曲平

（中國(guó)人民銀行威海市中心支行，山東威海264200）

房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融的影響
——以山東威海為例

曲平

（中國(guó)人民銀行威海市中心支行，山東威海264200）

經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力轉(zhuǎn)移是當(dāng)務(wù)之急：通過(guò)降低房?jī)r(jià)以釋放消費(fèi)能力，擴(kuò)大內(nèi)需成第一要?jiǎng)?wù)；增加固定資產(chǎn)投資，維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定過(guò)渡；避免政策過(guò)度刺激，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

區(qū)域經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；非理性發(fā)展

一、2002年以來(lái)威海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)：經(jīng)歷了發(fā)展和高漲階段后進(jìn)入蕭條階段

威海市自2000年結(jié)束福利分房后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢。從2002年下半年開(kāi)始，威海市房地產(chǎn)銷售面積和銷售價(jià)格分別以18.1%和32.8%的速度大幅上漲。2002～2007年，威海市房地產(chǎn)施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、銷售價(jià)格平均增速分別為21.2%、17.1%、18.1%、20.1%、18.8%，且房地產(chǎn)價(jià)格隨房地產(chǎn)供給量增加而同步增長(zhǎng)。2008年初，由于房?jī)r(jià)過(guò)高、政策緊縮、預(yù)期降價(jià)心理形成以及美國(guó)金融危機(jī)影響，威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)停滯并從二季度開(kāi)始下滑。如果把房地產(chǎn)周期分為發(fā)展、繁榮、蕭條三個(gè)階段，2002～2007年，威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了發(fā)展、繁榮兩個(gè)階段，于2007年底達(dá)到波峰后，2008年一季度出現(xiàn)拐點(diǎn)至今，進(jìn)入蕭條階段。

二、威海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行質(zhì)量判斷：振幅過(guò)大且超過(guò)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的承載能力

房地產(chǎn)市場(chǎng)作為微觀市場(chǎng)，其發(fā)展程度應(yīng)該與區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，如果發(fā)展速度遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增速，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展就會(huì)超出區(qū)域經(jīng)濟(jì)的承載能力，容易造成泡沫。近年來(lái)，威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆發(fā)展雖然為地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了強(qiáng)大的推動(dòng)力，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相比，存在明顯的過(guò)熱和過(guò)快問(wèn)題，具體表現(xiàn)為：消費(fèi)需求與投資需求并存；房?jī)r(jià)增幅遠(yuǎn)高于收入增幅且房?jī)r(jià)收入比過(guò)高；整體房地產(chǎn)發(fā)展速度脫離正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。

三、市場(chǎng)參與主體的強(qiáng)力博弈：房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲發(fā)展的主推動(dòng)力

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的博弈行為及對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響

1.在資金籌措上的博弈行為。從2004年開(kāi)始，針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)快、開(kāi)發(fā)商投資欲望強(qiáng)烈的狀況，國(guó)家出臺(tái)一系列信貸政策來(lái)抑制房地產(chǎn)投資沖動(dòng)，其中2006年4月至2007年12月期間，央行8次上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，直接加大了開(kāi)發(fā)商負(fù)債開(kāi)發(fā)成本。在這種背景下，開(kāi)發(fā)商在“停止負(fù)債開(kāi)發(fā)”與“繼續(xù)負(fù)債開(kāi)發(fā)”的搏弈策略選擇上仍然選擇后者，并不斷通過(guò)正常申請(qǐng)或?qū)ぷ夥绞将@得銀行信貸支持，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行負(fù)債規(guī)模迅速擴(kuò)大。2002～2015年，威海市房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)全部貸款比重由11.23%提高到23.23%，提高了12個(gè)百分點(diǎn)。

2.在土地開(kāi)發(fā)、建房規(guī)劃安排上的博弈行為。威海市自2002年實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓以來(lái)，土地的價(jià)格一路上漲。開(kāi)發(fā)商在獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)的博弈和策略選擇中，仍以獲取土地為最終選擇。在建房規(guī)劃安排上，國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)新建住房中，90平米以下戶型應(yīng)占70%以上。實(shí)際住房銷售中，大面積戶型銷售情況要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于小面積戶型，誘使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反政策規(guī)定大面積開(kāi)發(fā)大面積戶型房產(chǎn)。2015年威海市住宅施工90平米以下住房面積占當(dāng)年住宅施工總面積的46.4%。在利益機(jī)制驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)不惜選擇突破政策限制的博弈策略。

