宋欣蕊

摘要 隨著社會的發(fā)展和收入水平的提高，中小城市私家車以井噴的勢頭增長。私家車快速增加的數(shù)量對居民日常生活產(chǎn)生影響，也對住宅小區(qū)車位供給能力提出了考驗。本文以襄陽市區(qū)為例，實地走訪43個小區(qū)，回收有效問卷194份，調(diào)研襄陽市區(qū)住宅小區(qū)停車現(xiàn)狀，對襄陽市住宅小區(qū)停車供求矛盾及居民感受做出分析，對老舊小區(qū)及新建小區(qū)緩解停車難問題提出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞 住宅小區(qū) 停車 費用

中圖分類號：TU984.12 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.16400kj.cnki.kjdkz.2016.07.068

0引言

自1978年改革開放，我國經(jīng)濟(jì)、社會快速發(fā)展，人們購買力不斷增強(qiáng)。近年來，在樓價飆升的背景下，家用轎車價格穩(wěn)定或趨于下降，我國中小城市家庭擁有私家車的數(shù)量越來越多。交通的發(fā)展，減少了空間和時間的限制，但住宅小區(qū)停車位供給的硬件條件無法滿足居民需求。中小城市近年受快速增長私家車數(shù)量及不相匹配的停車位供給矛盾的影響，住宅小區(qū)車輛停放緊密、擠占公共資源、交通狀況變差、鄰里關(guān)系緊張。住宅小區(qū)停車問題屬于社會問題，對居民生活質(zhì)量、出行效率，對小區(qū)物業(yè)管理，對汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展都有一定的影響。

國內(nèi)研究主要集中在城市規(guī)劃變革、停車指標(biāo)制定、停車模式開發(fā)以及公共交通發(fā)展幾個方面研究住宅小區(qū)停車問題。許建和研究住宅小區(qū)停車問題提出地下停車為主的方式；何霞榮等（2008）提出機(jī)械停車是未來住宅小區(qū)停車位發(fā)展的方向；周靈芝（2009）提出建設(shè)公共停車場緩解小區(qū)停車壓力；楊傳明（2012）等對蘇州市區(qū)各個用途停泊車位及車位利用率進(jìn)行調(diào)研，認(rèn)為可以采用住宅小區(qū)停車與商場超市停車相結(jié)合方式；徐多（2012）對“祖輩”小區(qū)、“父輩”小區(qū)及新建小區(qū)歸納分析，對三類小區(qū)分別提出利用小區(qū)死角、建設(shè)地下停車場、提高小區(qū)軟件管理等建議緩解停車難問題?，F(xiàn)有研究更多從宏觀方向研究住宅小區(qū)停車矛盾、開發(fā)停車方式和從法律的角度分析車位性質(zhì)，較少把停車現(xiàn)狀、性質(zhì)與居民感知的角度結(jié)合，分析停車壓力和相應(yīng)行為規(guī)范。

襄陽是湖北省的第二大城市和省域副中心城市，是古往今來地歷史文化名城。2015年襄陽地區(qū)生產(chǎn)總值3382億元，按可比價格計算，比上年增長8.2%，居民購買力顯著增強(qiáng)，私家車的擁有量近年來有所飛躍，對交通系統(tǒng)、城市建設(shè)有著強(qiáng)烈影響。本文以襄陽市為例，主要從住宅小區(qū)停車現(xiàn)狀及居民對停車矛盾的感知及原因角度，嘗試性分析住宅小區(qū)停車難問題對居民的影響，提出相應(yīng)的建議對策緩解因停車問題影響居民生活滿意及舒適。

