朱偉峰

摘要：房地產(chǎn)去庫(kù)存是國(guó)家相當(dāng)關(guān)注的事情，更是提到了2016年的重點(diǎn)工作中。為了實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存，部分房地產(chǎn)企業(yè)采用了降價(jià)的方式。在文中就房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)去庫(kù)存的財(cái)務(wù)可行性進(jìn)行分析，以期可以為房地產(chǎn)去庫(kù)存提供重要依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 去庫(kù)存 財(cái)務(wù)可行性 降價(jià)

對(duì)于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，由于一二線城市的地產(chǎn)過(guò)熱，而三四線城市的去庫(kù)存形勢(shì)卻不容樂(lè)觀，國(guó)家地產(chǎn)調(diào)控措施區(qū)域分化明顯，一二線城市調(diào)控將更加嚴(yán)格。三四線城市有價(jià)無(wú)市，門可羅雀成為常態(tài)，苦于市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻，一方面企業(yè)即使全力推銷也是應(yīng)者寥寥，一些企業(yè)在苦苦掙扎卻不愿降價(jià)；另一方面，消費(fèi)者面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，望房興嘆。那么以房地產(chǎn)企業(yè)的角度，究竟如何才能迅速的去化庫(kù)存？降價(jià)讓利與消費(fèi)者的財(cái)務(wù)可行性如何？以下時(shí)作簡(jiǎn)要分析。

一、迅速去化的路徑

（1）降價(jià)促銷，讓利于民。高庫(kù)存已經(jīng)嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展，比較突出的是三四線城市，更加嚴(yán)重的是一些縣級(jí)市，這些小城市是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)組成部分，房產(chǎn)高庫(kù)存鎖住的是經(jīng)濟(jì)的活力。房子是特殊商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)要想健康發(fā)展，不應(yīng)暴利，房地產(chǎn)的出路，最好的辦法是降價(jià)促銷，讓利于民，一方面拉動(dòng)消費(fèi)，一方面減少庫(kù)存，市場(chǎng)搞活，只有降價(jià)促銷，讓利于民房地產(chǎn)市場(chǎng)一潭死水才能活躍起來(lái)。

（2）房地產(chǎn)加金融，通過(guò)基金、保險(xiǎn)，降低購(gòu)房者付款總額促進(jìn)房產(chǎn)銷售。當(dāng)前已有房地產(chǎn)公司聯(lián)合基金公司進(jìn)行項(xiàng)目操作，開發(fā)商從收入中拿出一部分或購(gòu)房者也拿一部分，交給第三方基金、保險(xiǎn)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，以這部分資金經(jīng)營(yíng)所得，在一定年限內(nèi)返給購(gòu)房者購(gòu)房款的全部或一部分。房地產(chǎn)加金融，并不是特別新的東西，但是由于返還房款年限久遠(yuǎn)，風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)，如何取信與購(gòu)房者，得到購(gòu)房者的認(rèn)可，是一個(gè)很難解決的問(wèn)題。

（3）因地制宜，將庫(kù)存房產(chǎn)改造成居家式酒店、旅館，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。說(shuō)白了就是將庫(kù)存產(chǎn)品轉(zhuǎn)化成了固定資產(chǎn)，這種方式對(duì)產(chǎn)品所在區(qū)域、環(huán)境、自身經(jīng)營(yíng)能力等，提出非常高的要求，并不適合所有房地產(chǎn)項(xiàng)目。

以上三種途徑，最有效的還是降價(jià)促銷，讓利于民，其他兩種方式都存在難以克服的弊端。我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的現(xiàn)實(shí)壓力，特別是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的成功轉(zhuǎn)型，關(guān)鍵還是房地產(chǎn)能否成功去庫(kù)存。因?yàn)榉康禺a(chǎn)健康發(fā)展是牽涉幾十個(gè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條能否順暢運(yùn)行的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。因此，降價(jià)去庫(kù)存，讓利與民，意義重大，功在當(dāng)下，利在千秋。

二、降價(jià)去化的財(cái)務(wù)可行性分析

（一）假定條件

（1）某開發(fā)商，處于縣級(jí)城市，庫(kù)存房產(chǎn)80000㎡，庫(kù)存成本2.4億元，單位成本3000元/㎡；

（2）目前市場(chǎng)價(jià)格4000元/㎡，市場(chǎng)銷售基本停滯；

（3）公司每年發(fā)生期間費(fèi)用800.00萬(wàn)元；其中，折舊費(fèi)100.00萬(wàn)元；借款4000萬(wàn)元，借款利息200萬(wàn)元；

（4）假設(shè)按照目前售價(jià)的50%，確定促銷售價(jià)，既2000元/㎡，預(yù)計(jì)兩年去化完畢；假設(shè)現(xiàn)金凈流入，均勻歸還借款。

市場(chǎng)銷售按照2000元/㎡計(jì)算，兩年去化完畢。20x7年預(yù)計(jì)上表收入7619.05萬(wàn)元，賬面虧損5840.00萬(wàn)元；20x8年預(yù)計(jì)上表收入7619.05萬(wàn)元，賬面虧損5740.00萬(wàn)元，合計(jì)虧損11580.00萬(wàn)元。測(cè)算如下：

20x7年?duì)I業(yè)總收入：7，619.05萬(wàn)元。

20X8年?duì)I業(yè)總收入：7，619.05萬(wàn)元。

20x7年?duì)I業(yè)總成本：12，000.00萬(wàn)元。

20x8年?duì)I業(yè)總成本：12，000.00萬(wàn)元。

20x7年?duì)I業(yè)總利潤(rùn)：-5，840.00萬(wàn)元。

20x8年?duì)I業(yè)總利潤(rùn)：-5，740.00萬(wàn)元。

考慮資金時(shí)間價(jià)值，兩年凈現(xiàn)金流入累計(jì)8620.00萬(wàn)元，假定按照6%的利率5年復(fù)利，則可實(shí)現(xiàn)資金收益3096.62萬(wàn)元，既收回的凈現(xiàn)金，只要投資回報(bào)率達(dá)到6%，五年的本利和即可覆蓋降價(jià)銷售所造成的虧損11580.00萬(wàn)元。目前的房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率在10%以上，金融機(jī)構(gòu)的一些理財(cái)產(chǎn)品，年化收益率也在5%左右，因此從資金時(shí)間價(jià)值角度看，降價(jià)促銷有其可行性。

（二）以目前銷售情況測(cè)算以后年度盈虧情況

按當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，假設(shè)當(dāng)前庫(kù)存需銷售20年（按前三年平均銷售面積計(jì)算，目前面積約需要30年去化），則項(xiàng)目20年累計(jì)虧損將達(dá)到10949.60萬(wàn)元，而20年的風(fēng)險(xiǎn)顯然要大于2年的風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

“現(xiàn)金為王”是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的鐵律，現(xiàn)金一個(gè)企業(yè)的血液，如果現(xiàn)金運(yùn)轉(zhuǎn)快，說(shuō)明企業(yè)可支配的短期資金增加，盈利能力會(huì)增強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)強(qiáng)勢(shì)；如果現(xiàn)金流短缺，或者運(yùn)轉(zhuǎn)速度慢，則說(shuō)明企業(yè)決策出了問(wèn)題。因此，通過(guò)以上測(cè)算分析可以看出，在一定范圍內(nèi)降價(jià)促銷有利可圖，肯定的說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷讓利于民，是今后一個(gè)階段去庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)加速，增強(qiáng)企業(yè)活力的有效手段。

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