摘 要：美國(guó)、日本等世界強(qiáng)經(jīng)濟(jì)體在經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫之后，都沒(méi)有避免泡沫破裂，都造成了極為慘重的后果。當(dāng)前，中國(guó)也處在泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)期，如果仍沿用美國(guó)、日本所謂的“經(jīng)濟(jì)規(guī)律”，調(diào)控手段仍然跳不出“美日手段”，就不可能穩(wěn)定中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、避免泡沫破裂。中國(guó)與美日最大的區(qū)別是中國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，有社會(huì)主義制度的優(yōu)勢(shì)，有足夠的力量使用市場(chǎng)手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，這既是美日政府“力所不及”的，也是穩(wěn)定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的出路。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；房地產(chǎn)；市場(chǎng)；市場(chǎng)手段；行政手段

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2016）33-0155-02

當(dāng)前，新一輪的房地產(chǎn)熱已經(jīng)形成，各地又紛紛出臺(tái)限購(gòu)、限貸政策調(diào)控房?jī)r(jià)。但過(guò)去8年的實(shí)踐證明，行政手段在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)上基本上是失敗的。在現(xiàn)在這種情況下，如果繼續(xù)用行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，未必能起到好的效果，而卻不得不承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)——失敗的政策不僅不能控制房?jī)r(jià)，反而會(huì)刺激房?jī)r(jià)。市場(chǎng)手段是宏觀調(diào)控的另一種手段，特點(diǎn)是不破壞市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則，通過(guò)調(diào)節(jié)供求來(lái)實(shí)現(xiàn)調(diào)控，如果運(yùn)用于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該能夠達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)和有效調(diào)控的目的。

1 房地產(chǎn)過(guò)熱市場(chǎng)原因分析

1.1 兩種背離的供求關(guān)系

2015年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，我國(guó)建筑房屋數(shù)量已經(jīng)超過(guò)居民總戶(hù)數(shù)，戶(hù)均達(dá)1.1套房，整體看供大于求，但從近期天津、鄭州、深圳近期房地產(chǎn)過(guò)熱的情形看，在一線、二線城市“供不應(yīng)求”的態(tài)勢(shì)明顯，房?jī)r(jià)呈現(xiàn) “井噴式”上漲趨勢(shì)。

1.2 局部供不應(yīng)求的原因

出現(xiàn)總體供大于求，局部供不應(yīng)求這種情況的直接原因是市場(chǎng)上缺少足夠的房源，進(jìn)一步深入分析，原因是存在“囤房”資本，導(dǎo)致市場(chǎng)流通的房屋少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年北京人均住房面積31.69 m2，如果按照一戶(hù)一房計(jì)算，可以所有市民的住房需求，但實(shí)際情況是“供不應(yīng)求”。這種情況和古代糧食市場(chǎng)非常相似。古代市場(chǎng)不健全，商人、地主豐年大量屯糧，災(zāi)年以糧換地，導(dǎo)致市場(chǎng)上流通的糧食量不穩(wěn)定，豐年，農(nóng)民自給自足，災(zāi)年市場(chǎng)缺糧，糧價(jià)飛漲，盡管政府通過(guò)行政手段救助，但災(zāi)年仍會(huì)有人餓死。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)局部供不應(yīng)求直接原因在于存在囤房資本，導(dǎo)致市場(chǎng)上的房源緊缺，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

1.3 囤房的主要群體

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的本質(zhì)是人，分析經(jīng)濟(jì)行為，首要的是抓住行為主體。囤房的主要群體，既有作為商業(yè)投資的“主力”，也有用來(lái)家庭投資的“散戶(hù)”，“散戶(hù)”的數(shù)量資本不容忽視，“全民炒房”是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

1.4 2014年至2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱轉(zhuǎn)冷原因分析

2014年至2015年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)由過(guò)熱到平穩(wěn)轉(zhuǎn)化的態(tài)勢(shì)，并不是政府行政調(diào)控的結(jié)果，而是十八大以來(lái)中央大抓黨風(fēng)廉政建設(shè)以及政府官員固定資產(chǎn)公開(kāi)制度深入實(shí)施，讓許多政府官員紛紛賣(mài)房，退出囤房群體，導(dǎo)致實(shí)際房源增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)趨冷。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

從局部“供不應(yīng)求”來(lái)看，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的主要因素是投資行為，而不是剛性需求，所以，當(dāng)前市場(chǎng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)應(yīng)該從投資收益的角度來(lái)分析。假設(shè)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力足夠大，設(shè)置三個(gè)系數(shù)來(lái)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)：趙振宇第一系數(shù)Z1、趙振宇第二系數(shù)Z2和趙振宇第三系數(shù)Z3。