3.住房定價(jià)策略上博弈行為。實(shí)際操作上，房地產(chǎn)企業(yè)不惜代價(jià)人為制造市場(chǎng)需求旺盛的假象，加大消費(fèi)者和投資者購(gòu)房欲望，甚至將健康的房地產(chǎn)推向泡沫，誘導(dǎo)消費(fèi)者透支購(gòu)房、投資者投機(jī)囤房，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)扶搖直上。另外，隨著利率升高、土地、人力資源和其它原材料價(jià)格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)便以此為借口，加大房?jī)r(jià)提升幅度。

（二）金融機(jī)構(gòu)的博弈行為及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，資金對(duì)市場(chǎng)資源配置作用非常重要。福利分房結(jié)束后，為保障市場(chǎng)住房供給，同時(shí)為滿足居民住房消費(fèi)需求，國(guó)家鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展住房信貸業(yè)務(wù)。住房信貸業(yè)務(wù)開(kāi)展對(duì)威海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到明顯的催化作用，2002～2015年威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展期也正是金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)大規(guī)模開(kāi)展期。一方面，金融機(jī)構(gòu)的住房開(kāi)發(fā)貸款為房地產(chǎn)企業(yè)提供大量的開(kāi)發(fā)資金，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)為市場(chǎng)提供更多的住房產(chǎn)品；另一方面，金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人住房信貸和公積金貸款使大量的潛在消費(fèi)需求轉(zhuǎn)化為有效需求，同時(shí)也為投資者提供充足的資本，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量。因此，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需均起到至關(guān)重要的推動(dòng)作用，從而推動(dòng)和加速了威海房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆發(fā)展。期間，國(guó)家雖然多次出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人住房貸款抑制性信貸政策，但金融機(jī)構(gòu)在“自身利益”和“社會(huì)效益”博弈策略中，往往選擇前者。雖然房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲潛伏著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但由于房地產(chǎn)金融利潤(rùn)空間較大、抵押充分，仍然向房地產(chǎn)企業(yè)投入大量貸款以分享利潤(rùn)，導(dǎo)致威海市近年來(lái)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，為目前火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)推波助瀾。

（三）地方政府的博弈行為及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

僅從區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度看，地方政府無(wú)疑是房地產(chǎn)發(fā)展的保護(hù)者和支持者。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，地方政府通過(guò)“招拍掛”方式獲得大量土地轉(zhuǎn)讓收入。地方政府可以從開(kāi)發(fā)商獲得營(yíng)業(yè)稅（按營(yíng)業(yè)額的5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（按應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅額的7%）、教育費(fèi)附加（按應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅額的3%）、所得稅（按應(yīng)納所得稅的33%）、土地增值稅（按增值額的超率累進(jìn)稅率），還可以從購(gòu)買(mǎi)者獲得契稅（按營(yíng)業(yè)額的3～5%）收入，而且，房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資的一部分對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用也十分明顯。盡管2002～2015年間，國(guó)家出臺(tái)許多有關(guān)土地、稅收等抑制房地產(chǎn)過(guò)快發(fā)展政策，但實(shí)際效果并不明顯。地方政府為自身利益的博弈中，主要采取如下策略：一是加快城市化進(jìn)程，通過(guò)加快城市化進(jìn)程，不斷擴(kuò)大開(kāi)發(fā)用地獲得土地轉(zhuǎn)讓收入；二是通過(guò)土地壟斷和“招拍掛”方式提升土地價(jià)格，以獲取更大土地收益；三是出臺(tái)政策或措施吸引住房消費(fèi)和投資。近幾年，威海市在生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境方面不斷加大投入和宣傳，先后獲得“國(guó)家衛(wèi)生城市”、聯(lián)合國(guó)“人居獎(jiǎng)”等多項(xiàng)獎(jiǎng)項(xiàng)，威海市成為公認(rèn)的“最適合人類居住的城市”，并吸引大量外地居民到威海購(gòu)房，特別是威海市臨海小區(qū)大部分被北京、上海等地居民購(gòu)買(mǎi)。地方政府的博弈行為使住房生產(chǎn)成本和住房有效需求增長(zhǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)提升。

事實(shí)上，2002年以來(lái)上述幾種博弈力量共同作用于威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)，但相對(duì)而言，2002年至2015年間，房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、地方政府等博弈力量占市場(chǎng)主導(dǎo)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)推向高潮。2008年上半年，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度不斷加大，政策力量明顯超過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和地方政府的博弈力量，使得房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭受到抑制并出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，消費(fèi)者和投資者對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期由看漲變?yōu)榭吹?，威海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入下行通道。

四、房地產(chǎn)走勢(shì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響：區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量下降

