黃志凌

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深刻理解中國(guó)房地產(chǎn)問題的實(shí)質(zhì)

黃志凌

摘要：由于房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，大型房地產(chǎn)市場(chǎng)不易發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，并未發(fā)生真正意義上的系統(tǒng)性崩盤，“次貸危機(jī)”不是房地產(chǎn)市場(chǎng)自身邏輯發(fā)生變化，而是美國(guó)獨(dú)特的財(cái)政、金融政策及獨(dú)特的金融體系使然。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生全國(guó)性崩盤的風(fēng)險(xiǎn)概率很低，但發(fā)生局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，需要重點(diǎn)警惕房地產(chǎn)功能失調(diào)風(fēng)險(xiǎn)、“土地財(cái)政”內(nèi)生性引致房地產(chǎn)市場(chǎng)次生風(fēng)險(xiǎn)、過度杠桿化引致的風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展既要“正本清源”又要“清熱解毒”，尤其是建立長(zhǎng)效機(jī)制，確保房地產(chǎn)居住的核心功能，同時(shí)按需求抓緊構(gòu)筑多層次住房保障體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

2014年上半年，中國(guó)70個(gè)大中城市商品房的銷售面積下降6%，銷售額下降6.7%，特別是一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下降突出，一些地方政府救市的新聞充斥各類媒體，以至于一些專家判斷，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行與房地產(chǎn)價(jià)格下跌疊加，市場(chǎng)可能要崩潰。2015年下半年以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)危機(jī)問題再次成為熱點(diǎn)話題，各種觀點(diǎn)和政策主張很多，但分歧很大。本文針對(duì)上述問題展開討論。

一、大型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)不易發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不能就事論事，更不能簡(jiǎn)單套用其他市場(chǎng)分析方法，而應(yīng)該深刻理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)特性，把握其特有的規(guī)律。

(一)房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性決定了大型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)不易發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

所謂房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性是指由于土地的不可移動(dòng)造成了每個(gè)房地產(chǎn)商品具有唯一性、不可復(fù)制性。實(shí)際生活中，除了土地這一基本決定因素外，社會(huì)、文化等多個(gè)層面的因素進(jìn)一步固化了房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性。例如，房屋所處不同區(qū)位的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件的差異以及建筑功能與風(fēng)格、朝向、層次、規(guī)格、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬(wàn)別，更強(qiáng)化了房地產(chǎn)的異質(zhì)性，我們甚至可以說(shuō)，房地產(chǎn)商品可以認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上接近于完全差別化的產(chǎn)品。

房地產(chǎn)與小麥和大豆等農(nóng)產(chǎn)品、石油或礦產(chǎn)等大宗商品具有明顯的區(qū)別。對(duì)于大宗商品來(lái)說(shuō)，同一類商品的個(gè)體之間基本上是同質(zhì)的，因而在市場(chǎng)完全開放的條件下商品價(jià)格具有同一性，各個(gè)區(qū)域之間的價(jià)格差異主要體現(xiàn)為運(yùn)輸成本差異。同時(shí)，由于這種近似同質(zhì)的商品可以在全國(guó)市場(chǎng)、甚至全球市場(chǎng)批量流動(dòng)，一旦發(fā)生足以影響供給和需求的重大事件，價(jià)格波動(dòng)就會(huì)迅速傳導(dǎo)到全國(guó)市場(chǎng)乃至全球市場(chǎng)，形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，幾乎沒有任何兩宗物業(yè)是完全相同的，一棟樓里不同戶型的價(jià)格也有差異，不同樓盤的價(jià)格差異更大，不同城市或者區(qū)域的價(jià)格差異性會(huì)更加顯著。因此，一個(gè)物業(yè)的價(jià)格變化，并不必然會(huì)引起其他物業(yè)價(jià)格等比例變化，尤其是不同區(qū)位、不同功能的房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)性更低。

也就是說(shuō)，對(duì)于一個(gè)大型經(jīng)濟(jì)體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性差異會(huì)非常明顯，盡管各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)都受到宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，但是相互之間的聯(lián)動(dòng)性是非常有限的；房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性造成了不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)天然是分割的，甚至可以近似看作為不同的商品。誠(chéng)然，對(duì)于小型經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)的區(qū)域性特點(diǎn)不明顯、甚至只有一個(gè)區(qū)域(如香港等城市經(jīng)濟(jì)體)，往往出現(xiàn)同一時(shí)間點(diǎn)上的房地產(chǎn)崩盤，進(jìn)而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。但是如果深入觀察房地產(chǎn)商品特殊的價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制，并從大型經(jīng)濟(jì)體的角度來(lái)分析，各個(gè)區(qū)域間的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)格意義上的多米諾效應(yīng)，更不會(huì)出現(xiàn)短時(shí)期發(fā)生全面或集中崩盤的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

(二)大型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)并未發(fā)生真正意義上的系統(tǒng)性崩盤

一般認(rèn)為，所謂樓市崩盤，是指房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在經(jīng)過一段時(shí)間的持續(xù)上漲后，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)超過30%以上的急劇下跌現(xiàn)象?！氨辣P”的概念源于股市，華爾街通常將股市崩盤定義為單日或數(shù)日累計(jì)跌幅超過20%。從世界歷史看，目前為止，還沒有大型經(jīng)濟(jì)體短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)全局性的房地產(chǎn)崩盤的先例。盡管美國(guó)、日本等大型經(jīng)濟(jì)體在歷史上都曾經(jīng)出現(xiàn)過房地產(chǎn)危機(jī)，但這些危機(jī)主要是局部的、區(qū)域性的，并沒有直接引起全國(guó)性的房地產(chǎn)崩盤。例如，美國(guó)歷史上著名的1926年佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)危機(jī)，雖然危機(jī)造成了佛羅里達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)蕭條，但是并未引發(fā)美國(guó)全國(guó)性的房地產(chǎn)崩潰。再如，美國(guó)的“次貸危機(jī)”，這場(chǎng)源于房地產(chǎn)泡沫破滅的危機(jī)，從表面看似乎是席卷了美國(guó)全國(guó)、甚至全球，但是我們看一下美國(guó)這段期間的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，美國(guó)住房?jī)r(jià)格指數(shù)(HPI)從2007年初的最高點(diǎn)192下降到2011年二季度最低點(diǎn)157，跌幅僅為18%左右，并未達(dá)到下跌30%的崩盤標(biāo)準(zhǔn)(僅有少部分地區(qū)跌幅超過30%)。之所以人們感覺這場(chǎng)危機(jī)影響如此之大，主要是由于美國(guó)獨(dú)特的財(cái)稅、貨幣政策和金融系統(tǒng)問題導(dǎo)致的全國(guó)性金融危機(jī)，而非房地產(chǎn)價(jià)格猛烈下跌導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)崩潰。