2.1 趙振宇第一系數(shù)Z1

等額本金還款法和等額本息還款法首月還款金額相等，利息最高，代表還貸過(guò)程中的最低預(yù)期收益率：

其中，r代表上個(gè)月房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，d代表首付比率，p代表每平米房?jī)r(jià)， c代表月貸款利率。

Z1可以衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱狀況，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期收益率越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)就越火熱，囤房的行為也越激烈，房地產(chǎn)破裂后的后果也越嚴(yán)重。按照當(dāng)前貸款利率、存款利率計(jì)算，假設(shè)首付20%，那么只要r高于0.327%，就會(huì)形成收益，只要r高于0.352%，就超過(guò)了銀行存款收益，為有效投資。假設(shè)首付為30%，r高于0.286%，就會(huì)形成收益，高于0.324%，就超過(guò)了銀行存款收益，為有效投資。鄭州2016年8月份r值為2.96%，Z值為8.91%，意味著在不考慮房租收入的情況下，在鄭州買(mǎi)房預(yù)期比把錢(qián)存銀行收益多71.3倍，呈現(xiàn)過(guò)熱狀態(tài)。

同時(shí)，這個(gè)公式還揭示出一個(gè)規(guī)律：房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期收益率與房?jī)r(jià)高低無(wú)直接關(guān)系，而與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率相關(guān)聯(lián)。

2.2 趙振宇第一系數(shù)Z2

假設(shè)在房?jī)r(jià)不發(fā)生浮動(dòng)的理想狀態(tài)下，買(mǎi)房者的房租最低收益率：

h代表每月每平米房租，c代表貸款月利率，d代表首付比率，p代表每平米房?jī)r(jià)，s代表房租房?jī)r(jià)比。

Z2主要是衡量房地產(chǎn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)，如果發(fā)生房?jī)r(jià)不浮動(dòng)，Z2又低于安全線，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)的態(tài)勢(shì)就已經(jīng)形成。按照當(dāng)前貸款利率計(jì)算，首付率按照30%計(jì)算，s大于0.00 286時(shí)存在收益，s大于0.00 323的時(shí)候，Z2為有效收益，小于0.00 286時(shí)為負(fù)收益。如果首付率按照20%計(jì)算，s大于0.00 327時(shí)存在收益，大于0.00 352時(shí)，為有效收益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)主要城市的s值小于0.00 217，北京、上海、深圳、廣州等地租金房?jī)r(jià)比小于0.00 167，存在泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。近期，一些城市首付率調(diào)整為50%，s值大于0.00 204時(shí)存在收益，大于0.00 267時(shí)存在有效收益，該政策調(diào)整有效控制了房地產(chǎn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)，但一二線城市仍然存在房地產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 趙振宇第一系數(shù)Z3

Z3為前兩個(gè)系數(shù)的綜合，體現(xiàn)的是購(gòu)房的實(shí)際預(yù)期最低收益率：

r代表上個(gè)月房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，h代表每月每平米房租，c代表貸款月利率，d代表首付比率，p代表每平米房?jī)r(jià)，s代表房租房?jī)r(jià)比。

Z3既可以衡量的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱狀態(tài)，如果房?jī)r(jià)上漲預(yù)期收益加房租收益超過(guò)貸款利息，就會(huì)形成收益，如果高于銀行月存款利率，就為有效投資。按照當(dāng)前貸款利率計(jì)算，首付率按照30%計(jì)算，r+s大于0.00 286時(shí)存在收益，r+s大于0.00 323的時(shí)候，為有效收益，r+s小于0.00 286時(shí)為負(fù)收益。如果首付率按照20%計(jì)算，r+s大于0.00 327時(shí)存在收益，大于0.00 352時(shí)，為有效收益。以鄭州2016年8月份為例，r值為0.0 296，s值假定為0.00 216，s+r值為0.03 176，Z3值為9.63%，預(yù)期收益是同期存款利收益的77倍，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，囤房行為激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂后果嚴(yán)重。

3 調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)手段

通過(guò)改變市場(chǎng)供需關(guān)系而實(shí)現(xiàn)調(diào)控目的的手段是市場(chǎng)手段，通過(guò)設(shè)置市場(chǎng)門(mén)檻、市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)控手段為行政手段。

3.1 市場(chǎng)手段的基本運(yùn)作

假設(shè)政府名義下有足夠的房地產(chǎn)資產(chǎn)和房地產(chǎn)基金，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，政府按照市場(chǎng)價(jià)賣(mài)出名下房產(chǎn)，增大市場(chǎng)供應(yīng)量，從而控制房?jī)r(jià)，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌，出現(xiàn)泡沫破裂跡象時(shí)，政府從市場(chǎng)上買(mǎi)入房產(chǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)。平時(shí)，政府名下的房產(chǎn)以市場(chǎng)價(jià)出租，確保房租價(jià)格平穩(wěn)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)較高時(shí)，減少房屋出租量，抬升房租價(jià)格，控制泡沫破裂。