1襄陽住宅小區(qū)停車現(xiàn)狀及分析

截至2014年底，襄陽市區(qū)機(jī)動車達(dá)81萬輛，年增長7%，機(jī)動車快速增長帶來道路交通壓力以及車位供給不足問題日益加劇。筆者在2015年開展了對湖北省襄陽市普通住宅小區(qū)停車現(xiàn)狀、實際交納的停車費和物價局對住宅小區(qū)停車費政策，以及居民對現(xiàn)行住宅小區(qū)停車現(xiàn)狀的感受情況的實地調(diào)研。根據(jù)襄陽市各部分的繁華程度及與本次社會觀察停車問題的相關(guān)性，筆者對不同地區(qū)、各種類型的住宅小區(qū)進(jìn)行實地調(diào)研和問卷發(fā)放。共走訪43個小區(qū)，涉及檀溪、清河口、屏襄門、中原、隆中、昭明、米公七街道，向居民發(fā)放問卷200份，回收有效問卷194份。

1.1小區(qū)停車現(xiàn)狀

在實地調(diào)研過程中，發(fā)現(xiàn)不同地段、不同建造時間住宅小區(qū)停車規(guī)劃、管理規(guī)范、費用收取的差異較大。一般來說，20世紀(jì)90年代建造房屋老舊、樓層較低、綠化較少、容積率較高，所在小區(qū)無專人管理私家車的停放中私家車停放的成本較低，配套生活服務(wù)設(shè)施缺乏；00年代建造住宅小區(qū)中停車位一般設(shè)置于小區(qū)地面上部空余位置，對私家車停放等事項一般由物業(yè)管理和收取費用，停放費用一般為租用型，較為平價；10年代新建住宅小區(qū)開發(fā)建造住宅房屋較新、樓層較高，配套車位硬件設(shè)施最好，設(shè)有專人管理且配備軟件數(shù)控刷卡、藍(lán)牙感應(yīng)門禁，較多配備地下停車場，管理最為規(guī)范，但年租費用較高，或者實行買賣車位制。

近五年，襄陽住宅小區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。值得注意的是，雖然已開發(fā)商圈公共路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便利，但土地較貴，地產(chǎn)開發(fā)商往往不會選擇在市中心拆遷后建造新住宅小區(qū)；地產(chǎn)開發(fā)商更傾向于選擇還未完全開發(fā)但有開發(fā)潛能的地段，未完全開發(fā)指地段有基本配套生活服務(wù)設(shè)施，但還未修建或即將修建大型商圈，此時地價不高，而且新建住宅樓可以滿足居民基本生活要求。例如，初期諸葛亮廣場附近較為荒涼，停車問題不突出，私家車停放成本較低。但在萬達(dá)廣場籌備建造的過程中，地產(chǎn)開發(fā)商競相投資建設(shè)住宅，私家車停放成本也相應(yīng)增高，生活設(shè)施也較為完整及智能。

1.2受訪居民基本特征

本次調(diào)研回收78份有車群體問卷和116份無車群體問卷。從性別、年齡上看，受訪者分布較為均勻。對于停車費用用途問題的調(diào)查，絕大部分群體不能清楚了解，從側(cè)面反映物業(yè)公司信息沒有完全透明，沒有積極公示停車費用途，或者公示的途徑時間短、受眾少、效果差。從居民對住宅小區(qū)停車感受上來看，持有消極觀點（即不太舒服和很煩兩類）占58%，暴露了當(dāng)下住宅小區(qū)停車問題突出，為探究其原因，筆者將群體分為有車群體和無車群體兩類群體進(jìn)行后續(xù)問卷調(diào)研和分析。