但是對(duì)于一些小型經(jīng)濟(jì)體或地區(qū)，房地產(chǎn)泡沫破滅往往帶來(lái)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，例如20世紀(jì)80年代中期，泰國(guó)、馬來(lái)西亞、印度尼西亞等東南亞國(guó)家出臺(tái)了一系列刺激性政策，把房地產(chǎn)作為優(yōu)先投資的領(lǐng)域，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度繁榮，最終形成了房地產(chǎn)泡沫，在危機(jī)爆發(fā)后，隨即演變?yōu)槿珖?guó)性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。再如，上世紀(jì)90年代香港地區(qū)房地產(chǎn)泡沫破滅后，房?jī)r(jià)從1999年最高峰開始持續(xù)下跌，六年跌幅累計(jì)達(dá)65%，導(dǎo)致香港經(jīng)濟(jì)陷入蕭條。

(三)美國(guó)“次貸危機(jī)”也不是一個(gè)例外

既然大型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)危機(jī)很難引起全國(guó)性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，那么為什么“次貸危機(jī)”后，出現(xiàn)了美國(guó)全國(guó)性的金融危機(jī)、甚至席卷了全球？這是“大型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)不易發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”這一基本結(jié)論的例外案例嗎？實(shí)際上，我們深入分析一下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，“次貸危機(jī)”是美國(guó)獨(dú)特的財(cái)政、金融政策以及獨(dú)特的金融體系使然，而不是房地產(chǎn)市場(chǎng)自身風(fēng)險(xiǎn)邏輯發(fā)生了變化。

從財(cái)政政策看，新世紀(jì)之初網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅后，美國(guó)政府為了刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，財(cái)政政策采取購(gòu)房貸款利息允許個(gè)稅前扣除等鼓勵(lì)性措施，提振居民消費(fèi)。這項(xiàng)財(cái)政性刺激措施，客觀上鼓勵(lì)了房產(chǎn)投資需求，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

從貨幣政策看，利率前降后升的反轉(zhuǎn)走勢(shì)埋下了房地產(chǎn)泡沫形成和破滅的種子。2000年7月至2004年6月，為應(yīng)對(duì)信息技術(shù)(IT)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)疲弱，美聯(lián)儲(chǔ)將利率從6.5%左右經(jīng)過十多次下調(diào)降到1.0%。但是2004年6月至2006年7月，美聯(lián)儲(chǔ)又通過20多次升息把利率提升到5.25%，成為刺破房地產(chǎn)泡沫的重要導(dǎo)因。實(shí)際上，2000年至2004年，貨幣政策過于寬松導(dǎo)致嚴(yán)重負(fù)利率時(shí)，融資成本下降和流動(dòng)性過剩刺激房屋需求增長(zhǎng)。受到短期供給缺乏彈性因素制約，房屋市場(chǎng)供求關(guān)系失衡推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)飆升影響了人們的預(yù)期，激發(fā)了人們投資房地產(chǎn)博取資產(chǎn)升值利益的投機(jī)需求，進(jìn)一步推動(dòng)需求上升和新一輪價(jià)格上漲，從而不斷吹大了房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)然，銀行放松風(fēng)險(xiǎn)底線為房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅起到了“煽風(fēng)點(diǎn)火”的作用。美聯(lián)儲(chǔ)的低利率引起房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，為了充分享有房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的高收益，銀行有內(nèi)在動(dòng)力向信用評(píng)級(jí)較低和收入不高的借款人提供信貸支持，而極低的信貸成本和持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)讓不具備還款能力的借款人也產(chǎn)生了內(nèi)在的投機(jī)需求，因此，次貸市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。然而，美聯(lián)儲(chǔ)加息導(dǎo)致借貸成本急劇上升、房?jī)r(jià)卻開始下滑，雙重壓力導(dǎo)致還款能力不足的借款人出現(xiàn)大規(guī)模違約，引發(fā)“次貸危機(jī)”。

從金融體系看，美國(guó)發(fā)達(dá)但風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、管控缺位的衍生品市場(chǎng)是房地產(chǎn)泡沫形成和破滅的“鼓風(fēng)機(jī)”。銀行通過資產(chǎn)支持證券(ABS)、抵押擔(dān)保債券(CDO)等資產(chǎn)證券化工具將“次貸”重新包裝、在金融市場(chǎng)上出售，這樣銀行不僅能夠快速回籠資金、獲取收益、減少資本占用，而且不用承擔(dān)“次貸”的違約風(fēng)險(xiǎn)。而本應(yīng)該對(duì)衍生品風(fēng)險(xiǎn)狀況做出客觀評(píng)估的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，出于利益考量，對(duì)次貸衍生品風(fēng)險(xiǎn)狀況“睜一只眼、閉一只眼”，給予了高評(píng)級(jí)。于是我們驚奇地發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過這樣一個(gè)發(fā)達(dá)但風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、管控缺位的衍生品市場(chǎng)的包裝，“次貸”這個(gè)“矮窮丑”搖身一變成了“高富帥”。這無(wú)疑激發(fā)了購(gòu)買者對(duì)次貸衍生品的青睞，房利美、房地美等機(jī)構(gòu)大量買進(jìn)次貸衍生品等有毒資產(chǎn)，甚至連銀行、保險(xiǎn)公司也購(gòu)買了不少的次貸衍生品。

因此，“次貸”的資產(chǎn)證券化并沒有像人們?cè)O(shè)計(jì)時(shí)所希望的那樣分散風(fēng)險(xiǎn)，反而是將風(fēng)險(xiǎn)重新集中到金融市場(chǎng)，并且通過衍生品的放大作用，將風(fēng)險(xiǎn)放大了若干倍。這種惡性循環(huán)使得金融體系的風(fēng)險(xiǎn)不斷放大、不斷衍生，從而造成了如此大面積的金融危機(jī)。

由此可見，不恰當(dāng)?shù)呢?cái)政、金融政策使得房地產(chǎn)市場(chǎng)背離正常軌道，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性的波動(dòng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了這一觀點(diǎn)，從1963年至今，美國(guó)共有四次大的房地產(chǎn)危機(jī)，每一次的市場(chǎng)調(diào)整期都與美國(guó)經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，大約相隔12年左右會(huì)有一次大的市場(chǎng)調(diào)整期，時(shí)間持續(xù)大約三年，調(diào)整期間美國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)有較大的波動(dòng)、下滑。

(四)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)嗎

對(duì)于中國(guó)而言，無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)規(guī)模上，還是國(guó)土面積上，都是一個(gè)大型經(jīng)濟(jì)體，并且由于歷史上行政計(jì)劃的延續(xù)，事實(shí)上中國(guó)不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，因而各個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)在上漲一段時(shí)間后，往往會(huì)呈現(xiàn)區(qū)域分化的特點(diǎn)，因此中國(guó)出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)崩盤的概率非常之小。