3.2 其他市場(chǎng)手段

通過(guò)公式Z3=看，調(diào)控首付比例，調(diào)整貸款利率和存款利率，都是市場(chǎng)調(diào)控的手段。

3.3 市場(chǎng)手段的優(yōu)勢(shì)

與行政上手段相比，市場(chǎng)手段有以下優(yōu)勢(shì)：

一是市場(chǎng)手段風(fēng)險(xiǎn)性更低。行政手段本質(zhì)是抬高市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，增加市場(chǎng)成本，本身存在抬高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，特別是在中國(guó)人口眾多、購(gòu)買(mǎi)大大的社會(huì)，如果運(yùn)用不得當(dāng)，就會(huì)造成“越限越高”的結(jié)果，特別是限購(gòu)政策，本身會(huì)增加市場(chǎng)成本，是壓制房?jī)r(jià)的反作用力，因此，用限購(gòu)政策抑制房?jī)r(jià)的手段值得商榷，需要謹(jǐn)慎。市場(chǎng)手段直接作用于供求關(guān)系，原理直接，不存在“適得其反”的風(fēng)險(xiǎn)。

二是市場(chǎng)手段更柔和。行政干預(yù)對(duì)市場(chǎng)的影響是成幾何級(jí)數(shù)的，往往會(huì)造成市場(chǎng)震蕩，在泡沫嚴(yán)重的城市，如果采用非常緊張的行政手段，甚至有泡沫直接破裂的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)手段調(diào)控是線性的、柔和的，可以避免房市大起大落，商業(yè)資本投機(jī)倒把。

三是市場(chǎng)手段更及時(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，行政手段往往是在問(wèn)題暴露無(wú)遺的情況下才會(huì)實(shí)施，對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)時(shí)滯后的，市場(chǎng)手段可以在市場(chǎng)發(fā)生變化的時(shí)候及時(shí)實(shí)施，在萌芽狀態(tài)調(diào)控，效果可能更好。

4 如何創(chuàng)建政府調(diào)控市場(chǎng)手段

4.1 政府建立儲(chǔ)備房和房地產(chǎn)基金

政府原則上把出讓土地的收入用于儲(chǔ)備房建設(shè)，委托國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，以成本價(jià)開(kāi)發(fā)，按照“賣(mài)二建一”的原則構(gòu)建儲(chǔ)備房。儲(chǔ)備房量要占市場(chǎng)總房量的10%至15%。

以房屋出租收益和房屋出售收益為基礎(chǔ)，建立房地產(chǎn)基金，用于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4.2 實(shí)施廉租房改革

當(dāng)前，廉租房政策下，建設(shè)廉租房所需財(cái)政投入數(shù)額巨大，而且廉租房政策承租門(mén)檻高，破壞市場(chǎng)規(guī)律，因而無(wú)法大面積推廣，在調(diào)控房?jī)r(jià)方面所發(fā)揮的作用杯水車(chē)薪。要改革廉租房政策，按照市場(chǎng)價(jià)收租，一方面，可以按照市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律穩(wěn)定房屋出租市場(chǎng)，另一方面，可以積攢更多資金用于儲(chǔ)備房建設(shè)和房地產(chǎn)基金積累，確保政府有足夠儲(chǔ)備房和房地產(chǎn)儲(chǔ)備資金用于調(diào)控房?jī)r(jià)。

4.3 采用更加靈活的貸款利率和存款利率

從公式Z3=中看，貸款利率和存款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響，提升貸款利率和存款利率，可以壓低購(gòu)房收益，給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，降低貸款利率和存款利率，可以增加購(gòu)房收益，給房地產(chǎn)市場(chǎng)增溫。此外，還可以把購(gòu)房貸款利率從普通貸款利率中分離出來(lái)，在購(gòu)房貸款方面采用專(zhuān)門(mén)的更靈活的利率來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4.4 推動(dòng)限貸手段精細(xì)化

從貸款比例調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是巨大的，經(jīng)過(guò)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，限貸政策以10%為單位進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整力度過(guò)大，用力過(guò)猛，容易造成震蕩，2009年首套房首付率調(diào)整為20%，引起后續(xù)4年房地產(chǎn)高燒不退。當(dāng)前，部分城市直接把第二套房首付率調(diào)整為50%，這種急剎車(chē)的做法極有可能造成房地產(chǎn)被刺破。可以嘗試以1%為單位進(jìn)行調(diào)整，每次調(diào)整幅度不超過(guò)3%，用柔和的手段確保市場(chǎng)穩(wěn)定，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫較大，風(fēng)險(xiǎn)較高的情況下，要避免發(fā)生硬著陸。

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