1.3停車費用繳納

有車群體有效問卷共回收78份，從停車費用繳納規(guī)范性來看，簽署正規(guī)合同群體比重較低。除此之外，繳納停車費而取得稅務(wù)局正規(guī)發(fā)票的群體占整體比重29%，大部分以物業(yè)公司內(nèi)部發(fā)票作為繳費憑證。管理汽車停放的負(fù)責(zé)人滿足住宅小區(qū)綠化及空余率等一系列條件下向政府有關(guān)部門申請，停車費繳納才能開具正規(guī)發(fā)票。61%的有車群體以內(nèi)部收據(jù)作為繳費憑證，一方面物業(yè)公司不需要依據(jù)發(fā)票數(shù)額繳納稅款，另一方面，住宅小區(qū)規(guī)定的綠化率、容積率、生活服務(wù)設(shè)施覆蓋率可能會因為停車的增多而減少，影響居民生活的幸福感。停車費的發(fā)票不正規(guī)或內(nèi)部憑證較為模糊，有車群體很難清除停車費具體費用的范圍，在出現(xiàn)問題時，難以清楚責(zé)任歸屬從而承擔(dān)過多責(zé)任，或錯失最佳解決方法。

車主繳納停車費用，而停車費用中包含的負(fù)責(zé)項目不同。根據(jù)各學(xué)者研究及現(xiàn)實情況，筆者把停車費用范圍分為以下三種：車輛管理費、保管費和占道費。

（1）車輛管理費：普通住宅小區(qū)實行物業(yè)管理停車場的機(jī)動車停放服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。按照襄價服規(guī)（2012）214號《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范普通住宅物業(yè)服務(wù)收費管理的通知》規(guī)定，服務(wù)內(nèi)容主要包含出入通道順暢、進(jìn)出方便、干凈整潔等內(nèi)容。根據(jù)鄂價工服（2014）176號《省物價局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委放開部分服務(wù)價格意見的通知》，放開住宅小區(qū)停車服務(wù)價格，由經(jīng)營者自主定價，雙方協(xié)商確定，住宅小區(qū)停車服務(wù)價格不屬于物價部門定價范圍。

（2）保管費：主要用于日常巡查，保證車輛安全的費用。當(dāng)車輛出現(xiàn)劃傷、被損、被盜之類等問題時，車主可以問責(zé)物業(yè)、保安，當(dāng)損失額度到達(dá)一定額度構(gòu)成刑事案件，可采用依法調(diào)用監(jiān)控錄像等手段，追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任，獲得賠償。保管費的確定主要取決于業(yè)主整體與物業(yè)公司協(xié)商定價，以合同的形式表現(xiàn)。

（3）占道費：車位性質(zhì)可分為人防車位、共有車位和產(chǎn)權(quán)車位。人防車位產(chǎn)權(quán)屬于國家，日?？蓺w建筑方使用或出租；共有車位屬全體業(yè)主所有，根據(jù)我國《物權(quán)法》第74條的規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。業(yè)主可以在管理規(guī)約中約定使用公共車位是否需要支付一定的費用，在業(yè)主對其沒有約定或約定不明的情況下業(yè)主對公共車位的使用為無償使用，由業(yè)主大會決定這筆錢有利于業(yè)主的用途；產(chǎn)權(quán)車位辦理私人產(chǎn)權(quán)證，屬私人所有。

根據(jù)停車費用范圍和性質(zhì)不同，相應(yīng)收取的停車費用差異較大，暴露出三個問題：一是，住宅小區(qū)對停車費收費標(biāo)準(zhǔn)缺少及時公示和服務(wù)內(nèi)容說明；二是，住宅小區(qū)停車費收取手續(xù)不夠透明和規(guī)范，尤其在住宅小區(qū)停車費采用市場調(diào)節(jié)定價后，信息不對稱使得相關(guān)部門監(jiān)管難度較大；三是，大部分業(yè)主法律意識相對淡薄。受時間、精力限制，相對于購車及用油的費用，停車費相對較低，業(yè)主們極易忽視停車費收取的合法性和歸屬方，較少追究物業(yè)公司發(fā)票不規(guī)范現(xiàn)象，為物業(yè)公司侵犯全體業(yè)主利益和不法逃稅提供了可能。