除此之外，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性使其出現(xiàn)系統(tǒng)性“崩盤”的可能性很小。一是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有著較強(qiáng)的剛性需求，難以出現(xiàn)全國(guó)性房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌。中國(guó)目前具有穩(wěn)定而高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、較低的通脹和及時(shí)的政策調(diào)控，居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，自主性需求和改善性需求還較為旺盛。并且，中國(guó)城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進(jìn)，城鎮(zhèn)化引致的住房需求也將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。二是個(gè)人購(gòu)房貸款占比大、質(zhì)量高，不會(huì)爆發(fā)“次貸式”的危機(jī)。目前中國(guó)個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款的2/3，因此個(gè)貸資產(chǎn)質(zhì)量直接決定了房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款質(zhì)量和金融風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，中國(guó)個(gè)貸資產(chǎn)質(zhì)量很高，不良率不到1%。高質(zhì)量并不是偶然的，而是有著深層次的原因。一方面，中國(guó)的個(gè)人按揭貸款市場(chǎng)特點(diǎn)與美國(guó)有著明顯的區(qū)別，“次貸式”危機(jī)的根源在于美國(guó)的銀行為了增加收益，拓展了一些低信用評(píng)級(jí)、還款能力不足的借款客戶，而在中國(guó)，貸款屬于稀缺資源，大量的高質(zhì)量個(gè)貸客戶可供銀行選擇，這就從根本上保證了中國(guó)按揭貸款質(zhì)量，不會(huì)爆發(fā)“次貸式”的危機(jī)。另一方面，2010年以來(lái)，中國(guó)住房貸款政策側(cè)重于支持首套住房，滿足自住需求，并大幅度提升投資型房地產(chǎn)客戶的成本，擠壓投資需求。首付比例較高、舉債杠桿率、傳統(tǒng)守信觀念、國(guó)民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)等因素促成了個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)較小，這一點(diǎn)從前期溫州等房?jī)r(jià)下降較多區(qū)域的個(gè)人住房貸款違約仍然較少的情況中可以得到直接印證。三是中國(guó)財(cái)稅和貨幣政策較為穩(wěn)健，不存在“次貸式”的不當(dāng)政策誘因和金融體系缺陷。從過去十余年的中國(guó)貨幣政策與房貸政策看，并未出現(xiàn)如2001年—2005年的美國(guó)過度寬松貨幣政策和房貸政策，總體上仍屬于謹(jǐn)慎狀態(tài)。從貨幣政策看，除了2008年四季度至2010年上半年出現(xiàn)明顯的寬松政策外，其他時(shí)間以穩(wěn)健為主，尤其是利率水平較為穩(wěn)定；從房貸政策看，中國(guó)對(duì)個(gè)人住房貸款首付比例一直實(shí)行較為嚴(yán)格的管制；從金融體系看，目前中國(guó)商業(yè)銀行尚未大面積創(chuàng)新個(gè)人房貸金融衍生品，風(fēng)險(xiǎn)集中和風(fēng)險(xiǎn)杠桿比例較小。因此，中國(guó)目前不具備爆發(fā)“次貸式”危機(jī)的基本條件。四是大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占比大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。2013年底，中國(guó)上市的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率已降至50%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于金融危機(jī)期間90%的水平。過去幾年，前十大房企的市場(chǎng)份額上升了三個(gè)百分點(diǎn)到13.3%，前50大房企的市場(chǎng)份額則上升了五個(gè)百分點(diǎn)至25.4%，行業(yè)集中度提高帶來(lái)更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。大型房地產(chǎn)企業(yè)不僅自身資金實(shí)力強(qiáng)，而且其開發(fā)的項(xiàng)目所在區(qū)域地理位置較為核心，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從國(guó)外房地產(chǎn)危機(jī)看，各核心區(qū)域、資源稀缺地域的房地產(chǎn)項(xiàng)目較為抗跌，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)然，我們不排除局部地區(qū)的小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爆發(fā)個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)的可能性，但從目前看，多數(shù)爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是源于民間借貸、高風(fēng)險(xiǎn)投資、不規(guī)范、高杠桿等問題，而真正由于房地產(chǎn)價(jià)格下跌、銷售困難爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)是非常少的個(gè)案。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要警惕三大風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生全國(guó)性崩盤的風(fēng)險(xiǎn)概率很低，但20多年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過程中積累的問題始終未得到有效解決，因而發(fā)生局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的風(fēng)險(xiǎn)還是極有可能的。具體而言，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)要重點(diǎn)警惕三大風(fēng)險(xiǎn)。

(一)警惕房地產(chǎn)功能失調(diào)風(fēng)險(xiǎn)

作為一種商品，房地產(chǎn)的核心功能是居住，但是房地產(chǎn)商品的特殊之處在于其與土地的不可分割性，而土地的稀缺性賦予了房地產(chǎn)保值增值的派生屬性，由此衍生出了房地產(chǎn)的投資功能。因而，房地產(chǎn)具有消費(fèi)和投資的雙重功能，這兩種屬性和功能是統(tǒng)一的、不可分割的。其中，居住功能是房地產(chǎn)的核心功能，投資功能是派生功能，因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)的目的是用于出租或者出售，總之最終都將用于居住，如果沒有了居住屬性，投資屬性也將隨之消失。

從理論上講，任何地方的房地產(chǎn)都具備居住和投資這兩種屬性，但是房地產(chǎn)的異質(zhì)性決定了不同區(qū)域的房地產(chǎn)的兩種屬性具有不同的表現(xiàn)。而且，即使處于同一區(qū)域、同一時(shí)期，不同樓盤的居住和投資兩種屬性也會(huì)因房屋具體所處的地段、環(huán)境等因素而不盡相同。對(duì)于土地資源更為稀缺的大城市、超大城市，房地產(chǎn)的投資功能要明顯高于一般城市或者農(nóng)村，投資功能也更容易被發(fā)現(xiàn)和挖掘，當(dāng)然也更容易被過度放大。

這里，尤其值得我們關(guān)注的是，如果一個(gè)較大區(qū)域房地產(chǎn)商品的居住功能和投資功能發(fā)生次序逆轉(zhuǎn)，必將產(chǎn)生較大泡沫并引發(fā)區(qū)域性市場(chǎng)危機(jī)。實(shí)際上，多個(gè)國(guó)家的真實(shí)案例已經(jīng)不止一次地驗(yàn)證了這一結(jié)論。歷史上，日本和中國(guó)香港都曾經(jīng)一度錯(cuò)誤地推行重投資輕居住的發(fā)展模式。這種發(fā)展模式基本上是將房地產(chǎn)作為一種金融資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行投資，而且是政府出臺(tái)相應(yīng)的政策支持民眾開展這種投資。于是，大量的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房?jī)r(jià)長(zhǎng)期持續(xù)走高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了居民實(shí)際收入增長(zhǎng)速度，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了房屋實(shí)際居住功能可提供的使用價(jià)值，這時(shí)就形成了投機(jī)炒作。在沒有實(shí)際價(jià)值支撐的情形下，無(wú)論是股票還是房地產(chǎn)都難以避免最終的價(jià)值回歸過程。這種畸形的功能紊亂導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格暴漲暴跌，并且嚴(yán)重影響了居民的居住需求和居住質(zhì)量，對(duì)一個(gè)國(guó)家的民生和經(jīng)濟(jì)都造成惡劣的影響。

(二)警惕“土地財(cái)政”內(nèi)生性引致房地產(chǎn)市場(chǎng)次生風(fēng)險(xiǎn)

