濟手段(財稅政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策)、法律手段、計劃手段、行政手段等。經(jīng)濟手段是宏觀調(diào)控政策的主要工具，下面主要從經(jīng)濟手段闡述近年來主要的宏觀調(diào)控政策。

2005年5月11日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。其中明確規(guī)定，自6月1日起，國家對個人購買住房轉(zhuǎn)讓售房時將視具體情況征收全額或部分營業(yè)稅，從而達到抑制短期內(nèi)哄抬房價、擾亂市場正常秩序的炒房行為。2006年5月31日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)74號文件)，對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級地方稅務(wù)部門要嚴格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。當年7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(108號文)，宣布從當年8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。這些措施都加大了住房轉(zhuǎn)讓的成本，有效地抑制了二手房的炒賣。

(三)建立明確的法律規(guī)范和行為準則

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展依托于國家政策的扶植和傾斜，其市場運作方面需建立明確的法律規(guī)范和行為準則。加強政策的執(zhí)行效力要充分實現(xiàn)目標內(nèi)容的轉(zhuǎn)化，更要堅持剛?cè)岵脑瓌t。宏觀調(diào)控的干預要注意方式和手段，適時修改和調(diào)整政策的規(guī)范內(nèi)容，都要以政策評估為基準。例如，針對土地拍賣和規(guī)劃等環(huán)節(jié)公開透明，有效監(jiān)督和控制開發(fā)項目，制定相關(guān)稅收準則，制定囤房相關(guān)處罰條款，嚴謹建立房地產(chǎn)市場相關(guān)的金融監(jiān)管制度，提高市場的供給量。要對資金進行合理規(guī)劃，保護生態(tài)環(huán)境，對產(chǎn)權(quán)進行改革，改善項目開發(fā)的弊端。

四、結(jié)語

國家宏觀調(diào)控的目標應(yīng)該是：把房價增速減緩到與國民經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的水平，與人們的收入增長相匹配的程度，在個別房價奇高的大城市(比如上海、北京、深圳等)的房價增速最好能明顯地下降并穩(wěn)定下來，使市場供需總量保持基本平衡，使市場供需結(jié)構(gòu)保持基本一致，房價基本合理。我們相信隨著國家對房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策的繼續(xù)深入，房價高位與空置面積居高并存的問題將會逐步解決，以保持整個國民經(jīng)濟持續(xù)、協(xié)調(diào)、快速的健康發(fā)展。

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