1.4居民對住宅小區(qū)停車現(xiàn)狀的態(tài)度

有車群體是直接感受停車問題對人們生活的影響，態(tài)度非消極人群僅占38%，對于感受消極的原因，擁擠和浪費時間精力兩項比較突出。無車群體不是直接的利益相關(guān)體，態(tài)度非消極居民占總體比重的45%，對于感受消極的原因，路況擁擠和占用公共資源兩項比較突出?？傮w來說，居民對停車問題不太滿意的原因有以下六條：（1）車輛較多，減小空間，給居民以壓迫感。（2）占用步行區(qū)域，減少道路面積，增大出行阻力。（3）車輛無規(guī)則停放，道路分割，較為混亂。（4）占用公共資源過多，損害整體利益。（5）車位尋找和進(jìn)出花費過多時間。（6）機(jī)動車對于居民的潛在危險。

2結(jié)論及建議

（1）有關(guān)部門應(yīng)制定具體停車費規(guī)范細(xì)則。普通住宅小區(qū)收取停車費用跨度較大，絕大多數(shù)缺少正式的合同和發(fā)票。應(yīng)從政府對停車費細(xì)化規(guī)范的制定為起點，加強(qiáng)監(jiān)管部門對各個物業(yè)公司的監(jiān)督管理，例如小區(qū)公示、網(wǎng)絡(luò)公示，并及時對所有住宅小區(qū)居民公開信息；并根據(jù)各小區(qū)實際情況檢查合同的規(guī)范性、合理性和全面性，實行懲罰機(jī)制，對私自不簽訂合同的物業(yè)公司進(jìn)行罰款及通報批評，督促物業(yè)公司主動向有車群體簽訂合同、解釋服務(wù)內(nèi)容，維護(hù)有車居民的利益；最后，應(yīng)加強(qiáng)整體居民的法理意識，開通更便捷意見渠道，鼓勵居民自主維護(hù)自己的合法權(quán)益。

（2）停車管理應(yīng)朝科學(xué)化、智能化、有序化方向進(jìn)行。針對某些小區(qū)停車位緊張，有車群體在尋找停車位、正常停車需要花費較長的時間。住宅小區(qū)可以實時評測車位使用情況，在LED顯示屏上顯示密集停車區(qū)域以及空閑車位，方便車主快速找到合適自己的車位，減小匹配成本。

（3）擴(kuò)大停車容納能力。由于近年私家車快速增長趨勢，老舊住宅小區(qū)不可避免成為私家車停放地，其規(guī)劃缺少容納私家車所需道路要求，硬件設(shè)施較差。對于私家車停放的增長趨勢，不可忽視縮窄的公共道路、壓迫的視覺體驗、不便利的生活設(shè)施等問題，對缺乏停車配置的老舊小區(qū)加大改革。老舊小區(qū)其聚集現(xiàn)象明顯且常處于商圈，可以考慮在小區(qū)聚集圈建立公共停車場，白天主要服務(wù)商圈需要，晚上主要分散住宅小區(qū)停放密集度。

對于新建小區(qū)，一方面繼續(xù)開發(fā)地下停車場，另一方面開發(fā)機(jī)械停車方式，實現(xiàn)在較小區(qū)域中實現(xiàn)大量車輛停放能力。政府對于利于資源配置、減少資源浪費的模式適當(dāng)予以補貼，促進(jìn)車輛進(jìn)出方便和資源高效利用。

（4）將占用公共資源部分進(jìn)行利益補償。對于共有車位，收取停車費應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行公共利益補償，例如增加公共配套服務(wù)資源，減少因公共道路、步行區(qū)域的縮窄、視覺的壓迫等不滿程度的增加。對于如何進(jìn)行利益補償，應(yīng)廣泛征求居民的意見，召開業(yè)主大會或者網(wǎng)絡(luò)征詢，對于事態(tài)發(fā)展進(jìn)度進(jìn)行及時的公示和告知。對于停車費的使用明細(xì)和結(jié)余等信息，也應(yīng)予以公示，防止利益的不法侵占和濫用。