所謂“土地財(cái)政”是指地方政府對(duì)于從土地開發(fā)及相關(guān)領(lǐng)域所獲得的稅收和公共產(chǎn)權(quán)收入產(chǎn)生嚴(yán)重依賴。“土地財(cái)政”主要表現(xiàn)為地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來(lái)維持地方財(cái)政支出，由于這些收入屬于預(yù)算外收入，所以又叫第二財(cái)政。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年此預(yù)算外收入高達(dá)地方政府預(yù)算收入的60%，可見“土地財(cái)政”名副其實(shí)。

“土地財(cái)政”導(dǎo)致本應(yīng)當(dāng)作為公正性代表的政府具有內(nèi)在的利益相關(guān)性，這種利益傾向性必然反映在地方政府的各項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)的政策和管理行為中，導(dǎo)致相關(guān)政策和政府行為發(fā)生扭曲，這種扭曲的目的是保護(hù)“土地財(cái)政”，因而某種程度上地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為了利益共同體。

“土地財(cái)政”不僅通過扭曲政府行為來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，而且可以直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生扭曲效應(yīng)?！巴恋刎?cái)政”使地方政府的“經(jīng)濟(jì)人”角色不斷強(qiáng)化。地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的土地壟斷地位和其追求預(yù)算最大化、增加可支配財(cái)力以發(fā)展經(jīng)濟(jì)的行為動(dòng)機(jī)，使其在不公平的土地交易中成為最大的獲利者，且對(duì)土地財(cái)政形成極強(qiáng)的依賴性。因此在房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，地方政府會(huì)存在“救市”沖動(dòng)。通常而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)滑坡開始之后大約六個(gè)月到一年，開發(fā)商的現(xiàn)金流就會(huì)有麻煩。由于轉(zhuǎn)讓土地收入已成為各級(jí)地方政府的重要收入來(lái)源，房地產(chǎn)銷售放緩意味著開發(fā)商沒有錢向地方政府買地了，這就會(huì)影響“土地財(cái)政”的來(lái)源，因此地方政府必將通過政府行為來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)，從而破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律，引致房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)積聚。近期各地方政府紛紛松綁房地產(chǎn)限購(gòu)政策的行為，已經(jīng)充分地驗(yàn)證了“土地財(cái)政”與房地產(chǎn)的這種密切關(guān)系。

實(shí)際上，從更加宏觀的角度來(lái)看，“土地財(cái)政”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)超出了房地產(chǎn)的領(lǐng)域，其本質(zhì)上帶來(lái)的是資源配置的扭曲，這將引起一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲，進(jìn)而反過來(lái)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生不可估量的深刻影響。一方面，政府將大量的土地出讓金用于為房地產(chǎn)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，地價(jià)的過快上漲也加速了去“工業(yè)化”的進(jìn)程，在投資渠道缺乏的中國(guó)，淘汰的企業(yè)主將過剩的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)一步加速了房?jī)r(jià)的上漲；另一方面，房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展也帶動(dòng)了與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但是卻相對(duì)擠壓了其他產(chǎn)業(yè)的資源獲取空間，導(dǎo)致資源的錯(cuò)配和人群之間的財(cái)富分配失衡問題，影響了其他行業(yè)人們的收入，降低了對(duì)房地產(chǎn)的需求。

(三)警惕過度杠桿化引致的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)需要大量的資金投入，這就使得金融在房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展中扮演著重要的角色?；仡櫭绹?guó)、日本、東南亞等的房地產(chǎn)危機(jī)，他們的一個(gè)共同特點(diǎn)是房地產(chǎn)金融過度杠桿化。以美國(guó)為例，爆發(fā)“次貸”危機(jī)的一個(gè)主要原因便是向信用評(píng)級(jí)較低和收入不高的借款人提供信貸支持，甚至發(fā)放大量低首付甚至零首付的個(gè)人住房貸款，這實(shí)際上是提供了非常大的金融杠桿，借款人甚至不用自有資金就可以借助銀行信貸資金來(lái)買房子。然而這還只是“次貸”的第一層杠桿；在此之后，金融機(jī)構(gòu)將次級(jí)按揭貸款進(jìn)行了證券化，并且基于“次貸”這個(gè)基礎(chǔ)資產(chǎn)又開發(fā)出了很多虛擬的衍生資產(chǎn)，以至于次貸衍生品的規(guī)模達(dá)到了次貸本身規(guī)模的幾十倍，因此風(fēng)險(xiǎn)也隨之被放大了幾十倍，一旦泡沫破滅，所造成的影響也是次貸本身規(guī)模的幾十倍資產(chǎn)縮水。

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)而言，過度杠桿的風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)源于以下幾個(gè)方面：一是在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條期，政府部門往往在政策上引導(dǎo)、鼓勵(lì)商業(yè)銀行降低個(gè)人購(gòu)房的首付比例，并給予首套房貸利息補(bǔ)貼或直接要求商業(yè)銀行實(shí)行優(yōu)惠利率政策，不僅直接放大了杠桿率，還間接刺激了不具備借貸能力的人的負(fù)債欲望。二是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上行期，房地產(chǎn)價(jià)格處于上漲趨勢(shì)中，有些商業(yè)銀行主動(dòng)降低首付比例，甚至還會(huì)推出所謂的基于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的“加按揭”業(yè)務(wù)，實(shí)際上是對(duì)個(gè)人貸款投資購(gòu)房行為的變相鼓勵(lì)。雖然政府部門房地產(chǎn)調(diào)控政策明確要求個(gè)人購(gòu)房首付比例不低于三成，但是在房?jī)r(jià)加速上漲的背景下，仍然難以抵擋銀行的變通和一些投機(jī)者貸款購(gòu)房的熱情。三是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自有資本金比例要求過低。在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步的一段時(shí)間內(nèi)，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用抵押土地貸款等“空手套白狼”的方式利用銀行的信貸資金進(jìn)行開發(fā)，然后通過賣期房的方式直接獲得售樓收入，由此形成巨大的金融杠桿。盡管后來(lái)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自有資本金比例和房屋銷售提出了強(qiáng)制性規(guī)范，但是房地產(chǎn)企業(yè)往往有各種各樣的手段來(lái)規(guī)避這些要求，例如通過關(guān)聯(lián)企業(yè)借款來(lái)充當(dāng)自有資本金等，實(shí)際上仍然維持了很高的金融杠桿。

三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展既要“正本清源”又要“清熱解毒”

隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的凸顯，如何治理當(dāng)前房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位是否會(huì)急劇下降，這些都成為當(dāng)前大家熱議的問題。我認(rèn)為，行業(yè)的特性決定了房地產(chǎn)始終是一個(gè)國(guó)家重要的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，但是要擔(dān)當(dāng)好這個(gè)重要角色，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)必須“正本清源”“清熱解毒”，理性發(fā)展。