（一）房地產(chǎn)自身發(fā)展的可持續(xù)性變差，并波及整體經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)發(fā)展與住房需求密切相關(guān)，如果住房需求下降甚至消失，房地產(chǎn)自身發(fā)展就會(huì)不可持續(xù)。從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，隨著人們社會(huì)觀念的轉(zhuǎn)變以及城市人口老齡化問(wèn)題越來(lái)越突出，人口絕對(duì)增長(zhǎng)動(dòng)力將會(huì)逐步減弱，必然導(dǎo)致住房消費(fèi)需求下降。一旦消費(fèi)住房需求下降，投資房需求也會(huì)隨之降低甚至消失，最終可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性變差。目前，威海市的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有所降溫，但嚴(yán)重背離市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)價(jià)格并未降下來(lái)，而且隨著目前國(guó)家采取擴(kuò)大內(nèi)需政策的刺激可能再度升溫，進(jìn)而重新引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮，由此帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)過(guò)度發(fā)展，積聚的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的傳染風(fēng)險(xiǎn)日益凸現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展擠壓消費(fèi)需求，經(jīng)濟(jì)發(fā)展主拉動(dòng)力被削弱

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)雖然由投資、消費(fèi)和出口三駕馬車(chē)共同拉動(dòng)，但消費(fèi)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的根本動(dòng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度發(fā)展不僅加大固定資產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)度，也因居民大量透支消費(fèi)而擠壓其它消費(fèi)，削弱經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本動(dòng)力。以威海為例，2005～2015年，威海市商品房銷售中銀行按揭貸款占比高達(dá)84.8%，84%的居民購(gòu)房要通過(guò)貸款實(shí)現(xiàn)，而16%的自籌資金購(gòu)房也消耗掉了居民幾代人的積蓄，使居民的日常消費(fèi)受到嚴(yán)重?cái)D壓。

（三）金融風(fēng)險(xiǎn)加大，美國(guó)次貸危機(jī)教訓(xùn)深刻

應(yīng)該說(shuō)，美國(guó)次貸危機(jī)是典型的房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展的結(jié)果。我國(guó)目前房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)雖然在廣度和深度上不及美國(guó)，但這種相對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)過(guò)度發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該引起我們足夠的警示。雖然目前威海市大部分房地產(chǎn)個(gè)人住房貸款都進(jìn)行了抵押和擔(dān)保，但一旦大面積出現(xiàn)不良，個(gè)人住房貸款將會(huì)轉(zhuǎn)變成抵貸資產(chǎn)，使銀行資產(chǎn)沉淀而失去周轉(zhuǎn)能力和盈利能力，而抵貸資產(chǎn)的變現(xiàn)不但需要大量的稅費(fèi)成本，而且縮水率很高，目前威海市個(gè)人住房貸款中不良率雖然較低，但呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。

五、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)及措施：理性回調(diào)的可能性大，經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力轉(zhuǎn)移成為當(dāng)務(wù)之急

（一）通過(guò)降低房?jī)r(jià)以釋放消費(fèi)能力，擴(kuò)大內(nèi)需成第一要?jiǎng)?wù)

目前，降價(jià)不會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商造成實(shí)質(zhì)性影響，反而可以增加居民對(duì)房地產(chǎn)有效需求，并且可以解凍房地產(chǎn)企業(yè)的固化資金，緩解流動(dòng)資金緊張局面。同時(shí)，降價(jià)可以減少居民住房消費(fèi)的實(shí)際支出，或者減少居民住房債務(wù)，從而增加居民對(duì)其它消費(fèi)品的消費(fèi)，邊際消費(fèi)傾向也會(huì)隨之增加。

（二）增加固定資產(chǎn)投資，維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定過(guò)渡

房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資，雖然對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起重要作用，但房地產(chǎn)只是固定資產(chǎn)投資的一部分，房地產(chǎn)投資下滑完全可以通過(guò)增加其它固定資產(chǎn)投資予以彌補(bǔ)，如增加共公固定資產(chǎn)的支出，鼓勵(lì)企業(yè)加大設(shè)備投資等，維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定過(guò)渡。

（三）避免政策過(guò)度刺激，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)政策，特別信貸政策中個(gè)人貸款和公積金貸款發(fā)放進(jìn)度和條件以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)考慮居民實(shí)際住房需求和潛在住房需求，避免潛在需求向有效需求的過(guò)度轉(zhuǎn)化，并通過(guò)資金配置的強(qiáng)力作用調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)供給量，不僅可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛擬價(jià)格，而且可以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的可持續(xù)性。

［責(zé)任編輯：文 筠］

F830.9

A

1005-913X（2016）11-0063-02

2016-08-30

曲 平(1971-)，女，山東威海人，經(jīng)濟(jì)師，研究方向：金融學(xué)。