(一)“清熱解毒”是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)既存在“局部虛熱”(個(gè)別地區(qū)供過于求)，也存在個(gè)案“病毒感染”(利用房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)與欺詐)，甚至還出現(xiàn)“吸毒上癮”(土地財(cái)政與開發(fā)商的高負(fù)債運(yùn)營(yíng))的問題。如果解決不好這些問題，中國(guó)房地產(chǎn)就無(wú)法成為跨越中等收入陷阱的助推力，也無(wú)法擔(dān)當(dāng)未來(lái)戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的角色。因此，當(dāng)前必須對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)“清熱解毒”，促使房地產(chǎn)盡快回到理性發(fā)展、良性發(fā)展的軌道上。

所謂“清熱”主要是從解決土地財(cái)政等角度消除房地產(chǎn)非理性發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)因；而“解毒”主要是防范過度杠桿化形成“毒癮”。中國(guó)房地產(chǎn)的諸多問題實(shí)質(zhì)上是地方財(cái)權(quán)與事權(quán)不協(xié)調(diào)造成的，治理房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)必須先推進(jìn)財(cái)稅體制改革，促進(jìn)地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)的匹配，降低其對(duì)土地出讓金的過度依賴，糾正政府的行為和政策扭曲，從體制上解決中國(guó)地方政府的“土地財(cái)政”問題，使地方政府通過正常的財(cái)政體系就能夠解決其財(cái)政收入問題，為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供基礎(chǔ)保障。

一是合理界定中央與地方的財(cái)權(quán)、事權(quán)和支出責(zé)任。1994年的分稅制改革，結(jié)束了之前財(cái)政體制搖擺不定的局面，有效解決了中央財(cái)政虛空的問題。但是也遺留了地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配的問題。由此而帶來(lái)的地方政府不得不自行增加收入來(lái)源，催生了亂收費(fèi)、土地出讓金持續(xù)上漲等問題。財(cái)稅體制改革需要重新合理界定中央和地方的財(cái)權(quán)、事權(quán)和支出責(zé)任，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入和支出責(zé)任相匹配，并逐步通過法律形式予以明確，尤其要增加地方政府穩(wěn)定的、可持續(xù)的資源性、財(cái)產(chǎn)性收入來(lái)源，逐步改變地方政府過度依賴土地出讓金的財(cái)政收入現(xiàn)狀。

二是加快房地產(chǎn)稅的立法和改革。除了簡(jiǎn)單的調(diào)整中央和地方的“蛋糕切分”比例之外，更為重要的是做大“蛋糕”、保證稅收來(lái)源的持續(xù)性，糾正地方政府行為偏差。這其中最為重要的是加快房地產(chǎn)稅的立法和改革。開征房地產(chǎn)稅將為地方政府在城市、環(huán)境等方面的支出找到一個(gè)穩(wěn)定的收入來(lái)源，有助于引導(dǎo)和完善地方政府的行為，保障房地產(chǎn)政策的公正性，使其更加關(guān)注公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施改善。房產(chǎn)稅的征收可以起到健全地方稅收體系、調(diào)整地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)收入分配差距和遏制投資性購(gòu)房四重效果。

三是促進(jìn)城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間均衡發(fā)展。長(zhǎng)期以來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心和資源分配向大城市傾斜，導(dǎo)致住房需求過度集中在大城市，并導(dǎo)致中小城市發(fā)展動(dòng)力不足。如果不能實(shí)現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，就很難解決“北、上、廣、深”等大城市的房?jī)r(jià)高企問題。未來(lái)需要大力發(fā)展城市群內(nèi)的中小城市和具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的其他中小城市，促進(jìn)城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。

四是避免房地產(chǎn)金融的過度杠桿化。在購(gòu)房者方面，首付比率越低，則資金杠桿越高，越容易發(fā)生放大投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，因此提高首付率有助于通過資金限制抑制過度的需求涌進(jìn)市場(chǎng)，從而平抑房?jī)r(jià)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要提高自有資本金比例要求，降低開發(fā)杠桿率，減少信貸資金的杠桿作用，防范房地產(chǎn)過度開發(fā)。在金融創(chuàng)新方面，要吸取美國(guó)“次貸危機(jī)”前房地產(chǎn)金融染上證券化、抵押擔(dān)保債券等“毒癮”的教訓(xùn)，審慎發(fā)展房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新產(chǎn)品，尤其要避免設(shè)計(jì)高杠桿的金融產(chǎn)品，要堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的要求。

五是要完善房地產(chǎn)金融體系，明確政策性房地產(chǎn)融資、準(zhǔn)政策性房地產(chǎn)融資、商業(yè)性房地產(chǎn)融資之間的分工與合作，使各種房地產(chǎn)政策有金融體系相配套。具體來(lái)說(shuō)，對(duì)政策性房地產(chǎn)融資，尤其是保障房建設(shè)的融資，應(yīng)主要突出財(cái)政的支點(diǎn)作用，用財(cái)政擔(dān)保的辦法，尋求金融的支持；準(zhǔn)政策性融資，只要是資助中端住房建設(shè)，應(yīng)主要突出公積金體系的支點(diǎn)作用，要改變目前公積金完全個(gè)人所有的性質(zhì)，突出其公共性和互助性，維護(hù)其商業(yè)性，使之與財(cái)政資金形成區(qū)別；商業(yè)性房地產(chǎn)金融則完全由商業(yè)銀行自主決定，按商業(yè)原則開展業(yè)務(wù)。

六是銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金、現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)等狀況的監(jiān)控，關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈斷裂給金融帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)對(duì)表外理財(cái)、信托等“影子銀行”金融活動(dòng)的監(jiān)管，促使其規(guī)范化和透明化，有效化解存量資金風(fēng)險(xiǎn)。鼓勵(lì)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)發(fā)行或然可轉(zhuǎn)換債券，并通過創(chuàng)新資本金補(bǔ)充方式，提高銀行和其他金融中介的資本金，消除影響金融體系穩(wěn)定的許多威脅。

這些監(jiān)管措施將使得未來(lái)即使房地產(chǎn)等領(lǐng)域或環(huán)節(jié)發(fā)生大規(guī)模的壞賬損失，也不會(huì)造成連鎖式違約，動(dòng)搖整個(gè)金融體系。反過來(lái)，金融體系的穩(wěn)定，將為房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)化解及可持續(xù)發(fā)展提供安全保障和強(qiáng)力支持！

(二)建立長(zhǎng)效機(jī)制，確保房地產(chǎn)居住的核心功能

房地產(chǎn)的基本功能是居住，由于土地資源的稀缺屬性，居住功能進(jìn)一步衍生出了房地產(chǎn)的投資屬性。然而，作為一種商品，如果居住的主要功能被投資的衍生功能所超越，就意味著價(jià)格會(huì)被脫離居住基礎(chǔ)的投資需求不斷抬高，必然出現(xiàn)價(jià)格嚴(yán)重偏離價(jià)值，導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫。泡沫的形成實(shí)際上是價(jià)格機(jī)制錯(cuò)亂的過程，這不僅使房地產(chǎn)行業(yè)集聚了風(fēng)險(xiǎn)，而且也影響了各類資源的配置效率，導(dǎo)致過多的資源配置到了房地產(chǎn)行業(yè)，擠壓了其他行業(yè)的發(fā)展空間，而一旦泡沫破滅，這些資源可能隨之化為烏有。因此，要控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，必須建立長(zhǎng)效機(jī)制，確保房地產(chǎn)的居住功能始終處于核心地位，而投資功能僅作為一定的補(bǔ)充。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)需要建立和不斷完善市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動(dòng)形成總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力相適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。政府托底保障中低層次需求，發(fā)揮市場(chǎng)重要作用滿足多元化需求。具體而言，中國(guó)應(yīng)當(dāng)建立健全四項(xiàng)保障機(jī)制：一是加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)的立法，強(qiáng)化居住的核心功能，保障中低收入群體的居住需求，有效抑制住房的市場(chǎng)投資、投機(jī)需求。在保障中低收入群體居住需求的基礎(chǔ)上，有效地分流市場(chǎng)需求，降低人們對(duì)住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期，抑制對(duì)住房的過度投資和投機(jī)的需求。二是深入推進(jìn)土地供應(yīng)和住房市場(chǎng)化改革，讓市場(chǎng)真正發(fā)揮價(jià)格調(diào)節(jié)和競(jìng)爭(zhēng)提效的作用。首先要推動(dòng)土地供應(yīng)的市場(chǎng)化改革。當(dāng)前的土地供給取決于地方政府，土地供給的不確定性預(yù)期使得開發(fā)商盡可能多拿地，因此供給的有限性及開發(fā)商的“囤地”行為不斷推升地價(jià)和房?jī)r(jià)。要改變這一行為模式，必須加快推動(dòng)土地的產(chǎn)權(quán)制度改革，允許農(nóng)村宅基地進(jìn)行抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，使之具有商品屬性和交換價(jià)值，增加土地供給主體，形成真正的土地市場(chǎng)。其次，深化住房市場(chǎng)化改革。當(dāng)前部分住房并沒有市場(chǎng)化，一些政府機(jī)關(guān)仍然存在以保障房的名義推出名目繁多的住房實(shí)物分配政策，并從土地供應(yīng)、融資安排、項(xiàng)目上市等各方面進(jìn)行優(yōu)先支持。這不僅阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的深化，而且制造了新的社會(huì)不公與尋租空間，因此應(yīng)當(dāng)逐步取消各種形式的實(shí)物分配政策。同時(shí)，要逐步將一刀切的“限購(gòu)、限貸”行政政策轉(zhuǎn)變?yōu)楦哚槍?duì)性的分類治理的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。三是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策要根據(jù)區(qū)域異質(zhì)性特點(diǎn)進(jìn)行差異化調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控政策需要體現(xiàn)差異化，未來(lái)房地產(chǎn)政策調(diào)控方向應(yīng)當(dāng)突出“宏觀穩(wěn)、微觀活”。在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、建立長(zhǎng)效機(jī)制的同時(shí)，堅(jiān)持“分類施策、分城施策”的調(diào)控導(dǎo)向。一線城市和熱點(diǎn)二線城市應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)控制城市規(guī)模和抑制投資需求兩方面入手控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。例如，2013年北京、上海商品房分別銷售了大約19萬(wàn)套和23萬(wàn)套，而當(dāng)年兩市分別新增人口46萬(wàn)和35萬(wàn)人，隨著大量人口進(jìn)入，住房需求仍將長(zhǎng)期存在。而多數(shù)二線、三線城市需要重點(diǎn)進(jìn)行供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的雙重結(jié)構(gòu)調(diào)整。在供給結(jié)構(gòu)方面，重點(diǎn)支持140平米以下的中低價(jià)位普通商品房銷售，抑制高檔、大戶型樓盤的投資和開發(fā)；在需求結(jié)構(gòu)方面，重點(diǎn)滿足中低收入者的自主性購(gòu)房需求，抑制炒房者的投機(jī)需求。對(duì)大多數(shù)三四線城市，供應(yīng)相對(duì)充足，重點(diǎn)是去庫(kù)存化。四是加強(qiáng)住房信息的統(tǒng)計(jì)信息披露，避免投資者因信息不對(duì)稱而走向過度投資。眾多的理論研究和國(guó)外的實(shí)踐表明，增加市場(chǎng)上住房供求信息的披露和房產(chǎn)交易的透明度有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，因?yàn)樽》抗┣笮畔⒌呐对蕉啵灰渍呔驮饺菀讓⑦@些信息納入自己的參考范圍，從而制定合理的購(gòu)買和投資計(jì)劃，減少因信息不足造成的盲目跟風(fēng)，減少了噪音交易者的數(shù)量和比例，使房?jī)r(jià)回歸基本面主導(dǎo)模式。美國(guó)、加拿大和歐洲各國(guó)通過定期編制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)發(fā)布市場(chǎng)信息的做法值得我們學(xué)習(xí)。中國(guó)需要加快推動(dòng)住房信息聯(lián)網(wǎng)和不動(dòng)產(chǎn)信息登記制度落地，定期發(fā)布各區(qū)域房屋出售情況、住房租金價(jià)格指數(shù)信息，提高信息透明度，為購(gòu)買者和投資者決策提供充足的信息保障，避免盲目跟風(fēng)、追漲殺跌，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

(三)按需求構(gòu)筑多層次住房保障體系

住房保障是人權(quán)保障，要“居者有其屋”，但“有”的含義并非特指物權(quán)上的擁有，而是多種形式的“居住”，而且居住的標(biāo)準(zhǔn)和條件也存在差異。通過對(duì)不同國(guó)家各類人群的收入和居住消費(fèi)分析，不難發(fā)現(xiàn)各類人群住房需求必然也是分層的：最低層次，由于收入低且不穩(wěn)定，該類人群的主要訴求是滿足溫飽和基本生活，對(duì)住房的基本需求是有地方住，能遮風(fēng)避雨，以及起碼的衛(wèi)生條件。第二層次，有一定收入，但收入不高、積蓄不多，沒有能力購(gòu)買房屋，此類人群的住房需求是面積不大、基本功能齊全、質(zhì)量可靠，并具備一定的衛(wèi)生條件。第三層次，工作穩(wěn)定，存有積蓄，未來(lái)收入穩(wěn)定，有能力改善居住條件并可經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間積累擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但購(gòu)房需要獲得信用增級(jí)和融資支持，此類人群的住房需求是面積適中、功能齊全、質(zhì)量較高以及較好的衛(wèi)生與生活環(huán)境。第四層次，收入高，經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，信用好，有能力充分改善住房條件，對(duì)住房要求高，不僅滿足于居住，還要將房屋作為投資對(duì)象確保個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保值和增值，此類人群對(duì)住房需求是面積較大、品質(zhì)高端、環(huán)境優(yōu)良。許多國(guó)家還存在特殊群體，盡管這些群體收入不高，但國(guó)家會(huì)給予特殊支持幫助其解決住房需求，如公務(wù)員、軍官等。由于各類人群的住房需求不同，在住房保障制度安排上不能簡(jiǎn)單運(yùn)用一種政策、一種方式統(tǒng)一解決。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)人口快速增加，普通百姓尤其是中低收入群體的保障性住房需求壓力越來(lái)越大，中高等收入群體改善性住房需求將越來(lái)越強(qiáng)烈。面對(duì)日益復(fù)雜和強(qiáng)烈的住房需求，各級(jí)政府一直都在研究借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，努力探索構(gòu)建一個(gè)有效的住房保障體系。盡管各級(jí)政府十分努力，各種政策措施也收到了一定的成效，但總是試圖通過構(gòu)建一個(gè)可以全面推廣的模式，解決全國(guó)各層次的住房需求，在實(shí)踐上一直飽受詬病。為了進(jìn)一步健全、完善中國(guó)住房保障制度，我們還需要新思維、新角度和新模式?；舅悸肥牵涸谧》抗?yīng)和住房消費(fèi)兩端分層次構(gòu)建中國(guó)住房保障體系：一方面著力構(gòu)建“基本需求有保障、首套購(gòu)房有支持、商品住房有市場(chǎng)”的住房保障供應(yīng)體系；另一方面建立健全中低收入群體租房補(bǔ)貼財(cái)政政策和中高收入住房信貸政策制度體系，從而形成市場(chǎng)供給與政府保障相結(jié)合，以市場(chǎng)供給為主的住房保障供應(yīng)體系，以及政府信用增級(jí)、稅收靈活調(diào)節(jié)的市場(chǎng)引導(dǎo)體系，建立符合國(guó)情的住房消費(fèi)模式，逐步構(gòu)建總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、住房消費(fèi)和居民收入基本適應(yīng)的住房供需格局，全面實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。

在政策制度安排上，借鑒國(guó)外依法促進(jìn)住房保障體系建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)和做法，盡快制定、完善住房保障法律法規(guī)，健全住房保障制度，充分體現(xiàn)效率原則、公平原則、普惠原則、穩(wěn)定原則。一是建立住房保障相關(guān)法律。加快住房保障立法進(jìn)程，從法律層面明確國(guó)民享有“住有所居”的權(quán)利，政府有承擔(dān)住房保障的義務(wù)，明確住房保障覆蓋群體范圍；確定各級(jí)政府在住房保障中職責(zé)，以一定形式固化中央和地方政府在住房保障方面的財(cái)政支出；明確在住房保障方面的公平、透明的運(yùn)行機(jī)制等。二是完善財(cái)稅制度。包括建立中央、省級(jí)政府對(duì)保障房建設(shè)的專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付機(jī)制；制定保障房建設(shè)、運(yùn)管環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠政策；對(duì)中低收入群體租房、購(gòu)房給予分層租金補(bǔ)貼或按揭貸款利息支出補(bǔ)貼；金融企業(yè)向住房保障項(xiàng)目投入信貸資金給予稅收優(yōu)惠。三是創(chuàng)新金融制度。包括建立保障房建設(shè)投融資平臺(tái)，由國(guó)家統(tǒng)一調(diào)度、籌措資金；創(chuàng)造住房保障金融的市場(chǎng)運(yùn)行條件，繼續(xù)吸引社會(huì)資金進(jìn)入住房保障領(lǐng)域，創(chuàng)新商業(yè)運(yùn)行模式，使金融市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展；創(chuàng)新個(gè)人按揭貸款的產(chǎn)品及擔(dān)保，對(duì)于中低收入群體建立可操作的政府補(bǔ)充擔(dān)保機(jī)制；拓展住房?jī)?chǔ)蓄制度，建立政府引導(dǎo)的住房?jī)?chǔ)蓄制度，實(shí)行自愿加入，政府分層補(bǔ)助，低存低貸，先存后貸，互助解決住房需求。四是完善公積金制度。包括明確公積金產(chǎn)權(quán)制度，重塑收益分配機(jī)制；嚴(yán)格規(guī)范公積金中心是“受托管理人”、受托銀行是“賬戶管理人”的職能定位，建立參與主體間的制衡機(jī)制；強(qiáng)化監(jiān)督管理，尤其加強(qiáng)金融監(jiān)管，改變近幾年管理缺失、混亂的情況；對(duì)住房公積金制度進(jìn)行創(chuàng)新，如探索將按揭職能全部交由商業(yè)銀行，公積金運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)集中精力通過增加投資收益為公積金繳存人帶來(lái)更高回報(bào)等。五是堅(jiān)持土地優(yōu)惠政策。主要指在土地供給量、土地使用費(fèi)或出讓價(jià)格方面繼續(xù)給予優(yōu)惠，包括采取土地?zé)o償劃撥等方式。

在操作層面上，借鑒國(guó)外住房保障制度經(jīng)驗(yàn)，從政府補(bǔ)貼方式、資金來(lái)源、房源籌集、財(cái)稅配套、金融支持、住房管理等幾個(gè)層面，針對(duì)不同人群，提出配套政策安排，通過統(tǒng)籌規(guī)劃、科學(xué)運(yùn)用、精細(xì)管理，達(dá)到擴(kuò)大保障覆蓋范圍，提升住房保障效率。

一是絕對(duì)低收入人群的住房保障。應(yīng)基本依靠政府履行公共服務(wù)職能、提供公共產(chǎn)品即租賃型保障住房(2013年國(guó)家規(guī)定廉租房并入公租房管理，以下統(tǒng)稱公租房)，解決低收入人群住房需求。這部分低收入群體主要是指家庭特別困難，需政府救濟(jì)的人群，包括傷殘人士等。具體設(shè)想是：(1)政府補(bǔ)貼方式以實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼相結(jié)合的方式。一方面，政府直接投入資金籌措公租房，供低收入人群居住并收取租金；土地供給采取行政劃撥方式供公租房建設(shè)無(wú)償使用。另一方面，按照各地城鎮(zhèn)居民可支配收入水平在低收入人群中分層，對(duì)少數(shù)最低收入群體進(jìn)行全額租賃補(bǔ)貼，對(duì)其他低收入群體進(jìn)行部分補(bǔ)貼，隨著租賃者收入變化調(diào)整租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，可采用租金支付和租金補(bǔ)貼收支兩條線或者直接減免租金的方式。(2)資金來(lái)源主要是以中央政府為主，地方財(cái)政為輔，撥款專項(xiàng)用于租賃型保障房建設(shè)。通過立法約束各級(jí)政府財(cái)政支出行為，改變?cè)谧》勘Ｕ项I(lǐng)域投入的隨意和無(wú)序，確保對(duì)低收入群體住房保障資金投入。(3)房屋歸屬。此類公租房資金主要由政府提供，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。(4)房源籌集。公租房房源通過政府新建、改建、收購(gòu)、在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃住房等方式多渠道籌集。(5)財(cái)稅配套。凡是為低收入群體提供公租房的開發(fā)建設(shè)、收購(gòu)、租賃等行為全部免收相關(guān)稅費(fèi)，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。如果個(gè)別中低收入者需要繳納個(gè)人所得稅，對(duì)其租金支出予以抵扣。(6)居住條件。本著保障基本居住標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大保障覆蓋群體的原則，對(duì)低收入群體提供的公租房居住條件相對(duì)較低，僅能滿足基本居住需求。結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平，考慮進(jìn)城務(wù)工人員的住房保障需求壓力，可以借鑒日本面向特困階層提供第二種公營(yíng)住宅的經(jīng)驗(yàn)，在保證房屋質(zhì)量的前提下，控制房屋面積、簡(jiǎn)化結(jié)構(gòu)、降低裝修材料標(biāo)準(zhǔn)，從而降低租金價(jià)格，擴(kuò)大保障覆蓋面。(7)住房管理。首先，對(duì)低收入困難群體提供的公租房是不得轉(zhuǎn)租、不得出售的，屬于永久租賃的保障房；其次，制定公租房分配、準(zhǔn)入、退出、維護(hù)、管理和監(jiān)督等制度，尤其要細(xì)化準(zhǔn)入和退出標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施方式，如對(duì)入住后收入水平超過上限標(biāo)準(zhǔn)的承租人，強(qiáng)制五年之內(nèi)必須搬出；再次，政府成立專門機(jī)構(gòu)或委托下屬事業(yè)單位對(duì)公租房進(jìn)行長(zhǎng)期管理和維護(hù)，負(fù)責(zé)執(zhí)行公租房政策，對(duì)承租人進(jìn)行準(zhǔn)入、監(jiān)督和退出，對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和管理等。

二是中低收入人群的住房保障。中低收入人群是指收入較低，買不起住房且無(wú)法支付市場(chǎng)住房租金的群體?；舅悸肥侵饕揽空?cái)政支持，鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入，共同解決此類人群住房需求。具體設(shè)想是：政府投入資金并引入社會(huì)資金建設(shè)公租房供中低收入者居住，收取租金，土地供給采取行政劃撥方式供公租房無(wú)償使用，或者與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)住房租金平均價(jià)格銜接，此類人群直接租住市場(chǎng)提供房屋的，政府按照該類人群收入分類給予租金補(bǔ)貼；在政府投入方面，以地方財(cái)政投入為主，中央財(cái)政補(bǔ)助為輔，對(duì)于采用提供公租房保障方式的，可以引入社會(huì)資金投入建設(shè)，政府通過參與投資、資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式，支持公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的投入；該類公租房實(shí)行“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓；公租房房源通過新建、改建、收購(gòu)、在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃住房等方式多渠道籌集；如果采用租金補(bǔ)貼方式，保障人群可以自主到市場(chǎng)租賃住房；除適用低收入群體的稅收優(yōu)惠外，還可以采取以下稅收優(yōu)惠政策：鼓勵(lì)社會(huì)資金進(jìn)入公租房市場(chǎng)，對(duì)保障性住房開發(fā)商貸款政府予以貼息，金融企業(yè)為公租房提供信貸資金支持，按信貸支持資金的一定比例給予稅收優(yōu)惠。此類公租房的房屋面積、結(jié)構(gòu)、材料等略好于為低收入群體提供的公租房，租金價(jià)格也高于為低收入群體的公租房。在住房管理方面，與低收入群體公租房管理相比有以下兩點(diǎn)不同：首先，對(duì)中低收入群體提供的公租房不得轉(zhuǎn)租，但租賃人可以購(gòu)買。借鑒韓國(guó)建設(shè)可出售公租房經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)租賃期限達(dá)到一定期限，保障群體依靠住房?jī)?chǔ)蓄和政府金融支持購(gòu)買公租房產(chǎn)權(quán)。其次，嚴(yán)格退出機(jī)制，如對(duì)入住后收入水平超過上限標(biāo)準(zhǔn)的承租人，強(qiáng)制三年之內(nèi)必須搬出或購(gòu)買。

三是中等收入群體的住房保障。中等收入人群是指收入穩(wěn)定，有能力購(gòu)買住房但融資能力不足的群體?；镜慕鉀Q思路是由地方政府城市建設(shè)開發(fā)中提供一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)適用房或自住商品房，供中等收入者選購(gòu)，購(gòu)房者依靠群體間互助、商業(yè)性金融支持、政府信用增級(jí)等途徑完成自住房購(gòu)買；政府補(bǔ)貼方式以間接補(bǔ)貼為主，包括對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、自住型商品房建設(shè)通過行政劃撥供給土地、減免土地出讓金等；資金來(lái)源主體是以社會(huì)資金為主，財(cái)政資金為輔，采取財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、債券融資、群眾自籌、市場(chǎng)開發(fā)等辦法多渠道籌集資金；中等收入者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、自住型商品房的支出按收入水平分層抵扣個(gè)人所得稅，借助公積金個(gè)人住房貸款、住房?jī)?chǔ)蓄貸款、商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，政府可以提供信用增級(jí)服務(wù)，貸款利息支出按收入分層予以抵扣個(gè)人所得稅；通過強(qiáng)制互助和自愿互助結(jié)合方式，即以住房公積金制度和住房?jī)?chǔ)蓄制度并重的方式，提升融資能力。這類人群是住房公積金制度覆蓋的主要人群，對(duì)于住房公積金制度尚不能覆蓋的，鼓勵(lì)該類群體購(gòu)買商業(yè)的住房?jī)?chǔ)蓄，由政府適當(dāng)予以補(bǔ)助。目前，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行是中國(guó)與德國(guó)的商業(yè)銀行出資共同建立的住房?jī)?chǔ)蓄銀行，國(guó)家可通過此銀行試點(diǎn)逐步推廣壯大住房?jī)?chǔ)蓄制度，解決未進(jìn)入住房公積金制度群體在住房領(lǐng)域的互幫互助。

從居住條件上來(lái)看，房屋面積、結(jié)構(gòu)、材料明顯好于公租房，但與標(biāo)準(zhǔn)商品住房相比還存在差距，相應(yīng)房?jī)r(jià)低于商品房?jī)r(jià)格。各級(jí)政府應(yīng)明確購(gòu)買此類住房條件、稅收優(yōu)惠政策，及按揭貸款的稅收優(yōu)惠或貼息政策；允許上市交易，但政府必須對(duì)交易市場(chǎng)、交易行為、交易對(duì)象進(jìn)行管理，如交易對(duì)象必須符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件；對(duì)使用住房公積金資金建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房條件的公積金繳存人優(yōu)先購(gòu)買。

四是對(duì)于不僅有能力購(gòu)買自住房、還有能力進(jìn)行非自住房投資的高收入群體，其住房與投資需求應(yīng)通過市場(chǎng)滿足，即高收入人群通過商業(yè)按揭貸款進(jìn)行自住房融資；對(duì)于非自住的投資性房地產(chǎn)需求，政府通過稅收政策予以調(diào)節(jié)。其實(shí)，很多國(guó)家都靈活運(yùn)用稅收政策對(duì)于有能力購(gòu)房者進(jìn)行差異化調(diào)節(jié)，如對(duì)個(gè)人購(gòu)買唯一家庭首套住房的，給予契稅適當(dāng)減免的優(yōu)惠政策，對(duì)購(gòu)買高檔住房和第三套以上住房的，可征收高額契稅等。

責(zé)任編輯：沈家文、任朝旺

作者簡(jiǎn)介：黃志凌，中國(guó)建設(shè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、博士。